川融：@你，信用卡透支利率有变化啦

不少朋友应该都听说了，自今年1月1号开始，信用卡透支利率迎来了大改革。具体指什么呢？其实就是你没按时还信用卡，或者分期还款、用信用卡取现的时候，所产生的逾期或者应付的计息利率

2016年以前，银行信用卡透支利率为日利率万分之五的固定利率，2016年4月，央行把固定利率调整为区间利率，上限为日利率万分之五，换算成年化利率为18%，下限为日利率万分之五的0.7倍。此次取消利率限制之后，信用卡透支利率将由发卡机构与持卡人自主协商确定。这样改革后，会给银行和用户带来什么不同呢？我们先来听听专业人士给出的看法。

中国民生银行首席研究员温彬：对于信用卡市场未来的发展，会带来很大空间，取消上下限后，有利于商业银行对客户进行更好地定位和分层。因为突破上限之后，可以增加一些高风险客户，突破下限，可以增长一些更优质的客户。

国家金融与发展实验室副主任曾刚：整体的贷款利率一定会下降，尽管谁都不愿意做第一个下调价格的人，但一定会下降，利率市场化最大的好处就是促进大家用价格竞争。

看来，这样一来，可以促进商业银行进行产品创新，用更好的产品来吸引消费者。对于信用良好的各位，银行为了留住大家，也许会降低透支利率，反之信用不好的人，你还款的利率说不定不降反升。总之，这样的改革是好的，希望以后能给大家带来更多的实惠。

又一项房贷政策落地！买完房也能降利率

只见新人笑，不见旧人哭。

房贷利率一直下降，让买完房的人，直呼伤不起。

天津首套房贷利率，去年4.95%，今年滑坡式降到3.9%，里外里差了105个基点。

“房价站岗认了，没想到利率也站岗……”

所以，大家都在呼吁“商转公”、“商转公组合贷”。

“商转公”很多城市已经执行了。

更重磅的“商转公组合贷”，也打响第一枪，信号出现！

第一个“商转公组合贷”试点落地。

常州的建设银行已经确认，存量房贷业主，可以转为利率3.1%+4.1%。

也就是，商贷利率4.1%，公积金利率3.1%。

此前很多人都在5.85%的利率上站岗了，苦不堪言。

“商转公组合贷”之后，贷款利率直线下降。

其中，公积金贷款额度、资格，按照公积金原本政策执行。

商贷利率，也要考核业主的资质和名额，需要先还后贷。

仅针对拿到房产证的贷款业务，期房不支持。

流程还是比较复杂的，但如果能办成，也是真的省钱。

比如之前利率是5.85%，贷款150万，如果“商转公组合贷”后，能减少70多万的利息，一个月就能少还2000多元。

这对老百姓来说，不是一笔小钱了。

也正因此，大家都盼着“商转公组合贷”能扩大范围，尽快普及落地。

除了常州，合肥也有消息透露：

“针对前期房贷利率是5.88%甚至更高的，一律执行最新贷款利率。”

