上海购房贷款政策之公积金贷款

上海市最新住房公积金贷款政策如下：

注:公积金贷款「限贷情况」

1)非在沪缴纳公积金的在职职工(包括退休、离职)，限贷。

2)办理贷款前，连续缴存公积金少于6个月，限贷。

3)办理贷款前，夫妻双方有正在受理中的公积金贷款或还款，限贷。

4家庭名下在沪已有1套住房，且人均面积36.7(再次购房属于非改善型)，限贷。

5)家庭名下在沪已有2套(含)以上住房。限贷。

6)家庭名下在沪有公积金贷款在还，或有2次(含)以上公积金贷款记录，限贷。

公积金贷款「金额利率年限还款方式」

购买首套住房：借款家庭1人参与贷款，公积金可贷50万，有补充公积金可多贷10万，可贷合计60万；

借款家庭2人以上参与贷款，公积金可贷100万，补充公积金可贷20万，可贷合计120万；

首付比例：

1)普通住房且面积≤90㎡首付比例≥20%；

2)普通住房且面积90㎡，首付比例≥30%；

3)非普通住房，首付比例≥30%；

贷款利率：基准利率

购买第二套改善型住房：

借款家庭1人参与贷款：公积金可贷40万，补充公积金可贷10万，可贷合计50万；

借款家庭2人以上参与贷款：公积金可贷80万，补充公积金可贷20万，可贷合计100万；

首付比例：

1)普通住房，首付比例≥50%

2)非普通住房，首付比例≥70%

贷款利率：基准利率上浮10%

注意:参贷人必须夫妻或在同一个户口簿满1年的直系亲属

【附:公积金贷款「首套/二套」认定标准】

首套：家庭名下在沪无住房，且无在沪公积金贷款记录。

注:确定在沪住房套数时，婚前夫妻与父母共有的可各自剔除1套不计算入内。

二套：1)家庭名下在沪无住房，有1次公积金贷款，但已结清。

1)家庭名下在沪有1套住房，且人均面积≤36.7㎡，

无公积金贷款记录:或有1次公积金贷款记录但已结清。

注:确定在沪住房套数时，婚前夫妻与父母共有的可各自剔除1套不计算入内。若有多套，原则上剔除面积大的那套。

【附:公积金「贷款金融」计算标准】

计算标准：

1)按公式计算:月缴额+0.14X4.8X贷款年数

2)按余额计算:余额X30

注:两者的计算结果采取孰低原则。

[计算公式原理]额度不能高于按照家庭还款能力确定的贷款限额:

即:借款人工资基数X还款能力比例(40%)X12个月X贷款年限:[注意]公式计算出的额度，不能超过公积金政策表中的可贷限额。

【附:公积金贷款「基准利率」】

基准利率：5年(含)以下，基准利率2.75%、5年以上，基准利率3.25%

【附:公积金贷款「年限」】

按房龄计算：房龄5年内，可贷30年

房龄5-20年，按35-房龄计算:

房龄20年以上，可贷15年

按主贷人年龄计算：男性，按65-实际年龄女性，按60-实际年龄

注:“房龄”与“年龄”的计算结果，采取孰低原则:

【附:公积金贷款「还款方式」】

等额本息：贷款期限贷款期限内，每月还款金额相同:实际支付总利息比[等额本金]多前期还款压力较小:

等额本金：贷款期限内。每月还款金额递减实际支付总利息比[等额本息]少:前期还款压力较大:

【公积金贷款「冲还贷政策」】

[概今]：个人申请住房贷款后，借款人用公积金账户的资金，冲还本市贷款。

[两种方式]：年冲和月冲；

[年冲]

每年提取一次公积金余额归还贷款，之后重新计算月还款额并继续按月还款。每年只可提取-次住房公积金用于还贷。

若是组合贷款，则优先冲还公积金本金部分。

周期:每年的4月或9月。

[月冲]

每月直接从还贷人公积金账户中，提取资金用于归还当月住房贷款本息。

月冲不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商贷本息。

时间:第一个月正常扣款后方可申请。

[公积金冲还贷扣款顺序]

1)主贷人住房公积金账户余额；

2)主贷人补充住房公积金账户余额；

3)参贷人住房公积金账户余额；

4)参贷人补充住房公积金账户余额；

5)贷款银行指定的现金还款账户；

注:扣款时，前一个账户余额不足时，会从下一个账户中支取。

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2022年，上海购房公积金贷款最新要求汇总

房产在家庭资产配置中的重要性不言而喻，因此，看管好自己的“房票”，提前规划资金储备十分重要。基于当前的调控政策，我们总结出2022年最新的公积金贷款政策。

1、理清现有房产是否占用到购房资格

当前上海的限购政策相对严格，是否拥有购房资质，是资金规划的先决因素。

对非沪籍人士，可以在上海购置一套房，要求已婚，按家庭名义进行购置。此外还需在上海缴纳社保或个人所得税连续5年；

沪籍人士已婚或单身皆可，是否有购房资格要看名下现有房产。对于沪籍单身人士，名下已有房产，则不具备二套房的购房资格；

沪籍已婚人士默认以家庭为单位购买，2011年1月30日前，男方或女方与自个父母共有房子不超过2套的，可以另外购置一套，3套及以上则严格限购。

2、首套房公积金贷款购置细则

公积金贷款是上班族购房的首选方案，一般要求6个月及以上的缴存记录（各区规定细则可能存在差异）。此外，公积金贷款还要求有良好的个人征信记录，以家庭购买需要夫妻二人的征信报告。

