全面收紧！6家银行停贷！有银行退回全部未批复案件

从昨日开始，南京关于有银行停签、提高房贷利率的消息掀起了新一轮的刷屏潮，贷款政策进一步收紧！

截至目前，已经有6家银行停贷；

有的银行退回全部未批复的案件换行、暂停受理部分地区限定房源房贷业务等；

也有的银行严查首付资金来源，停接组合案件；

又有四家银行首套利率提高至5.95%（LPR+130个基点）；

……

下半年，打算卖房置换的购房者更难了！

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6家银行停贷，有银行最高涨幅50BP根据调查情况，南京自6月下旬开始，已有6家银行停贷：南京银行只做合作楼盘按揭业务；浦发银行全部支行已无贷款权限，统一上交到南京分行；宁波银行、兴业银行、广州银行额度已满，已停止接受新的按揭业务。

6月下旬，工商银行、中国银行仅一周时间，首套房贷利率刚从5.65%（LPR+100BP）上调至5.85%（LPR+120BP）。刚到7月初，同样一个周时间，两家银行首套房利率再次上调至5.95%（LPR+130个基点）。

图源朋友圈

随即，本网摸底了南京主流银行的房贷利率，发现北京银行、农业银行的首套房利率也于近期一并上调至5.95%，其他银行基本维持在5.65-5.85%左右（LPR+100-120BP）。而且根据农业银行工作人员表示，“近期房贷利率变动较大，房贷政策还在收紧，说不定下面就加到140个基点（即6.05%）”。

另外，二套房贷利率方面，工商银行、建设银行也都上调了10-50个基点，尤其是建设银行半个月不到就上调了50个基点，现为6.15%。

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追查首付款来源，未批复案件全部退回

不仅如此，房贷利率提高的同时，贷款的限制条件也在逐步升级：

据工商银行工作人员表示，“好多支行已经不做新的按揭业务了，建议购房二手房与中介沟通清楚。另外针对新房，目前已经开始严查首付资金来源，可能会追溯首付资金一年的来源情况”。

按照房产中介消息，农业银行已明确表示：目前全部停签，未批复的案件全部退回换行。并且重点提及，不再放贷给桥北房源，以及六合不带电梯、顶层、1层的房源也同样不批贷款。

另外，中国银行目前也已停接所有组合案件。

图源朋友圈

有业内人士表示，下半年的住房贷款额度会继续紧张，住房信贷会进一步收紧。此外，一般每年的6月份和12月份贷款都会紧张，而且2021年贷款利率上涨很可能成为趋势。

不过，南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华教授猜测，二手房市场停贷的影响，可能会在今年三季度左右传导到一手房市场。如果二手房卖不出去，资金冻结的情况下，一手房的购买力就随之下降。“这个速度很快，大概3-4季度就会下降到谷底，到时候二手房停贷政策可能就会放宽。”

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多地银行暂停新房、二手房房贷业务“接单”年内房贷放款或仍趋紧

继多个热点城市房贷利率上升之后，近期，有关多个城市二手房“停贷”的消息引发热议。

对此，《证券日报》记者调查获悉，热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，实际上停贷业务和贷款的额度等有关系。各地在落实房地产贷款集中度管理制度的同时，自然需要严管贷款。而贷款方面，一般是先停二手房贷款，然后再严管一手房。

“另外，二手房贷款方面出现很多乱象，尤其是包括过桥贷等业务，相关部门也进行了监管，通过此类贷款的管控，能够在很大程度上促进贷款业务的规范，打击了部分炒房行为。”严跃进补充道。

部分银行已经停办新房、二手房贷款业务

有媒体报道，近期，在热点二线城市中，武汉也收紧了个人住房信贷业务，其中部分银行新房、二手房公积金业务都暂不受理，还有部分银行已暂停受理二手房业务。

武汉房贷的收紧是全国房地产信贷政策变化的一个缩影。《证券日报》记者了解到，多个城市二手房贷款出现额度紧张的现象，放款周期延长至三四个月，甚至部分银行已经停止办理新房、二手房贷款业务。

多位银行业内人士在接受记者采访时表示，银行暂停房贷业务主要和贷款额度收紧等有关。

广东多个热点城市部分银行的个贷经理告诉记者：“目前不接二手房贷款业务，很多国有银行网点的二手房贷款都没有额度了。”无锡市某股份制银行个贷经理向《证券日报》记者表示：“目前二手房的放款周期最少三个月。”

