号称“利率低”“期限长”“放款快”……多家中介机构鼓吹的“经营贷换房贷”靠谱吗？

央广网北京12月9日消息（总台央广记者任梦岩谭瑱）“房子是用来住的，不是用来炒的。”去年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，通知要求，要防止经营用途贷款违规流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

但房贷动辄5%或6%的利息与经营贷3.7%左右的利差，让不少中介机构顶风违规操作，号称只要注册公司就能贷款，甚至还能提供公司给贷款人。如此操作真的“万无一失”吗？专家建议，如此操作，对普通家庭而言非常危险。

由于目前的经营贷款利率整体低于个人住房贷款利率，特别是低于二套房贷款利率，一些中介嗅到了价差的“商机”。部分中介主动营销，试图为那些想提前还房贷、想节约利息支出的人提供所谓的“转贷”服务。

假设客户有房贷，以房产作为抵押，想要提前还款却没有充足的资金。这时，资金中介先把还房贷的钱借给客户，还清房贷后，房产得以解押，然后，中介又让客户以该房产为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来，再用这笔钱偿还欠中介的债务。一位中介告诉记者，只需要支付一些手续费，连空壳公司都能提供。该中介表示：“经营贷十年二十年三十年都有，它按您的期限，不会短到哪里去。没有公司就可以我们帮你去（解决、办理），只收渠道费用，给您过户一个。我们这边都是给您做好的，也就先把（房贷）还了，还了再转成利息低的经营贷，相当于是给您垫资。”

王女士最近就准备通过这一方法，将房贷变成经营贷。她是公司股东，手续办起来会更快。王女士说：“我是去年刚买的，应该是9月份开始还贷，当时的利率是5.5还是5.6，因为看到经营贷大概3点多，我自己那些风险，也查过，符合条件，所以做了。我是找我的朋友还有亲戚去筹的钱，现在（月供）是10700元左右，换成经营贷，一个月可能9000元。”

王女士透露，与房贷二十年的期限相比，她签约的经营贷合同期只有五年，虽然银行方面同意在五年后无条件再续约五年，但她仍有一丝担心。

从事贷款委托业务的刘松告诉记者，此类中介业务对普通人来说，看似“非常划算”，其实风险很高。“抵押类经营贷款一般是三年期、五年期或十年期，它的期限会比购房按揭贷款年限低，还款方式主要是先利息后本金，大多是每年归一次本金或是三年归一次或者五年归一次本金。虽然国家鼓励无还本续贷，但是每到归本的时候银行会进行审查，如果你的经营不够好，或者是自己的征信会出问题，还是有很大可能性，银行让你把经营贷款给归还掉。”刘松说。

刘松介绍，此前监管部门就查处过多起房贷转经营贷的案例，一旦被发现，客户可能损失的就是房子。刘松表示：“很多转成这种经营贷款查出来，（银行）要求客户归还本金。所以客户有的选择卖房或者是抵押给小贷款公司了，或者是抵押给典当行了，还是有这种风险的。”

招联金融首席研究员董希淼认为，如果虚构材料申报贷款，有可能涉嫌违反刑法，即便没有违法行为，也是不诚信行为。董希淼说：“如果要将房贷消费贷款转换成经营贷款，可能需要编造甚至伪造一些材料，或者注册虚假公司来骗取贷款。说得严重一点，实际上是骗取贷款，不是正常的申请贷款，正常申请肯定用不了贷款，除了房贷，不能用于买房。严重一点就涉及刑事责任，说得轻一点，至少是不诚信行为。银行如果发现，是可以上报征信系统的。”

