为何我不建议贷款买公寓，还要真的还款10年

近期我一个客户跟我说，他考虑买个公寓，但是手里钱不够，想贷款买。然后，我就给他规划了下，具体情况如下：

客户是一个刚到苏州的应届毕业生，早在高中就自己管理自己的投资组合，然后现在自己手里有30多万现金，考虑买入一个50-60平方的复式公寓，总价也在50-60万，所以他想让我帮忙筹划下他该如何买入：

我给他计算了下：

总价60万左右的公寓，一般最少的首付也是50%，那么就是首付要30万，然后税费最低是3%，那么，就是说需要1.8万，也就是首付需要31.8万+0.6=32.4万（0.6万是中介费）。那么，贷款30万的情况下，要还款多少呢？

我按照公寓最高贷款上限10年，然后最高利率6.5%的计算，每个月的月供是：

等额本息，每个月一样的时候：

等额本金，每个月逐步减少的情况：

也就是通过计算，最低的总利息也是要超过9.8万的，对于贷款总额来说，那就是32.67%左右的资金成本，实际上还是比较高的。

然后我跟客户做了几个相关的测算：

方案一：假设我们把自己的钱存下来，继续还款月供的情况：

把钱存入银行，银行收益也只有1-3%，对于自己6.5%的贷款来说，都是收益特别差的

把钱买入保险，先不说流动性，目前最高的年金收益4%，这样还是亏钱的

把钱买入股票等其他资产，其实更不划算，因为等于是自己拿着6.5%机会成本的资金去盈利，哪怕一年盈利10%，其实也是3.5%的收益而已，而且要承担特别多的不确定。

把钱空放，其实这个就更不划算了。

方案二：再买一套公寓，用租金高于这个房子的月供来养这一套公寓？投资到6.5%以上收益的公寓？

这个可以实现新的突破，就是如同方案一所演示的，自己的月供金额是3406元，如果有资金的情况下，那么，通过借入低成本的钱，比如不要利息，或者6.5%以下成本的钱，那么，再买入一套7%收益的公寓，那么，同样10年后会有什么不一样呢？

举例，买入总价60万的公寓，年收益纯的7%，4.2万，月租金是3500元（60万以0成本借入）。那么，也就是说，在未来的10年内，总体的收益不变的情况下，可以获得：42万的租金收益，扣除上一套贷款的30+9.8=39.8万的利息，等于收益也就仅仅2.2万，对于借来的60万来说，10年的收益仅仅只有：千分之3.6的收益。

这里面还有一个细节：假设买入这个公寓不是用于自己住，而是收租金的话，那么，只要租金收益超过6.5%那么，我们就等于0成本持有一套房子了。

不过，如若这样，自己的闲钱又要如何办呢？自己的闲钱在方案一中，其实是还不如提前还款月供呢！

方案三：假设这个月供我们用来买入年收益6.5%的投资理财，我们的收入是：

而且，如果按照复利6.5%的话，每个月投入同样的钱，比如：

3406元，那么，10年后这笔钱会是多少呢？

也就是说，假设这笔钱不去还款月供，那么，实际上是可以为自己创造57.36万的价值，如果是还款月供的话，仅有30万的价值！

所以，通过各种计算，我们发现：

其实买公寓可以贷款买，但是有钱了，就需要提前还款。（除非自己的投资收益可以持续超过公寓贷款的资金成本，你可以不要还款，一直用着这个贷款）

因为公寓的贷款成本真的挺高的，如若可以就建议提前结清。这样的话，公寓就变成了自己下蛋的母鸡了！

那么，如若是你，你买公寓的话，你会尽快还款吗？

十年后，通过全款买房的人和贷款买房的人，哪个的生活更好？

很多人都清楚，现在的房价非常的高，虽然从去年下半年开始，我国的房价有明显的下跌的趋势，但是总体的房价仍然是比较高的。自从1998年之后，我国的房屋进入到了商品化的时代，而房价也正是在那个时候被炒作起来，毕竟当时国家对于城市发展非常重视，投入了非常多的人力和财力，到城市的发展过程当中来，自然而然也就推动了房价的上涨。

有很多进城务工人员到城市来发展，对于他们而言，居住问题必然是要解决的，而他们在城里面没有房子，很多人就需要通过租房子的方式来满足自己的居住条件，还有一部分人有的想要在城里面买房子的想法。

毕竟租来的房子，最终不是自己的，而且还有可能会面临着半夜被房东赶出门的情况，也正是在住房需求比较大的情况下，我国的房价才越来越高。面对当下的高房价，有一部分人则是通过贷款的方式来购买的，那么十年后，通过全款买房的人和贷款买房的人，哪个的生活更好？