还有一些城市表示，正在研究中。

只要开先河并顺利执行，就会有更多的城市跟进。

天津也不是没有可能。

就像“带押过户”，全国30多个城市都执行了，这不，天津也跟进了。

据透露，已经指定了试点银行，11月就会落地。

“商转公组合贷”比“商转公”更理想，受益的人群更多。

“商转公组合贷”，是指纯商业贷款，转为商业贷款+公积金贷款。

“商转公”，是指纯商业贷款，转为纯公积金贷款。

因为家庭公积金贷款额度，普遍都在80-100万。

如果只能转为公积金贷款，转贷额度恐怕都无法覆盖贷款总额，很多人依旧束手无策。

但如果能转为组合贷，那“利率解套”的人，就更多了。

目前，天津首套房贷利率3.9%，公积金利率3.1%，差了80个基点。

还没有实现“商转公”。

“商转公”是第一步，需要先突破。

截止9月底，全国已经有20多个城市执行了“商转公”。

天津有很大的跟进可能，为什么这么说呢？

因为撬动“商转公”业务的关键砝码在于——个贷使用情况。

有些城市官宣不开展“商转公”，共同点在于：

公积金个人住房贷款使用率，超过90%。

武汉：我市住房公积金流动性不足风险依然存在，个贷率仍处于高位运行，目前已超过90%”。

合肥：个贷率始终高于95%，长期高位运行，暂不具备恢复“商转公”贷款业务的条件。

福州：住房公积金个人住房贷款使用率始终保持在90%以上，达不到相关文件规定的恢复“商转公”的条件。

但是，天津没有达到90%的高位。

2022年5月20日，天津发布调整公积金的通知。

写明，如果连续3个月高于90%，就会下调贷款额度，但现在并未发过“超额公告”。

也就是说，天津具备“商转公”的条件，有希望跟进。

当然，现实中，“商转公”的推进很困难。

原因很简单，商业贷款是银行的自营贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题。

“商转公”意味着提前还贷，特别是在今年，银行对提前还贷，很“不喜欢”。

所以，楼市热的时候，“商转公”、“商转公组合贷”，绝对不会出台。

只有在救市的时候，才会启用。

2014、2015年时，很多城市都可以“商转公”。

后来2016年大行情一来，就都被叫停了。

如今时隔6年，又重出江湖，主要为了提振楼市信心。

如果手里有一套房价、利率双站岗的房子，怎么可能再轻举妄动入市买房呢。

当房贷利率降至3字头，越来越多的人希望能“转换房贷”。

主要有4种方式：

第一，商转公；第二，转按揭。

转按揭就是先结清上一家银行的贷款，然后重新走一遍流程。

以当下更低的房贷利率重新贷款。

这是可行的、合法的，有的城市、有的银行已经在做了。

天津只有中德住房储蓄银行可以，但也比较复杂。

第三、转经营贷，这个风险很大。

第四、提前还贷，这是目前唯一可行的办法，也是用的最多的。

今年的“提前还贷”潮，就是这么来的。

如果能实行“商转公组合贷”，从银行的经营商来说，也是好事。

除了“商转公”、“带押过户”之外，房贷方面还有一些值得修正的地方。

天津的二套利率，应该下调了！

这是来自所有改善人群的呼吁。

目前天津首套3.9%，二套4.9%，整整差了100个基点。

这差距未免有些过大。

因家庭结构、居住需求的变化，买第二套房再正常不过。

改善住房，也是满足居住需求，并不违背“房住不炒”。

但改善人群相比刚需，多付出这么多利息，这不合理，甚至偏“惩罚”。

纵观全国，这么多年，首套与二套的利率差，也没有这么大。

现在，杭州两者之间差20个基点、南京差40个基点。

就连“房住不炒示范城”长沙，也只差80个基点。

天津此前最多也是差30个。

所以，随着首套利率的降低，二套利率也应适度调整。

10月26日，国务院办公厅印发《通知》，再次强调——

灵活运用阶段性信贷政策，支持刚需和改善性住房需求。

对刚需友好了，改善也不能忽视。

另外，天津9月16日发布楼市新政。

家有60岁以上老人，或者二孩家庭的，可购买第三套住房。

经过几个月的调查发现——

只要前两套房有过贷款，哪怕还清了，第三套也得全款。

目前只有北京银行、浦发银行，可以给第三套贷款。

如果贷款没有打开，那政策的效应就会小很多。

按经济常理来说，贷款利率的高低，与信用度成正比。

信用越高，贷到的钱越便宜。

有两套房贷且还清的人，与买首套房的人相比，谁在商业领域的信用度更高？

实际却颠倒了。

离婚率或许会因此而升高。

当然，“带押过户”这项良政，天津已经跟进了。

后续是否还有更理想的政策调整，拭目以待。

利率4.25%，历史最低！买不买房，又开始做选择题了……

平顶山的这一波疫情刚刚结束，还没缓过神儿的人们，又一次被七天之内两降的房贷利率，搞懵了。

5月20日，央行一则LPR公告发布，导致房贷利率最低降至4.25%。此消息一出，可以说是有人狂喜，有人好气。

因为疫情耽误没有签约的买房人，歪打正着地反而等来了这么大一份拣漏的“厚礼”，开心不已；而那些依然在房贷高位站岗的人，比如6.37%、5.8%、5.1%等等，简直要哭晕在厕所。

