我在上海的“失败”买房经历

昨天发了个微头条讲自己在上海买房的失败经历，看了一些评论，觉得可以把这个事情讲清楚点，给有需要的朋友们做个参考，毕竟成功的路径不一定能复制，但是失败的坑是能避免的。

我10年7月来上海，一直在互联网行业工作，身边同事基本都是外地人，可能大家都只是想着来上海闯荡一下，并没有定居的打算，所以身边同事关于买房的话题极少，当然也可能大家都没这方面的意识，对这方面的知识或信息极少，所以导致我在这方面的意识非常弱，虽然来上海比较早，但是真正考虑要买房的时候都是15年左右了。由此也可以看出家庭、环境对个人视野的影响，当然这是后话。

13年认识我老婆，谈了两年多到15年的时候我老婆拿到上海户口，然后家里也催着结婚，所以我们开始了看房之旅。当时我在闵行这边上班，我老婆在宜山路附近上班，想着找个离上班近的地方于是就在宜山路地铁站到合川路地铁站这一段附近来找。然后是资金方面，因为之前没想过会定居上海，生活花销方面也没有相关控制，积蓄不多，两边家里开始的打算是互相支援一点，但不是太多，所以一开始定的房子总预算在200万左右。房子方面因为我老婆对居住品质有要求，想着居住舒适一点，所以要求房子户型要方正，要南北通透，层高不能太矮，要有独立全明的客厅和厨卫，小区环境要安静，不能在高架边上或紧邻交通主干道，交通要方便不能离地铁太远，小区周边生活设施要齐全等要求。这里就可以看出我们买房经验的不足，需求太分散，没有明确优先级，导致看房效率很低。

地域、预算范围、房子要求算是整理出来了，在周边各找了几个链家、我爱我家的门店开始把需求发给他们找房子了。15年年初的时候上海楼市不是很好，价格比较低，中介很热情，基本每隔两三天就能找到一批房子让我过去看，我老婆不愿意无效的跑，所以我先看一遍，觉得可以的再让她去看。那段时间差不多每天下班后就坐着中介的小电驴出去看房子。因为要求多，资金又有限，所以区域限制先被放开了，往西看到九亭，往北看到龙柏新村、往南看到莲花路，往东就不奢望了，不可能朝市中心的方向看了。在这个大区域内我看了差不多有五十套房子左右，大部分小区都跑过，但是因为需求没重点的原因，总是会忽略房子的优点，而找到缺点进行否定，导致看的房子比较多，但是一直没有下手。

15年上海330新政后房市其实已经悄无声息的启动了，但是身在其中的我们却没有这个意识。年中的时候我丈母娘来上海小住了一段时间，平时没事也让中介带着看看房子，但是当时上涨的房价让丈母娘觉得上海房价太高了，以后肯定会跌，此时全国房价并没有普涨，以过完经验而言也没有问题。所以我们就只能不紧不慢的看着，因为预算范围内的房子的确找不到符合我老婆要求的，于是丈母娘提议她再支持点，让我们多看看。但是因为她资金还在股市中，等我们看好了再通知她，她转出来给我们，所以在这个时候我们看了唯一一套能让我老婆看得上的房子，九歌上郡的一套两房，当时大概470万，印象很深刻。

房子看好了，但是资金出问题了，15年上半年的股市也是烈火烹油，预期一路看好。在这种情绪下丈母娘的资金一直放在股市中，想着多赚一点是一点，结果大家都知道了，5月底的股灾把大家都套进去了，丈母娘也不舍和的斩仓出来，所以也就一直拖着了，九歌上郡的房子就只能离我们而去了。这是我们的又一个重大教训，短时间内要用的资金请一定拿出来，不要妄想着用它去做高风险的事情，否则一个黑天鹅就会把你所有规划给打乱。这也是我们家现在为什么会将投资资金和生活资金给区隔开来。

15年下半年开始换楼市烈火烹油了，很多房子基本都跳涨了，经常隔天问价就涨了十几二十万，高总价的跳涨个上百万也是稀松平常，以前区域看的两房基本都不用想了，于是我们想起之前在杨浦区住过的小区，觉得那边虽然房子老旧，但是社区设施成熟，生活便利，而去紧邻10号线，换乘也方便，决定就大转移去杨浦看房了。过程和在闵行差不多，但是心态已经变了很多，在这种大氛围下很难保持心态平和，就简单说说两件印象深刻的事情。一是我们在一个小区看到一个顶楼复式的房子，不大，但是设计的很好，空间足够，价格也合适，我们决定买下它。当时一起看房的有三家中介带来的客户，我们回到中介店里和父母打电话说了一下房子状况和购买的意愿，家里人都同意了，挂断电话后中介说有客户加价20万，房东已经同意了，这个房子和我们无缘了。二是另一个小区的顶楼，毛坯房，一室一厅，房型和格局还可以，我问房东要卖多少钱，房东回答说不知道，因为她要置换，她不知道下家要跳涨多少，所以不敢出价，担心卖少了缺钱买自己要的房子。对于大部分的普通人而言，就一套房子置换来置换去的，剧烈上涨未必就全是喜悦。

