世联小贷切入新房交易环节，开展住房金融水到渠成

世联行（002285）成立于1993年4月，经过20多年的发展，已经成为全国性的房地产服务提供商，业务覆盖30多个区域和164个城市。

发展到现在，世联行不仅仅局限于房地产服务，还拓展了资产管理服务、互联网+、金融服务等业务。

而作为全国比较领先的房地产代理销售商，世联行开展金融服务业务，主要是依托其新房代理销售和团购购房环节，开展小额贷款业务。

由于具有天然的场景优势，世联小贷自推出以来，发展迅速，因此，可作为研究住房金融领域的典型代表案例。本文将从发展路径、业务特点等方面，重点分析世联小贷的运营状况及估值表现。

金融服务收入发展快速

世联行属于房地产中介服务行业，传统业务是进行新房代理销售业务。目前，其主营业务主要包括四大板块。

第一，房地产交易服务，包括原来的代理销售业务和经纪业务，今年上半年，代理销售业务收入在地产交易总收入中占比达到99%以上，而代理费率为0.81-0.85%。

第二，资产管理服务，包括原来的资产服务业务和顾问策划业务。

第三，互联网+业务，于2014年下半年开始运营，通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。

第四，金融服务，收入98%来源于家圆云贷产品的收入，而家圆云贷是依托于地产交易和购房团购环节，向用户提供信贷服务。

在这四项业务中，收入占比最大的仍是房地产交易服务，占据一半以上的收入。

世联行各项业务收入构成图,数据来源：世联行三季度报告

98%的金融服务收入来源于家圆云贷

世联行于2012年收购世联小贷的股权，纳入公司合并范围，并将其作为一项资产整体进行运营，借此正式踏入金融服务领域。世联小贷在合并当年便实现收入0.47亿元，占世联行总体营收的2.5%。

自并购后，世联小贷不断调整金融服务产品结构，并于2013年下半开始逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品，例如担保、赎楼、按揭等业务，而最近两年这些业务的相关收入，主要是以前的业务存量带来的。

同时，世联小贷利用本身的主营业务机构客户和小业主客户资源，开发出新的房地产金融增值服务产品，于2013年下半年推出家圆云贷。

家圆云贷是在新房交易、团购购房环节向用户提供小额贷款，主要用途是新房装修等消费行为。自2012年并购以来，世联小贷已累计实现净利润约2.54亿元。

目前，世联行金融业务收入主要来源于家圆云贷产品的收入，自从2015年开始，家圆云贷的收入在整个金融服务收入中已占比达到98%以上。

同时，小额贷款贡献收入不断增长，2016年上半年小贷收入为2.57亿元，全部来自于家圆云贷，同比增长45.7%。

数据来源：世联行2016年半年报、2015年年报（单位：亿元）

开展贷款具有得天独厚的优势

世联小贷和新房交易服务业务联系紧密，是互相促进、相得益彰的。具体说来，世联小贷可以作为地产交易吸引用户的辅助手段，推动整体业务的发展。

同时，世联小贷依托房地产交易环节，开展信贷业务水到渠成，不仅具有天然场景，蕴含极大的发展空间，还能节省获客、运营等各项成本，扩大中间收益率。

一是极具渗透空间，世联小贷依托房地产交易业务发展贷款业务，而世联行的地产代理销售业务规模在同业市场中处于绝对领先的地位。

今年上半年，世联行地产代理销售额达到2,517亿元，同比增长33.74%，2010-2015六年的复合增速高达32.4%；同时，按全国商品房销售口径市占率来算，其2015年为4.9%，位于地产服务行业新房代理销售第一。

因此，世联小贷在母公司体系内开展信贷业务，具有极大的发展空间。

二是天生具有场景，世联小贷主要依托新房交易环节、团购购房环节，向用户提供信贷服务，那么，场景是必不可少的。而世联行本身就是地产代理业务出身，生来便具备地产交易场景。开展信贷业务，是由销售场景衍生出信贷场景，可谓水到渠成。

三是天然流量充足，世联小贷的交易用户是由地产交易、团购的用户转化而来，世联小贷自身是并不需要额外考虑获客的问题，只需要考虑转化率的问题。并且，获客成本可大大得到节省。

