二手房评估费，银行与购房者的博弈？

白领小郑在江苏昆山购买了一套70多万元的二手房,按房产中介要求交了3730元的贷款评估费,相当于房子总价的5‰,却根本没有人上门评估,就是花钱拿个报告。

今年以来,楼市交易升温,很多购房者在申请二手房商业贷款时,往往被要求缴纳一笔动辄数千元的评估费。这笔钱该由购房者承担吗?

评估收费标准不一且“走过场”

所谓“房产评估费”是指银行在审核贷款时,对购房者抵押的房屋价值进行评估,以控制贷款风险,一般由第三方机构来执行。

记者多方走访并以购房者身份咨询发现,在上海、北京、济南、南京、南宁等多个城市,向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件,并要求贷款申请人承担评估费,由评估公司收取,收费标准为房价的1‰-5‰不等。

上海市民杨女士通过中原地产购买了一套宝山区的二手房,总价175万元。完成房产过户、银行发放贷款前,杨女士突然接到中介电话,称需缴纳一笔1750元的评估费,银行才能放贷。为了顺利拿下房贷,杨女士如数交纳了这笔费用。

记者调查发现,房产评估收费标准不一,议价弹性很大。“如果房子总价达到500万元,评估费能享受7折优惠。”知名中介机构德佑地产一名贷款专员说。另一家中介工作人员则透露,如果能找到熟人打招呼,最低可只收500元。

根据住建部房地产估价规范,注册房地产估价师必须到估价对象现场,实地查勘估价对象状况,还要现场拍照记录。但很多购房者反映,所谓评估只是花钱买报告的“走过场”。

杨女士告诉记者,交完钱就没人再提评估的事,她既没见到估价人员,也没看到评估报告。昆山白领小郑说,整个过程都没有评估人员进过家门,最后只收到一张标有“预收评估费”字样的收据,连发票都没有。

钱进了谁的口袋?

今年1月,发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格,要求严格遵守反垄断法等法律法规,不得以任何理由限制服务、指定服务,或截留定价权。

记者调查发现,尽管银行声明收费是由第三方机构进行,但多数银行均有指定的合作评估机构,消费者可以在三至五家合作机构中“随机”选取。记者以买房者身份咨询时,建设银行昆山分行工作人员明确说,办理贷款必须进行房产评估,而且必须通过与建行合作的评估机构办理。

“银行指定评估机构,显然剥夺了消费者权益保护法关于消费者自由选择的权利。”上海市消费者权益保护委员会法律与理论研究部主任汪鸫说。

有银行业内人士透露,部分银行与评估机构之间存在利益返点,返点的比例甚至可达到一半,银行内部分支行之间、支行与客户经理之间再进行相关利益分配。还有业内人士告诉记者,银行一些不好走账的招待费、活动费,也会让评估机构承担。

即使部分银行已经不要求购房者承担评估费用,但房产中介与评估机构依旧利用信息不对称向购房者“下手”。记者以前述杨女士的身份到贷款行兴业银行咨询,信贷工作人员告知,兴业银行根本就没有要求贷款者必须做房产评估。

该不该由消费者承担?

2006年,原建设部、央行、银监会下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》,规定“房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定。估价费用由委托人承担。”

法律界人士认为,评估是银行内部风控的手段,依据谁委托谁付费原则,商业银行应当承担二手房评估费用,但部分银行及中介要求购房者承担,有滥用强势地位追求不当利益之嫌。

曾在房产公司任职的上海星瀚律师事务所主任卫新说:“‘通知’中提到的‘另有约定’,是银行在少数情况下与借贷人协商约定的特殊情况。部分银行忽略原则条款,将约定条款变成市场惯例,利用购房者对业务流程不熟悉、信息不对称,转嫁收费,侵害了消费者权益。”

2013年6月,北京、天津等17个城市的消费者组织提出,对二手房等抵押物的评估是商业银行应承担的职责与义务,不应转嫁给消费者。

例：江苏省物价局更明文规定,商业银行应依法承担尽职调查、押品评估等相关成本,不得强行指定金融消费者到相关机构或企业接受资信调查、抵押评估、公证、保险等服务,与相关机构或企业实现利益分成。

“银行内部风控需要却让客户买单,暴露出相关部门的监管缺失。”一位银行业内人士说。

在一个交易活跃的二手房市场,通过历史交易数据和行业研判,完全可以便捷地了解市场的真实状况。对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆民说:“二手房评估相对简单、程序化,过高的收费、丰厚的利润为各方留出牟利空间,建议物价部门对这笔费用设立上下限进行规范。”