董希淼告诉记者，此类行为扭曲了支持小微企业的一系列政策，将资金投入房地产市场，导致政策变形，甚至影响实体经济发展，亟待各相关部门加强查处力度。他说：“经营贷为什么现在利率这么低？因为疫情发生以来，金融管理部门采取一系列措施，也推出了普惠小微支持工具等货币政策工具，降低小微企业的成本，所以利率下来。如果这些低成本的贷款被套取，被用于买房子，这显然就是扭曲了国家这些惠企的一系列政策，让这些数据失真，导致政策扭曲变形，达不到相应效果，就影响了实体经济发展，影响了经济的增长和稳定的恢复。”

银行出新政：纯商贷可贷到85岁

85岁你或许不能上班了，但你还可以还房贷，这就是近期新政策。

2022年10月22日，据成都当地媒体消息，中国银行成都高新支行调整了贷款政策。

里面有几条重要信息：

贷款年限放宽，男女均可贷到85岁，最长30年。

简单来说就是此前年龄50岁的，只能办理20年贷款，某种儿就会超过最大年龄贷款年限70，新政一出，不仅50岁的可以办理，55岁的都可以办理30年贷款。

不过必须是纯商贷，不能使用公积金贷款或者公积金+商贷的组合贷。

且提前还款免收违约金，无次数限制；支持提前还款后缩短贷款期限；首付5成（含）以上可以不提供流水。

这对于买房大军来说是两个信号。

一来是好房不怕晚，持观望态度的，可以有较多的时间筹备资金，不用担心年龄超过贷款年限。

二来是警惕“传宗接贷”，我国目前的平均预期寿命是78.2岁，贷款至85岁，意味着比平均寿命时间还要长，“人走了，‘贷’不走”。

成都其他几家主流银行的纯商贷中，除中行外，农业银行、中信银行年龄限制75岁，工商银行年龄限制74岁。

另有4家银行，包括成都银行、兴业银行、交通银行、光大银行年龄限制70岁。

建设银行则限制为69岁。

这种家人共贷，夫妻共贷的情况并不是第一次，之前4月份广州闹得沸沸扬扬的接力贷，仅存在一天就停止了，但透露出的信息还是被群众所接收了，还有6月份广东珠海的“一人购房全家帮”，也是靠公积金“接力贷”，性质都是一样的，还有越来越多的银行推出“接力贷”，“贷贷相传”不再是口号。

接力贷可贷至85岁的情况不久前也曾在南京出现。

最初是一份南京某大行的一手住房贷款须知材料在网上流传，信息接收主要为以下几点：

1、借款人及配偶名下无房贷记录，最低首付30%。

2、最长可贷30年，可贷至75周年，最大可以贷至85周岁，子女共还。

3、学生可以贷款，父母共还。

4、男女朋友可以共同购房贷款，甚至是前夫妻都可以共还。

据悉，离婚夫妻作为共同还款人，购买新房需要看开发商合作的银行具体政策，并不是所有的银行都可以做。

01

银行为何如此？

一方面是成都作为新一线城市，城市规模扩大快，经济增长高，吸引不少外来人员，导致新增购房人口增加。现在限购政策有所宽松，但是成都的房价近些年相对坚挺，降价空间很少，为了提高房产成交量，必须要想方设法降低购房成本，放宽购房调条件。

另一方面是成都今年的集中供地总共有四个批次，在二批次集中供地中，33家企业获地，央企、国企、平台公司就占了8成，单是华润就竞得了6宗土地，耗资约87.15亿元。

民营企业羸弱，资金承压过大，不敢轻易拿地，所以供地都被央国企拿走了，拿的还是核心地段的优质板块，房地产则是投资收益最大的项目。

成都第三批次集中供地共48宗，各区土地限价和清水房限价很明显，政策上的优化能为开发商投资拿地创造更多的利润，于是地有了，开发商有了，买家就得就位了。

（来源：楼盘网）

不过据数据统计，今年9月成都新房共成交6191套，二手住宅成交7406套，对比8月的12235套(新房)、14609套(二手房)来看，几近腰斩。

国家统计局公开数据表示：

全国商品房销售和待售

1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

9月末，商品房待售面积54333万平方米，同比增长8.1%。其中，住宅待售面积增长15.6%。

房地产开发企业到位资金情况

1—9月份，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，增长2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.1%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。

