上海金融支持房地产来了，发放保交楼贷款、支持房企到期债展期

记者王婷婷

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优化防疫政策与提振房地产的举措，上海再一次同步进行。

12月8日，人民银行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局，组织辖内金融机构、房地产企业召开了上海金融支持房地产市场平稳健康发展的座谈会。

会议要求，上海市金融机构要做好房地产金融工作，各金融机构需客观认识当前房地产市场形势，为房地产企业提供综合化金融服务。

据人民银行上海总部披露，上海证券交易所，3家商业银行、1家证券公司、1家资产管理公司、1家信托公司、5家房地产企业负责人参会。

界面新闻了解到，此次参会的5家房企分别为旭辉控股、仁恒置地、陆家嘴、招商蛇口和宝龙地产。

从会议内容来看，强调要学习传达“一行两会”近期房地产金融政策文件精神，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施、调整优化房企股权融资5条措施等，多措并举做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作。

会议提到要支持房地产融资合理增长，保持开发贷款稳定投放，支持房企到期债务合理展期；同时，要着力保障刚需和改善性个人住房贷款需求；协助和支持房地产企业在资本市场融资。

不仅如此，还要加大住房租赁金融支持力度；支持房地产项目并购重组，做好并购相关金融服务。

在金融机构方面，商业银行要按照市场化法治化原则，为保交楼专项借款项目提供配套融资服务，并积极发放保交楼贷款。

至于房企端，要积极转变发展模式，履行主体责任，配合地方政府，全力做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。

此次会议还强调，促进房地产市场平稳健康发展，事关群众切身利益、事关金融发展稳定，对宏观经济平稳运行具有重要意义。

因此，金融机构要始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实好稳定房地产市场的各项政策，助力经济社会稳定发展。

同策研究院资深分析师肖云祥告诉界面新闻，该措施是对11月若干助力房企融资政策形成的回应。针对当前企业融资难，现金流紧张，债务压力等关乎房企资金面问题给予方向性的明确，对于房企而言是“雪中送炭”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上海作为中国最大金融中心，不仅商业银行总行密集，国内大中型证券公司、基金公司、信托和资管等总部也聚集。“金融16条”等支持措施，以及民营房企债券融资的这三支箭能否有效射出，最关键的就在于金融机构总部得以落实，也就是总部层面与房企总部实现总对总，才能在各地市的金融分支机构实现项目落地。

所以，对于上海证券交易所和银行间债券市场来说，也需要同步制定涉及房地产在资本市场融资开闸（收并购和再融资）的具体措施，房企在银行间市场发行债券的实施细则等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，该政策的务实性在于，接下来无论是上海本土房企以及外来房企，在金融方面会获得更大的支持，直接利好企业融资。同时，也反映出当前上海对房地产行业的重视，防范企业再度出现流动性风险。

肖云祥认为，此次会议还针对需求端给予金融支持，有利于降低需求端压力，增加了需求端购房信心，对于当前房地产市场的利好，不言而喻。

今年5月29日，上海也推出了多项举措提振房地产行业。

不同的是，当时的政策更侧重从供给端给予支持，如及时启动新一批次新建商品住房项目的上市供应、推进保障性租赁住房建设的筹措和供应，保障在建项目连续施工等。

政策对供给端的影响立竿见影。此后，上海新房项目维持一月一次的入市，供应已位于历史高位，为购房者提供了更大的选择空间。

上海二手房贷款“三价就低”政策松动，购房者首付压力大大减轻

【热点聚焦】

8月9日，据上视新闻综合频道报道消息，上海市二手房住房贷款“三价就低”政策出现重大调整，涉税评估价较此前明显上调。以买家看中的市场价450万元的房子为例，年初涉税评估价为250万元左右，为市场价的55%，目前涉税评估价已经提升至320万元，约市场价的71%。这也就意味着，按照首套房35%的首付比例，买家可贷款额由162万元升至208万元，提高了46万元，首付比例大大减轻。事实上，自2022年6月起，市场上就不断有上海市“三价就低”政策松动的消息传出，但此前并未有官方公告证实。

【热点评析】

上海二手房贷款“三价就低”政策松动，购房者首付压力减轻

自2021年8月起，上海市正式实行二手房住房贷款“三价就低”政策，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格审批贷款额度。根据市场反馈，三个价格中涉税评估价通常是最低的，一般在合同价的5-6折左右。这也就意味着，即便是首套房，实际首付可能也要达到合同房价的6成左右，二套房实际首付达8成左右。购房门槛大幅提升，使得上海市二手房市场急速降温。据CRIC统计数据，2021年8月，上海市二手房成交面积环比下降24%，9月环比再降35%，成交面积缩减至100万平方米以下，不及“三价就低”政策实行前月成交规模的一半。据上海市多家房产中介从业人员和银行工作人员证实，自2022年7月起，上海市二手房住房贷款“三价就低”政策确有放松，主要表现在涉税价格提升上，不同区域提升幅度不同，但基本能达到合同价的7-9成左右，购房者的可贷款额度有明显提升，首付压力大大减轻。