“斩断房产评估灰色利益链,仅凭一纸通知或者地方消协的维权呐喊,难易奏效。”中德证券银行业分析师佘闵华表示,希望相关部门进一步规范收费,对当前市场存在的转嫁行为、利益分成等严肃处理,严厉追责。

2021年3月，上海的二手房价格上涨了嘛？还会继续上涨嘛？

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问：

坐标上海，离婚的人是否以后都不能房贷了？

坐标上海，离婚不满三年，本来名下无房无贷，目前所有银行不接受离婚贷款的审批，如已经网签了一套二手房，约定的过户时间已快到了！至今银行没有细则，如果过户前贷款审批不下来，我要赔偿一百万多现金。离婚已经很倒霉了，除了离婚，我本身资质完全符合贷款条件，现在害得爸妈和我一起无家可归，心如死灰。不明白离婚做错了什么

上海买房人：

中行可以接了！

中行1/22号新政后3年内离婚接单口径

首套准入符合以下条件：

1，签署我行贷款承诺函

2，人均单套数一致（主贷人及前夫无房）

3，前夫配合提供“一网通随心办”住房拥有套数截屏，或去南泉北路201号提供人均单，显示无房

4，双方离婚协议中无任何关于房产的约定

如果前夫不愿意配合出面提供人均单或者一网通查询的，一律按照2套准入，且符合以下条件：

1，人均单套数为0或者1套

2，签署我行承诺函

3，离婚协议书中对于房产约定套数不大于1套。

️以上为我行新政贷款大致约定

问：

近期准备买了二手房，中介说他们除了中介费以外，公司规定必须要收4000元贷款手续费。自己去跑贷款，后期他们想办法把4000给我退出来。请问有这样规定吗？

上海买房人：

除了个别地区的别墅，其他所有住房贷款均不需要评估费，纯公积金贷款需要500的代办费，其他都不要。

下面是上海纯公积金贷款所需材料：

买家：夫妻身份证原件及复印件3份，夫妻和未成年子女户口本原件及复印件3份，结婚证原件及复印件3份，未成年子女出生证明原件及复印件3份，首付款和定金收据原件及复印件2份，银行转账凭条原件及复印件2份（或者转账银行卡近1个月流水），夫妻公积金账号，主贷人建行卡或者农商银行卡原件及复印件（买卖双方统一一个银行），代办费500元钱，与父母共有房产的产证原件及复印件1份，关系证明（户口本或者独生子女证或者出生证原件及复印件2份）

卖家：产权人身份证原件及复印件3份，产证原件及复印件2份，建行或者农商银行卡原件及复印件2份（买卖双方统一

问：2021年3月，上海的二手房价格上涨了嘛？还会继续上涨嘛？

去年涨的太凶，今年准备买房。上个周末看了没有看到相对满意的，主要刚开始看一时半会也决定不了。由于家人工作问题可能要到6月份左右才有时间集中看房，担心这相隔的3个月时间会不会再有普涨？

上海买房人：

从12.30号央行发布了贷款的两道红线之后，上海楼市新政不断，从而可以看出ZF打压房价的决心。

1.21上海楼市调控新政出台：限离婚，限税，限贷

1.25法拍房纳入限购范围

1.29银监会发文只能对购买主体结构已封顶的住房发放贷款，

2.6无房户摇号细则出炉

3.2上海“五个新城”出台新政

3.3上海发布住房限售和宅地限价政策

3.12上海33新盘过会，完成价格备案，合计10006套！

3.16上海高中阶段学校招生录取改革实施办法发布

从上面政策可以看出上海ZF打压上海房价的决心，先从增值税开始，2年改五年，限制你的置换周期，离婚3年内计算持有套数打击那些投机倒把行为，法拍房纳入限购范围对上海供应多少有点用。贷款上面更少从严管理，借钱、信用贷、税费卡等都不能作为首付使用了，对购买人的还款能力也加强审核，五大新城落户政策放宽，把中心城区人往五大新城导入，新房限价和无房摇号细则的出台把刚需人群导入新房来缓解二手房的市场，高中改革可以让家长对中学学区的热度下降，学区房有可能出现下滑，33盘过会，10006套新房入市，差不多可以限制1.5万张左右的房票，后面3月底4月初还有有一批新房，按照第一批的数据差不多也会限制1.5万张房票，这个时间是1个月。一个月让上海二手房市场有一个缓冲，现在很多人都选择新房，不选择二手，一个是政策不稳定，另外一个原因就是房东不断跳价，这也是最近为什么二手房成交很少。

