机构：中国80余地已下调首套房商贷首付比例至20%

中新社北京11月18日电(记者庞无忌)中指研究院18日发布的一份统计数据显示，当前中国已有包括石家庄、温州在内的80余地调整首套房商贷首付比例至20%；武汉、贵阳等20余地已将首套房贷利率降至4%以下。在许多城市，房贷利率和首付比例均已处于历史低位。

今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实因城施策，房地产需求端信贷政策不断优化。

图为北京丰台区一处在建住宅。(资料图片)中新社记者张宇摄

中国央行和银保监会11月发布的“金融16条”中提出，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

目前，中国各地首套房商贷首付比例下限为20%。根据2016年中国两部门关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房最低首付款比例调整为不低于30%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉中新社记者，目前石家庄、温州、赣州、重庆、南宁、兰州、宜昌、张家口、廊坊、贵阳等80余地已将首套房商贷首付比例降至20%的下限。

自9月，中国官方宣布阶段性调整差别化住房信贷政策后，多地陆续下调首套房商贷利率。目前已有包括清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门等20余地的首套房贷利率降至4%以下。

另据诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄透露，目前天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。接下来，预计调整的城市将会继续扩围。

购房信贷政策宽松的背后是中国楼市的低迷。官方数据显示，1月至10月，中国房地产开发投资额同比下降8.8%；房屋新开工面积累计同比和土地购置面积同比降幅均较大。10月，中国70个大中城市房价跌势加深，部分二、三线城市房价跌回两年前。

陈文静指出，信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的落地，短期各地政策力度有望加大。(完)

直击建行业绩发布会：个人按揭贷款风险整体可控，目前没有调整分红比例计划

央广网北京9月1日消息（记者金龙）8月30日晚，建设银行对外发布2022年半年报显示，上半年，该行实现营业收入4359.70亿元，同比增长4.72%；实现归属于该行股东的净利润1616.42亿元，同比增长5.44%。

今年上半年，建行实现利息净收入3173.40亿元，较上年同期增加212.55亿元，增幅为7.18%；在经营收入中占比为81.29%。上半年建行净利息收益率为2.09%，同比下降4个基点。

资产质量和资本充足率方面，截至报告期末，建设银行不良率为1.40%，较上年末下降0.02个百分点；资本充足率17.95%，一级资本充足率13.93%，核心一级资本充足率13.40%。

房地产方面，今年上半年，建行境内房地产行业贷款余额7627.91亿元，较上年末增加327.04亿元。2021年全年，建行境内房地产行业贷款增加额为425.83亿元。上半年建行个人住房贷款余额6.48万亿元，较上年末增加927.34亿元，增幅1.45%，不良率为0.25%。

8月31日下午，建设银行召开2022年上半年业绩发布会。行长张金良，副行长崔勇、纪志宏、张敏、李运，董事会秘书胡昌苗，首席风险官程远国等出席，回应了外界关注的资产质量、个人住房按揭风险、净息差收窄等热点问题。

建设银行行长张金良出席发布会时表示，截止6月末，建行的不良率为1.4%，比年初下降了0.02个百分点，逾期率0.97%，继续保持较低水平。下半年，建设银行会牢牢抓住经济恢复的关键期，贯彻执行好央行的货币政策，保持贷款平稳有序投放。同时，随着国家提振消费稳经济一揽子措施的陆续出台，建行将进一步持续发力，通过产品的迭代优化、消费场景以及渠道的拓展延伸，进一步挖潜消费信贷增长动能，预计下半年消费贷款的增长会好于上半年。张金良强调，建设银行资产质量分类扎实、审慎，在日常管理当中，建行也始终坚持稳字当头，稳中求进，坚持底线思维，前瞻审慎的预判重点风险以及重点领域的风险。

