LPR连续四个月保持不变 明年不少存量房贷客户利率会下调35个基点

12月20日上午，2022年最后一期贷款市场报价利率(LPR)出炉：1年期LPR报3.65%，5年期以上LPR报4.3%，均与上月持平。今年以来LPR共下调三次，其中与房贷利率息息相关的5年期以上LPR总计下调35个基点。由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，明年这些客户的利率将比今年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

LPR连续四个月保持不变

此次LPR按兵不动，并没出乎市场预料。MLF利率一直是LPR的风向标。12月15日，央行开展6500亿元MLF操作，操作利率为2.75%，与上月持平，这意味着当月LPR报价基础未发生变化。

在8月调降后，LPR已经连续四个月保持不变。今年以来，LPR于1月、5月和8月进行了三次调降，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。

百万月供节省利息200多元

与广大购房者的切身利益密切相关的是5年期以上LPR。早在2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。根据央行披露的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。

参考LPR定价的浮动利率房贷重定价周期一般为一年。北京青年报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。对于重定价日是每年1月1日的存量客户，2023年适用的新利率会以2022年12月的LPR为基础，因此会比今年的利率下调35个基点，这意味着他们明年的月供将会切切实实变少。

前些年房贷利率较高，很多客户的实际利率超过5%，甚至6%。这35个基点的下调会给大家节省多少利息呢？举例来说，100万元25年期的房贷，采取等额本息方式还贷，若今年利率为5%，每月月供为5845.90元，下调0.35个百分点后，明年的利率变为4.65%，月供降为5643.81元，每月节省利息202.09元。若今年利率为6%，每月月供为6443.01元，下调35个基点后，明年利率降为5.65%，月供减少为6230.78元，每月节省利息212.23元。

不难看出，35个基点的降息，大致可以为100万元25年期的房贷每月减少200多元的利息。当然每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。

今年房贷利率不断下调

对于准备出手购房的人来说，今年的房贷利率不断下降，越来越有吸引力。5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。9月29日晚间，央行和银保监会再次发布通知：符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。所谓“符合条件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整，全国范围内的房贷利率出现明显大幅下降。据融360最新发布的房贷利率报告，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7个基点；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5个基点。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140个基点，二套房贷利率累计降幅90个基点。

此外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平；有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

盘古智库高级研究员江瀚指出，从今年LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降比较多，呈现出长短期不同的下降安排。这对于房地产市场的影响是非常深远的。对于购房者，LPR的下降能够降低还贷压力，有助于提高个人可支配收入水平。而对于购房市场，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。

惊呆！这家银行存款利率竟高达12.8%，堪比P2P？摆乌龙还是宣传噱头，银行回应

山东一家名不见经传的银行突然火了。

11月26日，一家名为“山东莱山齐丰村镇银行”的宣传条幅在财经圈流传，该行滨海支行直接打出了“存款利率12.8%”的宣传标语。堪比P2P的“利率”水平受到外界关注。

“这不是一年的利息，是2年半的总收益。”上述银行相关人员回应称，“好多人打电话来，目前条幅已经撤下来了。”

对此，业内人士表示，条幅的宣传涉嫌误导金融消费者，而即使按照年化4.3%的存款利率计算，对于村镇银行来说，揽储成本依旧较高，后续经营面临压力，也不利于降低服务“三农”的成本。

存款利率12.8%原来是乌龙

一家小银行的存款利率竟然给到12.8%，有这等好事？有财经业界人士向券商中国记者询问并发来拍摄的宣传图片。

只见上述图片中，一栋名为“山东莱山齐丰村镇银行”（简称“齐丰银行”）的大楼，分别在门口外墙、二楼和三楼阳台前挂了3个红色条幅，条幅内容“齐丰银行滨海支行存款利率12.8%，欢迎致电”的红底白字宣传标语十分醒目。

果真存款利率能达到12.8%？“正常来说不合理，即使融进来也没什么利润，是不是偷换概念？”华南一家村镇银行合规部负责人对记者表示。

“这不是一年的利息，是2年半的总收益，年化存款利率是4.3%。”齐丰银行滨海支行工作人员回应券商中国记者时表示，不知道为何被人捅到了网上，突然间很多人打电话前去问询，“目前条幅已经撤下来了，如果要存款可以来滨海支行。”

