房贷利率只有3.9%，工资4800元贷款80万，银行仍然能批下来吗？

在目前的房地产各种花式促销的大形势下，银行对于房贷业务的审查也非常宽松。工资只有4800元，想去银行借款80万去买房，公积金贷款和房屋按揭抵押贷款一定是能批下来的，说不定还有利率方面的惊喜呢。现在不但是三四线城市清远等地房贷利率低到了3.7%，就连省会城市武汉和贵阳，房贷利率也低到了3.9%。

现在全国大多数省份都已经出台了买房的优惠促销和各类的扶持政策。金融监管部门对于首付和房贷利率以及房贷风控审查严禁全面放松。在这个背景下，我们可以算一算，4800元的工资确实可以贷款买到100万的房子。现在的政策是就怕民众觉得钱不够不去买，只要民众下决心敢去买那么相关的，各类优惠都会给。

现在首付普遍都已经是两成了。也就是说100万的房子只要首付20万，就可以签约购买了。那么就需要贷款80万。在这种情况下，其实贷款完全可以做一个组合，贷款也就是说公积金贷款加上房屋按揭抵押的商业贷款。在不少的地方，公积金贷款最高限额都已经放到了单人40万到50万。如果未来公积金贷款不够，那么剩余部分再配上商业房贷，我们来计算这几种组合贷款方式下，贷款能不能批下来。

1.纯公积金贷款。现在单人最高能贷40万到50万，那么如果夫妻二人共同去买房，那么双人可以达到贷款额度80万到100万。原来的公积金贷款5年以上利率为3.25%，贷款30年，那么每月还款金额为3480元。此时单人工资为4800元，双人加在一起肯定远超于7000元，远远低于公积金中心要求的，每月还款额不能高于购房人工资一半的要求。

另外夫妻二人每月还向公积金中心缴纳公积金，如果按照单位和个人最高12%的共同比例，那么有可能在附加人工资4800元的基础上，每月最多可以上缴2300元公积金，那此时夫家人共同负担的还款额已经不足1100元了。对比夫妻二人工资，自然是可以负担得起每月的公积金还款。

现在在鼓励买房的大政策下，很多地方的公积金贷款利率也已经下调了。5年以上首套房住房公积金贷款年利率为3.1%，那么贷款30年，每月还款金额为3416元。那么更加符合公积金的贷款审批要求。所以结论是夫妻二人共同申请公积金贷款，其实已经无需商业贷款都可以全面覆盖并且顺利通过公积金中心的审批。

2.公积金贷款加上银行商业贷款。假如是单人买房的话，大部分地区的公积金贷款最高额度也只能用到50万，那么此时再加上银行商业房贷30万，就可以满足贷款需求。银行商业房贷利率现在普遍是在年化4%左右。那么按此计算，每月的公积金和商业房贷还款额大约为3608元。看起来好像是很难通过银行的商业贷款审批，但其实则不然。

因为每月的房贷还款额中，其中公积金中心还款额为2176元，而银行的商业房贷仅仅只需要1432元。而公积金中心的还款首先是用每月缴存的住房公积金来抵扣，那么此时假如4800元的工资，假如按照单位和个人最高12%来进行缴纳，那么每月可以缴纳1152元，剩余只需要自己筹不到1000元，此时再加上商业房贷需要缴纳的1432元，每月的总负担差不多2400元，这是完全符合银行房贷审批要求的。

现在德先生算的都是非常保守的，因为各个地方还有着不同的地方扶持政策。其中针对每月还款能力不够，还可以添加父母和成年子女作为保证人或者共同还款人，那么对于银行房贷审批来说，更加没有任何风险和障碍。

现在可以说，目前出台的各项鼓励购房的扶持政策和优惠措施，可以说是我国房地产业20多年来从未有过的时刻。购房人根本不需要担心自己的房贷申请会被拒绝，可能唯一需要考虑的，那就是现在是不是一个买房的恰当时机。

提前还贷80万少还利息111万，提前还贷一定划算吗？

“我今天去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。”某银行客户张先生对自己见到的情景感到不可思议。近日，北京青年报记者从北京多家银行了解到，今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万，提前还贷省利息

为什么“房奴”要提前还贷呢？北京市民李女士在社交平台上分享她今年5月提前还贷的经历。

李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。

央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截止4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至了3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%，提前还贷可能并不划算

房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。

不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率的理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔，提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”

某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。

服务提示

提前还贷要预约北京地区普遍不收费

北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

工行某个贷中心工作人员今日接受客户询问时表示，提前还贷可以在手机银行上全程线上办理，不过需要提前一个月时间申请，没有任何收费，“按手机银行提示操作就行。”

中行东城区一家支行的个贷经理也表示，提前还贷需要提前一个月预约，全程在手机银行上操作，不用到网点办理。

建行朝阳区一家个贷中心工作人员介绍说，提前还贷用手机银行操作最方便，也可以线下办理，但都需要预约，一般是T+10个工作日。客户在预约日前之前把钱转到还房贷的卡上就可以等系统自动扣款了。

不过，也有银行不能线上操作，需要客户到现场办理。招行客服表示，北京分行贷款暂不支持线上操作提前还款，需要本人带身份证和还款卡到当地贷后中心申请办理。

农行客服表示，办理房贷提前还款，一般应提前一个月由借款人本人到贷款行提出书面申请，采取银行与客户相互协商的原则审批并办理。有近期去过农行网点办过提前还贷的市民表示，自己6月下旬预约的，7月初就去网点办好了，实际没有那么长时间。

无论办理渠道和周期有何差异，以上这些银行均表示，提前还款没有额外收费。不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

文/北京青年报记者程婕

编辑/田野

手里有80万真香，你会怎么安排？

先来算一笔账

手里有80万存银行三年定期

国有银行3%80万*3%=24000

城市银行三年期利率

3.8%80万*3.45%=27600

城市银行五年期利率

3.8%80万*3.8=30400

拿着利息每年一家三口出去旅游半个月都花不完，平均到每个月2000多块钱也不少，还能补贴家用，有些人干一辈子退休金也就2000块钱。不要太爽呦！

同事前两年倾其所有在离家2000公里外的海南买了套度假养老房，花了80多万，她说太喜欢海南了，天天憧憬住进新房里的快乐生活。

碧水蓝天的海南

房子装修好后，她每年都是趁女儿学校放暑假去新房住半个月，公职人员每年公休假只有半个月，去了海南别的地方就没时间去了，不去海南房子空着浪费，一年不去一次看看又不放心。

我也喜欢海南，但我更喜欢自由

今年疫情严重，也没去成海南。房子又空了一年多。

每年去住半个月，其余时间空着，孩子才上四年级，两口子退休还要十年，想去养老住还要十年，80万放十年利息30万左右，孩子以后工作、成家、生孩子，老两口不的帮助带，不知道能走开不？

与其买套成年不住的房子，不如拿着利息去旅游，全国各地哪里都能去，不用年年次次去同一个地方。我也喜欢海南，但我更喜欢自由。

不知道同事现在后悔没有？