而你6月份开始看房，那时候的二手房应该处于稳定的状态了。所以不要太过担心。

问：

2021年在上海置换房子是好时机吗？

本人有郊区老破小一套，现在房价230万左右！看了一套郊区地铁旁次新房大概430万，卖掉后，需要贷款130万，每月去掉公积金还款6000多，由于夫妻两人收入不高，大概还款一个人的工资，现在很茫然，不知道是置换好，还是再等等，现在老破小位置离开地铁站有点远，没有小孩，也不用考虑学区房，请大佬帮忙指点下迷津，谢谢！

上海买房人：

房子在郊区，还是老破小，趁着现在市场好，抓紧出手吧，哪怕市场好，郊区的老破小也很难卖的，有人看中，价格相差不大，亏一点就亏一点，等市场下来了那就真的难卖了。

看你们的情况，在上海呆了应该有五年以上了，没有户口积分应该在55分以上，有户口就65分以上、而现在的新房限价，利好刚需，肯定现在去买了，前几天过会，33个楼盘的售价很多都和之前的一样。

所以呢，现在置换是好时机，房子好买，新房还不贵。你的积分应该也可以，不打新就浪费了。

就好比中介经常发的一句话，ZF帮你摁着房价你都不买，等他涨起来在买吗。

问：

落户上海究竟能得到什么？

上海户口，房子外环外，收入水平去除房贷，只能糊口，买不起学区房，孩子只能上菜小，上海很好，但不是每个人都能享受得起好的资源，那留在上海的意义是什么？

上海买房人：

孩子虽然在菜小，但是你孩子从小接触的一些事物、知识都是要比在老家强了不知道多少倍，还有就是圈子，你还在在上海从小经营起来的圈子积累二三十年，要比在老家有用的多，说不定你还可以通过你孩子的同学家长那里得到一些机会。

留在上海的意义就是给孩子打好基础，等你的孩子长大成人之后不用为了在上海买房发愁，而他会因为你基础打好了，也有了买学区房的资本。

史上最全上海二手房税费公式

3个概念：

概念1：普通住宅判定标准

概念2：购房满2年/5年

购买时间根据房本、发证时间、契税单、填发时间，哪个靠前算哪个

概念3：购房满2年/5年

产权人在税务办理交税手续时，以家庭为单位，名下无上海市其他住宅（含网签）

买卖双方需缴纳的税费？

卖方：

增值税及其附加税

注：5.6%=增值税（5%）+附加税（0.6%）

个税

注：

A.全额缴纳个税需减去增值税后计算，附加税不能减去

B.按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有：买进的合同价格、买进所缴纳的契税、本次卖出的增值税及附加税、装修费用（≤买进的房屋合同价格10%）、购房按揭贷款利息。

公式如下：

（税务核定价-原值-本次增值税及附加税-上次契税-网签价×10%-贷款利息）×20%

买方

契税

注：只减去增值税部分，附加税不减

契税的首套指家庭名下无任何房产，包括与他人共有。

售后公房、房改房税费

售后公房：即原来是租赁的公房通过房改后，出售给原承租人，这部分已经出售的公房交售后公房；

房改房：即已购公有住房，是指国家县级人民政府的规定，城镇职工可以按照成本价格或标准价格购买。

优惠：

出售售后公房前后1年内，出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女购房，可申请享受契税减免优惠.

计算：新购入需要缴纳的契税=（新购入的房屋核定价-卖房的房屋发票价格）×新购入的契税税率（若卖房的核定价低于卖房的发票价格，则卖房的契税全免）

上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房产享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用），无时间限制。

动迁安置房的税费

动迁安置房，即因城市规划、土地开发或其他原因进行动迁，安置给被动迁人使用的房屋，是政府或企业对动迁对象的一种补偿形式。

动迁安置房需满3年后才能上市交易，判定年限的标准为：

小产证自登记之日起满3年；

大产证自动迁之日起满3年，且动迁协议自签署之日起也满3年。

商业办公税费

商业、办公、科研、（非）配建公建、综合、不限购的50年公寓

土地增值税的计算方法

扣除合计=买入价格+买入契税+附加税+本次印花税+评估费+折旧费

增值额=卖出-增值税-扣除合计

折旧费=买入价格×5%×年限

增值率=增值额÷扣除合计