房贷5.6%，抵押贷才4.2%，还清房贷申请抵押贷，能行吗？

洋房姐姐最近接到一个粉丝的咨询，还挺有意思的：

姐，我房贷利率是5.64%（上浮15%），换成抵押贷后，利率才4.2%，我能不能把房贷置换成抵押贷？

在仔细与这位粉丝沟通后，洋房姐姐给这位粉丝的建议是：别折腾，老老实实还房贷。

最近，房贷换成抵押贷话题的确引起了不少人的关注。

房贷很贵，特别是之前在2018年买房的朋友们，很多人首套房利率直接上浮15%。

抵押贷很便宜，今年利率全面下行，房贷跌得算少了，各种经营贷，抵押贷利率低的惊人，低于4%的产品也非常多。

到底有多诱人呢？

来看下面这两款产品：

这两款产品的利率都明显低于房贷，但重点其实在“备注”栏，都需要“公司”。

这才是关键，中介在朋友圈宣传的其实是抵押经营贷：

拿房子抵押，申请贷款用于公司经营。

为什么抵押经营贷利率能做到这么低？

最近你们肯定听到一个高频词：

经济内循环，这是一个庞大的战略，简单一点，就是激活国内市场。

早在一两年前就开始了，今年形势则更为严峻。

要让大大小小的公司，敢于发掘国内市场，敢于创新，发力补齐产业短板。

如何给他们信心？

产业扶持政策是一方面，财税和货币政策是另一方面。

货币方面，利用MLF和LPR引导利率下行，全面降低企业融资成本，是关键步骤之一。

实际抵押贷利率以一年期LPR为锚，所以抵押贷利率持续走低。

不过，很多企业老板申请了抵押经营贷，名下本来就有房子，利用政策优势，申请到了利率超低的抵押贷款，但相当部分都用来买房了，原因都出奇得一致：

前景不明朗，与其扩大经营，不如买房配置资产。

所以才有了，之前深圳那一波房价暴涨，并迎来了7.15新政。

但房贷换成抵押贷，有这么容易么？

假设你是个正常还房贷的工薪族，手中并无过多存款，要完成房贷转抵押贷，需要经历哪几步呢？

第一步，筹集资金还清房贷款；

工薪族一般手头上没有多余存款，一次性还清房贷有很大压力，很多人卖房，都是靠买方首付款完成解抵押的。

很显然，提前还清房贷，这笔钱一般都是找中介来短期过桥一下，这种资金按天计算利息，千分之二或者更高，100万借一个月就是6万的利息，半个月也是3万。

第二步，做资料，申请抵押贷。

房贷还清了，接下来就是申请抵押贷了，这里需要注意的是，银行对抵押贷的申请要求，并不是像中介吹嘘的那么低。

你只是一个普通的上班族，要做全套资料。

如何让自己名下有一家公司，公司的流水账目，与其他公司的业务往来，这些都需要中介来操作，收费可不低。

最终都折算成贷款服务费上，通常为贷款额度的1%-3%，也不少钱。

这套流程的风险还在于：

一、实际利率可能高于你的预期，甚至贷款都不一定能批下来。

中介说的利率都是最理想化的情况，实际审批拿到的利率很难这么低。

如果申请不下来，那就是更大的麻烦，你当初提前还款用的资金可是借的，利息非常高。

二、实际成本肯定高于抵押贷的利息。

申请抵押贷，需要中介协助包装，包装得越好，成本越高。

三、抵押贷的年限有坑。

中介承诺的10年，甚至最长20年期限，并不是一次申请就完事了，中间往往需要续签，差不多每隔3年就要重新审核征信、资质，重新定利率，这里面的变数也不小。另外，今年有些借助疫情拿到的超低利率，往往优惠期只有一年，一年后利率可能就要上涨了。

所以，不要只盯着眼前诱人的抵押贷利率看，隐形成本也是非常高的。

除非你是个玩贷款的行家里手，或者是的确需要资金周转，又或者房价涨幅远远超过当初买房的成本，不想卖房，只想通过二次抵押把房价上涨部分提前拿到手里，才可以谨慎考虑抵押贷。

如果你只是个普通上班族，只是简单想把房贷换成抵押贷，洋房姐姐并不建议这样做。

实际上，贷款年限足够长，月供很稳定，压力均匀，房贷的优势已经相当明显了。

按揭还款中的房子，还能抵押贷款吗？

按揭还款中的房子，还能抵押贷款吗？按揭在还款的房子，是可以做抵押贷款的，另外还可以做信用贷款。

当然，按揭房做抵押贷款属于二次抵押，做二次抵押的话对房子本身是一定条件的：

1、房子所在城市房管局允许二次抵押

2、房子不是期房，为现房，房产产权清晰，且房产没有法律纠纷

3、房产价值乘以可贷成数-按揭余额之后有空间，即有价值余额，才可办理二次抵押。

一．原因：借款人在办理按揭买房贷款业务时，房子是已经抵押给银行的，房屋的他项权在贷款银行，一旦借款人无力偿还房贷，银行有权对房屋进行处决。也因此，贷款银行及其他银行通常不会给该房屋办理再次抵押贷款。

不过，目前部分贷款银行会针对房贷客户，推出“装修贷”等专项贷款业务，实际上也是综合评估了借款人已有的房屋资产及还贷能力~

二．其他贷款机构或民间金融组织机构，通常可以支持房屋二次抵押贷款。这些机构会通过担保公司或其他组织，为已经办理抵押贷款的房屋做转按揭、赎楼等业务，将房屋首次贷款还清之后，实现房屋的二次抵押

二手房贷款主要房龄在30年以内，一般是可以贷到款项的。

首先进行房屋抵押贷款需要房屋的产权证，如果正在按揭中的房屋，由于贷款者还没有拿到房子的产权证，是不能向银行进行房屋抵押贷款的。那如果没有拿到房屋产权的朋友又怎么去贷款的呢?

