上海二手房贷款对房龄的要求

在上海买二手房的购房者一定要根据自己的需求选择适合的房源，同时如果要申请贷款购买的话，一定要提前了解房贷要求，以及上海二手房贷款对房龄的要求。

一般情况下，上海二手房贷款的房龄要求不超过20年。目前各大银行对二手房贷款的房龄要求很严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。房产证上的时间并非房龄，而只能反映房屋所有权人实际取得该产权的日期，而非房子建好的时间。如果房屋几经交易，房产证上的时间更不能体现房龄。

上海二手房贷款的办理流程

1、买卖双方根据需求，将要交易的二手房交由房地产交易中心进行上市审批(主要是审批该房产的资质)

2、双方签订房屋购买协议

3、买房向银行提出二手房贷款申请，并根据银行要求提交资料

4、买卖双方根据银行要求到银行指定的评估机构办理房产评估手续，之后可以坐等该机构出具评估报告了

5、银行对购房者以及房产资质进行审核，属于银行内部流程，我们不用管，继续等待就好

6、银行审批过后发放贷款资金，购房者接下来按时还款付息就好。

准备二手房首付要考虑哪些因素?

1、房龄。购买二手房的话一定要将房龄的问题考虑进去，二手房大多数都是有人居住过的，居住的时间久了，那么二手房的房龄就大了。在贷款交易的时候，银行都会衡量该房屋的年限，也就是二手房的房龄，比较新的房屋贷款的额度就会比较高，年代稍微比较长的房屋贷款额度就会低很多，从而购房者就需要准备更多的首付款了。

2、当地政策。不管是属于异地购买还是在当地购房，购买房屋的时候，当地的购房政策还是要了解的，因为当地的政策也会影响二手房首付比例。比如说有些城市会规定最低的贷款首付比例，每个地方的政策是具有差异的，是当地政府根据该地区的实际情况依法设定。

3、房东要求。还有一种情况就是二手房房东会对购买二手房的首付款进行要求，有些房主想要更快的获得流动资金，而购房者申请贷款购买二手房的话，贷款一般要过很长一段时间才能下来。如果原房主要求提高首付款，那就需要双方来协商决定，这样贷款额度也会随之发生变化。

上海房贷经理忙起来了

经济观察报记者丁文婷“如果批贷、放贷的时间超过15天，就会被开发商直接淘汰出局。”身为四大行上海某支行的信贷经理，王成手握20个房贷申请，已经连轴转了10天。这样的放贷速度，王成近几年从没见过。

不仅是新房，二手房放贷速度同样在加快。经济观察报记者走访上海多家银行发现，二手房贷款从审批到放款的时间，普遍由去年下半年最长4-6个月，缩短至年初1个半月到2个月。

包括农业银行、建设银行、工商银行在内的多家银行的信贷经理向经济观察报介绍，目前银行二手房房贷全流程在1个月左右。

不仅放贷速度加快，去年下半年以来严查的首付资金来源和工资卡流水双倍覆盖贷款额度的政策也有所放宽，各家银行贷款额度充裕、放款指标上涨，银行竞争激烈，发放按揭贷款的信贷经理久违地忙碌起来。

一个天上，一个地下

乔心是上海闵行区一家本地中介店长，对市场变化感知灵敏。“现在二手房贷款审批加放款，基本一个月就完成了，最慢也不会超过一个半月”，大概恢复到了2020年时，属于近几年的正常水平，和去年相比，简直一个在天上，一个在地下，去年最慢时，通常要4个月甚至半年。

新房贷款的审批放贷速度比二手房更快，“创了纪录”，王成必须在15天内完成审批、放贷等工作，这些工作在过去通常需要一个月左右。

银行有一套固定的批贷体系，加速，对王成意味着加班。例如，在组合贷款中，商业贷款和公积金贷款要分别录入不同的系统中，会有多个环节、多人经办，走3-4关的确认流程，最终由行长点击确认。