采访中记者发现不仅二手房房贷收紧，新房房贷也同样收紧。“由于额度紧张，新房、二手房的房贷业务均已经暂停，二手房贷款办理业务已排期到2022年。”南京市某国有大行的个贷经理对记者表示。

同时，多个城市的购房者也向记者表示，目前向银行申请按揭贷款时出现批贷难、批贷慢的情况。

对此，严跃进对《证券日报》记者表示，停贷或者说贷款周期明显拉长，对于房东和购房者实际上造成了一定影响，中介的合同管理也面临压力。对于购房者来说，要合理安排预算和购房计划。

《证券日报》记者梳理发现，从楼市数据上看，今年以来，目前房贷收紧城市无一不是今年以来楼市局部升温过快的热点城市，市场成交量或价格有所上升。例如广州、武汉、重庆、杭州、南京、合肥、惠州等。

国家统计局数据显示，在热点城市中，5月份，广州新房二手房价格同涨。其中新房价格环比涨1.5%,同比涨11.2%二手房价格环比涨0.9%,同比涨13.5%。重庆5月份新房价格环比上涨1.9%领跑，同比上涨8%，二手房价格环比上涨1.1%,同比上涨5.1%。

“上述城市房贷收紧背后的原因是房贷需求量太大。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，因为新房大部分关联开发贷款，所以后续市场对二手房贷款影响最大，特别是南方城市，二手房贷款放款难很可能成为常态。

下半年住房贷款额度会继续紧张

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示，政策面在房贷额度上进行了收紧，比如要求银行根据信贷结构，调低房地产贷款和按揭的比重。这就使得房地产信贷额度趋紧，同时，各地根据自身的实际情况，对房地产信贷进行了进一步限制。

严跃进对《证券日报》记者分析称，目前部分热点城市贷款确实有压力，体现在两点：首先以消化存量为主，即主要是过去滞留的未批贷款需要加快发放，这也使得新增的贷款业务相对放缓；其次落实差别化调控，从实际过程看，新房管控少，而二手房管控多。

今年下半年，银行房贷额度紧张的情况是否会缓解？盘和林认为，下半年的住房贷款额度会继续紧张，住房信贷会进一步收紧，直到房地产价格走向开始趋于平行或者下行。现阶段周期上行的大背景下，政策对房地产降温的总体做法不会改变，银行等金融机构需要进一步调整信贷结构。

“一般每年的6月份和12月份贷款都会紧张，所以今年6月份贷款收紧很正常。2021年贷款利率上涨也很可能成为趋势。”张大伟称。

来源：证券日报

多个城市二手房停贷、中介倒闭，房地产调控对房价会有影响吗？

房地产贷款审批进一步收紧，多个城市二手房停贷，中介称半年没有开二手房的单子，中介公司开始倒闭，房地产调控是矫枉过正了，还是已经到底了？网上很多人讲，但是都没有讲全，今天我用一篇文章带你看懂背后的所有逻辑。

大家好，我是保德全，轻松聊财经，人人听得懂，希望每一期内容都能够给您带来新的收获，也请大家点赞的时候，长按点赞键3秒不松手，让我体验一下你的超级赞。这将是对我最大的支持和鼓励，谢谢！

今天跟大家聊一聊有关二手房停贷的这个事情啊，以及房地产调控背后的原因和产生的影响。内容比较长，但绝对是干货满满，如果你当下没有时间看完，可以先收藏下来，空了慢慢消化，否则刷着刷着就可能找不到了。

最近传言很多城市的二手房交易没有办法做贷款了，不信你在网上搜索一下，就有一些媒体记者在国内多家城市调研的新闻，确确实实在很多的城市，二手房贷款已经成为了稀缺的资源了。

在传言二手房停贷的新闻当中，西安作为西北地区最大的城市之一，显得非常典型。据网上的信息显示，有记者调研了西安市内最大的10家银行，目前有7家还在正常接受二手房贷款的这个申请，另外三家大行，我这里就不点名了，反馈是目前因为额度的影响，暂时没有办法接受二手房贷款的申请，而那可以做二手房贷的7家银行当中，也都面临了贷款审批严格、放款周期加长等一系列的问题。