同时，由于进行地产销售的人员本身是世联行自身体系的人员，在地产交易环节向有需要的用户推荐家圆云贷产品，并不需要额外设置地推人员，运营成本也可压缩。

贷款总量和收入呈增长趋势

依托得天独厚的先天优势，家圆云贷自2013年推出以来，四年间发展迅速而又稳定。观察世联行贷款业务的运营情况，无论是贷款总量，还是收入贡献，都呈现持续增长的状态。

一方面，贷款总量呈现增长态势。截至2016年6月，家圆云贷上半年放贷共计约2.43万笔，放贷金额约为16.46亿元，同比分别增长84.17%、47.69%。

家圆云贷近年放款表现图,数据来源：世联行历年年报

同时，家圆云贷产品结构进一步呈现出小额的特点，平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元，下降到今年的6.78万元。

另一方面，贷款收入逐年提升。一直以来，世联行的金融服务业务处于稳步增长状态，截至2016年6月，金融业务实现营收2.6亿元，同比增长47.32%。

正是家圆云贷收入的不断增长，带动了金融服务总体收入的逐年提升。

世联行小额贷款收入表现图,数据来源：世联行历年年报

借款周期变短导致余额减少

由上表可显示出世联小贷的收入、利润呈现稳步上涨的态势，而究其原因，主要是因为贷款规模扩大、风控加强、成本压缩带来的。

一是规模不断扩大，正如上文所提到的，世联小贷的贷款总量、放款笔数不断在持续增长。

二是风控有所加强，上半年世联小贷毛利率同比上升15.05%，主要原因便是在风控方面不断改进，因此资产质量有所改善，风险成本得以降低。

三是成本得到压缩，对比收入、净利润的快速增长，其成本只增长了2.67%，其中利息成本同比则减少35.95%，主要是因为现在世联小贷发放的贷款单笔金额较小、期限更短，资金的周转速度加快，降低了公司的融资需求。

另外，与收入、放款总量增加形成鲜明对比的是，世联小贷的贷款余额却减少了。截至今年6月，世联小贷的贷款余额为16.07亿元，而2015年年末的贷款余额则为21.34亿元，今年上半年相较于2015年下降了24.70%。

余额的下降由两方面原因导致，一方面，家圆云贷上半年贷款到期收回本金较多，导致余额下降；另一方面，家圆云贷的贷款期限逐渐缩短，据世联集金官网显示，现在贷款周期大多为3个月左右，借款周期的缩短就会使得余额显示减少。

政策风险影响估值表现

近期，政府对于房地产金融领域监管加紧，就在10月27日，深圳市市场稽查局组成的检查组，还就首付贷等问题对世联行进行了突击检查。

由此可见，世联行依托地产交易开展的贷款业务，存在着一定的政策风险。由于金融服务的收入几乎全部来自于贷款业务，一旦政策收紧，那么金融服务板块将受到巨大冲击。

因此，虽然世联行金融业务收入不断增长，但由于政策风险依然存在，假设按照PE估值方法，世联行目前市盈率为25倍，给金融服务相对较低的倍数，即20-22的倍数。

同时，截至今年9月，金融服务的收入为3.76亿元，同比增长为36.45%，而今年上半年其净利率是2015年净利率的1.5倍，因此假设世联小贷全年净利润增速为收入增速乘以净利率增速，即54.7%。

另外，世联小贷2015年全年净利润为7,511.2万元，那么在此增速下，可预期其2016年全年净利润约为1.16亿元，因此，按照20-22的倍数，给世联小贷估值为23-26亿元。

截至2016年11月3日，世联行（002285）市值为163亿元，因此，世联小贷在上市公司整体市值中约占比14-16%。

而从金融服务在上市公司中的整体利润占比看，2015年世联行净利润约为5.1亿元，世联小贷仅占比约14.7%。

由此可见，世联小贷虽可作为住房金融的典型代表，但对于世联行来说，其具备开展住房金融的天然场景，住房金融只是上市公司的增值服务，世联行收入的主要贡献还是来源于其主营业务，即房地产交易服务。

但是，依托于世联行的场景优势，在政策合规的前提下，世联小贷未来发展极有可能有进一步的突破，相信对于上市公司的影响也会随着业务的增长而加强。

爱分析是一家专注于创新企业研究和评价的互联网投研平台。爱分析以企业价值为研究内核，以独特的产品形态，对创新领域和标杆企业长期跟踪调研，服务于企业决策者、从业者及投资者用户群体。关注爱分析公众号ifxi，及时获取重要信息。

