抵押贷款有哪些流程？以及需要注意哪些问题？
一般来说大概步骤为：准备资料，提交申请审核资料，下户核查（1-3天，资料没问题可以当天）评估复核，同意贷款面签合同，抵押登记（1-3天）下款.
具体来说贷款流程如下：
一、准备资料及贷前工作古话说：工欲善其事必先利其器，那么贷款中，作为贷款人给银行展现最重要的“器”就是银行需要的材料。
（1）判断个人资质是否需要做专门的包装
很多人没做过贷款，所以不清楚银行政策，直接去申请贷款肯定被拒。常见的被拒原因包括：
无营业执照（大部分银行只把抵押资金放给办公司或用于项目经营的人，很多人没有营业执照会被银行拒贷）、个人流水不够、贷款用途无证明材料（银行要知道你贷款用途，同时要有你用途的证明材料）、查询次数过多、贷款历史有逾期、总负债比例偏高。
很多人有上述问题，所以去银行被拒贷。
这个时候，就需要做个人材料包装了，以我们的经验，以我们的经验，我们会找对公合作的银行，在一些问题上面开一些绿色通道，帮助客户整理材料，缩短流程，加快审核速度。
（2）材料准备
作为个人贷款我们需要准备：个人征信报告、打卡工资银行流水、结婚证、房屋产权证、个人身份证。
作为企业贷款除了以上之外我们还需要准备：生产经营证明、贷款用途证明（包括上下游合同）
做好准备的意义一方面是满足银行的审查，另一方面是资料有问题可以提前准备弥补漏洞
注意问题：
①银行流水；银行流水要覆盖贷款月还款额的二倍
②贷款用途；不管是企业还是个人贷款这一块要落实，因为银行政策不允许贷款金额流入房市和金融市场。
③禁入行业；经营性贷款银行有行业限制，比如记者、公检法等
二、资料审核下户核查银行会根据客户的资料做下户核查和审核
（1）下户核查
银行根据贷款人提供的住址上门核查，主要核查房产证信息，对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照确定最终评估价格。
注意问题：这一步没啥大问题，主要就是保持门牌号清晰就可以了。
（2）资料审核
银行会根据贷款人提交的资料进行评估和风险审核。
注意问题：负债比控制好，当前贷款结清等
三、银行面签银行会邀请贷款人来银行做贷款合同签订，其中会问一些问题，比如贷款用途、工作等等问题，用以确保贷款人是真实的。
注意事项：
1.贷款额度贷款额度大小到银行面签所需要的人员不一样，比如有的银行贷款超过200万就需要两个人审核面签。
2.实际情况选择说明有些贷款人用途比如买房、投资等是银行政策不放贷对象，因此在银行大客户经理面签的时候这些就不能说，说了就会被记录下来拒绝贷款。
经历过这三个大流程，一般来说贷款就没有太大问题接下来是去当地房管局抵押登记、下款。
办理抵押登记后一般需要3-7个工作日，部分银行可以办理抵押当天就可以申请放款，不过多数银行还需要等“他项权利证书”出来后才可以申请下款。
更多常见问题比如：征信查询次数超了怎么办？贷款有逾期该如何处理？消费性抵押转经营性抵押怎么做？如何降低贷款利率？怎么才能够提高贷款额度?按揭房抵押常遇到的问题有哪些...等等贷款问题可以参考以下文章：
抵押贷款中介存在有什么意义？怎么降低房屋房产利率？提高额度？
房屋房产抵押贷款的材料及流程？全款房？按揭房？怎么做低利率？
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男子称身份被冒用背上490万贷款，签名指纹经鉴定非本人
来源：澎湃新闻
广西陈云峰（化名）夫妇准备买房的计划，被一纸法院传票打破了。
陈云峰被广西合浦县农村信用合作联社起诉，诉由是他2013年作为保证人替人担保，借了一笔5年期490万元的贷款，如今已逾期近两年，今年1月信用社起诉时，利息已高达267万元。
陈某于2013年借款490万元本文图片均为受访者提供
对于这笔借款，陈云峰则称“毫不知情”，“借款人是我堂哥陈某，他说是他拿着我的身份证复印件去办理的贷款，但法院和银行都不认可”。
为了证明自己不知情，陈云峰自费就借款材料上的签名和指纹进行鉴定，结果显示签名和指纹均不是他本人的。
陈云峰也将此事投诉到了中国银行保险监督管理委员会北海监管分局。8月10日，该局就此事作出了《银行保险违法行为举报调查意见书》，称经调查，合浦县农村信用合作社联社公馆信用社向陈某发放贷款时，存在贷前调查不到位，未严格执行贷款面签制度的问题。但因调查手段有限，未发现信用社存在盗用陈云峰身份证复印件的行为。
对此，8月21日，合浦县农村信用合作联社回应澎湃新闻（www.h.），信用社是按照借款合同上的保证人来起诉，最终是否需要陈云峰来偿还贷款，还需要等待法院的审理和判决。
卷入490万贷款逾期案
今年3月中旬，陈云峰收到了广西合浦县法院的传票，显示他成为一起“金融借贷合同纠纷”的被告，案件将开庭审理。“一开始我们以为是诈骗，但是后来打电话给法院，他们说确实有这个传票。”陈云峰称，他此前从未向银行或私人机构进行过贷款。
他告诉澎湃新闻，在案件首次开庭审理时他才得知，2013年10月26日，他的堂哥陈某向合浦县农村信用合作联社公馆信用社申请借贷490万元，而他是该笔贷款的保证人之一。不仅借贷合同上有他的签名和指纹，还有一份带有“陈云峰”签名、指纹的《借款保证承诺书》。
带有王云峰签名和指纹的《借款保证承诺书》
《借款保证承诺书》中承诺，作为借款保证人，当借款人不如期履行偿还贷款本息义务时，保证人承担连带偿债责任，由保证人负责偿还借款人所欠的贷款本息及因借款人不按期偿还贷款而引起的一切费用。
该笔贷款的借贷时间为60个月，应在2018年9月23日前偿还，接到法院传票时，该笔贷款已经逾期一年半，银行将借款人陈某以及保证人均告上了法庭。
