（武汉最强购房攻略）教你如何二套变首套

阅读本文之前，先点击上方“武汉融资朱行长”关注，这样您就可以继续免费收到最新文章了，感谢您的关注！相信很多买房按二套贷款政策的朋友都有这样的困扰，二套首付比例太高，商贷利率太高，这让很多想买二套的朋友非常头大，那如何让二套像首套一样只需要三成首付就能买到呢?有一个特别好的解决方案，那就是全款买二套再抵押。

又有很多朋友说了，我要是有全款买的钱我还贷什么款(先不要抬杠先听我说)解决资金缺口的方法有很多，咱们先来说说全款买再抵押的优点：

1、最高可贷7成，相当于只付了3成首付

2、年化利率3.55%起

3、全款买再抵押，网签价可以签到最低节省税费

4、全款买可以和房东讲价(多多少少都能优惠)

5、快速拿下自己心仪的房产(很多抢手的学区房)

那如何凑齐全款呢?仔细看

一、信贷法

选择夫妻双方同时办理先息后本的这种信用贷款。先息后本的产品用款灵活，利息成本很低，月还息到期还本，还款压力小，资金利用率大，最重要的是提前还款没有违约金。例如贷款100万，一个月利息才5000块钱左右，而且是随借随还，简单方便，提前还款没有违约金，临时周转杠杠的(单人最高可做300万，夫妻双方最高可做600万)年化利率4.35%起，先息后本还款，单家额度30万。

二、垫资法

这是比较常用的一种，也是比较保险的一种。字面理解就是找人或专门垫资机构垫付尾款，房屋过户后直接去银行办理抵押贷款，在结清之前的垫资。月息1.8左右

三、抵押已有的房产

这种方式是针对名下已经有一套武汉房，办理抵押贷款变现的资金可以得到充分利用。目前除了全款房抵押，个别银行还开通了按揭房二次抵押业务。年化4.25%左右的成本并不高，最重要的是能贷20年，还款压力小。

所以朱行长强调：

贷款讲究的是适合自己的长远的融资方案，得综合考虑：额度、利率、还款方式、期限（每年需不需要过桥）、时间、银行政策稳定性以及后期可持续性等综合成本而不是单方面看表面的利率，哪里利息低往哪里贷或哪里可贷往哪贷，方案不对！贷款是会上瘾的！！！

封顶后再放贷，是好事但别神化

有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”头条号，带给你更多楼市干货。

上半年救市，到了下半年既要救市还要救信心。

壹丨封顶再放贷并非全国首例

前几天，青岛的一则“保交楼”政策上了热搜，新政要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。青岛多家银行和开发商表示，目前已接到通知。工行、建行、农行、光大银行等都已经开始执行上述政策要求，其他银行还在跟进中。

执行层面上，相关贷款银行必须要到工地拍照，要求银行办贷负责人、开发商工程相关负责人包括销售负责人同时出镜，以便开展进一步的工作。此条政策追溯过往，即便是之前已审批通过的也暂时不放。

青岛给全国楼市打了个样，也成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市。但其实早在2003年时，中国银行发出“（2003）121号文”，明确规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

而后在2021年1月29日上海银保监会印发通知，对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求，其中就已经提到了住房不封顶，银行不予放贷。

但需要注意的是主体封顶后往往还需要1年到1年半的时间才能达到交房标准，外立面、水电包括公区等等都需要时间和金钱。这也是为何很多人会说，封顶才是烂尾开始的原因。

封顶后再放贷更多是提振信心作用，但期房销售影响力度有限。

我们都知道预售制是从香港传入内地的，但香港是鲜有烂尾楼的。他们在这方面有两个很大的特点，一个是预售金监管主体不是银行而是律师行，另一个是可以在交房后在办理按揭贷款。港资开发商现在也在将一些新概念慢慢输入到内地，8月2日香港置地在武汉4个楼盘开始推出“准现房销售”模式：首付1成，交房后开始还贷。这无疑才会让更多刚需动心，下决心。

