上海这场会议明确，金融机构要着力保障刚需和改善性个人住房贷款需求

12月8日，人民银行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局，组织辖内金融机构、房地产企业召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，学习传达“一行两会”近期房地产金融政策文件精神，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施、调整优化房企股权融资5条措施等，多措并举做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作。上海证券交易所，3家商业银行、1家证券公司、1家资产管理公司、1家信托公司、5家房地产企业负责人参会。

会议要求，上海市金融机构要深入学习领会党的二十大精神，按照党中央、国务院决策部署，始终坚持以人民为中心，做好房地产金融工作。各金融机构要客观认识当前房地产市场形势，为房地产企业提供综合化金融服务。支持房地产融资合理增长，保持开发贷款稳定投放，支持房企到期债务合理展期；着力保障刚需和改善性个人住房贷款需求；协助和支持房地产企业在资本市场融资。加大住房租赁金融支持力度。支持房地产项目并购重组，做好并购相关金融服务。商业银行要按照市场化法治化原则，为保交楼专项借款项目提供配套融资服务，并积极发放保交楼贷款。房地产企业要深刻认识我国房地产市场发展的新形势，积极转变发展模式，履行主体责任，配合地方政府，全力做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。

会议强调，促进房地产市场平稳健康发展事关群众切身利益、事关金融发展稳定，对宏观经济平稳运行具有重要意义。金融机构要以强烈的使命感和责任感，坚决贯彻党中央、国务院的决策部署，始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实好稳定房地产市场的各项政策，助力经济社会稳定发展。

题图来源：上观题图图片编辑：笪曦

来源：作者：张杨

上海二手房贷款“三价就低”政策松动，购房者首付压力大大减轻

【热点聚焦】

8月9日，据上视新闻综合频道报道消息，上海市二手房住房贷款“三价就低”政策出现重大调整，涉税评估价较此前明显上调。以买家看中的市场价450万元的房子为例，年初涉税评估价为250万元左右，为市场价的55%，目前涉税评估价已经提升至320万元，约市场价的71%。这也就意味着，按照首套房35%的首付比例，买家可贷款额由162万元升至208万元，提高了46万元，首付比例大大减轻。事实上，自2022年6月起，市场上就不断有上海市“三价就低”政策松动的消息传出，但此前并未有官方公告证实。

【热点评析】

上海二手房贷款“三价就低”政策松动，购房者首付压力减轻

自2021年8月起，上海市正式实行二手房住房贷款“三价就低”政策，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格审批贷款额度。根据市场反馈，三个价格中涉税评估价通常是最低的，一般在合同价的5-6折左右。这也就意味着，即便是首套房，实际首付可能也要达到合同房价的6成左右，二套房实际首付达8成左右。购房门槛大幅提升，使得上海市二手房市场急速降温。据CRIC统计数据，2021年8月，上海市二手房成交面积环比下降24%，9月环比再降35%，成交面积缩减至100万平方米以下，不及“三价就低”政策实行前月成交规模的一半。据上海市多家房产中介从业人员和银行工作人员证实，自2022年7月起，上海市二手房住房贷款“三价就低”政策确有放松，主要表现在涉税价格提升上，不同区域提升幅度不同，但基本能达到合同价的7-9成左右，购房者的可贷款额度有明显提升，首付压力大大减轻。

“三价就低”松动有助于上海市二手房市场修复，为房地产市场调控释放积极信号

随着“三价就低”政策的松动和受疫情影响延后的需求集中释放，7月上海市二手房交易快速升温。数据显示，7月上海市二手房网签19725套，环比6月增加了27%，同时这也是自2021年8月上海实行“三价就低”政策以来二手房网签规模的单月新高。作为我国重要的经济中心城市，上海市房地产市场需求一直以来都比较旺盛，尽管受疫情影响短期内市场仍存在不确定性，但随着信贷政策边际宽松的持续释放，后续二手房市场有望得到进一步修复。