资料显示，齐丰银行2015年11月成立，总部设在山东省烟台市莱山区，是由山东临淄农商行发起设立的村镇银行。现有总行营业部、莱山支行、解甲庄支行、滨海支行、上海滩花园小微支行、凤凰新城小微支行六个网点，市场定位为“立足三农，服务社区、个体工商户和中小企业”。

村镇银行的尴尬

齐丰银行可谓上千家村镇银行的一个缩影，尽管弄了一个利率乌龙，但是面临的揽储难却是不争的事实。

如齐丰银行所言——即使按照年化4.3%的存款利率，相对于目前宽松的市场环境，依旧高出不少。

“利息太高了，现在贷款基准都才4点多，目前这都是不正常竞争，会让银行陷入恶性循环。”西部一家城商行人士表示。

11月25日，融360发布的10月银行存款利率报告显示，银行定期存款利率继续大幅下跌，且跌幅超过前几个月，其中1年期平均利率是1.986%，2年期平均利率是2.61%，3年期平均利率是3.266%，5年期平均利率是3.224%，环比9月份分别下跌了1.6BP、3.2BP、6.9BP、5.1BP，3年期和5年期存款利率降幅最大，目前各期限存款利率均值全跌至今年最低水平。

从银行类型排名看，定存利率高、排名靠前的以农商行和城商行居多，其中，天津滨海农商行1年期存款利率最高为2.33%，3年期存款利率4.26%。

因此，市场上1年期存款利率2.33%已属于较高水平，而齐丰银行1年期给到4.3%的利率已经超出平均水平一大截。

即使是贷款参照的“基准利率”也在下降，11月20日央行授权银行间同业拆借中心披露的最新贷款市场报价利率（LPR）1年期的也才4.15%，5年期的4.8%，均比上个月下调5个基点。

业内人士表示，由于村镇银行规模、网点布局、金融服务水平和科技创新都不占优势，只能依靠高利率存款来加强揽储的竞争能力。

“现在揽储成本这么高，以后压力也是很大，也不利于降低服务‘三农’的成本。”新网银行首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼对券商中国记者表示。

不过，他也认为，确实需要考虑村镇银行负债来源的问题，“如果能以低成本吸引到资金，谁愿意高息揽储呢？”

今年9月，中国银保监会披露，截至今年6月末，全国已组建村镇银行1631家，县域覆盖率达到70.6%，65.7%的村镇银行位于中西部地区。

董希淼表示，由于村镇银行兼具商业性和政策性两个特点，应该给与更多政策上的支持，包括税收优惠、存款准备金、再贴现再贷款等等。

他表示，目前一部分村镇银行发展并不好，因为规模较小，经营也出现困难，现在，投资管理型村镇银行、“多县一行”等政策加快落实，从监管上、货币政策上、财政政策上都可以加大支持。

券商中国是证券市场权威媒体《证券时报》旗下新媒体，券商中国对该平台所刊载的原创内容享有著作权，未经授权禁止转载，否则将追究相应法律责任。

ID：h

Ti：在券商中国微信号页面输入证券代码、简称即可查看个股行情及最新公告；输入基金代码、简称即可查看基金净值。

未能网签赶上利率上调，上海房管局：这部分人利率仍按调整前执行

8月5日下午两点，上海9000多名购房者终于等来了他们想要的回应，上海房地产交易中心发布公告，“按工作实施方案，对7月23日之前（含7月23日）已完成一手住房认购、且选定房源的购房人，申请个人住房贷款按照调整前的政策执行。”

在全国各个热点城市纷纷展开楼市调控过程中，7月23日，上海也“应声”加码房地产市场调控政策，宣布上调房贷利率。首套利率将此前的4.65%上调至5%，二套利率从5.25%上调至5.7%，上升幅度分别为35BP和45BP。

但7月网签系统的突然失常，新盘交易陷入僵局，使得部分上海购房者被迫多交至少20万贷款。

新上海人王蒙告诉界面新闻，7月23日公布利率上调之后，利率按网签时间认定，她每个月接近多了600元的利息，贷款总额要多交近30万。

据她所知，很多上海购房者在5到7月买房之后都遇到网签受阻情况。“其实不网签这件事对我们来说影响本不算大，但直到公布新政利率上调后，对我们的直接影响就很严重。”王蒙表示，新房认购钱已交，名额也已锁定，不可能赔100多万的违约金退房，但多出来的近30万贷款并不公平。