“三价就低”松动有助于上海市二手房市场修复，为房地产市场调控释放积极信号

随着“三价就低”政策的松动和受疫情影响延后的需求集中释放，7月上海市二手房交易快速升温。数据显示，7月上海市二手房网签19725套，环比6月增加了27%，同时这也是自2021年8月上海实行“三价就低”政策以来二手房网签规模的单月新高。作为我国重要的经济中心城市，上海市房地产市场需求一直以来都比较旺盛，尽管受疫情影响短期内市场仍存在不确定性，但随着信贷政策边际宽松的持续释放，后续二手房市场有望得到进一步修复。

此外，近期中央层面多次强调要因城施策用足用好政策工具箱、支持刚性和改善性住房需求，北京、广州、上海等一线城市也“罕见”地接连发布利好政策，房地产调控释放出强烈信号，后续地方房地产松绑政策或将进一步加码，尤其对于此前调控成效不显的城市来说，在稳楼市目标导向下，进一步加大政策松绑力度或日益迫切。

上海二中院：贷款买房中的违约责任分析，看这篇就够了！

房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？下面是几种常见情形的分析。

情形一贷款申请未获审批通过

案情

甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度，则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方，否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日，则甲方有权解除合同。

签约后，甲方配合乙方办理了贷款申请手续，因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧，审批持续数月仍未通过。最终，在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下，甲方发函解除合同。

解析

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款，若其贷款申请未获审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能以约定的现金方式补足的，出卖人有权解除合同。

友情提示

选择以按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策，在房地产调控政策实施期间，买受人更应该提前做好资金筹措计划，以免政策调整影响主合同义务的履行，使己方陷入违约的被动处境。

情形二贷款审批稍有迟延

案情

2020年12月20日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定2021年1月20日之前办理过户手续，买受人乙方申请的贷款需在过户之前完成审批，否则应于过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款，每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金；逾期超过15日的，出卖人甲方有权解除合同。

履行中，因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异，只能重新办理产证后再次申请贷款，最终贷款于2021年2月5日获批，仅比合同约定的出卖人可行使解除权的日期2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同，法院未予支持。

解析

房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同，不仅有害于交易安全，也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。

情形三未明确约定放款期限

案情

2021年4月15日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，且贷款应在房屋过户前通过银行审批，若贷款未获审批或审批额度不足，则乙方应以出卖人甲方认可的方式补足差额部分。乙方所贷款项在交易中心办出的他项权利证明到达贷款银行后，由银行在规定时间内直接发放至甲方银行账户。

2021年5月28日，双方办妥房屋过户手续，公积金贷款与商业贷款分别于2021年8月13日、2021年11月10日发放至甲方账户。之后，甲方以贷款未在过户前发放至其账户为由起诉乙方，要求其支付逾期付款违约金，法院未予支持。

解析

受房地产调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具有不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具体的放款期限。实践中，银行在房屋过户前完成贷款审批，办妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款为由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。

情形四逾期办理贷款申请

案情

甲乙双方于2020年9月3日签订房屋买卖合同，约定于2020年11月10日前办理过户手续，买受人乙方应于签约后七日内向银行申请贷款，若贷款未获审批通过或审批额度不足，则乙方应在过户前将相应房款直接支付给出卖人甲方。另约定，任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，对方有权解除合同。

履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易过户后取得购房及贷款资格，于10月18日向银行提交贷款申请，后在甲方配合下于11月4日通过审核。11月11日，双方办理过户手续。之后，双方就乙方延期申请贷款产生争议，甲方亦晚于约定期限交付房屋，遂涉诉，法院未支持甲方诉请的乙方延期申请贷款违约金。

解析

买受人虽基于自身原因未能在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办理过户手续及后续放贷等合同主要义务的履行均未造成影响，可免于承担违约责任。

友情提示

因贷款申请需要出卖人配合完成，若买受人晚于合同约定的时间申请贷款，给出卖人配合履约造成额外损失的，买受人应予以赔偿。另外，买受人在房屋置换过程中应该预留充足时间，以防出现前手买卖中未及时过户导致限购，或前手买卖中买家迟延付款导致己方无法按约完成购房款支付等问题。

结语

房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫长的过程，买卖双方需要在中介、贷款银行、不动产登记中心的参与下完成多道手续，过程中难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际情况选购房屋，避免不必要的法律风险。

作者：高勇

来源：上海市第二中级人民法院

编辑：史梓敬