他告诉澎湃新闻，借款人是他的堂哥陈某，而另一名保证人则是陈某的妻子黄某超，两家人已经多年没有联系。“我打电话给陈某，他们家人说夫妻俩都因为诈骗被公安局拘留了，联系不上。”在开庭前，陈云峰一直认为或许其中存在什么误会。
陈云峰称，在该案5月1日第一次开庭审理前，他见到了堂哥陈某，“他说当时是他拿着我的身份证复印件去办理的借款保证，替我签的字和按指纹，让我不要担心，和我没关系。但怎么可能和我没关系呢？”
陈云峰告诉澎湃新闻，早年陈某在东莞经营一家纺织厂，2007年他和妻子曾经在该厂打工，直至2015年该厂倒闭。当时在办理入职资料时，陈云峰曾提交过自己的身份证复印件等材料。而这笔借款正是在陈云峰打工期间产生的。
“陈某从来没和我说过借款的事情，我在打工的时候，每年只有过年才回一次广西，这笔贷款是在10月份，我不在广西，怎么就借款成功了？”陈云峰说，自己多次和银行、法院解释对这笔借款不知情，但因为双方存在亲戚关系，没有人相信他。
更让他无法接受的是，陈云峰和妻子计划今年初在广西购买一套新房自住，已经看好了楼盘并谈好价格，准备在3月底签约付款。然而征信报告显示，其名下已经有这笔490元的贷款逾期记录，无法再申请住房贷款。
签名、指纹经鉴定均非本人
为了摆脱这笔借贷，陈云峰要求银行提供借款时的监控录像，以此证明自己当时并未在现场。他说，得到的回复是，因为2013年广西合浦县农村信用合作联社公馆信用社还没有安装监控，无法提供视频证据。
借款合同和借款保证承诺书中签名经鉴定非王云峰本人签名
陈云峰称，他又提出对《保证担保合同》和《借款保证承诺书》中的签名笔迹和指纹进行鉴定，但被要求自行鉴定。“我当时咨询的鉴定费用要好几万，我们本来手头积蓄就不多，但我们不鉴定，这笔借款可能就要扣到我头上了。”
5月18日，由合浦县人民法院的委托鉴定机构，陈云峰自行出资39280元对两份文件的签名和指纹进行鉴定。他提交了2007年结婚登记审查表签名样本、近几年银行办理业务签名样本、指纹采集等资料。
7月28日，广西正廉司法鉴定中心作出鉴定意见书称，经鉴定，《保证担保合同》及《借款保证承诺书》中“陈云峰”的签名字迹与样本签名字迹不是同一个人的字迹。两份文件中指纹也均不是陈云峰本人捺印形成。
借款合同和借款保证承诺书中指纹经鉴定非王云峰本人
在进行鉴定期间，6月18日，陈云峰也将此事投诉到了中国银行保险监督管理委员会北海监管分局，要求就“合浦县农村信用合作社联社违规放贷”一事进行调查，并要求信用社支付有关鉴定费用、恢复其良好征信。
8月10日，北海银保监分局就此事作出了《银行保险违法行为举报调查意见书》，其中介绍，经调查，合浦县农村信用合作社联社公馆信用社于2013年10月26日向借款人陈某发放保证担保贷款490万元时，存在贷前调查不到位，未严格执行贷款面签制度的问题。但因调查手段有限，未发现合浦县农村信用合作联社公馆信用社存在盗用陈云峰身份证复印件的行为。
针对陈云峰提出鉴定费用和恢复征信的要求，北海银保监分局表示属于消费纠纷，不属于分局职责范围，建议通过仲裁、调解或司法等途径解决。
8月17日，该案在广西壮族自治区合浦县人民法院开庭审理。陈云峰说：“开庭时陈某和黄某超都没来，是律师过来的，陈某律师说借贷是和银行内部人员合作操作的，陈某只拿到了一部分钱。黄某超的律师又说双方已经离婚了，对贷款不知情，也要求做指纹和笔迹鉴定，所以要等证据都提交了，再进行下一次审理。”
“如果我的征信没办法恢复，我可能一直都不能买房了。”陈云峰说，没有判决结果，他的买房计划也只能一拖再拖。
信用社：等待法院的审理和判决
针对上述情况，8月21日，澎湃新闻记者联系了广西合浦县农村信用合作联社公馆信用社，该社主任室一名工作人员表示，被告陈某在信用社确实有一笔490万元贷款逾期未还，“我们把这件事上报给了合浦县农村信用社联社，由联社来起诉欠款人，听说17号已经开庭审理过一次了”。
该工作人员称，陈某当时借款的情况其也不清楚，但信用社借款都会要求借款人和保证人面谈、面签合同，“我们的合同和承诺书上都有保证人的签名和指纹，说明他们（保证人）是知情的。”他表示，2013年银行即使安装了监控，监控记录也不可能保存7年，“我们只能是按照合同上的内容来处理”。
对于陈云峰的签名和指纹鉴定结果非本人一事，该工作人员表示不知情，具体情况需要询问合浦县农村信用社联社。
同日，澎湃新闻记者联系了广西合浦县农村信用合作联社，该社办公室一工作人员称，目前案件在审理之中，暂时不能透露情况，“对于2013年贷款是什么要求和情况，我也不太清楚，但合同上写的保证人是陈云峰，现在就等待法院的审理和判决”。
让陈云峰不解的是，2013年陈某贷款时，自己只是他工厂里的一名“打工仔”，名下无房也无车，月工资不足3000元，根本不具备担保能力，为什么能成为490万借款的保证人？
北海银保监分局调查称信用社存在“未严格执行贷款面签制度”的情况
按照《个人贷款管理暂行办法》规定，贷款人在受理借款人申请后，应履行尽职调查职责，其中贷款调查包括“保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力”。
《个人贷款管理暂行办法》中还要求贷款人应建立并严格执行贷款面谈制度。未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度的，中国银行业监督管理委员会可采取《中华人民共和国银行业监督管理法》第三十七条规定的监管措施。
