银行贷款、住建过户对首套二套的认定及政策
我们购买住房，通过银行办理按揭贷款，首套、二套购房的契税、利率和首付会有区别。
那么住建局、银行是怎么认定首套和二套的呢？首付又需要多少呢？[wh]
咱们可以分为以下三类
（银行和住建局税务部门核查家庭名下的住房、夫妻双方的征信上体现的贷款情况。）
1、无房无贷：
家庭在市四区（含之前东开发区，以下分类同含）无住房，全国范围内无正在偿还的按揭贷款（征信）。
住建局按首套交税。
银行按首套利率，首付三成。
2、有房无贷：
.在石家庄四区有住房，无任何按揭贷款：
住建局按二套交税。
大部分银行可按首套利率。首付四成。
.在石家庄四区外有住房，无任何按揭贷款：
住建局按首套交税。
银行按首套利率，首付三成。
3、有房有贷：
.仅石家庄四区有一套住房且这套住房有按揭贷款：
住建局按二套交税，
银行按二套利率，首付五成。
.石家庄四区外仅有一套按揭贷款的住房：
住建局按首套交税，
银行按二套利率，首付五成。
C.石家庄有一套住房且此套住房无贷款，外地有一套按揭贷款住房，
住建局按二套交税，
银行按第三套计算，不能办理贷款。
以上是几大类政策，如有偏差，敬请指正。
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你知道一套房二套房的区别在哪吗？为你总结了这7点，快记下来吧
第一点，以家庭为单位，一个家庭最多只有两套房，且名字分别为夫妻单独的名字。如果夫妻双方名下都有房产，再以孩子的名义去购买，那么新买的这套房就属于二套房。所以，想借着孩子名义去买房的人，还是赶紧放弃吧！
第二点，以年龄为界限，成年人或未成年人，只要名下登记有房产，那么购买的另一套房都属于二套房，与年龄并没有太大的关系，因此未成年人在成年后去买房，想要获得首套房资格，就看自己名下有无房产登记。
第三点，从购买方式来看，第一套房产是全款出资购买，再去银行贷款购买一套，这也是属于二套房。这一点对于炒房人士来说就非常不友好了，直接让他们损失了一截利润。
第四点，如果你的房子是银行贷款购买的，并还清了贷款，现在已经将它卖出去，后面购买的房产，依旧属于二套房！第五点，可以紧接着第四点来看，第一套房与第二套房在购买时，使用的贷款途径不同，比如它们分别是银行商业贷款和住房公积金贷款，那么，第二次购买的房子依旧算作二套房。
第六点，以结婚为界限，婚前一方名下有房产的，并且是向银行贷款购买的，婚后用另一方的名义再去银行贷款买房，即使俩人的户口没有在一起，购买的第二套还是算作二套房。
第七点，结婚后，以夫妻名义申请贷款买房之后，若是离婚，其中一方想要贷款买房，也已经没有了首套房资格了！
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首套房与二套房的认定标准？
有过买房经历的业主都知道，在买房的时候是要区分首套房和二套房的，两者在首付比例、贷款利率上有一定差异，重要的是有些地区对二套房的购买资格还有限制。那首套房和二套房到底该如何认定呢？今天一起学习一下。
一、不限购城市首套房认定标准
1、贷款购买过一套房，但是已经还清贷款，再贷款买房算首套。
2、贷款购买过一套房后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房算首套。
3、全款购买过一套房，贷款买房算首套。
4、全款购买过一套房后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房算首套。
5、个人名下有两套房，但是贷款全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时算首套。
6、个人名下有两套房，但是贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房算首套。
7、夫妻双方的其中一方婚前有房，但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录，但名下无房产，婚后买房申请贷款算首套。
二、不限购城市二套房认定标准
1、贷款购买过一套房，但是贷款已结清，再贷款买房算首套；若贷款未结清，算二套。
2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。
3、夫妻双方其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算二套房以上。
4、准备结婚但是还没有领取结婚证的两个人，一方名下有房产和房贷未还清。另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。
三、认房、认贷情况下的认定标准
在“房住不炒”的大方针下，很多城市都采取了限购措施，对二套房的认定标准有三种：认房又认贷、认房不认贷、认贷不认房。
1、认房：看买家在当地房屋登记系统中是否已经有了登记信息。
2、认贷：看买家在银行征信系统里是否已经登记有贷款买房的信息。
3、认房又认贷：以家庭为单位，既看名下是否有房产，也看贷款情况：
（1）既没有房产，也没有贷款买房记录，购房算首套房；
（2）名下有一套房产，或者有贷款买房记录，再次购房算二套房。
注：首套房、二套房认定标准都是以家庭为单位，家庭由三种人组成本人、配偶、未成年子女。
4、认房不认贷：以家庭为单位，只看名下是否有房产，不管贷款情况：
（1）名下无房产，购房算首套房；
（2）名下有一套房产，再次购房算二套房。
5、认贷不认房：以家庭为单位，只看贷款是否结清，不管名下房产情况：
（1）贷款已结清，再次购房算首套房；
（2）贷款未结清，再次购房算二套房。
以上就是关于首套房和二套房的认定标准，大家在买房前要根据当地的限购政策进行区分，提前做好功课才能有条不紊、事半功倍。
来源【房车宝】
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