超10城首套房贷利率最低破4 业内：西安4.1%短期内调整可能性不大 有置业需求的是“上车”的窗口期

进入10月，全国多个城市的首套房贷利率陆续“破4”，引起行业广泛关注。

据了解，央行发布“阶段性差别化调整住房信贷政策”后，目前已有超十个城市跟进落实，首套房商贷利率降至4%以下。

西安目前的首套房最低利率仍为4.1%，后期是否有下调的可能呢？

首套房贷利率最低已降至3.7%

国庆节前夕，中国人民银行、中国银保监会发文，阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件，目前这23个城市中，已有超过10个城市将首套房贷利率下调到4以下，大部分在3.8%-3.95%，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳、秦皇岛、宜昌、襄阳、济宁等地。目前首套房贷利率最低的城市是广东清远，为3.7%。

根据贝壳研究院数据，2022年9月全国首套房平均房贷利率为4.15%，全国二套房贷平均利率为4.91%。本次首套房贷利率下调将打开部分城市的利率空间，降低首套房的购房成本。据克而瑞统计，三季度121个省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、限贷、限价、限售，以及税费减免、购房补贴等。

而多轮政策的调整，也确实取得了一些成效。根据中指研究院最新数据显示，上周一线城市整体成交面积环比大幅上涨，北京同比上涨较为明显；二线城市总体成交面积环比均大幅上涨，其中苏州、武汉环比涨幅均超5倍，三线城市成交环比面积涨幅超过3倍。

西安首套房贷利率4.1%

二套5%

华商报记者从西安部分银行了解到，目前，大多数银行执行首套房贷利率4.1%，二套房贷利率5%的政策。包含中国建设银行、中国农业银行、中国交通银行、北京银行、西安银行、招商银行等在内的11家银行都在4.3%的基准利率上下调20个BP，执行4.1%的首套房贷利率；二套在基准利率之上加70个BP执行5%的利率。但还有华夏银行、重庆银行等个别银行首套房贷利率在4.15%-4.35%之间。

在走访港务区奥体板块的楼盘时，记者了解到，保利·锦上、龙翔·奥城珑樾府等项目合作的中国银行、中国交通银行、中国工商银行等执行的都是首套4.1%、二套5%的利率。需要注意的是，银行贷款利率会因个人征信、收入等情况进行上下浮动。一般情况下，项目现场执行的都是市场最低水平。

回顾西安近年来的利率情况，在2014年的时候，中国人民银行制定的5年期以上的基准利率为6.15%，2015年下调到4.9%。结合当时的房地产市场情况，西安银行针对首套房贷利率最低执行过85折优惠，2016年的时候也有过95折的优惠。2017年开始，首套房贷利率持续上调，在2022年初达到顶峰5.8%。随即便迎来了央行三次下调基准利率。

简单来算，以100万贷款30年周期等额本息计算，利率5.8%时利息总额为1112310元，而利率4.1%时，利息总额为739514元，利息差额为372796元。这样来看，利率的调整减少了一大笔贷款金额。

短期内西安下调房贷利率可能性不大

今年6-8月新房价格环比、同比双降的城市可以自由调整利率继续下调的政策出台，进入10月份，预计还将有更多的城市首套房贷利率破4。

从中指发布的数据来看，今年前8个月，宁波、西安、成都、嘉兴、广州新房价格累计涨幅居百城前五位。不过，各地房价涨幅均较小，仅宁波和西安今年以来房价上涨超过2%。从这个数据来看，西安目前并不具备新房价格环比、同比连续下降的要求。另外，从以往的历史周期来看，信贷宽松就是房地产市场复苏的“回春药”，就目前基准利率4.3%的情况来看已经是历史最低点。

沈视楼市主理人沈玮分析，目前，首套房贷利率，武汉3.95%、阳江3.9%、清远3.7%等，已经跌破4，后面还会有更多的城市跟进房贷利率3字头甚至首套房贷利率降至3.5%都有可能，只有大幅度让利，市场才有可能复苏。目前西安不符合“同环比下降”这个标准，所以调整会慢一些，如果后续市场不理想，利率还有下降的空间。

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，短期内西安房贷利率调整的可能性不大。根据监测统计数据来看，不排除四季度及明年一季度，继续扩大利率调整政策幅度的可能。目前金融政策支持房地产力度较大，信贷总体量化宽松，已经释放多重利好惠及首置、二套购房者。所以当下有置业需求的，不失为“上车”的较好机会点和窗口期。华商报记者党兰杜蒙

9月房贷利率继续下行，长沙部分楼盘房贷利率最低降至4.1%

来源：【湖南日报】

三湘都市报·新湖南客户端9月26日讯（全媒体记者卜岚实习生龙思言视频见习记者王普）近日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据。数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%。其中，长沙首套房贷利率下调35个基点。今日，记者走访多家楼盘、银行发现，长沙有部分楼盘首套房贷已经降至4.1%、二套房贷利率降到了4.9%。

长沙首套房贷利率下调35个基点

数据显示，受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。

银行平均放款周期为25天，与上月基本持平。其中，一线城市平均放款周期为31天，二线及三线城市平均放款周期均为24天。就利率变化幅度来看，厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达到45BP（基点），东莞和长沙首套房主流利率均下调35个基点。

（在长沙一银行，市民正在咨询房贷利率等变化情况。记者卜岚摄）

从长沙来看，记者走访发现，今年年初的首套房贷款利率普遍在5.64%，5月降至5.0%—5.2%，8月降至4.25%—5.05%。随着房贷利率进入下行通道，利率又进一步下降了。