对于以上情况，上海锦天城律师事务所律师窦贤尚告诉澎湃新闻，“保证”作为一种担保方式，在日常经济生活中比较常见。根据《担保法》相关规定，在贷款中，当借款人不履行还款义务时，贷款保证人就应该按照保证合同或借款合同中的保证条款的约定来履行债务。
窦贤尚分析称，如果经司法鉴定或其他证据能证明“保证人”的签字和指纹均为伪造，则该保证责任并非该“保证人”出于真实意思而设定，对该“保证人”应无法律约束力，出借人无权要求该“保证人”承担还款责任。
广西铁痕律师事务所律师李加辉则建议，陈云峰可持签名和指纹的司法鉴定报告，以合同诈骗罪向公安机关报警。
陈云峰则称，在庭审前已经向当地公安机关经侦科报警，但公安机关以经济纠纷为由未受理。
注意注意，蔡健华等16人已被法院列为失信被执行人了！快来举报！
失信被执行人姓名：蔡健华
性别：男
身份证号码：44190019840908****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市长安镇霄边大街*号*房
执行案号：（2021）粤1972执4380号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2021）粤1972民初3347号
生效法律文书确定的义务：被执行人蔡健华应向申请执行人偿还本金26000元，利息151元（暂计）、诉讼费225元并承担案件诉讼费296元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：蔡法官0769-89889112、钟书记员0769-89889347
失信被执行人姓名：蔡伟勤
性别：男
身份证号码：44190019780710****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市长安镇霄边大街*号*号
执行案号：（2021）粤1972执恢592号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2015）东二法民二初字第816号民事判决书
生效法律文书确定的义务：
被执行人应向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司长安支行归还借款本金10089740.60元，利息（暂计）4889967.92元、罚息（暂计）19974707.47元、复利（暂计）1791815.14元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：江法官0769-89889116、李书记员0769-89889567
失信被执行人姓名：蔡志坚
性别：男
身份证号码：44190019810616****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市长安镇霄边上洋路育兴*巷*号
执行案号：（2021）粤1972执恢591号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2015）东二法民二初字第818号民事判决书
生效法律文书确定的义务：
被执行人应向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司长安支行归还借款本金29230466.31元，利息（暂计）10064303.8元、罚息（暂计）2378948.26元、复利（暂计）2504592.3元，并承担受理费195846元、保全费5000元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：江法官0769-89889116、李书记员0769-89889567
信被执行人姓名：叶兆洋
性别：男
身份证号码：44252719690927****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市大朗镇长塘一区*巷*号
执行案号：（2021）粤1972执8116号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）穗仲案字第14342号裁决书
生效法律文书确定的义务：被执行人叶兆洋须向申请执行人支付欠款本金108666.17元、律师费2100元及利息（暂计）、复利、违约金13748.9元，并承担仲裁费7521元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：黄法官0769-89889808
失信被执行人姓名：李芸娟
性别：女
身份证号码：44190019820717****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市大朗镇高英村岭顶*号
执行案号：（2021）粤1972执6890号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）穗仲案字第11250号
生效法律文书确定的义务：被执行人宁玉强、李芸娟应向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司大朗支行偿还信用卡欠款本金899329.98元，利息（暂计）73021.22元、复息（暂计）2519.41元、违约金5080.74元，并承担案件仲裁费25805元、财产保全费5000元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：许法官0769-89889802、孙书记员0769-89889865