房产存量整体较大，市民买房意愿依旧不强烈，开发商资金难以回流，需要地方放款购房条件，银行放松贷款要求予以支撑。

02

该不该买房？

除了贷款年龄增加，今年来，房地产的政策调整也比较频繁。

今年以来，LPR三连降，5年期以上报价降至4.3%

最高时多地利率在6%以上。

9月30日晚间，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

其中，5年以下（含5年）首套房公积金利率调整为2.6%，5年以上首套房公积金利率调整为3.1%。

次月，成都公积金中心就发布通知并执行，公积金贷款成本也进一步降低。

现在又放宽贷款最大年限，从三个方面突破市民的心理防线，但其中利害必须要缕清。

放大到85岁，仅限于纯商贷，其他贷款模式是不受用的，尽管现在商贷利率多次下调，整体利率还是较公积金贷款高。

房贷还款年龄提高之后，一定程度上能够降低购房者每月的还款压力。

以100万元的房贷为例，假设房贷利率4.3%，采用等额本息的还款方式，用安居客的房贷计算器很快可以得出，房贷还款年限从15年延长至30年后，每月的月供压力能够减轻2778元。

不过，总利息增加了39.1万元，这对于80多岁的老人来说，是一笔不小的经济开支。

如果年龄在18-40岁之间，采用纯商贷支付5成（含）以上首付，不提供流水，一定程度上可以提高银行贷款审核通过率。

放宽的贷款年龄限制，也可以减轻前期的房贷压力，更有利于刚需和换房家庭。

有利也有弊，具体看需求。

来源：且说金融

买“高龄”二手房可多贷10年，合肥延长二手房贷款年限

为促进楼市消费，安徽合肥宣布上调首套房公积金最高可贷额度、延长二手房贷款期限，贷款年限加房龄之和由最长不超过30年调整到40年，这已经是近两年来合肥第二次延长个人住房贷款年限。不过，这并不意味着合肥将打破房贷最长期限30年的红线。

6月11日，安徽省合肥市住房公积金管理委员会办公室发布《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》，其中称，将对合肥住房公积金部分贷款政策进行调整完善。具体包括：提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度，家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元；延长二手房贷款年限，职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。

而根据合肥市人民政府网站，合肥上一次调整住房公积金贷款年限是2020年8月，当时将贷款最长期限从20年调整为30年（但不得超过借款人法定退休年龄后5年），贷款额度则与还款能力挂钩，按照缴存余额一定倍数计算。

尽管各地对住房公积金贷款期限有不同规定，但一般来说，最长期限不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁，目前也有许多地方将借款人年龄定为法定退休年龄延后5年。

合肥此次公积金贷款新政并不意味着二手房贷款最长期限可以超过30年，合肥《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》中已写明“贷款最长期限为30年”。根据央行要求，个人住房按揭贷款期限最长为30年，所以合肥的新政只是针对楼龄较长的二手房放宽了要求，借此促进二手房市场流通。

目前不少城市以及商业银行针对二手房个人住房按揭也有类似规定。招商银行客服对记者表示，针对二手房商业贷款期限，招行的最长授信期不超过30年，房产的房龄一般不得超过30年，贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年，贷款人年龄加贷款年限不得超过70岁。

目前上海的规定是，二手房房龄低于5年的，公积金贷款最长期限不超过30年；如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差；如二手房房龄超过20年，公积金贷款最长期限不超过15年。

广州已于一年前将二手房贷款期限与楼龄之和上调到了50年，即楼龄高达20年的二手房购房者办理公积金贷款时也能贷30年，但公积金贷款期限也不得超过30年。从各地近年出台的举措来看，放宽二手房贷款年限以及对贷款人的年龄要求已成大趋势，这对于老房子出让来说是利好消息。

来源：第一财经