“我们项目均价在15000—18000元/平方米，目前合作的主要是招商银行、建设银行、光大银行等等。一个多月前，首套房贷款利率为4.25%、二套房贷利率为5.05%，现在首套房贷款利率已经降至4.1%，二套房为4.9%，放款周期基本上没有变化。”中海星樾府的销售相关负责谭女士介绍。

工商银行蔡锷北路支行的相关业务负责人李先生表示，今年的贷款利率是自2016年以来的最低值，有的楼盘贷款利率为4.1%。而房贷放款周期，一般是1—2个月，“去年的房贷利率是5.5%—6.3%之间，按最低5.5%计算，贷款30年需要还利息104.4万元，而今年贷款利率再次下降，能省下不少钱。”

“现在我们银行首套房的贷款利率是在4.3%，二套房利率是在4.9%。”华融湘江银行湘春路支行的客户经理表示，由于贷款需要先看楼盘，而具体楼盘合作的银行都不相同，但总体上房贷利率都是在4.3%—4.9%这个区间。

利率下调促进了市场的阶段性修复

房贷的利率的再次下降，无疑为购房者减轻了贷款成本。

以购房者贷款100万，30年等额本息计算，执行5.0%首套房利率，购房者每月月供5368.22元，利息总额为93.26万元；执行4.25%的最低优惠利率，月供4919.4元，累计利息为77.10万元；如果拿到4.1%的优惠利率，月供4831.98元，累计利息为73.95万元。这中间的利息差价，足足有19.3万元。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市政策利空出尽，市场逐渐企稳。对于购房者来说，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。但在实际过程中，存量房贷用户的利息调整或者说已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才可以进行下调利息。

“后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持。利率低、放款快有助降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复，后期市场修复仍需要宽松信贷环境作为基础。”业内人士指出，当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来还有下调空间。

（一审：朱蓉二审：黄京三审：张军）

[责编:苏亮]

[来源:三湘都市报]

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存量房贷利率可能调整吗？

天风·房地产存量房贷利率可能调整吗？

行业追踪（2022.11.20-2022.11.26）

首套贷款利率持续下行，多城自主突破利率下限。1、宏观层面，据贝壳研究院数据，11月全国首套利率4.09％，环比10月再下降3个基点，已来到2014至今的历史最低位。2014-2016的利率下调周期中，首套贷款利率共下行258BP，本轮自21M10高点至今降幅已达164BP。2、微观层面，自9月29日人民银行、银保监会决定阶段性放款部分城市首套住房贷款利率下限至今，据中指研究院监测数据，已有20余城将首套房贷利率降至4.0％以下。地产量价双降之下，我们认为，未来仍将有更多在929信贷政策允许范围内的城市进一步调整首套利率下限，且如果基本面复苏不及预期，相关政策有望在范围上持续扩容、在时间上延续更久。

二套受4.9％下限约束环比连续3月持平，首套、二套贷款利差持续走阔。据贝壳研究院数据，9-11月全国二套住房贷款利率维持4.91％不变（较21M10相对高点下降108BP），除个别城市外，多数城市二套贷款利率或已来到现行政策规定下限；同时，22年3月后首套、二套住房贷款利差持续走阔，由22年3月的26BP来到11月的82BP。年初以来地产调控政策多次提到“支持改善购房需求”，我们期待看到未来二套住房信贷政策的更多放松，包括：1、针对部分基本面偏弱城市二套下限的放松；2、针对多孩家庭等特定群体的定向放松；3、不排除全国二套贷款利率在LPR加点上调整。

地方信贷利率已基本降至政策下限，期待5年期LPR下调进一步打开政策空间。据贝壳研究院统计，2022年11月包括一线城市在内仅10城首套贷款利率高于4.1％。11月25日，央行宣布降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。复盘2019年至今存款准备金率与5年期LPR下降情况，我们认为本轮5年期LPR仍有较大可能跟进下调，地产信贷利率空间有望再次打开。

低基数下，地产增量信贷可下降空间有限，不排除后续针对存量信贷的有条件优惠。在新房/二手房房贷利率分别来到4.09％/4.91％后，考虑金融机构风险加点及存贷利差，地产新增房贷在利率上可下调空间有限。2005年“国八条”、“国六条”等一系列紧缩调控后，地产于2008年前后来到下行周期。2009年年初，多个商业银行打折下调存量房贷贷款利率，最低低至基准利率的70％，具体执行主要与房贷客户存量贷款余额、存量房贷笔数、征信记录相关。我们认为，未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，我们认为，即使出台相关政策，其执行条件较前一轮次也或更为苛刻，且优惠力度或将低于上一轮次。

11月新房销售降幅扩大，二手房修复显著

新房市场本周成交397万平，月度同比-31.76％，相较上月下降5.99；累计库存16401万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交145万平，月度同比+31.59％，相较上月下降17.94。土地市场本周成交建面4000万平，滚动12周同比+21.59％；成交总额478亿元，滚动12周同比+2.94％；全国平均溢价率+5.49％，滚动12周同比+0.42。

本周申万房地产指数+5.09％，较上周提升4.86，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.77。H股方面，本周Wi香港房地产指数+3.71％，较上周下降1.18，涨幅排序3/11，领先恒生指数6.04；克而瑞内房股领先指数为8.39％，较上周提升1.92。

投资建议：随着民企再融资支持力度提升，以及需求政策持续宽松，我们认为政策累积效应有望在疫情防控缓和的趋势下放大行业复苏弹性。我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

本文源自券商研报精选