​房贷是买房路上最关键的一部分，面对大额贷款怎么还钱更合适？

房贷是买房路上最关键的一部分，面对大额贷款，大多数购房小白怎么算都算不明白。

怎么还钱才能避免入了银行的套？在大通胀环境中，又怎么合理配置钱，才能为自己省钱？

这些都是很重要的问题。

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建议

接下来的还贷问题。对此我有三点建议：

1.首付能少尽量少，贷款能多贷尽量多。

2.一定要选择等额本息还款法，拒绝等额本金。

3.如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年。

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思维

银行，其实就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱贷出去。

归根结底，穷人看到的是静态的钱，而富人看到的是流动的时间。

中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万不要向别人借钱，那么传统思维的引导下，更多的购房者将房贷视为一生的拖累。

然而这个世界是很残酷的，「二八定律」适应于任何场景。大众化思维一定会成为被剥削的族群，这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了，这就是资本的本质。

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选择

还款方式的选择在我们这里有两种，一种是等额本金，另一种是等额本息。

那到底什么是等额本息，什么是等额本金？

如果以大家最能看懂的方式来理解大概就是这样的：

等额本息：每月的还款数额一样。

等额本金：开始还得多，后来越还越少。

从下面这张图可以非常清楚地看出等额本息和等额本金之间的差异。

这张图上显示的是100万贷20年的情况，采用的利率为2012年7月6日的基准利率6.55%。

等额本息：每月固定还款7485元。

等额本金：首月还款9625元，逐月递减23元，最后一月还款4189元。

那么两种方式哪种支出的利息更少？

所以很多人认为选择利息更少的等额本金更划算。

很明确的告诉你，这个想法是错的。

没错，我想告诉大家的是：利息少是不划算的，利息多反而是更划算的。

等额本金的还款方式虽然可以节省利息支出，但在还款的前几年，痛苦指数是非常高的。

因为以等额本金的方式还款，每个月还的过多，基本就是月光的。

不但完全存不起钱，并且现金流相当紧张，处处都不敢用钱，严重影响生活品质。

而等额本息，就是用通货膨胀来稀释利息的一种方式，因为我们都知道，贷款30年来说，30前的10万和30年后的10万，完全是两个概念。所以，在漫长的还款时间中，我们可以用时间稀释利息，从容还款。

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结论

等额本金：一种前期把更多的本金还给银行，然后把自己的现金流搞得很紧张，痛苦指数很高的方式；

等额本息：以多付一定利息为代价，尽量降低自己的痛苦指数，用通货膨胀来稀释利息的方式。

对比就能得出结论：

首付越低越好，贷款年限越长越好，月供越低越好。

按这个原则买房子后，把一切交给时间就好。时间不光可以治愈伤痛，还可以稀释贷款利息。

你要做的就是贷最多的钱，还最长的时间，按步就班，切勿急躁。

探究预售制背后的贷款逻辑：银行为何愿意办理大额、实际无抵押的按揭？

21世纪经济报道记者方海平上海报道

近期，围绕烂尾楼、停贷断供，以及随之而来的期房预售制等问题的讨论甚嚣尘上。在不断细究的过程中，不管是当事人还是公众都开始反思这一运行了数十年的制度中的细节，并拷问其诸多不合理之处。

7月21日，关于楼房烂尾风险是否该取消期房预售的问题，银保监会新闻发言人、法规部主任綦相在国新办举行介绍上半年银行业保险业运行情况新闻发布会后接受记者提问时回应，是否该取消期房预售关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。“这不仅仅涉及金融监管政策，还需要住建部、人民银行等多个部门统筹政策协调。”

在这一讨论中，一个关键点指向的是预售资金的监管制度。21世纪经济报道记者就当前现实中的预售资金使用方式问题，分别向开发商、银行、律师等多个相关主体进行了解，得到的回复具有较高一致性，其中最大的一致即：“每个地区都有自己的一套规定和流程，很不一样，差别很大。”

各地监管、流程差异很大

一位开发商人士对记者表示，原则上要求监管部门（房管局）、银行共同签署一份监管协议，但实践中，很多地区监管部门并不在协议上签字，也很少参与监管账户资金的放款行为，所以主导权基本在银行方面。“除非某个地区爆出了风险，监管部门可能会加大一下关注力度。”