世联行：楼市继续“去化” 积极布局互联网房贷产品

中国证券网讯（记者朱方舟）世联行近日迎来了兴业证券、上投摩根基金、九鼎投资、交银施罗德基金等数十家机构调研，对公司互联网金融领域的战略和风控做了进一步的了解。

对于下半年的中国楼市，世联行认为，今年上半年深圳的一波快速价格增长的趋势在下半年市场会停滞，或者这个趋势预计会遏制，但是成交量不会变化太大。从全国楼市看，大部分城市库存的去化率都提升上来了，总体看华中、华东、华南、西南地区成交量态势下半年预计还是保持稳定态势。下半年目前开发商出货的意愿和业绩的要求还是比较高的，包括公司二季度签约量的上升达到环比100%增长，而且加大了大客户项目的签约比重。合约量也是能保证到公司下半年签约和出货量的保证。

在和Q房网的合作方面，公司3月与之签订了初步框架协议，目前很多条款还在进一步讨论和深化之中。预计很快就能看到合作成果。对于一手楼代理，除了新加入阵营的竞争者，原来的竞争者都打得差不多了；对于二手房中介行业，Q房新加入这个阵营，是一个新的模式。链家今年开始全国扩张；爱屋及乌想用互联网模式颠覆这个行业；房多多也在进入这个市场。市场现在的竞争格局和商业模式可行性还没有探讨清楚。公司致力于跟Q房网合作也是希望能够寻求到一种可行的路径和商业模式。

涉及公司互联网金融板块，世联行表示，公司目前做的以房地产交易服务为场景的家园云贷，很好地借助了公司代理入口和线下优势。风控模型会从城市的准入、项目的准入，最后才到个人的信用判断，包括还款能力和违约成本。城市的准入有利于判断信用贷款投放在哪些市场，如有的城市比较偏远或者房地产市场不太健全，公司产品不一定进入。在交易真实性得到保障的前提下，贷款质量并不大。通过过滤，拒单率在3%以内，公司基本可以提“买房就贷”这样一个口号。对于存量房，公司也开发了一系列进入产品，并进行了一些试投放，总体原理都是牢牢围绕世联落地的业务场景进行布局。

世联行净利下滑超80% 金融业务诉讼激增破千件

长江商报消息●长江商报记者江楚雅

作为国内首家A股上市的房地产综合服务商，世联行近两年业绩遭遇滑铁卢。

日前，世联行发布了2019年三季度报告。三季报显示，前三季度营业收入46.8亿元，同比下降13.11%；归属于上市公司股东的净利润6579万元，同比下降82.48%，基本每股收益0.03元。

2014年1月10日，作为2013年国内销售代理额首破3000亿元的房地产服务商，世联地产正式更名为“世联行”。自从改名后，世联行业绩就开始了走下坡路。

长江商报记者梳理发现，从2016至2018年的营业收入来看，世联行实现营业收入分别为62.70亿元、82.12亿元、75.34亿元，营业收入同比增速分别为33.10%、30.97%、-8.26%，归母净利增速分别为，46.69%、34.45%、-59.58%。

从公司2019年半年报来看，9项业务中，有6项业务毛利率出现不同程度的下滑，其余三项小幅增长，占公司总收入超过60%的“代理销售”与“互联网+”也在下滑之列。

由于是由地产衍生出的服务性企业，受房地产行业影响较深。房地产行业在下调趋势加大的背景下，世联行也不得不开始转型升级，走多元化之路。

尽管围绕房地产行业打造的金融服务闭环一度成为世联行转型落地的核心赢利增长点，但随着融资环境越来越严峻，该业务板块业绩萎缩的同时，还需面对与日俱增的法律诉讼。

企查查显示，截至2019年9月8月，世联小贷涉及的法律诉讼数量共计1157宗，分布在世联行大本营广东省的法律诉讼数量达1141宗。

9项业务6项毛利率出现下滑

“这无疑是艰难的一年，也是公司自2009年上市以来第一次营业收入和归属上市公司股东净利润均下降的一年。”在去年，世联行业绩低迷初见端倪。2018年度，世联行实现营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%；基本每股收益为0.22元，同比下降55.10%。

长江商报记者梳理发现，2016—2018年，其营业收入增长率为33.10%、30.97%、-8.26%，归母净利增速分别为46.69%、34.45%、-59.58%。

可以看到，无论是营收增速还是归母净利增速，虽然已在减速，终究都还在30%以上，到2018年直接变成负增长。对此世联行解释道，“这主要是由于交易服务板块（包括代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务）的结算进度，受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降18.63%。”

10月21日，世联行披露了三季报，前三季度净利润相比去年同期大幅下滑，降幅超80%。

世联行第三季度营业收入15.71亿元，同比下滑8.02%；净利润为306.51万元，扣非后则为-1596.3万元，出现亏损。世联行前三季度销售毛利率与净利率分别为11.66%和1.3%，相比去年同期分别下滑9个百分点和5.94个百分点。