我仔细看了一下全国房产的交易数据，发现一个现象，在一些二三线城市，今年以来的二手房挂牌数量在激增，在全国范围内，有六个城市的二手房挂牌量在十万套以上，分别是沈阳，天津，成都，重庆、郑州和南京，如果是因为城市体量大、房产交易市场热，那这个挂牌数量是可以理解的，但是偏偏并不是这个原因，挂牌交易的房子是在最近的这半年里一下子增加出来的，特别典型的是武汉，今年以来，挂牌要卖的二手房就增加了好几倍，而全国范围内看的话，挂牌出售的二手房也增加了，增加的比例大概是25%。二手房贷款难了，但是为什么还有这么多人卖呢？我想原因之一应该就是赶在贷款进一步收紧之前赶紧把房子卖掉，回收一部分的资金吧。

大家不知道发现没有，二手房停贷、贷款收紧这样现象，一般是不会通过官方的红头文件、政策来公布的，往往采取的是一种比较暧昧的“窗口指导”的意味，也就是说，可以告诉你这件事情不能做，具体尺度你自己去把握。

房贷是真的收紧了，一手房和二手房的待遇大不同，首先，一手房可能因为开发商信用的背书，同时符合各个城市土地财政运转的需要，还能继续审批放款，但二手房作为一个完全独立的贷款行为，就比较难保证了。

我这里给大家解释一下，大家如果去买一手房，是因为政府把土地先卖给了开发商，在由开发商进行了土地开发之后，进入房地产市场流通，买房的人申请一手房的贷款，实际是要支付给开发商的，而用来抵押的这个房产呢，也是即将交付的这个新房，因此呢，一手房是有开发商的背书增信的。同时大家想啊，造一手房的土地是政府卖给开发商的，如果一手房的贷款都不好批了，开发商拿不到钱，参与土地竞拍的积极性就要下来，那最后不是影响了政府卖土地回笼财政资金嘛，因此，一手房的贷款还是一个相对受到保护的对象。但是，一手房的贷款虽然不会停，但是也更加严格了，我有一个朋友去年底在上海买了一套新房，目前贷款还没有放下来，审批是早就通过了，无奈银行一直没有额度啊，开发商着急、我朋友自己也着急，但这事真的一点儿办法都没有。

房贷收紧了之后呢，房贷的利率在不同的城市中也随之出现了不同程度的上调，这一点在南方城市最为明显。就在这两天，杭州的多家银行就上调了房贷利率，首套房利率到5.9%，二套房利率到了6%，而今年初，这个利率分别还只是5.2%和5.4%，调整的幅度真是不小，如果按照一套房子贷款200万，等额本息30年还款，等于每个月要多还一千块钱左右，对普通家庭的影响还是不小的。同样上调了利率的还有广州、成都等城市。

尽管利率上调了，但是在银行申请贷款的人还是排着长队，可见这个二手房贷款的额度啊，管控得非常严。

房产抵押贷款在很多银行看来都是一块“非常香”的业务，不仅可以批量做，标准化，而且风险也很小，因为城市的房子这几年增值的比较厉害，即便是借款人出现信用问题，但是房子是抵押给银行的，把房子一拍卖，借款就回来了。所以啊，银行其实很愿意把钱用来放给买房子的人，房地产贷款今年以来受到的限制并不是银行不愿意做，而是跟国家出台的几个政策相关。

首先，今年1月1号由央行和银保监会共同发文，开始实施贷款限制政策，要求银行对房地产贷款进行集中度的管理，管理的手段不仅包括限制房地产贷款余额占总体各项贷款余额的比例，还包括限制个人住房贷款余额占各项贷款的比例。而这个通知的打击面非常广，包括的是在我国境内设立的所有中资银行，不管规模性质，一网打尽。

这两个指标啊可以说非常有意思，一个是房地产总的贷款占比上限，还有一个是个人住房贷款总的贷款占比上限。真的是双拳出击啊，一拳打击的是房地产开发贷款，另一拳打的是以买房人为贷款人的房产交易。

并且这个政策它非常细，先把各个银行按照规模进行了分类，再根据银行的规模大小，设了不同的房地产贷款占比上限红线，像工行、建行、农行这类的大型银行，原则上是要求房地产贷款不能超过总贷款量的40%，个人住房贷款不能超过32.5%，而中小银行，这个比例就更低了。

这个红线一设，银行就完全没有办法了，银行即便是多么愿意做房地产，放给房地产的资金也不能无限制地增加了。特别是原来就放了很多房地产贷款的这些银行，新增的量就非常有限，有一些更加夸张，只能是等着老客户先把房贷还掉，把额度空出来，才能有新的额度放给新的客户。但是现在贷款这么稀缺，愿意归还房贷的考虑到再贷这么难，恐怕也会犹豫的吧。