首套房贷利率4.25%，据业内专业人士称，这已经是平顶山房贷历史上最低时刻。

01

仨月左右

平顶山房贷利率断崖式下降

去年下半年，平顶山各大银行首套房房贷利率飙升至6.37%，且一直居高不下，加上银行放款额度缩紧，个别项目竟达到了6.5%或6.7%，令人望而却步。

在今年3月下旬，楼品荟摸排了平顶山市区十多家银行，建行、工行、邮政银行等不少银行调至了5.88%。随着很多银行贷款额度放开，银行的放款速度也快了许多。

没想到，仅仅不到三个月的时间，房贷利率就开启了断崖式下降——

4月8日，多家楼盘陆续曝出房贷利率再次下降，首套房贷利率下调至5.1%，二套房房贷利率下调至5.2%。

5月15日，央行、银保监会把首套房贷款利率的下限下调了20个基点。这被很多媒体解读为“针对住房商业贷精准降息”，按这一政策，房贷利率最低可降至4.4%。

然而，更重磅的发生在5月20日。

5月20日，最新一期的LPR报价公告发布。5年期以上LPR从上月的4.6%下调为4.45%，直接降了0.15%。那么依据15日央行针对房贷的最新政策，可以在4.45%基础上再降20个点的话，就变成了最低可至4.25%！

据中国新闻网消息，自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR仅下调过5次，此番一次性下调15个基点，创下历史最大降幅，这是最近几年来楼市迎来的最大利好。

有多位业内人士表示，平顶山房贷利率降幅这么大，也是十几年来仅有的一次。据介绍，平顶山仅在2009年出现过8折利率，但当时也没有达到4.25%这么低，2016年楼市低迷时平顶山出现过基准利率9折，也比这个高。

从6.37%降到4.25%，对购房者来说这次利好，绝对是史无前例。

021

这一轮利率下调

平顶山市场反应很快

疫情的阴霾还未完全褪去，平顶山地产行业情绪的低气压，立马因房贷利率新政的公布而振奋不已。

5月20日早上9点15分，中国人民银行最新一期LPR公布，仅仅在一两个小时后，笔者就看到了平顶山一些楼盘的相关海报，反应速度之快，令人意外。

5月20日下午，已有多家银行及楼盘确认可执行最新的房贷利率。

“已经向合作银行询问过了，可以按4.25%执行。”新华路上一楼盘负责人表示，他们合作的有工行、建行。

另一家房企负责人向楼品荟表示，由于他们的楼盘在市区、县区都有，合作的银行比较多，据他们汇总信息，中行、建行、工行、交行、中原银行、兴业银行等，已确认执行。

还有一些楼盘负责人表示，这波利好来得太突然，有点让人猝不及防，由于5月19日才解封上班，他们20日上午刚刚推出4.4%的利率优惠海报，下午立马换了。还有的楼盘是前一天才做好的利率宣传物料，也立马安排更换。

一位资深地产营销负责人表示，这是平顶山楼市近十几年来，房贷利率降的最低点。别忘了就在去年，平顶山首套房贷款利率还高至6.37%，这中间的差距何止天壤之别。

“在4月份，一些客户虽然订房了，但一直未正式签约，没想到因为疫情封控，又等来了央行房贷利率的下调，高兴坏了。”一楼盘销售经理表示，不少客户听说这一消息，有种因祸得福的感觉。

03

谁最受益？究竟能省多少钱？

毫无疑问，首套房购买者，是这波利好政策的最大受益者。

虽然说是最低可至4.25%，但实际情况是，不少银行已表示可按此利率执行。

从6.37%降至4.25%，对于一个购房者来说，究竟能省多少购房成本？咱来算一算。

假如要买一套70万元的房子，贷款30年来计算，大概人们为这套房子所要支出的金额是多少呢？

利率6.37%和4.25%相比，究竟能为购房者节省多少钱呢？

从以上两个表中你可以看到，如果你选择的是等额本金还款方式，月供平均每个月能节省496.045元，购房总金额能节省近18万元；如果你选择的是等额本息还款方式，月供能节省736.98元，购房总金额能节省26.5万多元。

由此也可看出，本次房贷利率的下降，对首套房购房者来说，实惠可真是够足的！

那么另一个问题来了，没买房准备买的人是开心了，那些去年买房站在利率高点的人来说，岂不是太冤了？他们能跟着降吗？这是近两天来，被问得最多的。

2020年以前购房的，选择的多是固定利率，那么此后利率的涨降与之没有什么关系，享受不到降息的利好。

如果是2020年及以后买房的，或者此前买房的在2020年转换为LPR浮动利率的，此后应该能够享受这一福利的。

LPR利率变动是一年一次，有两种方式：每年贷款发放月变动和每年1月1日变动。如果你签的是每年贷款发放月变动，那你的变动就参考上月LPR，如果你选择的是每年1月1日变动，那LPR就参考上年12月的LPR。