经历过上面两件事后，在后面看到同小区的一个合适的小房子，而且房东价格也确定的情况下我们直接就交了定金，在忐忑不安中签订了合同，我们忐忑的是担心房东会毁约，因为刚好同期一起买房的小伙伴就碰到这种情况了，记得当时有个社会新闻就是一个买房人靠房东毁约短时间内就赚了几十万的事情。幸好房东没有毁约，我们成功的买下了这个小房子，总算结束了这一段艰难的买房之旅。

现在说说为什么算是失败的买房吧，我们买的房子是标准的老破小，位置还在顶楼，只能随大流增值，虽然6年过去房子价格涨了一倍，但是因为房子面积小，总价低，即使涨一倍扣掉贷款后到手也不多，而因为有贷款，在目前的政策下只能算是二套，而二套的普通住宅是50%首付，非普是70%首付，即使今年上海上调了非普认定的价格，卖房所得想置换也是比较困难的一件事，所以我的买房并不足以改变我的居住状况，无法提供给我再进一步的资源，和那些更早买房或同期大杠杆买房或同价位更大涨幅的地段相比，我买的这个房子是挺失败的。为什么给失败打引号呢，因为不少朋友认为涨一倍还嫌少吗，在不同人眼里对失败的定义不一样。

：今年楼市状况不断，房企暴雷，房东断供，各城慢慢放开限购政策，什么农产品抵房款、子女接力贷、生三孩给房票等新闻不断，现在买房已经不像十年前了，大趋势可能已经过去了，买房需要更慎重了，希望大家都能找到合适的居所。

上海楼市：外地户籍在上海买房资质条件

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，非沪籍已婚怎么在上海买房呀，上海房子有了，小孩上学能不能在上海？那我看网上有说，7年居住证和7年社保的，那是什么政策？

沪叔：你好，外地户籍满足购房资质的条件是：已婚+购房前63个月在沪缴满60个月的社保或税单，即可买房。孩子在沪在公办或民办学校，需要家长居住证积分满120分积分，梯队公办学区房，需要根据人户优先级依次录取。7年居住证+连续7年在沪社保缴纳（前4年1倍以上基数，后3年1.3倍以上）+中级职称，可以申请在沪落户。

提问：沪叔您好，动迁户，动迁费400万左右。三口之家，两人都没有房贷记录。打算配置两套房。以下几种方案，哪种合适。方案一，140万拿一套松江南车墩动迁房，58平一室一厅（只有此房源）。余款255万加一些贷款在顾村板块购置60平左右大一室一厅，改小两室居住，五年后再用此房置换一套两室一厅。方案二，直接拿全货币，不拿动迁组房子。先全款买顾村两室一厅（全款有压价优势），目前价格330万左右。然后余款去投资一套一室一厅，贷些款。或者，一室一厅等两三年后房地产税，空置税等出台，房价下行再入手。方案三，自住房买徐泾东动迁房，总价大约290万左右，贷些款。再拿140万的松江南一房投资。另松江南车墩板块，如果配套完善，人气上升可能需要5-10年。目前出租，毛胚房1400元/月。您看哪种方案合适？松江南值得拿么？

沪叔：你好，先回答你自己方案里面的最优选，方案二是相对较优的。

其次解答版块内容，松江南目前唯一的版块利好是在建高铁站，未来会连通虹桥和浙江，成为中转站，会相对带动一些人流，但并非人气，高铁站周遭的租金收益也会较现在有所提升，但是奈何版块就是松江远郊，距离远造成版块与市区资源断联，作为远郊的老城的居住人群非常固化，大部分是动迁来的或者本区客，消费能力相当有限，版块内的房价这6年几乎没有什么增幅，属于完全跑输大盘的版块。

宝山顾村版块属于外环近郊，且近北市区，不论从版块的当下配套还是交通通勤能级都远优于松江南。

最后根据你们家的情况阐述，因为不太了解你们的自住要求，所以单从投资收益来给最优建议，是当下选择400w动迁款不拿房，家庭当下，年还按揭15w应该不成问题，也就是按揭贷一个250w轻松有余。拿650w总价，你们首套资格，在上海交的多年社保记录，去买一个近郊或北宝山外环的优质新盘，2-3房，2-3年交付后可以收获当下的倒挂收益，如果那个阶段仍有给孩子置办一套房产的考虑，可以再做一拆二，或拿产证抵押现钱去买房。