6月中旬缴纳认购金，7月7日摇号，7月8日开盘选房，一个月过去了，王蒙仍未办理网签。她所认购的楼盘共700余户，目前为止仅有20户完成网签。“不只是我这个盘，全上海大概有几十个盘出现这个情况，9000多购房者都受到影响。”

根据王蒙提供的一份不完全统计名单显示，6月10日-7月20日上海开盘的32个新开放认购小区均有客户出现未能网签的现象，分别分布在静安区、浦东新区、闵行区、嘉定区、虹口区、松江区、宝山区、青浦区、奉贤区、金山区。

在对房管局、建交委等多部门反映后，王蒙等众多购房者并未收到有效反馈。银行给的回复是，他们只管利率，具体实施细则不归他们管。而建交委称，应该参考原利率。“可我们将建交委的回复发给银行，银行也不认。”王蒙向界面新闻表示。

在5月，上海首套房贷平均利率为4.69%，已连续13个月持平。对比同期深圳、北京、广州，分别低了34BP、51BP和66BP。不过，即使利率上调后，上海房贷利率也仍处于较低水平。

事实上，利率上调、放贷难在2021年已经成为常态，尤其是近几个月成交量同比高位，多个热点城市开始调整房贷利率。

今年2月以来，全国房贷平均利率止跌回升。融360数据显示，2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP，均已连续4个月处于稳步上升状态。

以同为一线城市的广州为例，今年已完成4次房贷利率上调。据了解，目前广州地区四大行房贷利率首套基本上涨90BP-100BP，利率最高达5.65%，而二套房贷利率大多上涨110BP-120BP，利率最高也达5.85%。

中西部城市重庆，在5月就传出利率上调、贷款难的问题。如三峡银行的首套房与二套房房贷利率均在LPR基础上上浮了130个基点，不仅贷款额度紧张，放款时间也长。长三角城市同样如此。在苏州，7月首套首贷利率也多在5.9-6.0%，二套房利率多数破6%，有的甚至达到6.5%。南京多个银行首套房贷利率也已达5.95%，直逼6%大关，二套房贷利率最高已达到6.15%。房贷利率的上调，对市场影响也不可谓不大。据克而瑞报告显示，杭州的二手房市场受影响波动更大，7月成交量已下降近半，多数房源接受降价挂牌。进入6月份后，重庆的楼市也开始大幅降温，新房已经处于供应大于成交的状态。

7月28日，上海市发改委也称，调控成效逐步显现，稳房价仍需持续用力。数据显示，7月上海新房网签成交量约为6950套，比6月减少23.8%。今年上半年，上海市新房和二手房成交量同比增速较一季度也明显回落，量价齐升的上涨势头得到初步回落。

“成交量怎么降的，大家都懂。”有上海购房者认为，两周前销售通知网签系统无法正常使用，才是成交量降低的主要原因。但已经认购的购房者房贷利率是按网签时间认定，无形中增加了几十万的购房成本。

王蒙也认为，出台调控政策可以理解，只是觉得应该有合理的执行标准。“像杭州、西安、东莞等城市出台了这种政策后，有细则补充说明，新房是以认购时间为准。”

如今日杭州发布的调控新政，对此前的限购政策进行了升级。但同时，也规定了仍按原限购政策执行的情形：在《通知》发布前，已参与新建商品住房项目公证摇号公开销售意向登记的；购买无需摇号销售的新建商品住房、二手住房且已办理合同网签的等。

在2020年，西安对购买第二套住房的商业贷款及公积金贷款首付比例提出新要求时，同样也规定，“对《通知》下发前已认购、未办理贷款手续的购房人，能够提供认购协议、交款收据及转账凭证的，继续执行原信贷政策。”

“理解政府，想通过一系列调控政策来达到降温的目的，但还是希望有细则能够配套。虽然网签估计还要等，但利率新政时间定了，我们就都安心了”王蒙说。