针对建行上半年建行净利息收益率同比下降4个基点至2.09%，张金良称预计下半年贷款收益率还有一定的下行空间，建行将主动采取措施对冲对净息差的负面影响，有信心保持净息差在可比同业中的领先优势。张金良称，资产端努力向结构调整要效益，产品结构和期限结构上还有比较大的优化空间。负债端把流量经营作为重中之重，运用数字化的理念和方法，加大中小客户和长尾客群的拓展，提高支付结算、代发工资、代收代缴费用等基础金融产品的覆盖度等。在减费让利的大环境下，把负债成本降下来，同时加大与各类金融机构合作广度和深度，沉淀更多活期资金。

7月以来“保交楼”备受关注，对于个人按揭贷款业务风险情况，建行副行长李运表示：“总体来看，建行个人按揭贷款风险整体可控，下一步将积极配合地方政府推进保交楼、保民生、保稳定的工作，协助妥善化解风险，促进房地产市场平稳健康发展。”他指出，截至7月底，该行涉及停贷断供舆情的个人按揭逾期贷款的金额是11.42亿，占全行全部按揭贷款余额的0.018%，不良贷款余额5亿元，占全行全部按揭贷款余额的0.0077%。近期中央和地方政府在政策面多点发力，既包括政策性银行专项借款保交付政策的推出，也包括多个地方政府出台稳定地产市场的政策，还包括8月22日5年期以上LPR再次下调15个基点，这些政策的陆续出台，有利于住房按揭贷款需求端积极因素的累积。

建设银行首席风险官程远国在中期业绩发布会上回应该行房地产行业资产质量时表示总体风险可控，依然在可比同业中保持最优水平，并且拨备充足。截至6月末，建行对公房地产贷款余额7628亿元，不良率2.98%，较上年末上升了1.3个百分点；个人住房按揭贷款余额6.48万亿，不良率0.25%，比上年末上升了0.05个百分点。他表示，短期看市场还会有一定的波动，但从长期看，发展的主基调还是稳，建设银行将继续按照市场化、法制化、专业化的原则，主动承担社会责任，积极做好保交楼的金融服务。

针对广大投资者关注的分红问题，张金良表示建设银行上半年盈利保持平稳增长态势，净利润实现4.95%增长，2016-2021年，净利润年化复合增长5.51%。建行现金分红率长期保持30%水平，既考虑当前回报水平又考虑未来利润积累、资本积累，建行目前没有调整分红比例的计划，未来将持续提升精细化管理效能，增强可持续发展能力，致力于为投资者提供长期、稳定的回报。

谢逸枫：政策转向重磅信号！个人住房贷款利率有望破4.1

文/谢逸枫

自2022年5月15日人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策不久，住房信贷政策年内再迎重大调整。9月29日，两部委再次联合发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

国庆节前二天，楼市迎来重磅信号。2022年9月29日夜晚人民银行、银保监会的通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，这是年内第二次对住房信贷放松的表态。

9月29日公开的央行货币政策委员会例会还提出要降低个人消费信贷成本、因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。预计后续个人住房贷款利率依然还有下行空间。

从三季度例会内容来看，我国货币政策仍将保持稳增长取向，并将在总量和结构两个维度持续发力，重点解决有效需求不足问题，强化对重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业的支持。

这一次，罕见地由央行和银保监会联合发布通知，为首套房贷款利率打开了“自主决定”“取消下限”政策工具箱，意味着各个地方能够在未来根据本地的实际情况进行更灵活更具有弹性的调整。

有利于支持城市因城施策用足用好政策工具箱，促进房地产平稳健康发展；有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性、改善住房需求，加快楼市触底、复苏；有利于房企去库存，加速销售回款，促复工、保交楼。

9月9日央行披露的数据来看，今年8月住户贷款增加4580亿元，7月这个数据只有1217亿元，有了明显好转。其中短期贷款增加1922亿元，由7月的下降转为增长；中长期贷款增加2658亿元，相比7月的1486亿也有了明显回升。

由此可见，贷款利率的下行利好，也对个人贷款需求的提振产生了积极作用。房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确应遵循“因城施策”原则，采用“全国+地方+银行”三层确定机制。

2022年9月29日央行货币政策委员会召开的2022年第三季度例会指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，这是住房信贷调整的强烈信号。