目前，王成手上收到了20多单房贷材料，这已经让他连轴转了10天，“时间很赶，每天回家都要加班”。

材料全部准备好的情况下，抵押证出来第二天就能放款，“比2020年还要快”。去年慢是因为额度紧张，贷款客户资料收进来需要排队，而现在，是银行在等客户。

供需变化也使得放款条件比2021年下半年宽松。

“现在不查首付流水，工资流水也不需要两倍覆盖房贷。”农业银行一位信贷经理介绍，收入证明能达到贷款金额的两倍以上就行，也可以开税前收入金额。

银行对贷款人资质审核的严格程度与银行贷款可用额度密切相关。

某国有银行信贷部门经理介绍，2021年下半年，受到个人住房贷款余额占比“红线”影响，上海多家银行的贷款审批、放贷速度放缓，一些银行甚至陷入“停贷”局面。有些银行为了让客户少贷一点，只认税后到手收入，甚至有些银行要求客户只能选择“等额本金”的还款方式，因为等额本金第一个月的月供比等额本息的月供要大，对客户收入的要求也就更高了，“变着法让客户少贷一点”。

而今年，不仅红线的事情没有提了，过去月底额度紧张的情况也不复存在，“没有一家银行说额度的问题了，多多益善”。

放贷KPI上调

去年因为额度不够绞尽脑汁劝退贷款人的王成，今年又开始为业绩达标而发愁。

疫情影响使得房贷业务停滞了近两个月，这也导致信贷经理们“压力山大”，5月底，王成和一些同事就曾因为业绩不达标受到批评。

央行上海总部的数据也显示，今年4、5月份，上海住户部门贷款显著下滑，分别较同期减少了279亿元和106亿元，其中，中长期贷款（主要是房贷）则减少205亿元和129亿元。

在拉动经济、提振消费的宏观趋势下，相关部门对银行贷款也有一定要求。王成所在支行包括房贷、个人信用贷款等指标的任务量比去年同期上浮了20%-30%。

各家银行额度放开也导致竞争加剧。以前有额度控制，不能无限接单、放款，现在每个银行都在抢额度。

上海某四大行一位信贷经理介绍：“每个银行都不想落后，现在行里面挺着急的。”如果别的银行新增多了，我们的成绩就保不住了，当“不进则退”落到个人身上，就要扣信贷经理的绩效，工资自然会受到影响。

王成和同事们一方面开始向合作中介多要一些二手房贷款来做，另一方面，新房项目也成了争抢的“香饽饽”。

“二手房的单子比较零散，但新房一个项目就能换回数千万贷款。”上述四大行信贷经理近期合作的一个位于上海宝山的新房项目中，“挤”进了十几家合作银行。

去年，一个新房项目的签约现场可能也就4-5家银行坐镇，只要银行有额度，就能和开发商合作。现在得“拼关系”，各家银行都在比拼放贷速度，开发商会倾向于和合作开发贷的银行合作。

经营贷暗流涌动

资金端松动的情形下，上海的第三方贷款中介公司也活跃了起来。这类公司活跃于贷款客户与银行之间，帮银行筛选客户的同时，也辅助客户拿到贷款、规避拒贷，他们虽然并不代理银行信用贷款产品，但与银行有一定程度的合作。

一家位于陆家嘴的贷款中介公司中介罗齐介绍，银行推新产品、出台新政策，都会派人来公司做业务培训。

罗齐和同事们近期也变得异常忙碌——忙着打电话、找客户。“银行信贷产品、额度增多，我们帮银行推的产品也多了。需要大量找客户，消化额度。”他表示，不同客户符合不同银行的基本要求，我们就会把这个客户带到相应银行去做。每个客户的条件不一样，银行的门槛和相应的要求也不一样，我们负责匹配和筛选。

今年6月，罗齐的公司签单的50笔贷款业务中，经营贷占到了31笔，其中50%是用于企业经营。“比如一些公司的条件不够格，需要包装做贷款。剩余的单子都是房贷客户”。

罗齐介绍，一类是房子已经买好了选择抵押，将房贷转换为经营贷节省利息，另一类则是购房资金不够，选择先借钱全款购房，再抵押套现还钱。

他算了一笔账，经营贷利率最低可以到3.5%左右，通常银行综合利率在年化4%-4.5%左右，普遍低于上海首套房贷利率。而注册一个公司包括包装费用，最高不过1万元，就能置换出比房贷利率更低的贷款，全程支出较大的是垫资全款买房的过桥费用。