失信被执行人姓名：伦玉媚
性别：女
身份证号码：44190019850831****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市虎门镇则徐路*号*房
执行案号：（2021）粤1972执8119号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）粤1972民初4285号
生效法律文书确定的义务：被执行人伦玉媚应向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司虎门支行偿还本金19472.69元，利息7453.24元（暂计至2021年3月2日）、复息1542.25元（暂计至2021年3月2日）、律师费2100元、迟延履行期间债务利息529.97元（暂计至2021年3月2日），并承担案件诉讼费、保全费695元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：赖法官0769-89889765、陈书记员0769-89889748
失信被执行人姓名：何衬好
性别：女
身份证号码：44252719631016****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市虎门镇镇口则徐街*号
执行案号：（2021）粤1972执8120号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）粤1972民初8041号
生效法律文书确定的义务：被执行人何衬好应向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司虎门支行偿还本金9889元、利息3346.52元（暂计至2021年3月24日）、复息599.86元（暂计至2021年3月24日）、律师费2100元、迟延履行期间债务利息21.47元（暂计至2021年3月24日），并承担案件诉讼费、保全费279元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：赖法官0769-89889765、陈书记员0769-89889748
信被执行人姓名：方丽章
性别：女
身份证号码：44190019710217****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市虎门镇金洲梁屋旧区*巷*号
执行案号：（2021）粤1972执8121号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）粤1972民初8039号
生效法律文书确定的义务：被执行人方丽章应向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司虎门支行偿还本金9998.45元、利息3379.46元（暂计至2021年3月24日）、复息605.09元（暂计至2021年3月24日）、律师费2100元、迟延履行期间债务利息21.67元（暂计至2021年3月24日），并承担案件诉讼费、保全费286元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：赖法官0769-89889765、陈书记员0769-89889748
信被执行人姓名：陈佩玉
性别：女
身份证号码：44190019760315****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市虎门镇太平中下九巷*号
执行案号：（2021）粤1972执8123号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）粤1972民初6920号
生效法律文书确定的义务：被执行人陈佩玉应向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司虎门支行偿还本金29990.85元、分期手续费316.8元、利息8058.14元（暂计至2021年3月31日）、复息1160.86元（暂计至2021年3月31日）、律师费2100元、迟延履行期间债务利息57.92元（暂计至2021年3月31日），并承担案件诉讼费、保全费1007元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：赖法官0769-89889765、陈书记员0769-89889748
信被执行人姓名：袁炜超
性别：男
身份证号码：44190019910131****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市东城区温塘王麻元巷西*号
执行案号：（2021）粤1972执4689号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）粤1972民初4987号民事判决书
生效法律文书确定的义务：被执行人袁某应向申请执行人刘某支付借款本金2500元及利息（暂计）680元，并承担律师费8000元、受理费66元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：温法官0769-89889080、陈书记员0769-89889078
失信被执行人姓名：叶薛锋
性别：男
