今天“520”，中国人民银行送“礼物”——LPR“折上折”了

来源：【嘉兴日报-嘉兴在线】

在“5·20”这一天，中国人民银行送了一份“礼物”给大家。没错，LPR降啦！

今天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，与上月持平；5年期以上LPR为4.45%，较上月下降15个基点。

因为5年期以上LPR与房贷直接相关，因此一直备受关注。自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%，迎来最大降幅。前不久，中国人民银行还推出新政策：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

不得不说，LPR“折上折”，让“房贷一族”心里乐开了花，特别是即将购买首套房的市民。此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。

对于即将购买首套房的嘉兴市民而言，LPR“折上折”究竟能为钱袋子省下多少呢？记者帮大家算了一笔帐：

以首套房贷利率4.6%来计算，贷款100万，等额本息30年还款，还款总额184.55万元，每个月需还款5126.44元。其余条件不变，以首套房贷利率4.25%来计算，还款总额177.09万元，每个月需还款4919.4元。一共可省7.46万元，每月可少供207.04元。

记者了解到，去年以来，我市房贷利率一直在以“小碎步”节奏下调。

“去年3季度时，我行房贷利率最高达到6.2%，今年年初下行到5.7%左右，目前最低是4.9%。”今年下午，我市一国有银行从事房贷业务的工作人员告诉记者。同时记者了解到，目前我市的主流房贷利率为5.0%。

“5年期以上LPR下行，有助于支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。”业内专家分析表示。

值得注意的是，在中国人民银行最新发布的《调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中明确表示：“在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照‘因城施策’的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。”

也就是说，我市的房贷利率最终究竟是“打几折”，还要根据城市政策下限和银行具体执行利率。

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LPR、基准、加点、上浮是啥意思？房贷利率到底是怎么算的？

听说房贷利率又降了，为什么我的没降？

现在银行利率到底是多少？

老说LPR，到底是个啥东西？

我办房贷的时候还没有LPR，现在是咋算的？

我的房贷利率6点多，有没有办法降低一些？

别急，今天老鸟给大家一次谈清楚。

01

最新房贷利率是多少

房贷利率降了。

4月8日，银行公布了最新的房贷利率，部分如下：

02

为什么我的利率没降

房贷利率先后锚定过两个标准：一个是2019年10月8日之前，锚定基准利率（基准利率由央行制定）；一个是从2019年10月8日开始，锚定LPR（即贷款市场报价利率，由18家商业银行报价后综合计算产生，每月20日公布）。

之前大家常说的房贷利率上浮10%、20%或者打7折、8折，都是在基准利率的基础上打折。现在大家说的房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加。

不管是在基准利率基础上的打折上浮还是在LPR基础上的加减基点，这个在贷款合同签订之后都是不会变的。

比如你2010年时候买房，当时的基准利率是6.4%，你的房贷利率打7折，那么你的实际利率就是6.4%*0.7=4.48%。如果你没有转化成LPR，现在还执行基准利率，那么按照央行现行的5年期以上贷款基准利率4.9%（央行最近一次调整基准利率是在2015年10月24日），打7折，你的房贷利率就是4.9%*0.7=3.43%。

如果你在2019年10月8日买房，执行LPR利率。当月的LPR是4.85%，你的房贷加了50个基点（1个基点是0.01%），那么你的实际利率就是4.85%+0.5%=5.35%。最新的LPR报价是今年3月份的4.6%，那么按照最新的LPR计算，你的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

但是。

还没有完。

不管是基准利率还是LPR都会变化。为了银行计算方便，也为了避免大家记不清楚到底该还多少的月供，房贷合同上都会约定在一年的周期内不管利率怎么变化，房贷利率都不变，等到下一个重定价日的时候才会变。

重定价日有两种取值标准：一种是每年的1月1日，一种是每年的贷款发放日。一般情况下都会按照每年的1月1日执行。

再回到你在2019年10月8日买的那套房。

2022年1月1日时候房贷的LPR迎来了重定价日，因为LPR报价的有效期是一个月，所以重定价日参考的LPR报价就是2021年12月20日时候报的4.65%的价格。

2022年1月20日LPR报价为4.6%，但是和你已经没有关系了。

所以，虽然2022年1月20日LPR报价下调了0.05%变成4.6%，但是你这套房在2022年一整年的房贷利率依然是4.65%+0.5%=5.15%。

只能祈祷今年12月份LPR报价时候能够低一些。

当然，如果你在房贷合同上约定的重定价日是每年的贷款发放日，那么你的房贷利率调整参考的就是距离贷款发放日最近的LPR报价。

03

基准利率的房贷怎么办

按照央行规定：在2020年8月31日前，按照基准利率办理房贷的客户可以选择是否转换成按照LPR计算。

只有一次转换机会，没有转换的话银行会自动默认仍然按照固定基准利率执行。

怎么转换？

央行规定：房贷的定价基准从基准利率转换为LPR时，加点数值等于原合同执行的利率水平与2019年12月LPR报价的差值。

如果你原来的房贷利率比此时的LPR报价高，那么你的加点数值就是正数；如果你原来的房贷利率低于此时的LPR报价，那么恭喜，你的加点数值就是负数。

以老鸟自己的一笔房贷来举例：

老鸟在2016年初时候买了一套房子，当时5年期以上贷款基准利率是4.9%，利率打了9折，实际利率是4.9*0.9=4.41%。

在2019年12月份老鸟通过手机银行申请贷款利率定价基准转换为LPR，当月的LPR报价为4.8%，那么老鸟这笔房贷的利率就变成了LPR-0.39%=4.41%（0.39%=4.8%-4.41%）。