贷款买房的，在未还清本息之前，想要作房屋抵押贷款的，可以用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

已经把所有的积蓄用来买房了，现在想要购车，已经没有余款了，能用按揭房屋申请二次抵押贷款吗?”很多房奴们都会心存此类疑问，不过答案必然是否定的，因为银行一般不会接受未还清贷款的房屋作为抵押物，而借款人只能另寻他法。但是，办法总比问题多，不妨来看看有哪些可行性方法能够帮助于你。

方法一找担保公司帮忙

虽然银行不接受未还清贷款的房屋作抵押物，不过要是有担保公司出手，则有望扭转局势。大部分担保公司都有按揭房短拆业务，指的是担保公司为借款人垫资还清剩余尾款，从而使借款人有资格重新申请房屋抵押贷款。办法虽好，但弊端在于，借款人需要支付的贷款成本较高，资金使用时间也有限，很多担保公司规定最长借款期限为半年，而有的则不足半年。但是在借款利率上面也比较高。

方法二直接申请信用贷款

所谓有比较才有鉴别，除了找担保公司外，借款人还可以选择通过信用贷款的方式来融资。此种方式指的是借款人用信用、收入等个人资质向银行直接申请贷款，这样可以有效降低借款人通过找中介公司“支援”而产生的附加费用。

不过对于收入不高的人群来说，其贷款额度的局限性较大。不过如果想既保证贷款额度，又能节省成本的话，借款人还可以在条件允许的情况下，找资质较好的亲属来共同申请贷款。借款人还应结合自己的情况，权衡选择哪种贷款方式最适合自己。

方法三进行“组合”贷款

如果借款人的资质较好，但信用贷款的额度无法满足你资金使用需求的话，也可选择先申请信用贷款，余下的资金通过找担保公司为借款人担保来获得。这样可以尽可能达到利率相对较低、获贷额度相对较大的理想状态。

正在还贷的房子还能再抵押贷款吗？

[摘要]有些朋友对家庭未来资金收益预期很乐观，手头有些购房首付款的闲钱，感觉什么项目都不如房产增值来得可靠，想再购置一套房子，但对于现在还在贷款中的住房，问能不能再进行抵押贷款。

有些朋友对家庭未来资金收益预期很乐观，手头有些购房首付款的闲钱，感觉什么项目都不如房产增值来得可靠，想再购置一套房子，但对于现在还在贷款中的住房，问能不能再进行抵押贷款。今天编辑就来说一说正在还贷的房子能不能再抵押贷款，同时还再深入聊一聊哪些房子即使没有贷款也不能抵押贷款。

一、贷款买的房子还能抵押贷款吗

1、理论上来看是可以的，但二次抵押是有风险的，相信没有任何一个银行愿意承担这样的风险贷款给你。假如你现在是按揭贷款，目前这家银行是不可能再贷款了，你可以去找别的银行，这时个时候银行会考虑一个二次抵押的问题，到时候要实现债权问题那将是一个很麻烦，而且通常情况下第一家银行都有优先实力债权的权力，如果你不是大客户，银行一般不愿冒这个险的。

2、就目前各行规定来看，大多数银行是不为个人办理房屋二次抵押业务的。因此按揭房只有在贷款全部还清之后，借款人才能够再次申请房屋抵押贷款。

二、哪些房子不能作为房产抵押

1、公益用途房屋。根据有关规定，幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，是不得抵押的，哪怕是私立幼儿园也不行。

2、小产权房。小产权房只有使用权，而不能作抵押。所以银行肯定是不会接受用这样的小产权房作抵押贷款的。

3、未结清贷款的房子。贷款买的房子还能抵押贷款吗？在第一次作抵押贷款时，银行就已经拥有了这所房产的他项权利了。从法律上来说不允许再抵押给其他银行。

4、房龄太久、面积过小的二手房。银行对于二手房抵押贷款的要求很高，特别是在房龄和面积上有限制。一般房龄超过20年，50平方米以下的二手房，大部分银行是不考虑的。

5、未满5年的经济适用房。未满5年的经济适用房是不允许上市交易的，银行也是无法取得他项权利证，没办法办理抵押贷款。

6、部分公房。倘若无法提供购房合同或购房协议，或不能提供该产房上市证明，也是不能作抵押的。

7、文物保护建筑。列入文物保护的建筑物及有重要纪念意义的其他建筑物同样不能作抵押。

8、违章建筑。违章建筑物或临时建筑物是不能作抵押的。

9、权属有争议的房子。权属有争议的房子和被依法查封、扣押、或者以其他形式限制的房子，不能作抵押。

10、拆迁范围内的房子。已经被依法公告列入拆迁范围的房地产不能作房产抵押。

看完以上内容，房贷没还清的朋友还是建议别惦记购买二套房了，有以上十条情况之一的房子即使没有房贷在身，也是不能抵押贷款的。希望这些内容能帮你很清晰的认识哪些房子根本获取不了房产抵押的银行贷款。