中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

栏目主编：秦红文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：第一财经杜川

长租公寓2023年有望恢复正增长

来源：每日经济新闻

每经记者王佳飞

“随着疫情政策的逐步放松,叠加高校毕业生数量继续创新高，预计2023年租房需求规模增加，租赁市场先抑后扬，全年将恢复正增长。”

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，虽然目前受市场层面影响，租赁企业经营面临的挑战加大，但2023年上半年租赁住房供应规模会继续保持增长，保租房也将发挥示范、引领作用，成为租赁市场的“稳定器”。

2022租赁企业经营挑战加大

黄卉介绍，租赁市场层面，今年租赁市场降温，呈现量价齐跌态势。一方面是市场活跃度下降，据贝壳研究院数据，今年前11个月，全国重点40城租赁成交量较去年同比下降2.4%；另一方面是租金水平继续下探，今年全国重点40城平均月租金同比下跌3.2%。出租难度增加，房源成交周期均呈现延长态势，全国重点40城房源成交周期为58.7天，同比延长8.3天。

具体到租赁企业层面，企业经营面临的挑战加大。由于租客收入预期不确定性增加，储蓄意愿增强，租客的租金可支付能力降低。租赁需求减弱，租客的新增、换租需求减少。租赁机构面临较大的出租压力，企业出租率呈现明显下降，多数企业出租率下降了5-10个百分点；租赁企业收房速度下降，普遍放缓了拓展新增房源的速度，注重在单店盈利，逐步优化签约房源质量。

具体来看，各个租赁企业在业务规模上仍旧处于高位。据统计，截至今年三季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过8.5万间，环比增长100%。其中，分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破5万套，环比增长近70%，并已经进入13个城市。

2022年上半年典型集中式长租公寓品牌新增开业规模来源：中指研究院

另据中指研究院统计，华润有巢公寓新增开业规模为1.1万间，整体规模迅速扩大合景公寓、窝趣新增开业规模超5000间，旭辉瓴寓、上海城方、乐乎公寓等新增开业规模接近4000间。今年上半年，典型住房租赁企业开业规模增长率、管理规模增长率，相比2021年有明显下降，但让处于较高水平。

地域方面，核心一二线城市是各品牌企业主要的布局区域。中指研究院报告显示，上海、深圳均有20家住房租赁品牌进入，是品牌数量最多的两个城市。广州、北京、杭州、南京、成都、苏州、天津等城市排名也比较靠前，品牌数量均超过10家。

从项目数量角度出发，一线城市新开业项目占比超六成；二线城市占比近三成，其中济南、苏州、东莞、成都等正在成为集中式住房租赁品牌的发力重点，聚焦城市核心区域和产业园。此外，在今年上半年投入运营的开业项目中，佛山、南通、泉州、无锡等也陆续出现租赁品牌，下沉市场的产品质量也在逐渐提升。

2023全年恢复正增长

“随着疫情政策的逐步放松，叠加高校毕业生数量继续创新高，预计明年租房需求规模将增加，租赁市场先抑后扬，全年恢复正增长。房源供给持续优化，供应数量持续增长，2023年将有一大批新建租赁住房房源入市，受业主收入预期下降、房贷压力与购房市场成交节奏放缓等影响，业主‘售转租’的比例增加，2023年上半年租赁住房供应规模会继续保持增长，保租房也将发挥示范、引领作用，成为租赁市场的‘稳定器’。”

黄卉表示，“从租赁机构化率来看，预计2023年分散式租赁住房的机构化渗透率有望加速提升。一方面随着行业监管的不断完善，个人二房东房源或交由房东自行管理，或转由专业机构进行合规化运营。另一方面，长沙、成都、西安等城市率先出台‘以租换购’政策，开拓性地将保租房筹集渠道延伸至分散式存量市场。分散式租赁住房的机构化渗透率的提升将大大提升我国租赁住房管理专业化、品质化水平，减少租赁市场乱象。”

此外，中指研究院报告显示，庞大的流动人口规模将催生大量住房租赁需求，特别是在长三角、珠三角、粤闽浙沿海城市群等重点城市群、核心城市，住房租赁需求将更加旺盛。在此背景下，住房租赁企业应持续优化区域布局，重点关注区域核心城市的住房租赁市场发展机会。

来源：中指研究院

融资创新助力租赁企业

谈及租赁行业的金融支持，黄卉表示，“当前我国住房租赁企业的融资渠道主要有五大类融资渠道，分别呈现不同的产品特性，不同的融资渠道融资的难易程度不同，有股权融资、传统债券融资、资产证券化等渠道。”

