一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的房产属于夫妻共同财产吗？

今天看来一个北京法院的婚姻家庭案例。主题是在关于离婚房产如何分割的问题上如果涉及夫妻之间的财产赠予和夫妻之间财产协议的应该如何处理。其核心观点是：《民法典婚姻家庭编》中只规定了夫妻财产协议，并未规定夫妻之间赠予协议。二种协议的区别在于：“是否将原本为一方所有的财产约定为另一方所有。”如果是，则所达成的协议为夫妻之间的财产赠予协议，适用《民法典合同编》的相关规定，在登记或者公证之前，赠与方享有任意撤销权；如果否，则属于夫妻财产协议，即使房屋所有权未办理变更登记手续，双方也不能任意撤销。其给出的案例如下：

王某与林某系夫妻关系。婚前，林某贷款购买了一套房屋并登记在林某名下，婚后双方共同还贷。婚姻关系存续期间，双方签订了一份《夫妻财产协议》，约定该房屋归王某一人所有。后王某诉至法院，要求离婚并按照《夫妻财产协议》的约定，将涉案房屋判归自己所有。对此，林某的答辩意见为：涉案房屋是其婚前个人财产，《夫妻财产协议》中关于房产的约定实质上是林某将其个人所有的房产赠与给王某。因双方未办理房产更名手续，故林某依法行使撤销权，撤销对王某的赠予，并请求法院判决房屋归其所有，婚后共同还贷的部分由其对王某进行补偿。法院经审理后认可了《夫妻财产协议》的效力，同时认为，即使没有办理无权转移登记，也不影响王某根据协议约定取得房产的所有权。最后判决王某与林某离婚，房产归王某一人所有。

主审法官给出的理由是《中华人民共和国民法典》第1065条规定：“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。”该法律规定了三种夫妻财产约定制的模式（归各自所有、共同所有部分共同所有），其中并不包括一方将个人所有的财产纯赠予另一方的情形。对于这三种形式的财产约定，任何一方均不享有任意撤销权。而对于一方将个人所有的财产纯赠予另一方的情形则适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第32条的规定，“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与给另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百八十五条的规定处理。”《中华人民共和国民法典》第685条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠予合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠予合同，不适用前款规定。”也就是说只有“一方将个人所有的财产纯赠予另一方的情形”中，赠与人是可以撤销赠与约定的。

对于上述主审法官的理论，本离婚律师是认可的。然而，本律师却对其将房屋判归王某所有的做法不能苟同。

主审法官在审理过程中认为：虽然李某婚前支付首付款购买了房屋并登记在其一个人的名下，但是鉴于婚后由双方共同偿还贷款，因此涉案房屋属于夫妻在婚姻关系存续期间所共同取得的财产，进而认定双方所签协议为夫妻财产协议，签署后林某不享有任意撤销权。因此，最终判决该房屋归王某所有。

本律师认为法官仅以婚后夫妻共同偿还贷款所以房屋为夫妻共同财产的认定是错误的。理由是：林某婚前购房时已经向卖房人支付了全部房款。这其中除了首付款外，其余房款来自于向银行的借贷。因此，从房屋买卖的角度来看，林某在婚前便已经完成了房屋的购买行为，并取得了完整的房屋所有权。不存在部分所有权待定的情况。更不可能存在随着贷款的分期分批地偿还，房屋所有权也分期分批地划归林某所有的情况。既然林某在婚前已经取得了全部房屋所有权，存在的只是尚未归还的贷款，也就是婚前个人债务。且债务的双方是林某与银行。该债务与房屋所有权是完全不同的两类法律关系。假设林某无法还贷，则银行充其量也只能行使对房屋的抵押权，通过变卖房屋以实现债权，银行无权直接获得房屋的所有权。既然连作为债权人的银行都不能直接获得房屋所有权，作为林某配偶的王某如何能凭婚后共同还贷就获得房屋的所有权呢？在日常生活中没有任何特别约定，仅凭帮助债务人偿还欠款后就一定能债务人的有关财产的所有权吗？这显然是不能的。

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由此可见，主审法官的“婚后由双方共同偿还贷款，因此涉案房屋属于夫妻在婚姻关系存续期间所共同取得的财产。”的判断是不成立的。既然这个重要的判断出现了错误，那么接下来再认定双方所签协议是夫妻财产协议，而非夫妻之间的赠予协议的结论自然也就错了。

综上，本律师认为该案房屋不因婚后夫妻共同还贷而成为夫妻共同财产，鉴于林某只签署了赠与协议，并未实际办理房屋产权变更手续，因此，林某享有任意撤销权。虽然林某可以撤销赠与，但是对于双方婚后共同偿还的贷款及相应升值部分，应该按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第78条“…双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”的规定，由林某向王某支付补偿款。

夫妻一方婚前付首付款，婚后夫妻共同还贷，离婚时房屋如何处理？

夫妻一方婚前买房，并付首付款，婚后夫妻共同还贷。这类情形下，人民法院判决可以将房屋归婚前购房者所有，对于夫妻共同还贷及相应的房屋增值部分，会予以分割

析：

对于婚前买房的一方，如果在离婚时房屋归其所有，则双方共同还贷及相应财产的增值部分，应当予以对方补偿。

对于拥有房屋一方，即使房屋没有售出，但房屋的增值是必然存在的，该部分价值也归属于享有房屋所有权的一方。而增值部分与配偶一方参与共同还债所带来的贡献密不可分，如果由一方独享房屋升值所带来的利益，于配偶一方来讲，是不公平的。因此，夫妻共同还贷及相应房屋增值部分，离婚时应当予以分割。

法：

《婚姻家庭编司法解释（一）》第78条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

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婚前男方付首付款买房，婚后共同还贷，离婚时如何分割？

房屋跟家庭的关系，自古以来就被牢牢捆绑在了一起，房屋虽然不能代表家庭，但却是家庭的基本，是家庭成员生活的寄托，也是家庭最私密的场所，从古至今但凡提及家庭，就不可能不谈论到房屋的存在。

房屋是家庭的必需品，尤其是如今的新婚夫妇组建一个新的家庭，房子问题总是绕不开的。但房屋作为固定资产中最重要的一部分，一旦夫妻离婚后，房子该如何分割？这成了很多人最为头疼也最为关注的问题。

【案例】

洪某与蒋某结婚五年后，因双方经常为生活琐事争吵。之后洪某起诉离婚，提出蒋某婚前购置并登记在蒋某名下的某小区的房产，婚后一直由夫妻双方共同还贷，蒋某应补偿共同还贷的一半给洪某。洪某的要求合法吗?

案情分析：

根据：《民法典》第一千零八十七条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

由此可见，此案中，离婚双方均分一半房屋财产是合法的。