一位银行人士对记者表示，对预售资金的监管账户要求每个地区很不一样，有的地区需要房管局盖章；有的地区比如上海，银行自己审核工程进度后，再按工程进度放款就行；有的甚至对优质企业明确可以适度放松要求。

“总之差异很大，各地监管协议一般有标准要求，理论上应该按照协议要求来放款。但现实中，各种情况都有可能发生，比如开发商做假材料，或者没有付款需求却伪造付款需求，实际套取资金等。”上述银行人士向记者表示。

另有多位银行人士也向记者承认，银行在对预售资金账户上要求相对比较宽松。

据21世纪经济报道记者了解，预售资金监管账户一般开设在为该项目发放开发贷的银行，账户名往往就叫“xx预售监管账户”。值得注意的是，监管账户虽然开设在开发贷银行，但是为项目办理按揭贷款的往往涉及多家银行，这些按揭银行在商品房预售阶段发放的按揭贷款也不一定都按要求进入监管账户，直接进入开发商指定的其他账户的情况也很普遍。

这种地区化的差异或许有望得到改变。

据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，这是首份全国统一的预售资金监管文件。距离1994年城市房地产管理法出台，从立法上确立商品房预售制度时隔28年。其间，我国相继出台了商品房预售管理办法等文件。

银行为何发放预售房贷款？

为什么对预售资金监管账户的相关规定，并不如其他方面那么严格？为什么在没有统一规定的情况下，银行却愿意配合开发商滥用预售资金？

一位房地产行业资深人士对记者表示，预售资金可以理解为购房者为开发商提供的一笔大额、无息融资，降低了开发商的成本和风险，从而间接支持了银行的贷款利息收入，以及政府的相关收入。“从这个意义上看，开发商和银行是利益共同体。”

对购房者个人而言，无法具体知晓，其实也并不关心这背后究竟是如何运作的，只要所购买的房子按时交付，价格还能持续上涨，就皆大欢喜。直到出现烂尾楼，才发现陷入了拿不到房子还要持续还贷的尴尬处境，莫名其妙承担了某种远超过个人控制能力的风险。

“我也是最近在看到这些新闻之后，才去了解我的房贷问题，发现我也可能摊上这种事。”一位同样贷款购置了期房但没烂尾的购房者谷女士对记者表示。她所购房产尚在建设中，但已经向银行办理了按揭贷款，目前每个月在还贷中，如今她开始担心房子烂尾的问题了。

为什么个人购房者可能陷入这种困境？这或许与我国银行按揭贷款的设计有关。

住房按揭贷款作为一种舶来品，上世纪90年代引入中国，经过了多项改造后形成了我国特有的一种金融工具。在一般定义上，住房按揭是指购房者以所购住房作抵押而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。

可以看出，这一业务的核心是“抵押”。这放在现房销售中很好理解，购房者买房的同时就获得了房产证，再将其抵押给银行；但是在期房预售中，在真正交房之前，购房者并没有获得房产证，那么此时，“抵押”给银行的是什么呢？

答案是并没有实质的抵押，有的只是开发商的担保，以及登记宣告一份未来抵押的权利。

市场人士多将中国内地的住房按揭制度和预售资金账户监管制度，与中国香港的模式进行对比。记者对此也进行了了解，一位香港地区的人士对记者称，按照当地的规定，期房预售只能通过律师，由律师开设监管账户并全程监管账户资金的运用。更大的区别是，银行只能在交房之后跟个人签署按揭贷款协议，也就是只有现房才能办理个人住房按揭贷款。

对于办理按揭贷款的时点规定，中国内地市场也经历了几次变化，目前通行的要求是，在项目结构封顶之后允许办理按揭贷款，相比早前是一种更严格的要求，此前有的项目在动工之初就允许向个人办按揭。尽管如此，在项目结构封顶和交房之间仍然有一段没有抵押的“真空期”，也正是这一阶段导致了种种问题的出现。

