4年前陈璐240万卖掉上海老破小，投资5套启东海上威尼斯，赔百万

4年前，上海大妈陈璐刚刚退休，这时候江苏南通启东海上威尼斯开发商到上海促销，很多上海人免费去看房。

陈璐反正也退休了，就跟着看房团一起来到这个启东海上威尼斯。

这是一趟免费看房之旅，你只要去看房，房子买不买无所谓，反正你的交通住宿房产商包了。

上海虽然也是海，但是上海的黄浦江那是滚滚黄沙是没法和启东威尼斯可比的。

陈璐来到现场看房，立马被这个海上威尼斯吸引了。

这里名字叫做海上威尼斯，其实这里的大海和沙滩都是人工做出来的，应该说这个地产商太厉害了，实力太强了。

这个人工大海和沙滩真的太漂亮了，比真的还漂亮。

这里盖了很多很多的房子，这里很多的房子都销售一空了。

这是2018年，这个海上威尼斯已经成了规模，这里配套设施齐全。

这里还建造了5星级的酒店，还建造了会所，绝对可以用高大上来形容。

这里还建造了温泉酒店，可以说这里完全是一个旅游度假场所。

陈璐已经退休了，她也想要有好的退休生活，她觉得这个地方和上海比起来，那真的是好太多了。

陈璐自己在上海有一个老破小的房子，那个房子说起来陈璐也住了很多年。

那房子不在市区也就算了，还在比较偏僻的地方，那个房子也才40个平方，可以这样说，要不是那是上海的房子，房价有点贵，陈璐自己也是嫌弃的不行。

确实地讲，上海的房子寸土寸金，就她那个老破小的房子，也能卖250万。

但是那样的房子陈璐住了很多年，这住的真的是一点也不舒服，上海好的房子自然有，但是陈璐也买不起，陈璐这次来江苏南通的启东看房，其实也是有这个打算买个好点的房子养老用的。

陈璐看到这个美的不可方物的地方，她是真的喜欢上了。

这里的海景房已经销售一空了，海景房价格贵不说，面积还大。

陈璐被开发商推荐的是51平方米的小户型，这个小户型非常不错。

这个房子是精装修的，可以拎包入住的那种，单价是9000多元一个平方，就是1万不到一点。

这51方的房子卖得也非常的好。

虽然看不到大海，但是小区内部的景观看得一清二楚。

这是数一数二的大开发商造的房子，房子的结构非常不错，有独立的卧室，有独立的洗手间，有独立的厨房，有独立的客厅，这样的房子用来做民宿是最好的，可以住一家好几个人。

这个房子还有一个大阳台，这大阳台还是开发商送的，不算面积。

陈璐对这个房子是满意的，对房子的价格也是满意的。

陈璐盘算了一下，自己在上海的老破小房子可以换5套这里的新房。

陈璐想自己把上海的卖了，然后买这里的5套房子。

这样的房子如果做民宿，那么一个房子200元租金，5套房子一天就有1000元的收入，一年就是30多万。

还有上海的房子价格太高了，上海的房子这几年一直涨，也差不多到头了，而这里是新开发的楼盘，到这里买房的都是上海人，上海人多精明，他们到这里也是投资买房，也是看上这个地方的升值空间。