一些银行的信贷经理甚至存在这样的反常心态：放出去的经营贷被用来买房，反而放心，被用来做生意则很谨慎。因为上海的房子是很好的资产，买房客户还款愿意更强，对银行来说相对安全，而做生意万一亏损，坏账的风险更大。

虽然政策端松动，但目前选择经营贷或个人信用贷款买房的客户并不多。乔心表示，审批方面，信用贷可以多贷一两家，但仍要根据公积金缴费情况、收入情况来评估。而且信用贷期限短，月还款金额高，加上住房贷款，对普通购房者来说，压力会比较大，也存在一定风险。

上述农业银行某信贷经理也向经济观察报表示，虽然目前审批房贷的银行不查首付流水，但银行会监测消费贷款资金流向。“流入股市、房市要被收回的”。

乔心所在门店上半年只做了两单涉及经营贷买房的单子——一笔在3月前，一笔在6月后。

这与市场整体情况有关，乔心介绍，二手房目前成交量刚刚恢复到疫情前的三分之一左右，观望的客户比较多。而经营贷需要拿到房产证才能办理，新房期房等待房产证时间较长，一般购房者也不会选择经营贷款。

此外，“三价取低”等政策还在执行，但限制二手市场购买力的“核验价”已经有所松动。

2021年8月，上海各银行审核二手房贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三价取低审批贷款额度。受此调控影响，二手房购房人的可贷额度大幅削减。

上海松江区一家大型连锁中介人员介绍，银行评估价格提升至交易价格的7-8成，过去则一直维持在6成左右。

乔心也有类似感受，“成交价格变化并不大，但是银行评估价涨了，单价从5万3涨到了7万1”。

房屋核验价提高，吸引了一部分原本首付不够的客户前来看房，同时，银行放款时间明显改善也极大缩短了交易周期，这也利好置换客户。

上述连锁中介人员介绍，其所在门店目前带看量已经恢复到3月份的7成左右，但他认为“成交恢复还需要等待”。

上海中原地产数据显示，上海6月份二手房成交量在1.5套左右，虽然低于去年同期的2.5万套。但已经为今年上半年最高水平。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示：“6月以来，二手房的新增挂牌量恢复到正常水平。这些先行指标在恢复，预示短期反弹可以持续。乐观估计，下半年有机会看到2万套/月以上的交易量。”

（应受访者要求，文中王成、乔心、罗齐为化名）

上海买房秘籍（7）：二手房的按揭，全部是辣鸡

对现在来讲，买二手的话，一定是全款抵押，其他都不推荐。特别是以现在这个上海的三价合一的政策这个节点来看，上海的按揭，二手房的按揭全都是辣鸡，毫无例外！

为什么？

因为上海的二手按揭，首套付六成，贷四成。比如要买一个1000万的房子，首套我要付掉600万，贷400万；二套的话，我可能得付到800-850万，贷150-200万，那这有什么意义呢？

因为二套很多朋友都是置换的，就我可能之前卖掉一个800万的房子，到现在正好换成一个1000万的房子，然后我一分钱不剩。增加200万可能只能多一个洗手间，啥也没多。这里面800万换成1000万，光税费损失差不多就要200万，那何必呢！所以这种置换完全没有任何意义，我宁愿躺着不动，也不愿意把800万换个1000万的房子，没必要啥折腾。

那如果全款抵押，卖掉老房子，手上800万，最大标的可以置换2000万的房子。

全款抵押简易流程：

800万（首付+税费）+差额1200万（垫资）——交易拿到房产证——新产证抵押出（最高2000万*70%=1400万）——还清垫资

月供：1400万*3.7%÷12=4.32万

注：1.抵押经营贷年化目前3.3%-4%，取中间值3.7%；

2.月供先息后本