此外，近期中央层面多次强调要因城施策用足用好政策工具箱、支持刚性和改善性住房需求，北京、广州、上海等一线城市也“罕见”地接连发布利好政策，房地产调控释放出强烈信号，后续地方房地产松绑政策或将进一步加码，尤其对于此前调控成效不显的城市来说，在稳楼市目标导向下，进一步加大政策松绑力度或日益迫切。

上海地区银行房贷利率全面调整 LPR下调利于楼市回暖？

LPR年内再次下调，使得银行房贷利率同步调整

《中国科技投资》张婷杨永洁

近日，全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR（贷款基础利率）为3.65%，5年期以上为4.3%，两大品种LPR双双下调。据融360数字科技研究院数据显示，LPR调降后，绝大多数二三线重点城市均维持在全国下限水平或5年期LPR水平。与此同时，记者多方了解到，上海地区房贷利率同步调整，首套房、二套房贷款利率分别降至4.65%、5.35%，此前为4.8%、5.5%。专家表示，这将加大银行业运营风险及业绩压力，但亦是提升经营水平、扩大业务规模的机遇。

数据显示，LPR在长达1年多时间未发生变动，然而期间全国房地产开发总额及商品房销售额增长率发生下降，直至今年1月份LPR迎来年内首次下调。多位分析人士表示，“LPR下调或将对楼市起到积极作用，但最终仍取决于预期、供给、需求三角关系的均衡发展。与此同时，LPR未来仍有一定压降空间。”

上海地区房贷利率同步下调

8月22日，全国银行间同业拆借中心公布，两大品种LPR下调，这亦是今年以来央行第二次同时调降两大品种LPR，调整后1年期LPR为3.65%，前值为3.7%；5年期以上LPR为4.3%，前值为4.45%。

在2022年1月的调整中，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点；2022年5月，5年期以上LPR下调15个基点。由此，年初至今，1年期LPR累计下调15个基点；5年期以上LPR年内第三次下调，累计下调35个基点。

民生银行首席经济学家温彬、民生银行研究院金融市场研究中心主任张丽云均指出，银行负债端成本压力减轻，为LPR下调创造条件。今年以来银行负债端压力减轻则主要来源于以下三个方面：一是同业存单等市场化主动负债成本持续走低；二是结构性存款规模及收益率均在走低；三是结构性工具加码、降低拨备覆盖率，均起到一定降成本效果。

随着LPR的下调，银行房贷利率调整紧随其后。融360数字科技研究院数据显示，LPR调降后，绝大多数二三线重点城市维持在全国下限水平或是5年期LPR水平。此外，记者了解到，上海地区新发放按揭贷款利率目前已按照最新LPR进行定价，首套房、二套房贷款利率分别降至4.65%、5.35%，此前则为4.8%、5.5%。

多位房产销售中介、贷款中介均告诉《中国科技投资》记者，LPR下调首日，各银行即已实行最新利率。工商银行上海某支行信贷经理向《中国科技投资》记者证实，“全上海现在都是这个利率，客户定好房子签完合同就可以来办理了”。不过，上海地区公积金贷款利率未发生变化，首套房、二套房贷款利率仍为3.25%、3.75%。

针对按揭贷款需要何种条件，有贷款中介表示，目前银行仍需审核购房者征信、收入情况等，“比如贷款要求流水月收入双倍覆盖还款额”。另有贷款中介向记者表示，今年下半年以来，银行按揭贷款办理时效性有所提高，“付首付、网签之后，材料齐全后，银行审批时间在1周左右，过完户产证出来后，1周就能放款”，该中介表示，此前所需时间大致为一个月。