提问：沪叔，你好，我想问一下单身想买房置换，以前不懂把首套资格浪费了买了老破小。现在想置换。买这套房子单纯给我自己一个人住，预算400-500w,一室两室或者学区对我来说不太重要，不过希望尽可能大一些。想问一下沪叔是推荐内环内次新动迁房还是中外环两房拆迁次新房或者商品房呢？或者我上车徐泾打新房有没有机会呢？不过我的积分可能就56的样子，说璀璨公馆的有机会，不知道是不是真的

沪叔：你好，目前你是上海户口，二套，如果新房500万，二手房4百万出头，你的积分56分，如果打新的话，基本无缘地铁盘，青浦徐泾核心板块的新房上不了车，或者选择远离核心区的项目，但是这样的地段热度是很高的，如果你想试试也可以，毕竟这边一二手倒挂，也是大虹桥比较核心的区域.上海买房选筹很重要，房子本身不过是一堆钢筋混凝土，附加在上面配套资源以及可兑现的落地规划，才是它的价值。配套成熟方面：内环内＞中内环＞中外环＞外环，像内环内地段一般的次新房，售价千万往上，内中环优质地段的房价可以等同于市中心区内一般地段的价格。不过随着浦东的逆袭，环线买房逻辑不是唯一，上海是多点式发展，外环外也形成很多高新产业规模，浦东对环线的概念比较弱，它的发展集中资源办大事，浦东买房更看重教育和产业，产业决定一个板块发展动能。

提问：沪叔，你好，在网上关注了很久了。想问问:我在嘉定汽车城上班，我老婆在中科路张江，我开车我老婆坐地铁，有没有可以兼顾两个人通勤1个小时的总价300万的房子，帮忙分析一下

沪叔：你好，你在11号安亭上汽这块，你爱人在张江孙桥中科路这块，除非买市区不然一东一西比较难兼顾，有这么两种选择，要么这个预算市区买个老破小1房，你俩上班稍微方便些，要么照顾1房买安亭或孙桥。

提问：沪叔，你好，首套房，我想问下华漕13号线延伸94年的老房子像金丰小区和诸新三村值得投资嘛。总价350万左右

沪叔：你好，纯投资主要就是看版块增值，一轮楼市一轮预期增益，增益浮动和版块的几个因素有莫大的相关性，不过都是基于当下配套和现有因素增益，房龄老透支增益+已有确定地铁但周边配套未跟上，这里不算是最优选，前湾规划兴许会落地，前提是要有人有消费力，时间比较久，这个房龄的房子投资脱手也是个问题。

上海买房：当下楼市最实用的买房建议

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问:你好老师，我最近考虑在上海买房，因为公司在浦东卡园，所以主要考虑的是买浦东的板块，因为公司是在世纪大道，广兰路，金海路有班车，所以优先考虑的是9号线和2号线地铁口附近，手里可支配现金大概最多260，因为我本人未婚且刚工作两年，积分打新基本没什么机会，只能看看二手房了，请问您有什么建议和推荐的板块小区吗？

沪叔:你好，您的问题我已经了解，您的积分50+2.4分要买浦东新房这边确实有难度，唐镇融创能买但是有风险不建议哈，曹路的新房-佩玛山丘可以选择；

二手首付首套60%，可以选择唐镇、金桥的动迁两房，曹路的商品两房

提问:沪叔，你好！300—400万想在上海买房。在房住不炒的大背景下，不知道该怎么买？

沪叔:你好，如果您是考虑自住，那么房子是必需品，是可以购入的；如果考虑投资，上海是人口净流入城市，新房供应量不足，导致供需平衡失衡，房价一直在上涨，投资上海也是值得的。

提问:沪叔你好，想咨询一下，上海户籍（非集体户口）外地工作，积分比较低，上海无房但全国有贷，手上200万首付，新房可以考虑哪几个盘，临港新城书院镇板块和临港105地块将要上的楼盘怎么样

沪叔:你好，有贷款记录算二套，首付七成，能考虑的区域：

浦东临港片区；

奉贤老城，金汇；

金山；松江小昆山；

宝山罗店罗泾；

崇明；

临港不是算积分，是看是否有政府颁发的人才编码临港重点企业是否缴纳一年社保，所以不走人才的话，存在不确定性.

提问:沪叔好，想请教下3000万预算，想选一个车位充足车库品质好的平层四房，或者离市区不是很远的别墅，有什么推荐吗？积分不高所以主要看看二手

沪叔:你好，3000w市区选四房小区并不难选，看您这边对地段，产品，周边界面以及配套的要求和预期，其次就是别墅，联排，双拼，类独，独栋，越往独栋，这些3000w可选的位置多半都是近郊。