按揭时点的不同所导致的差异，看起来是银行介入时点不同、承担的风险不同。实质上，是购房者所承担的责任和风险不同：交房之后开始按揭，购房者承担的责任范围在抵押物即房子本身；交楼之前按揭，购房者承担的责任范围从房子本身的风险，扩展到包括不能交房的风险。

不过进一步而言，这些作为银行的业务对象，其所有的风险进而也变成银行的风险。从银行的角度看，如此注重风险的机构，为什么在没有抵押的情况下，就愿意向个人发放一笔如此大额的贷款呢？

上述银行人士对记者表示，其实是有担忧的，银行希望监管部门规定建好交楼之后再开始办按揭，但是规则就是交楼之前就可以办按揭，如果规则是这样，那即使有的银行认为不应该这样做，也一定有银行愿意去做，最后就是银行为了争夺市场都开始这样做。“我们之前就是不做按揭的，这几年也开始做了。这个市场太大了，你不做有的是银行做，而且业务长期、稳定、客户质量高。”

上述开发商人士对记者表示，从银行的逻辑来看，个人购房者都已经掏出了好几成首付的真金白银，不可能冒着当老赖的风险不还贷，都是正常的购房者，所以这种风险概率是极小的。

不管是按揭前置，还是预售资金账户监管的宽松，都大大加速了资金运用效率。过去几十年，中国的房地产市场经历十年持续快速上涨的繁荣阶段，这一背景环境一定程度上扮演了催化剂的角色，但是行情掩盖了很多问题，上升周期中，政府、银行、开发商、购房者均是获益者，其中的风险或许被忽略。

（统筹：马春园）

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听我一句劝！一般家庭千万不要，掏空积蓄再承担高额贷款买房

房地产改革二十年来，社会平均工资只翻了几番，而各大城市的房价一路飙升上涨了十几倍，虽然近一年时间里，全国平均房价重新跌回了万元以内，但买房对一般家庭而言绝对不是一件容易之事。如果你手头的所有积蓄只够付首付，还要承担高达二三十年的房贷利息，才能买得起一套属于自己的房子，那么我劝你还是不要轻易买房，否则很容易把自己套进去，以下3点道明其中的原因：

第一，房价下跌的可能性大

事实上房价变化是国家长期以来楼市调控的结果，是一种长久的趋势，前面说到近一年时间里我国楼市全面遇冷，虽然各大城市已经逐步放宽政策，开始实施各种诸如降首付、降利率等各种鼓励买房的方针，但取得的效果十分有限。

未来几年时间内，房价下跌的预期仍然存在，如果此时赌上自己的一切去买房，万一房价再跌，作为业主既要承担家庭资产缩水的风险，又要原先贷款合同上约定好的金额还款。我们肯定不能像有钱人那样对这样的情况视而不见，但就算由此产生的经济和心里压力再大，还是改变不了房子在手里无法变现的真实情况。

第二，疫情对经济的消极影响尚未消散

三年前一场新冠疫情对多少家庭陷入了吃老本的局面，现在病毒又以变异的形态横各大城市，各个地方的经济随时有可能会衰退。即使是老牌的公司和企业，长时间不开工没有经济来源，也许会被迫通过降职、裁员等方式开源节流，谁也不能保障自己就绝不会失业。

如果我们唯一的收入来源就是工作还掏空家底付首付，家庭断收之后，很可能会发生弃房断贷的事情，届时自己的个人征信会受到不良的影响，未来再想申请信用卡或者商业贷款就不是一件那么容易的事情；情况严重的话，个人名下的房子大概率会被银行收走，如果房子的拍卖所得不足以抵消剩余未还部分，我们其余的不动产也有可能会被冻结；更有甚者会影响到个人出行、子女升学。

第三，生活其他方面也需要资金

近些年来我国的通货膨胀速度越来越快，人民币的购买力也是一天不如一天，而房子只是我们生活中的一部分，日常添置物品等都需要金钱做支撑。如果把所有的积蓄都压在房子上，大家用于其他方面的生活成本就将大打折扣，暂时的紧衣缩食还可以接受，时间久了难免会感觉幸福感降低。

现在二手房的价格优势又被逐渐削弱，其流动性逐渐被锁死，当我们后期感觉后悔想卖房时，也不见得能如愿以偿。