关键是看你的房贷利率一年期到期的时间是什么时候？赶上这次利率下调正好到期的，下个月就能调；等到明年1月1日才能调的，只能到那时候看LPR是多少了，还会不会是现在的4.45%，就不一定了。

04

近6个月数据告诉你

利率降的背后

这几个月来我们不断听到许多城市推出刺激经济、刺激消费的措施，支持房地产健康发展的优惠政策也不断释放。

一场疫情阻断了人们现实的行动自由，同样让城市的经济陷入了被动。

如今整个平顶山房地产市场正处于大洗牌阶段，受到政策收紧、疫情反复等影响，追求高溢价的时代一去不复返了，更多的楼盘在保工程、保品质的同时，为了活下去而在大幅收缩利润空间，因此市场上出现了多种多样的购房优惠福利，比如一口价房源、成交送品牌家电，还有直接补贴真金白银的，动辄五千上万……

国家统计局5月18日公布的2022年4月份房价数据，70个大中城市中，平顶山商品住宅销售价格环比再次下降，这已是从去年11月开始到今年4月接连六个月下降了。

（数据来源：国家统计局）

当下平顶山市场的整体房价，已是近年来最低时候。而近6个月来，平顶山的备案情况如何呢？

综合以上情况看，近6个月来平顶山整体备案量在一直下降，与上年相比降幅越来越大，甚至4月份整体备案面积、备案套数已不及去年同期的一半，远没有恢复到往年的水平。

平顶山的市场情况，代表的不仅是一个四线城市的现状，放眼国内多数城市都面临同样情况。国家统计局近日发布的数据显示，今年前4个月商品房销售额和销售面积分别为约3.78万亿元和3.98亿平方米，同比下降幅度分别为29.5%和20.9%。

4月29日，中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”，这也给了各地更大的自主权。

截至5月20日，当月累计已有超过56座城市发布稳楼市政策60余条，年内各地房地产调控政策次数高达290次，刷新历史同期纪录。

在此大背景下，历史最低的房贷利率为什么会在这个时候出现了，也就十分明晰了。

今年3月5日的政府工作报告，提出的发展目标是国内生产总值增长5.5%左右，跟去年持平。那么要实现这一目标，央行层面释放的楼市利率利好，都在表明从上到下恢复经济的决心。

05

站在历史的十字路口前

你会怎么选

对于很多人来说，房贷利率来到了历史最低点，这是又一个历史的十字路口，要不要此时上车买房呢？的确是道选择题。

一些多数长年从事房地产销售的人员表示，以多年的经验来看，当下是买房的最佳时候，因为综合各方因素来看，如果选房选对了，现在是买房花钱最少的时候。利率低，不用再多说。当下的整体市场房价，也是近年来最低时候。多方因素综合起来看，当下买房的人，省下的钱可能更多。

而购房者对房贷利率最低点的态度，则有些暧昧不明，出现了两种声音。

一种认为，这机会确实难得，尤其和身边刚买房的人比，实实在在省了一二十万，不想错过这机会，打算赶紧上车买房。这些人，大多是几个月前便有买房意向，在犹豫不决中等到了现在。

而还有一种情况是，他们更不急于买了。

购房者在犹豫什么呢？

在此之前，LPR对购房者来说，是个不轻易变动的稳定因素，可能去年这么高，今年也这么高，明年还这么高，购房者就不太考虑LPR调整会对买房产生多大影响。

但是现在呢，他觉得原本稳定的因素不停地在变动。去年高，今年就低了。今天降了，明天说不定还会再降。现在省下的钱多，过几个月可能省下的钱更多。购房者就会忍不住继续观望。

当下是拐点还是降落过程中的短暂停留点？

可能谁也无法给出标准答案。

但近来央行连续降息的目的是很清楚的，那就是提振市场信心，提升新房销量，以稳住楼市，不能再量价齐跌了。

但降息的结果无非有两种，一种是稳住了市场，实现了预期，那么，利率再降的可能性就不大了。另一种是，楼市依然低迷，销售仍旧不温不火，那么上面的“刺激”政策还多着呢，房贷利率再降的可能性也是有的。

那么，现在买房上车是不是好时机呢？笔者不知道是不是好时机，因为这个降息的刺激效果还没有显现出来。

稳妥的办法是，再等等看看，接下来如果楼市销量看涨，房价有抬头的迹象，那就必须赶快出手了。到楼盘多转转看看，售楼部里的人气旺与不旺，基本上能反映出楼市回暖与否。