这里面LPR部分会根据银行报价调整，下调的0.39%一直不变。

所以，老鸟这笔房贷现在的利率就是4.65%—0.39%=4.26%。

大家可以结合上面讲的内容计算一下自己的房贷利率到底是加了多少个基点。

如果不会算也没关系，手机银行上面一般都会有显示。

04

多说几点

1、LPR每月20日调整一次，每次调整的幅度为0.05%；

2、LPR虽然每个月都会有一次报价，但不代表每次都会有变化；

3、长期来看，LPR是会不断下降的；

4、很多读者问怎么能把之前高利率的房贷转换成低利率的贷款，这里老鸟说一下：除房贷外，个人很难从银行获取这么长时间、低利率的贷款产品。

现在市面上有经营贷的产品，是银行为了响应国家支持实体经济的号召而推出的，利率相对较低，也比较容易审批，还可以按照先息后本的方式来还款，但一般都会要求是全款房抵押，贷款时间一般不超过三年。

即使你找到一笔钱先把现在的按揭贷款还清，但是却不能保证贷款到期后你是否还能申请到这笔贷款、再申请的贷款额度有多少、利率是多少。如果这个贷款批不下来，那么你就要一次性的还清贷款，相当于30年的贷款变成了3年的贷款；

5、市场上还有其他的贷款产品，但考虑到审批难易程度、贷款周期、利率、还款方式等因素，很难用来替换房贷以降低利率。当然，老鸟对这个领域了解的不多，如果你知道的话，欢迎交流。

银行推出“存抵贷”业务　房贷利率可“折上折”

福州晚报10月12日讯（记者杨剑峰）房贷客户手里有了闲钱，一般会考虑提前还款。近年来部分银行推出了“存抵贷”业务，客户将资金存入关联账户作为活期存款，但收益远高于活期存款，从而部分减少房贷利息支出。记者昨日获悉，“存抵贷”业务虽可以减轻贷款买房者的负担，但现有其他一些理财产品不但具有高流动性，收益率也比“存抵贷”业务更高，客户借助这类理财产品同样能够抵贷款利息。

“存抵贷”业务

可减少房贷利息

“只要存入一笔钱，房贷还能享受折上折的优惠。”市民陈女士说，近日她看到一个新的房贷业务，办理按揭贷款除了享受正常的利率打折外，存10万元还可以在原来8.8折利率的基础上再打9.6折。

据悉，这是在榕一家股份制银行推出的存款收益抵部分房贷利息业务。理财原理为，存入的闲钱仍作为活期存款，房贷客户可以随用随取，但收益分块计算，一块是按活期计息，另一块则类似于理财收益，其年收益根据央行5年期以上基准贷款利率及客户在银行按揭贷款余额、活期存款余额综合计算得出。客户存入10万元，活期存款一年利息为300元，理财年收益为1353元，合计年收益率为1653元，理财年化收益率为1.65%，按此计算，相当于房贷利率在原先折扣基础上再打9.6折。存入的资金越多，年收益率越高，50万元年化收益率可达3.2%左右，相当于利率在原有折扣基础上再打6.16折，实际房贷利率可打5.4折左右。

事实上，该业务并不新鲜，前几年在榕中信、华夏、光大等银行陆续推出了“存抵贷”业务，虽然名称不一样，但操作原理大同小异。个人贷款客户在网点签约后，向关联还款账户存入资金，这笔钱就可视为提前还款，从而间接抵扣一部分贷款利息，个人要用钱时，可以自由支取。该业务按日计息，不过存款收益不能直接抵房贷利息，而是直接打到客户存款账户上。另外，银行多要求存款起点为5万元，即存入的资金超过5万元的部分才能享受抵扣利息优惠。

买其他理财产品

抵房贷利息更合算

“存抵贷”业务适合已经办理了贷款业务，手上有闲钱但可能随时要用钱的客户，因为这笔钱他们既不能拿来提前还贷，也不能买固定期限的理财产品。

并不是所有的客户都适合这种业务。首先，如果客户手上有一大笔闲钱，没有合适的理财途径，其实可以提前还款，这样可少付房贷利息。其次，即使要做理财，“存抵贷”也不是唯一理想的品种，其他一些理财产品不但具有高流动性，收益率也比“存抵贷”更高。

在榕业内人士表示，银行天天理财产品在工作日可以随时申购和赎回，目前个别银行天天理财预期年化收益率达3.3%，而上述银行50万元的存款年化收益率才3.2%。

此外，银行天天理财产品只要5万元就可参与，而“存抵贷”业务则要求超过5万元的部分才能参与。如陈女士所说银行的“存抵贷”业务，客户手上有10万元闲钱，只有5万元按1.65%计息，另外5万元只能按活期计息，因此资金量小的客户参与的意义就不大。

事实上，部分银行已经停办了“存抵贷”相关业务。今年6月初，工行叫停了“存贷通”业务，光大银行的“存贷通”业务则于更早前停办。