最近这些年，关于贷款买房还是全款买房，很多人都发表了自己的看法，有的人认为通过贷款的方式来买房子，能够在很大程度上降低自己当下经济方面的压力，而且也能够更快的买上一套属于自己的房子，但是对于另外一部分人而言，他们认为全款买房才好，毕竟交完钱之后，房子就是属于自己的了，我们一起来了解一下这两类人对于贷款买房还是全款买房，具体的看法

首先，在当下的市场环境发展并不是非常好的情况下，如果通过全款的方式购买房子，能够在一定程度上获得较高的优惠，通过全款的方式是可以免除后续每个月所需要缴纳的巨额房贷的，可是能够拿得出全款购买房子的家庭，一般情况下都是比较少的，因此，大多数的人都是通过贷款的方式购买，对于普通家庭而言，贷款购买房子算是一个非常不错的选项，可每个月许多人都会面临着上千上万的房贷，压力也非常的大。

贷款买房适合于那些一次性拿不出全款钱来支付房贷的老百姓，只需要支付一定比例的首付，每个月偿还房贷就能够拥有上一套房子，也正是因为贷款买房有这样的优点，所以很多人在买房子时才会有这样一个纠结，到底是全款买房好还是贷款买房好？我们都知道，过去我国的房价上涨得非常厉害，所以当时很多人通过贷款的方式购买房子，其实是非常不错的一种选择。

如果一套价值100万的房子，经过十年的时间，有了明显的升值空间，总的售价变成了150万，按照首套房的贷款比例，贷款30年来计算，通过贷款的方式，十年之后，人们还能够从中赚得四十万块钱，但实际上，考虑到成本价额之后，购房者的亏损能够达到20万左右，因此，到底是贷款买房好？还是全款买房好，还得看实际情况。

如果你手中有100万块钱的存款，并且每个月的收入也能够达到一万块钱左右，拿着100万去全款买房，也就意味着未来十年的时间里，他丝毫不会因为房贷的问题而困扰，每个月一万块钱的工资，十年就是120万左右，如果只考虑纯收入的情况下，这笔钱拿去投资理财，十年的时间，至少也能够赚五六十万块钱。

但是如果把这100万块钱拿出30万块钱来贷款买房，按照十年的期限来偿还欠款，同样在每个月收入一万块钱的情况下，十年的工资在120万块钱左右，其中还会有很大一部分用于房屋的贷款偿还，虽然还是可以拿出一部分钱来进行投资，是能够用来投资理财的总金额就会有所减少，因此，利润空间也会有所降低。

所以按照这样的计算方式，通过全款的方式来购买房子，相对要更划算一点，这还是需要考虑到不同收入老百姓的实际经济情况，如果大家在手中资金比较充足的情况下，能够全款购房，就尽量通过全款的方式购买房子，时代经济条件有限，还是可以通过贷款的方式来购买的。

30万银行房贷，贷10年、20年利息竟然差这么多！

中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，目前规定5年以上的贷款基准利率是4.9%，但各商业银行在执行时可以在一定的区间内自行浮动，这意味着中国的房贷利率不是固定的，而是经常变动，现在总体趋势是往上调的。

据融360最新数据显示，2018年8月全国首套房贷款平均利率为5.69%。一般来说，计算房贷利息，除了考虑房贷利率，还要考虑还款方式，因为这会导致算出来的利息不同。现在有两种还贷方式，一种是等额本金还款，另一种是等额本息还款，计算的利息区别如下：

1、等额本金还款VS等额本息还款等额本金还款

10年：累计支付利息8.6万，累计还款总额38.6万

20年：累计支付利息17.1万，累计还款总额47.1万

30年：累计支付利息25.6万累计还款总额55.6万

等额本息还款

10年:累计支付利息9.4万，累计还款总额39.4万

20年:累计支付利息20.3万，累计还款总额50.3万

30年:累计支付利息32.6万，累计还款总额62.6万

2、选择等额本金，在初期还款时压力会较大这样看来，是不是贷款买房选择等额本金的还款方式更好？那可不一定，还要结合自己实际的经济情况来选择，弄清楚这两种还款方式的区别，你就明白了。

等额本金还款，即每月还的本金是相同的，但每月利息随着需要还款本金减少而减少，因此把二者相加后，每月还款总额将呈现递减的趋势；而等额本息还款，就是把贷款本金与总利息全部平摊到每个月，每个月还的本金加利息是固定的。

3、上班族选择等额本息还款更稳妥简单理解的话，相比等额本息，等额本金还款在初期还款的利息较多，相当于较早偿还了贷款，未来需要偿付的利息越来越少，但等额本金也有不好的地方，就是最开始的一段时间，还款压力会较大。

总结一下，等额本金总的总利息支出较低，但前期还款压力较大，适合前期还款能力强、或者资金宽裕的人。尽管等额本息带来的总利息支出较多，但每月固定的还款额非常适合有正常开支计划、或收入相对稳定的人。通常来说，等额本息的还款方式相对稳定，是大部分职工的最佳选择。