说完这个银行的房贷限制政策，不知道大家还记不记得，在2020年的八月份，还发布了一个关于房地产开发商的这“三条红线”新规。大家不要跟银行的限贷政策搞混了。房地产开发商的“三条红线”是去年8月份住建部提出的，住建部与多家房地产企业进行了座谈，提出了融资“三条红线”，在12家负债率较高的开发商中先行试点，随后从今年的1月1日开始在所有开发商中正式实施。这三条红线，是每一家房地产开发商的生命线，分别是剔除掉预收款后，企业的资产负债率不能大于70%，净负债率不能超过100%，现金短债比不能小于1。

银行贷款新政没给银行喘气的时间，这个政策一发布，很快就要求实施了，对打击市场上过快增长的房地产抵押贷款的需求非常有效果。大家想啊，原来正常的贷款周期比如说是2到3个月，现在的贷款周期拉长到了半年甚至更长，相当于贷款的审批时间加长了一倍，那原来市场可以交易2万套房子，现在就只能交易1万套了，这对市场的降温是有着有立竿见影效果的。

但是开发商“三条红线”的政策，除了12家重点关注企业之外，还是给了市场一个缓冲的时间。这相当于是给开发商们套上了一个紧箍咒，警告大家啊，赶紧抓紧时间进行内部调整，不要再通过拉高负债囤地开发了。

国家给银行、房地产开发商和买房人进行的各种限制的目的是什么呢？其实说白了，这是一个保护大家的措施，为了就是防止房地产无限膨胀，最终成为了国家金融体系最大的灰犀牛。

房地产除了住房的属性之外呢，他还有一个金融属性，说白了就是大家可以翘杠杆投资，买一套一千万的房子，在原来贷款政策宽松的情况下，可能只需要300万的自有资金，其他的钱都是银行借的。这个金融属性就导致了在房地产积累了一定程度的风险，有些城市的房地产没有人口流入的支撑，其实是非常脆弱的。所以这些年啊，其实银保监会这些监管机构一直在提，这个房地产有可能成为金融体系最大的灰犀牛，这个定位一出来，为了不让房地产对国家的金融形成实质性的影响，这些监管机构总要做点什么吧，于是就有了大家看到的政策。

除了防范风险，对房地产的限制也考虑到了国家的整体产业结构的调整。大家不知道有没有关注过，每一次只要国家贷款一放松，最先开始增长的就是个人住房贷款。2020年疫情开始的时候，国家对企业进行了贷款政策的优惠，国家的本意是想让企业减少负担，可以顺利度过疫情，但是事与愿违啊，很多企业主拿了银行便宜的资金，不去扩大再生产，反而去贷款买房了！所以啊，个人住房贷款这几年的增速非常高，比一般贷款要快得多，这等于把原来用于发展实体经济的钱都吸走了。

中国人家庭观念重，大家都喜欢买房子，房子让大家有一个家的概念嘛，中国人有多喜欢买房，在全世界范围内都是数一数二的，但是这也有个度的问题，过度了就变成了畸形了。特别是这几年，中国人可以说是狂热买房，但是买了房之后，消费能力上不去了，年轻人也没有激情创业了，整个社会就会变得越来越没有活力。

因此，就像郭树清主席在今年陆家嘴论坛上说的一样：“那些押注房地产永远不会下跌的人，最终要付出沉重的代价”，没有永远上涨的房地产，即便是价格非常夸张的香港市场，房地产价格也出现过跌去三分之一这样的惨烈现象，而一旦这个势头出现，不仅我们每一个买了房子的人，还有房地产企业、国家，都要付出惨重的代价。所以啊，房地产狂热潮不得不控制，因为房子的金融属性会积累金融风险，而房地产的过度占用资金和贷款，也跟国家发展实体经济的目标是背道而驰的。

这些限制政策其实是国家在保护房地产市场，给大家一个提醒，也给市场一个缓释风险的时间，如果没有这些有效的措施，房子肯定会越来越贵，价格上涨的同时风险也越来越大。所以，大家不要为了自己眼前的这一点儿事情，自己家的贷款，去质疑国家的政策，你去看看美国、日本这些所谓房地产自由市场，哪个不是在房地产泡沫中付出了惨痛的代价的呢？

好了，今天的分享就先来这里，为了把房地产这个问题说透，我花了三天的时间写了这篇文章，听懂的朋友请点赞加关注，我们下期再见。