但客观说短期内期房是很难打破的，现在全国各个城市也在积极出台各种保交楼的新规，比如郑州、武汉成立房地产纾困基金；赣州返还未动工项目土地款；遂宁、咸阳“一对一帮扶”。地方出手落实ZF的责任，这些对于购房者来说肯定利好，但对房企的考验更大。

现在民企其实摆烂、躺平的已经一大半了，还在活跃的就是一些相对比较稳的，但如果说再继续加码那这些房企的流动性也是会有影响的，全靠国企/央企显然支撑不起18万亿房地产市场规模。

贰丨“交付焦虑”造成冲击

还是我们之前的观点，楼市是必须要救的，而且是一定会救的。在7月底的政治局会议后针对于当前停工停贷问题，首提“保交楼”，多城已落实“一楼一策一专班”，保交楼都快成ZZ任务了。

只有守住购房者的利益底线，一切后续的购房利好政策才是真正有效的，否则，不过是一场空谈。当下的交付焦虑对于楼市所带来的冲击真的太大了。

CRIC监测数据显示，重点50城7月新开盘项目平均去化率降至31%，与5月持平，在经历了6月年中冲刺之后，市场再度回归平淡，多数城市复苏进程受阻，像天津、重庆、郑州、青岛、济南等7月的开盘去化率都不足3成，西安7月的整体开盘去化也才5成左右，这还是在好几个“千人摇”炸场的情况。

“停工停贷”加剧了居民观望情绪，同时也对冲了前期政策的利好效应，所以像重庆、武汉、郑州短期市场都出现了明显回落。7月郑州到访量跌至5.94万组，环比下降21%，重庆客户到访量不足5万组，环比下降16%，客户转化率也由6月的7%降至6%。

新房交付安全焦虑下，也有购房者开始转战二手房，像成都、苏州的二手房成交量都反超新房成交。苏州7月二手房成交套数是新房的1.4倍，而成都7月二手成交量冲高至1.7万套，已达到近10年月度最高水平。这背后有当地的政策刺激也有市场信心不足的原因。

叁丨一场全行业大考

大部分城市采取的救市策略都是政府+银行双管齐下，但效果还是需要时间验证，短期内反弹不会太快。现在各地都是救项目而不是救房企，民企资金紧张不敢拿地，央企/国企托底的情况还会持续，虽然交房有了保障，产品固化可能也会出现。以后大概率出现多种合作方式，国央企，央企民企，一切都为了活下去。

地产这块蛋糕离不开国央企也离不开民企开发商，项目、房企都得保。现在地方政府、金融机构、房企都在释放积极信号了，8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司（AMC）正式纾困房地产行业。

之前房企都在摇着长期主义的大旗，那这一轮大考房企的表现就是实打实的答案了，房企的诚意也在决定着未来还能走多远。

刚刚发布！武汉贷款买房有新变化，买车最高补贴8000元

发放3000元购车大礼包、完善差别化购房措施、赠送100万张旅游景区门票……6月13日，武汉市政府门户网公布《武汉市加快消费恢复提振若干措施》（以下简称《措施》），进一步激发全市消费潜力，扩大消费需求，提振消费信心，促进消费加快恢复。

购置新能源汽车

享3000元购车大礼包，免征购置税

《措施》提出支持汽车消费，加快城市配送领域新能源汽车推广应用，允许新能源货运车辆在三环线内通行。优化新能源汽车上牌服务，引导保险机构实施新能源汽车保险折扣优惠。对在我市购买并上牌符合条件的新能源汽车个人消费者，给予价值3000元购车大礼包。

2022年底之前购置单车价格（不含增值税）不超过30万元的2.0升及以下排量乘用车（9座及以下），减半征收车辆购置税；购置新能源汽车，免征车辆购置税。

落实汽车以旧换新补贴政策，2022年6月至12月期间，报废旧车并购买新能源汽车的补贴8000元/辆、购买燃油汽车的补贴3000元/辆；转出旧车并购买新能源汽车的补贴5000元/辆、购买燃油汽车的补贴2000元/辆。全面落实二手车交易增值税由2%下调至0.5%减税政策，降低二手车经营成本。