实在是这里的房子卖得太好了，海景房已经没有了，这是这个房地产主力推荐的户型，一起来看房的不少上海人都买房了，有的还贷款买房，还买好几套。

陈璐也是心动得不行，唯恐自己慢了一拍。

陈璐决定买房了，为了表示自己买房的决心，陈璐主动付了定金，和销售员说自己要买5套房。

房产销售对陈璐真的好的不得了，就差喊陈璐妈了。

陈璐也是很满意的。

陈璐做了决定以后立马赶回上海出售了自己老破小的房子，那房子才挂牌立刻以250万的价格成交了。

这让陈璐挺意外的，没有想到自己的老婆小还这么紧俏。

拿到钱的那一刻陈璐就便迫不及待地赶到启东威尼斯，全款243万买了5套一模一样的房子。

陈璐就是投资买房，陈璐就是要做包租婆，陈璐就是要让这5套房子钱生钱。

陈璐如愿地买了5套精装修的启动威尼斯。

如今4年过去了，陈璐如何了呢？

陈璐是不是赚得盆满钵满了呢？

哎，那时候买房陈璐意气风发，现在的陈璐添了许多白发，人也苍老了许多。

陈璐现在是欲哭无泪。

她是跑步入场买的房子。

她是把自己在上海的房子卖了投资这里的房子。

要说他买的这5套房子比起上海的老破小真的好了无数倍。

但是现在最大的问题是之前她想的美好都没有了。

她之前想着自己的5套房子可以做民宿出租，每天收个1000元做租金，心里美滋滋的，而事实是她确实拥有了5套精装修房子的产权。

但是除了一套房子她自己住着，其他的房子全部是空置的，这个空置的还不算，每年还交着物业费。

这启东海上威尼斯的房子太多了，她的房子她租不掉，他嫌弃租金太低，不愿意租，因为房子一旦租过之后，这房子的精装修就不值钱了。

也不是陈璐不愿意租，实在是这些年这里的房子实在是太多了。

来这里买房的都是上海人或者外地人，本地压根就没有人买房。

陈璐到现在才知道，她买房的时候就是这里的房价最贵的时候。

她房子一买进，这里的房子就开始不涨了，之后就开始下跌了。

这还不算，这个全国最有名的开发商居然出现债务危机，你说出现债务危机和自己的房子有什么关系。

但是这个债务危机一出，自己小区的房子继续暴跌，这可把陈璐害惨了。

还是在去年的时候，有的房东居然1万元买进的房子用4000多元的价格抛售，真的是太丧心病狂了。

而如今，房价也是老样子。

陈璐自己还算好的，这个房子是全款买的，不少来这里投资买房的，都是银行贷款买的。

现在这里到处是卖房的和出租的，这里的入住率太低了，这里的房子虽好，这里的环境也优美，但是这里还真的不方便。

陈璐也老了，这里投资买房4年，花了240万多元的房子，这里有5套房子，现在市场价不到130万，她是足足亏了120万，她的心情能好吗？

她因为生气伤心老年病也不少，这里的医院怎么可能和上海比。

所以可怜的陈璐虽然住在这里，还经常往上海的医院跑。

当时陈璐认为上海的老破小没有升值空间。

然后让陈陈璐吐血的是她之前卖掉的老破小现在市场价350万，她是250万卖掉的。

这么差的房子4年时间涨了100万。

而自己在启东买的房子是实打实地亏了120万。

这前后一比，这口老血真的要吐血身亡。

好吧，这是陈璐的故事，希望陈璐的故事能给你带来不一样的人生体验。

我是小小白自媒体人，请点击关注，欢迎大家一起来讨论。

上海二手房量价齐跌，千万元“老破小”成降价主力，房东心态“有人要就卖”

上海，千万元级“老破小”成降价主力。徐凡淋/摄

徐凡淋/发自上海

上海二手房连续3个月成交量呈降温态势，挂牌量剧增，总价1000万~1700万元“老破小”与“老大旧”成降价主力房源。

11月8日，在市场走访中多名房产中介机构经理向记者表示：“跟进房源时明显感觉上海二手房挂牌量比往年多了很多，因‘打新热’兴起，‘卖旧买新’群体或公司急需资金周转的业主，出售房源占比高达80%”。

据上海链家研究院监控数据，10月份上海市共成交二手房1.6万套，环比下降11%，同比增长25%；成交金额539亿元，环比下降11%，同比增长33%；套均总价327万元/套，环比下降1%，同比增长6%；成交均价39567元/平方米，环比持平，同比增长4%。