针对净利润的巨大下滑，世联行表表示：一、2019年上半年公司资产运营服务收入同比增长40.13%，前期暂时性经营亏损同比增加，但亏损程度已呈现环比改善趋势；二、交易服务从2018年下半年以来持续受市场波动的影响，交易服务收入同比下降26.50%，影响当期利润。

财报显示，世联行作为地产集成服商，目前主营业务主要分为四大板块九大业务，包括：交易服务板块(代理服务业务、互联网+业务和咨询顾问服务业务)、交易后服务板块(金融服务业务和装修服务业务)、资产运营服务板块(公寓业务、工商资产运营业务等)、资产管理服务板块(投资服务业务和物业管理服务业务)

从公司半年报来看，9项业务中，有6项业务毛利率出现不同程度的下滑，其余三项小幅增长，占公司总收入超过60%的“代理销售”与“互联网+”也在下滑之列。

在主营业务收入不断下滑的同时，相应支出却没有降下来，相比营收13.11%的降幅，营业总成本仅下滑了3.47%：其中占比最大的营业成本下滑3.23%，而管理费用则下滑7.56%。这也许是世联行净利润降幅超过营收的主因。

金融业务诉讼激增破千件

近年来世联行还涉足了金融服务与资产运营业务，前者主要是小贷业务，资产运营业务包括长租公寓与办公空间租赁。公司资产管理业务则主要是通过发行基金收购写字楼，然后交由物业团队进行管理，这部分占比最小，在10%左右。

在世联行官网上，对其金融服务的描述为“通过线上线下相结合的方式，在全国范围内为有房一族提供短期资金融通的服务”。

小额贷款业务是世联行金融服务业务的主要营收来源。2019年上半年小额贷款方面实现收入2.98亿元，占金融服务收入的99.27%，与2018年上半年的3.96亿元营收相比减少了24.57%，实现净利润1.02亿元，甚至超过了上市公司上半年整体的净利润。截至2019年6月30日，世联小贷1年以内的应收账款余额为1.43亿元，未计提坏账准备。

世联行的金融服务业务主要通过“世联金融”展开。据世联行官网在2019年6月4日发布的简介PPT，世联金融提供装修分期、保理业务、传统金融服务与科技金融服务。

尽管围绕房地产行业打造的金融服务闭环一度成为世联行转型落地的核心赢利增长点，但随着融资环境越来越严峻，该业务板块业绩萎缩的同时，还需面对与日俱增的法律诉讼。

企查查显示，截至2019年9月8月，世联小贷涉及的法律诉讼数量共计1157宗，分布在世联行大本营广东省的法律诉讼数量达1141宗。

记者还注意到，在21聚投诉平台中，有诸多投诉称其在世联金融办理贷款时存在合同金额与实际收到贷款不一致、催收时爆通讯录等问题。另外，有投诉信息称被催收爆通讯录，还有投诉称自己因不认识的人在世联金融贷款逾期被打电话骚扰。

转型“互联网+”业绩下滑趋势明显

早在前几年，世联行便开始了新的业务布局，包括：金融、资管、“互联网+”等创新业务，而最近几周，世联行在“互联网+”业务上开始频频“发力”，比如：PMLS新房联卖平台。

财报显示，2018年“互联网+”业务已覆盖200多个地级城市，链接经纪公司4万多家，链接经纪人20余万，累计转介客户超过100万批，集房注册会员达到500余万，累计转介客户超过17万批。

不过，从业绩来看，“互联网+”业务下滑态势越发加剧。2017-2018年，世联行在“互联网+”业务营业收入分别是235318.26万元、168056.56万元，2018年比2017年下降28.58%；顾问业务策划收入分别是32191.62万元、26540.00万元，2018年比2017年下降20.35%。2019年半年报显示，世联行的“互联网+”业务实现收入47222.40万元，同比下降52.95%同期顾问业务策划收入实现9418.57万元万元，同比下降25.88%。

其中，从在执行项目个数看，世联行的“互联网+”业务已由2018年上半年的770个下降至今年上半年的697个。可见，世联行的“互联网+”业务的下滑态势越发加剧。

面对市场形势的转变，世联行在2019年半年报中表示，管理层深刻意识到传统的新房营销模式难以满足和解决当下客户的需求和痛点，将持续筹备与互联网企业开展合作，积极探索新房销渠一体化数字营销模式。