“一是股权融资，这是行业早期的融资模式，股权融资单次融资规模大，对租赁企业盈利及发展空间要求较高，早期的创业型租赁机构获得股权融资概率更大；二是传统债券融资，主要包括银行贷款和公司信用类债券。传统债权的门槛相对较高，房企背景的租赁企业占比更高；三是资产证券化，以企业可预期的租赁收入、资产回款作为主要的偿债来源，发行可流通的证券进行融资，有助于企业盘活存量资产，拓宽融资渠道；四是房地产信托投资基金（REIT），今年华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT和华润有巢REIT上市发售，对企业融资起到积极作用；五是产业基金，投资于升值潜力较高的住房租赁企业项目，通过专业化运营提升项目价值，来获得项目投资的资本收益退出方式。”

集中式长租公寓品牌分类来源：中指研究院

黄卉表示，近年在政策引导、金融机构和长租企业不断尝试中，住房租赁融资环境有所改善，但“目前信贷融资渠道主要针对做重资产的房企，由于缺乏抵押物或其他金融产品，市场对新兴行业企业资信评级不高、信心不足，多数租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高的问题”。

对于金融产品和创新层面，黄卉建议提高租赁企业的融资支持。

“一是鼓励银行业加大对租赁住房项目的信贷支持力度，鼓励发放20年以上的长期贷款，贷款利率不高于当期基准利率的0.8倍，并且可以支持按季度或按年度分期偿还，与企业租金收入的节奏相匹配。”

“二是可探索建立增值税进项发票交易融资机制。允许保障性租赁住房企业将增值税进项发票转换为可交易的增值税抵扣凭证，通过凭证交易，撬动社会资金投资。企业将增值税进项抵扣额度，经税务局审批后，转换为可交易的增值税抵扣凭证。投资者通过购买保障性住房租赁企业股权获得逐年生效的抵扣额度，用于降低自身企业的增值税，以撬动社会资本发展租赁。”

去年购房的按揭贷款记录都在5以上，要转成3点多的抵押贷款吗

想必在去年买过房子的很多人都会郁闷，因为去年的按揭利率基本都在5.5以上，有些甚至达到了6点几，这么高额的贷款利率，让我们的生活质量受到了影响。

经常在朋友圈或者短视频里刷到，很多人会说，转一下贷款可以一年省掉好几万，十年就好几十万，你心动了吗？

不要说你心动了，我都心动了。

200万的贷款，你去年的利率是6，今年的利率是4，最少相差两个点，200万贷款。你一年就省4万块钱，10年省40万，香不香？必须要！

真的是很心动，这些人真的是太好了，可以帮我节省这么多的钱。是真的这样吗？

每个资本都是想赚你口袋里的钱，想从你的口袋里掏钱，所以那些想做贷款的人，他为什么有这么好心？因为他想从你的头上赚取费用

我们在买了房子的时候，一般在银行里办理的是按揭贷款。

但是你要转成3点几的利率，这其实就是经营贷，为什么叫经营的就是你是做生意的，然后资金短缺，去银行的抵押贷款？

那经营贷款你必须要有营业执照，没有的怎么办？他们中介会帮你包装，所以他会帮你收你一笔费用。

你家

的房子去年买的，银行按揭150万，你欠银行150万，你想要做抵押贷款，那你就要先把这一150万还进去，然后再从银行里把房产证拿出来抵押贷款。

你自己如果没有这一大笔钱，去把银行的按揭贷款还掉，那你只能去借你家里的亲戚，很难见到这么大一笔钱，因为大家有钱也不会这样，放在手头肯定都是在买理财，所以这样子也拿不出来。

那怎么办？中介就会教你说他会借你一笔钱，但是要收取你的费用，千分之三的利率，所以你借他150万，他们这个利息基本都是三分利，所以他就是在赚点利息的钱。

三年过后，抵押贷款的资金要重新还进去，然后再转贷一次，人家很难拿的出一口气，150万块钱，几家星期自己也就每个几万几十万差不多了，所以你如果不够钱的时候，你只能向中介去借。中介又会收你一笔钱。

一年过后，银行的经营贷款利率有没有提高，会不会提高？这都是一个未知数。还有根据你的征信，三年过后经营贷款的政策又不同了。如果万一你贷不出来，那怎么办？

三年过后，如果你的你没有那么多钱去还银行的贷款，又变了，你的贷款又做不出来，那怎么办？

可想而知，还不出贷款，你的房子抵押在银行，银行只能把你的房子拿去发牌。法拍的价格都是超低的。

所以如果不是做生意的，如果你手头是特别有钱的，如果你短时间内测不出来这150万的，那还是不要去碰这个贷款。

因为搞不好你的房子就沦为法拍法。，从有房变为没房，但是按揭贷款不一样，每个月根据自己能力，每个月的还款，相对会更保障一点。

所以在你想改变的时候，一定要三思，思考自己有没有这个能力，思考那些机构为什么这么好心，111这个生意可不可以做，思考我该不该去换贷款，你适合吗？

不要想着有这么好的事情会落到你头上，那些人为什么会这么好心，劝你这个贷款去换一下。

别人没有利可图，他会做这个事情吗？从你身上有一可图，他才会这么认真去做这个事情。