记者根据多个机构数据整理发现，上海二手房成交量自7月达成交小高峰1.97万套后，8月以来已连续3个月回落，其中8月成交量1.95万套，9月成交量1.81万套，10月成交量1.6万套，呈逐月下降走势。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“老破小”与“老大旧”成降价主力，“老破小”价格普遍降幅5%~8%，部分品质差的降幅达10%，总价1000万~2000万元价位的房源出售较难，尤其20多年楼龄的“老大旧”房源降幅扩大，只有高品质次新房小区价格松动较小。

“二手房成交量低很重要的原因是新房供应量加大，与二手房形成直接竞争。当新房入围分越来越低，二手房失去了竞争力，成交量减少，价格下滑已经势不可挡”。对于上海第四季度二手房市场，卢文曦认为未来一段时间市场可能出现两极分化情况，品质相对好的房源抗跌，郊区品质差的“老破小”跌幅较大，短期内逆转的可能性不大。

“打新热”直接抑制二手房市场

不断加速供应的新房市场直接分流二手房购房需求。

“几百万元的房子不降价几十万元根本卖不动。”上海虹口区一房产机构中介对记者直言，上海新房上市节奏和步伐之快让人应接不暇，每个月都有上万套新房上市，‘打新热’的兴起直接抑制了二手房市场。

今年上海共推出6批次新建商品房，记者初步统计共供应69844套房新房，6月开始陆续推出5批次房源，每批次上万套，已有超5万套房源入市，市区新盘与远郊盘布局合理，涵盖上海各大区域。

新房市场较快的供应节奏和频次，加上认筹入围分不断降低，部分近郊和远郊楼盘已不用积分，这直接分流了购房需求，部分原本打算买二手房的购房者转向新房市场。

“现在很多房东抛售老房子，要么急于套现，要么急着去市区‘打新’。”上海虹口区一房产机构中介经理表示，很多高积分的房东觉得房子老了、面积小了，下决心置换，导致挂牌量增多。

在“打新热”背后，部分区域二手房单价、首付比例高也是大多数人选择买新房的原因之一。

链家地产上海虹口区一门店经理告诉记者，去年开始二手房贷款执行“三价就低”政策后，购买二手房对首付资金的要求明显提高，由于贷款评估价普遍比合同价低，能贷款的额度减少，首套购房者要准备50%~60%购房款，二套购房者要准备80%~90%购房款，购买新房则不需要这么高的比例。

以合同价500万元二手房为例，“三价就低”后银行评估价为65%~70%，约350万元，按最低评估价350万元申请贷款，可贷额度约120万元，实际首付比例约380万元，为合同价500万元的76%，即便二手房放款提速后，不论刚需或刚改都会分流大量购房客转向新房市场。

“房东心态是有人要就卖。”上述链家门店店长表示，目前二手房现状是供大于求，从9月份开始上海市场二手房源挂牌量就增加了不少，但是买房客并没有明显增加，部分区域挂牌价格虚高的二手房溢价空间加大，虚高房源普遍降幅在5%~10%，有些急售房源降幅在10%以上。

千万元二手房成降价主力

“老破小”和千万元级老房成降价主力。

以上海闵行区梅陇板块高兴花园为例，由于附近闵行实验景城校区、莘松中学等较强的教育资源，楼市高峰时该小区售价达9万元/平方米。现在，太平洋房产一名房产经理表示，高兴花园由于户型小、楼龄老旧，在附近小区中降幅最大，目前成交价在6.5万元/平方米，降幅2万~3万元/平方米。

同属梅陇板块2007年左右的次新房小区春城、景城、万科假日花园，价格普遍下降1万多元/平方米，实际成交价为7万元/平方米，高峰期则同样超9万元/平方米。

对于市场的“打新热”，万冠豪宅房产何经理告诉记者，“我好几个客户去买闵行颛桥的新房紫薇花园了，那里离地铁站近，60分以上积分就可以”。

二手房降价潮正从中环蔓延到中心城区，以上海市中心城区虹口为例，长期在虹口从事房产交易的国堃房产门店范店长告诉记者，市中心“老破小”的下滑幅度相对较小，300万~400万元老旧“一房一厅”房、“两房一厅”房，面积在40~50平方米的楼梯房或电梯一房，这种房源很受刚需欢迎，买的人较多，下滑幅度不大。