继2022年8月末，央行将5年期LPR下调15个BP、商业性个人住房贷款利率首套随之将至最低4.1%之后，如今金融监管部门发出的“取消下限”的通知，意味着在未来，首套、二套房贷降息的新通道正在打开。

住房信贷政策重磅调整，释放一系列楼市积极信号，意味着新一轮货币政策进一步宽松，四季度会再次降准、降息。表明新一轮住房信贷政策松绑潮爆发，首套、二套的房贷利率、首付在合适的城市会再次下降。

2022年以来，在影响住房信贷政策的LPR方面，央行已经多次下调。1月份、5月份，5年期以上LPR两度下调，分别下调5个基点以及15个基点。8月22日，1年期LPR利率已降至3.65%，5年期LPR利率已降至4.3%。

8月份LPR下降后，部分城市下调利率，降至阶段性新低，但是并未缓解市场压力。从根本上来说，必须是强有力的政策去纠偏。2022年5月15日，央行对于贷款购买普通自住房的居民家庭的要求。

要求首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。截至9月19日，已有86城首套房贷利率低至4.10%。

按照最新的住房贷款政策通知，上述符合条件的城市，首套房贷利率会突破4.1%，继续下探。央行这次对部分城市的房贷利率调整，非常符合首套房贷利率下限下调的城市，主要是基本集中在三四线城市和部分二线城市。

因此，这无疑将更好地支持地方满足刚性、改善住房需求，对市场信心恢复及预期的企稳起到积极作用，预期四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。释放出楼市调控降本增效。

三季度121省市累计出台148次放松政策，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛。86城随LPR下调房贷利率，首套4.1%、二套4.9%，信贷需求仍偏弱。

接下来应因地制宜放松需求侧限制措施，进一步降低人口流入地区限购门槛，降低首付比例、改善公积金等减轻刚需购房压力，适当缩小刚需和改善性住房之间首付比例、贷款利率等，释放改善性需求。

截至目前，全国范围内已有38个城市在年内出台放松、取消、暂停楼市限购、限价、限售相关政策。截至目前，2022年以来全国共有83城相继放松限贷。其中，兰州、贵阳、南通等57城首套房首付比例下调至20%。

郑州等44城实行认房不认贷。41城下调二套房首付比例，其中33城二套首付下调至30%。8月以来，放松限贷城市进一步向强二三线城市扩容。截至目前，已有南京、福州、惠州、厦门等多个热点城市传出限贷松绑的消息。

根据福州贷款新政，五区户籍二套房首付最低降至四成，非五区户籍首套房首付最低降至三成。截至目前，超过80城发放各种购房补贴。从针对人才等特定群体的定向补贴，到“阳光普照”的购房消费券、购房补贴。

截至目前，超过80省市放松公积金贷款，涉及调升公积金贷款额度、降低首付比例、支持提取公积金付首付等。例如杭州，无房无贷家庭首次购房，公积金贷款额度上浮20%，单身提高到60万元，夫妻双方提高到120万元。

截至目前，22城调降土拍门槛，涉及降低土地竞买保证金、延期缴纳土地出让金等。例如西宁，土地竞买保证金按挂牌起始价的20%执行，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让款的50%，剩余价款可在1年内分期缴纳。

截至目前，超30省市放松预售资金监管，涉及降低重点监管资金、提升资金拨付比例、允许银行保函替代等。例如成都，信用良好的房企提供见索即付性银行保函，保证额度可提高10%，最高不超过50%。

截至目前，超过20城减免房地产交易税费，并下沉到浦江、莒南、广水等县级市。例如浦江县，6月1日至9月30日，购买首套房全额补贴契税；购买二套及以上住房，补贴80%的契税。10月1日至12月31日，购买首套房补贴80%的契税；购买二套及以上住房，补贴60%的契税。

截至目前，房票安置城市扩至30城。相对而言，郑州房票政策力度较强，提倡优先使用房票，并享受三重购房优惠，包括免征契税，安置补偿权益8%的奖励以及不计入家庭限购套数。