身份证号码：44190019760301****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市厚街镇赤岭村塘唇西门地坊*号
执行案号：（2021）粤1972执6810号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）粤1972民初12265号民事判决书
生效法律文书确定的义务：被执行人应向申请执行人偿还借款本金50000元并承担受理费525元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：唐法官0769-89889093、卢法官助理0769-89889075
失信被执行人姓名：陈祐才
性别：男
身份证号码：44190019810226****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市厚街镇桥头塘面格田*巷*号
执行案号：（2021）粤1972执5316号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）粤19民终4224号民事判决书
生效法律文书确定的义务：被执行人陈某应向申请执行人刘某支付借款本金150000元及利息（暂计至2021年2月20日）10969元、债务利息（暂计至2021年2月20日）4279元、受理费3516元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：温法官0769-89889080、陈书记员0769-89889078
信被执行人姓名：方向民
性别：男
身份证号码：44190019850830****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市厚街镇溪头市场北*号
执行案号：(2020)粤1972执4760号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）粤1972民初2773号民事判决书
生效法律文书确定的义务：被执行人向申请执行人偿还借款9096.28元、律师费2100元、滞纳金39.19元、暂计复利（暂计）2642.85元、暂计违约金6163.03元、暂计迟延履行期间的债务利息(暂计)188.41元，并承担案件诉讼费218元。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：苏法官：0769-89889051、陈助理0769-89889098
失信被执行人姓名：赵见波
性别：男
身份证号码：44252719691220****
地址（户籍地/常住地）：广东省东莞市环湖南路*号*栋*房
执行案号：（2021）粤1972执6448号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）穗仲案字第6083号
生效法律文书确定的义务：被执行人东莞市濠美灯饰有限公司须向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司沙田支行偿还贷款本金500000元、利息9071.62元（暂计）、罚息18732.32元(暂计)、复利392.78元（暂计），并承担仲裁费11032元、保全费3160.98元。被执行人赵见波对被执行人东莞市濠美灯饰有限公司的债务承担连带清偿责任。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：万法官0769-89889366、吴助理0769-89889391
信被执行人姓名：龙朝梅
性别：女
身份证号码：45242119810910****
地址（户籍地/常住地）广东省东莞市沙田镇环湖南路*号*栋*房
执行案号：（2021）粤1972执6448号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）穗仲案字第6083号
生效法律文书确定的义务：被执行人东莞市濠美灯饰有限公司须向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司沙田支行偿还贷款本金500000元、利息9071.62元（暂计）、罚息18732.32元(暂计)、复利392.78元（暂计），并承担仲裁费11032元、保全费3160.98元。被执行人龙朝梅对被执行人东莞市濠美灯饰有限公司的债务承担连带清偿责任。
被执行人履行情况：未履行
法院工作人员联系电话：万法官0769-89889366、吴助理0769-89889391
失信被执行人姓名：赵早兴
性别：男
身份证号码：44252719451015****
地址（户籍地/常住地）广东省东莞市沙田镇环湖南路*号*栋*房
执行案号：（2021）粤1972执6448号
执行法院：东莞市第二人民法院
执行依据：（2020）穗仲案字第6083号
生效法律文书确定的义务：被执行人东莞市濠美灯饰有限公司须向申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司沙田支行偿还贷款本金500000元、利息9071.62元（暂计）、罚息18732.32元(暂计)、复利392.78元（暂计），并承担仲裁费11032元、保全费3160.98元。被执行人赵早兴对被执行人东莞市濠美灯饰有限公司的债务承担连带清偿责任。
被执行人履行情况：未履行
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