另外，1000多万元的二手刚需改善住房降幅较大。以上海市虹口区鲁迅公园附近一套145平方米次新房为例，带车位总价1080万元，单价7.4万元/平方米，低于市场价200万元。上述经理表示，该小区此前成交房源均在8.3万元/平方米以上，平均成交均价9万元/平方米，目前降幅较大。

“疫情后上海的房价一直处于稳定状态，上浮不多，现在又跌回上浮前的价格了”。上述经理表示，6~7月能卖1500万元房子现在是1400万元，普遍降幅50万~100万元。

对于千万级房源降价且出售难，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，购买千万元房子的购房者普遍对房屋品质要求较高、地段好，楼龄20年左右的“老大旧”房源，很难同时满足地段和面积要求。目前市场总价超1300万元的新房选择较多，总价超1500万元的新房选择空间更大，买家放弃二手房去买新房的可能较大，导致这类房源出售难。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，预计四季度上海市二手房市场会有一小波走高趋势，但同比不及往年；今年上海土地供应量较大，未来1年新房供应仍会较大，二手房市场或将继续承压。

上海楼市：如果不想进坑，就别再乱买房了！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算500-600万，张江科学城工作，张江核心区域太贵了，买不上，想在周边买，请问在附近哪里买会好些呢？

回答：你好，可以考虑在13号线张江路地铁站附近买，这地方离科学城不远，步行十几分钟，未来周边发展也很蓝耗。另外像康桥板块、周浦板块、唐镇板块都是可以考虑，虽然说是在外环线，但是价格不算很高，18号线年底可能会通行，到科学城会更加便利。

提问：沪叔，你好，本人名下有套老破小，目前在出租，现在因为有2个孩子，空间小了另外在租了一套房，在杭州有套300万左右的房子，这套上海老破小可以卖掉在400万左右，还有70万贷款，年底估计存款有300万，现在纠结一个问题是该怎么能让资产最大化，孩子在1岁多，可能就买个有学区的老破小，然后就挂个学区，如果这套上海房子卖掉的话积分还可以，估计在72分左右，请问现在怎么做比较好呢？

回答：你好，这两种方案可以考虑下：方案一先把老破小卖掉后，在大虹桥、南翔这种热门的一些区域去打新一套价格没那么高总价的新房，大概在550-600万新房，接下来在浦东买套小户型的400万左右学区房，黄浦和徐汇小户型学区房没有500万拿不下来；方案二就是把所有资金集中买套1000万左右新房，周边学区三梯队到一梯队学区都有，这里存在新房划分学区不确定性。总体上比较建议方案一，一方面小孩在没上高中前，买的自住房是动不了，方案二的新房保守9年不能动，方案一相对来说比较灵活，短期和长期都可以操作，5年后你的收入也在增长，未来加上投资增值部分和收入方面，可以做到资产更大化。

提问：沪叔，你好，想问问九亭的复地富顿街区三期是否值得购买，是否可以保值升值，本人也是第一次买房所以比较谨慎

回答：你好，复地富顿街区属于松江九亭的新盘，小区临河，距离9号线地铁站1.2k，周边带沿街底商，商场1k范围内步行可达，生活便利。户型56-159平，可以满足不同客户的需求。如果积分够，且对于区位能接受，是可以入手的。松江九亭的区位不错，离市区近，交通便利，这边保值是没有问题的。

提问：沪叔，你好，大华板块发展好不好呢?感觉虽然在内环，但是房价一直没起来。

回答：你好，大华板块最大的优势就是交通，地铁7号线到静安寺也就大概在15分钟左右，板块内商业和产业一般，房价变动不大在于大场机场在，什么时候机场搬迁走，就是大华房价起飞时。