LPR下调将对银行产生何种影响？IPG中国首席经济学家柏文喜向《中国科技投资》记者分析道，LPR下调往往伴随存款利率下调，但由于存贷款利率往往并未同幅度和同力度下调而压缩银行业利差空间，由此，也就加大银行业运营风险及业绩压力，迫使银行只能通过扩张业务规模和提升运营水平、以效率提升来补被压缩的利差空间和上升的经营风险。“不过，这也是银行业在传统信贷赛道提升经营水平、扩大业务规模的历史性机遇”，柏文喜补充道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，随着LPR降息和银行贷款下限的下调，房贷成本正不断下降：5年期以上LPR下降15个基点，后续各地房贷利率下调的空间继续增大，将促进买房和月供成本进一步降低。严跃进建议道，银行部门应积极宣传低成本房贷政策，鼓励合理住房消费，用好信贷政策，真正促进住房交易市场的活跃。

楼市欲回暖？

值得注意的是，2019年10月8日起，房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考LPR定价。在近3年来，1年期LPR及5年期以上LPR均呈下降态势，自2020年4月下调后，两大品种LPR长达一年多未发生改变。直至2021年12月，1年期LPR下调至3.8%，2022年1月又降至3.7%，而5年期以上LPR于2022年1月下调至4.6%。在LPR未变化之前，2021年，全国房地产开发投资总额为14.7万亿元，比上年增长4.4%；全国商品房销售额达18.19万亿元，较去年增长4.8%。

*近3年每月LPR数据情况，根据央行公布数据制图

针对LPR调降的效果，温斌告诉《中国科技投资》记者，1年期LPR下调有助于降低实体经济融资成本，刺激信贷需求，激活微观主体活力，支持实体经济；5年期以上LPR下降幅度较大，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖，并有利于消费回升。

中国房地产数据研究院院长陈晟亦向《中国科技投资》记者分析道，LPR的调整主要是为了通过金融手段对房地产的消费起到支持作用，“这是刚性需求和改善性需求，能够在需求转弱的状态下通过金融的手段进行相关的鼓励”。

8月中旬，国家统计局公布《2022年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》及《2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，今年1-7月，全国房地产开发投资共计7.95万亿元，同比下降6.4%；商品房销售额7.58万亿元，同比下降28.8%。此外，7月，全国70个大中城市中商品住宅销售价格一线城市微涨，二三线城市呈下降趋势。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，但涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售价格环比上涨0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格较上月环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比下降0.2%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均环比下降0.3%。

亦有多位专家表示，LPR对楼市的调节作用需综合各因素来看。在财经科普作家谢宗博看来，随着近几年房地产市场调控力度加大，居民住房消费意愿持续不振，减少住房消费支出，部分转为居民存款。“除了刚性的自住需求外，投资性房地产主要关注预期回报和房价变动，信贷成本并非主要考虑因素，居民对于房产消费在一段时期内仍将保持观望态度”，谢宗博表示。

星图金融研究院研究员雒佑则认为，此次LPR下调同市场预期有一定偏差，稍低于预期，“但是在当前地产销售偏弱、经济数据全面下行的时期调降LPR最大的意义在于向市场传达中央会从政策层面来实现维稳地产的目的，调降LPR为房贷利率的下行打开了空间，不过受困于疫情，LPR的作用或许不会像之前那样，对房地产市场的提振力度有限”。

陈晟进一步分析道，按照过往研究，房地产形势与房贷的松紧程度以及利率水平紧密相关，因此，相应的对下半年楼市的回暖将起到更加积极作用，但最终仍取决于预期、供给、需求三角关系的均衡发展。

未来LPR是否还有调整可能？在温斌看来，未来LPR仍有一定压降空间。“考虑到政治局会议要求‘稳定房地产市场’和8月18日国常会提出‘完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本’，房贷利率需要进一步降低，向历史低点靠拢。参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10、28的调降空间。”

8月24日，国务院常务会议召开，此次国务院会议明确指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。严跃进指出，在此背景下，房贷政策将迎来更为全面和更为创新的空间，尤其是在首付比例下调、房贷额度提高、房贷利率下调等方面依然会有各类创新工具。

雒佑表示，接下来将进入新一轮宽信用稳增长阶段，未来或还会有更多政策落地与之（LPR下调）形成合力，“而如果8月份与地产销售相关的高频数据有所改善的话，对市场的预期、行情的提振作用会更加明显”。