今年以来已有至少30城探索实施“房票”政策，以期拉动市场需求加快推进房地产行业复苏。仅今年以来，至少包括河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华、湖北鄂州。

浙江丽水、浙江宁波、浙江温岭、河南许昌、福建邵武、江苏江阴、安徽界首、江苏常熟、河南信阳、四川宜宾、安徽潜山、江苏仪征、浙江瑞安、浙江衢州、贵州贵阳、湖北麻城、浙江永康、安徽蚌埠、河南驻马店、江苏泰州等30城探索实施相关“房票”安置政策。

即便地方下调首付比例和利率，受供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等多重因素叠加影响，短期内房地产难以迅速反弹。9月重点100城商品住宅成交面积同比降幅超20%，金九成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚。

房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。当前，宏观经济下行压力较大，房地产的稳定作用更加突出。有利于各地更及时落地相关举措，提振市场活跃度，促进四季度房地产市场加快企稳。

值得注意的是上述文件还框定了个人住房贷款利率可以突破4.1%的下限要求的城市和时间范围，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

在时间上，为在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。且限定在2022年底前，即今年四季度的3个月时间。目前全国有近80个城市首套房房贷利率下调到了4.1%，未来更低。

融360报告显示，2022年8月（数据监测期为2022年7月20日-2022年8月18日）监测的42个城市，已经有33个城市最低可执行全国房贷利率下限水平，30个城市主流房贷利率为全国下限水平。

8月22日LPR调降后，截至8月24日，42个城市中，至少有37个城市已经有银行将房贷利率跟降15BP，普遍开始执行最新房贷利率下限（首套4.1%，二套4.9%）。值得注意的是央行例会提出，要推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

推动降低个人消费信贷成本，这一表述在8月18日国常会已有提及。目前符合首套房贷利率下限下调的城市，基本集中在三四城市和部分二线城市。按照国家统计部门的6月-8月70个大中城市房价指数中，只有23个城市符合此次新政的要求。

其中二线城市有8个，分别是哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，分别是泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

目前个人消费贷款中7成是住房贷款（截至2022年6月末，住户消费性贷款55.5万亿，其中个人住房贷款余额38.9万亿元），其他消费贷款可能也与住房相关（比如装修贷）。考虑到当前地产销售供需关系和政策意图，预计后续个人住房贷款利率仍有下行空间。

值得注意的是8月一线城市首套房贷利率平均为4.60%，北上广深无一符合该通知所规定的要求范围，主要是房价环比、同比比较平稳，涨的多，跌的少，环同比基本上涨的月份多。

近段时间以来，金融管理部门就房地产领域频频发声。2022年9月23日银保监会作出房地产金融化泡泡化势头得到实质性扭转的表述，意味着四季度房地产政策迎来新一轮宽松的信号。

这是自2020年8月‘三道红线’以来，监管部门对房企在过去两年时间内持续‘降杠杆’行为的肯定。为年底适度扩大对房企融资便利提供帮助，房地产政策进一步释放维稳信号。

当前房企资金总体状况偏紧，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧问题，为了推进房地产市场平稳有序健康发展，有必要对有条件的、资质相对优良的房企给予合理的资金支持。

毫无疑问，银保监会的表述，意味着调控已到位，政策可以开始转向。之前是预防过热，转到预防过冷，托底楼市。事实是政策早已转向，5年期以上LPR单独大幅调降是政策转向的标志。

2022年3月银保监会指出房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，2020年前银保监会表示房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制，银保监会对房地产的相关表述在措辞上已有了明显的变化。

2020年坚决落实房住不炒要求，持续遏制房地产金融化泡沫化是当年防范化解金融风险的工作重点。2020年8月银保监会指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。

2021年，银保监在3月的国新办上对房地产的表述是房地产金融化泡沫化势头得到遏制，但房地产金融化、泡沫化倾向还比较强。2022年3月2日，在国新办上说房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。

2022年5月，银保监会指出，2017年以来，防范化解金融风险取得重要成果。房地产泡沫化金融化势头得到根本性扭转。如今这一表述则为房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。