调整公积金贷款首付比例和额度

《措施》提出优化全市购房政策，坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，因区精准施策，完善差别化购房措施，加快区域新房库存去化。结合区域人口和产业规划，加大对各类人才购房支持力度。

加大金融信贷支持力度，落实好差别化住房信贷政策，加大个人住房贷款投放力度，缩短贷款审批发放周期。加大公积金贷款支持力度，合理调整住房公积金贷款首付比例和额度。

支持家具家电销售企业推出惠民让利活动，重点支持绿色智能家电家居促销，推广家电家具整屋定制消费模式，对消费者购买符合标准要求的电视机、空调、冰箱、洗衣机、厨房家电、生活小家电和消费电子产品等，给予补贴支持。

大力倡导绿色消费，居民使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑商品房，在基准贷款额度基础上上浮1.1倍。

每年面向市内外游客

免费派送100万张以上景区门票

2022年6月至10月期间，分批次向在汉人员投放3.5亿元“惠购湖北”电子消费券。策划举办假期特色文旅主题活动和夜游消费季等活动，对各区和文旅企业主办且纳入全市统一安排的文旅活动，单项给予最高30万元补贴。通过政府补贴和景区让利相结合，每年面向市内外游客免费派送100万张以上武汉旅游景区门票。

培育“长江夜游”“东湖夜游”等10条夜游线路和“知音号”“夜上黄鹤楼”等30个夜游区域和项目，打响“夜江城”品牌。对夜游游船给予最高50万元/条/年补贴，对开展夜游项目的景区给予最高30万元补贴。支持商户有效延长营业时间，经各区或者相关部门评估批准后，允许商户临街道路夜间非高峰时段临时停车，允许商户夜间临时占道经营。

每年培育建设1—2个康养小镇

组织有资质的体育培训机构，在暑假、寒假期间向适龄青少年提供免费运动技能培训。加强“12分钟体育健身圈”建设，补齐公共体育设施短板。打造10个体育消费集聚区、5个多元融合体育综合体。

对医疗机构首次采购本地大健康创新产品的，按照采购额的5%给予补贴，最高补贴不超过300万元。对连锁运营3A及以上等次养老服务设施达到5个（含）以上的企业或者社会组织，给予20万元一次性奖励。扩大康养服务消费供给，每年培育建设1—2个康养小镇、1个医养融合康复服务中心、2—3个示范性老年友好社区、1—2个人工智能养老社会实验社区或人工智能养老社会实验机构。

实施“武汉制造”品牌培育行动

最高一次性奖励50万

支持创建市域农产品公用品牌，培育认定20个优质农产品品牌。实施“武汉制造”品牌培育行动，对被认定为中国精品、湖北精品和武汉名品的，分别给予50万元、30万元、10万元一次性奖励。

大力招引国际国内品牌展会来汉举办，办好大健康博览会、武汉时装周、文化旅游博览会、武汉设计双年展等品牌展会。对2022年举办的展会项目，按照市会展业发展专项资金奖励标准上浮50%给予补助。对1万平方米以上的展览（不含“一事一议”支持项目），按照实际发生场租费用的10%给予额外补贴，单个展览最高补贴不超过100万元。

小型微利企业减半征收企业所得税

《措施》提出助力市场主体纾困解难。加大增值税留抵退税力度，2022年4月1日至2022年12月31日，对增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入免征增值税，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减半征收企业所得税。2022年，继续实施小微企业工会经费全额返还政策。降低企业融资担保费率。

支持企业加大疫情防控投入，对限额以上零售、餐饮、住宿以及电子商务企业开展防疫、消杀、核酸检测等支出费用给予补贴，每家最高不超过100万元。

长江日报出品采写：记者刘远航编辑：喻鑫校对：张莹莹