根据现有住房类型划分，首次购置属于90平米及以下的房产，为中小户型政策性住房，公积金贷款对首付款比例的要求为不低于20%，贷款期限视年龄而定，最长为30年。利率方面，公积金贷款目前有固定利率和浮动利率可选，购房者可以根据自身的职业及预期收入进行选择，尽量减少还款的资金压力。

对于首套房面机在90平米以上的非政策性住房，首付比例一般不低于30%，利率及还款期限同上。

值得关注的是，对于中小户型政策性住房，目前可以根据个人信用评级给予一定的优惠，贷款额度在最高80万的基础上有上浮空间：信用等级级，额度上浮最高30%；信用等级级，额度上浮最高15%，可以提前对个人征信进行优化。

3、二套房公积金贷款购置细则

基于楼市降温，调控房价的方针，二套房的公积金贷款政策有较大的调整。目前公积金贷款的首付比例不低于60%，利率按首套房利率的1.1倍征收。

之前有渠道消息表示，未来二套房公积金贷款的基础政策可能会出现调整，首付比例将提高至70%，利率征收也将上调至1.3倍，但目前银行方面表示被没有受到类似通知，后续是否上调未知。

此外，当前二套房的公积金贷款政策中，对于首套房为中小户型政策性住房的贷款人，也给予了一定的优惠空间，具体细则待落地后续更新。

值得注意的是，当前很多家庭出于资产配置、居住条件改善等考虑，在购置二套房时会优选考虑优质二手房。而二手房的政策又存在较大差异，从现金准备、流水规划再到贷款方案都有很大差别。因此，在规划购房时，一定要找准自己的需求，选择最适合自己的方案。

干货 | 科普公积金使用注意事项

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公积金有什么用呢？满足什么条件才可以用公积金贷款？如何查看公积金可贷额度？如何提取公积金？今天小编给大家解答一下！

很多人以为平时交的公积金没啥用，白白浪费钱，其实公积金可以用来还贷款、提取出来做首付款、用来交房租、治疗重大疾病等。

但公积金也不是我们想用就可以用的，它需满足三个条件。

01

公积金贷款得符合3个条件

得是在上海缴纳公积金的在职职工。得在正式办理前，需连续缴纳至少6个月。无在受理中的住房公积金贷款或还款。

02

限贷情形

家庭为单位，名下已有两套住房，或有一套住房且人均住房面积大于37.3平。以家庭为单位，名下已经有公积金贷款在还，或已经有2次公积金贷款记录。征信报告显示连续逾期6次，或累计超过12次。

03

贷款期限

公积金的贷款期限受房龄和主贷人年龄影响。

按房领计算：购买新房时，贷款期限不超过30年。购买二手房时，房龄五年内的次新房可贷30年。房龄在5-20年之间，可贷年限=35-房龄；房龄超过20年，可贷年限15年。

按主贷人年龄计算，最长可贷年限=65周岁（女性则为60周岁）-实际年龄。

这两个计算结果，采取熟低原则。

04

贷款额度

根据相关规定，一人申请首套住房贷款最高额度一般是50万，若有补充公积金，最高额度为60万。两人以上（包括2人）申请购入首套住房，最高可申请100万，若有补充公积金，最高可贷120万。

购入二套改善型住房时，一人最多申请额度降至40万，若有补充公积金，最高可贷50万。两人以上（包括2人）申请购入二套住房时，一般最多可贷80万，若有补充公积金，则最高可贷100万。

以上是政策支持下，申请人具备各种条件，满打满算的最高额度。而实际执行中，还要看每个人的公积金缴纳情况，一般会用到这两个计算公式：

公式一：按月缴存额度计算

可贷额度=当前月缴额度➗0.14✖️4.8✖️贷款年限

公式二：按缴存余额计算

可贷额度=余额✖️30

这两个公式的计算结果采取熟低原则，且最终额度不得高于公积金贷款政策规定的最高额度。

05

还贷相关

公积金还贷方式有等额本金和等额本息两种。此外还可以选择冲还贷，一般分为年冲和月冲。

年冲：每年提取一次，一次性冲还贷款本金并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还款期限重新计算还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金。

月冲：每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息，提取的公积金金额不足时，需及时补足。月冲不仅可以冲还公积金贷款本息，而且可以冲还商业贷款的本息。

06

如何查询公积金贷款额度

登录上海住房公积金官网--点击个人账号登录

输入个人信息和购房情况。

附公积金缴纳方式：

住房公积金住房公积金缴存范围：下列单位及其在职职工

1、机关、事业单位；

2、国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，港澳台商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业或经济组织；

3、民办非企业单位、社会团体；

4、外国及港澳台商投资企业和其他经济组织常驻代表机构。

城镇个体工商户、自由职业人员，可以申请缴存住房公积金（注：并不是每个社区城市的住房公积金管理中心都允许城镇个体工商户、自由职业人员交纳住房公积金，具体情况请咨询当地住房公积金管理机构）

职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。城镇个体工商户、自由职业人员住房公积金的月缴存基数原则上按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。

单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。

单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行

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