关于个人住房贷款借款人容易走进的误区

目前绝大多数购房人购买住房时都会选择银行按揭贷款。下面就借款人在办理住房贷款、后续还款及房屋交付后办理不动产权证过程中可能遇到的问题做些提示：

1、误以为选择等额本金还款方式比等额本息还款方式省很多利息。

我曾经在网上看到一篇文章说银行工作人员都让借款人选择等额本息还款，找人打招呼才让他们选择等额本金还款方式。当时看到这篇文章真的很生气，作者对这两种还款方式根本就没搞懂，除了抹黑银行还误导读者。其实这两种还款方式计息公式时一样的，都是本金X利率X天数计算出来的，为何利息不同是因为本金占用多少及占用时间不同的结果。只要收入还贷比符合贷款行审批条件，客户可自由选择适合自己的还款方式。

2、误以为银行还款只要月底前把钱存进还款卡里就行了，早还吃亏，总想拖到月底还款。

银行因考核要求会对逾期还款的客户进行电话等形式的催收，有些借款人还不理解说：“月底前会把贷款钱存进银行卡的，你们不要再催了”。其实这样最后吃亏的还是借款人，因为如果借款人没有按照约定的还款日正常还款，贷款就会转为逾期贷款，除了正常的利息外还会加收一定的滞纳金，同时个人征信还会收到影响，这样做真的得不偿失。

3、期房交付后不积极办理不动产权证，误以为签订了购房合同和办理了按揭贷款的房子就是自己的。

期房交付后按揭银行为了落实抵押权会催促开发公司和借款人尽快办理不动产权证，撤销开发公司的阶段性担保责任，有些借款人总是拖着不配合办证，有的甚至一拖就是几年。其实我国的物权制度是公示主义，没有办理不动产权证的房屋还不属于购房人，属于开发公司，借款人如果不及时办证，将来房子产权归属有可能会产生法律纠纷，给自己带来财产损失。

个人经营类贷款与股东会决议

个人经营类贷款与股东会决议

借款主体与用款主体

个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。其中，个人经营类贷款涉及到一个借款主体与用款主体的问题，个人经营类贷款是指银行向从事合法生产经营的个人发放的，用于定向购买或租赁商用房、机械设备，以及用于满足个人控制的企业（包括个体工商户）生产经营流动资金需求和其他合理资金需求的贷款。它是一种特殊的短期贷款品种。借款主体是借贷法律关系的双方债权人和债务人，这个主体往往是具有民事行为能力的公司股东或者法定代表人，用款主体是实际用款人，这出现一个问题即借款主体与用款主体不一致。所以个人经营类贷款的担保方股东会决议内容必须明确借款主体与用款主体，这是本文的重点。

借款人一定是借款的主体，但是，个人经营类贷款的借款人即个人是借款主体，贷款用于实体经营，实际用款人为所属企业，就是说用于借款主体的个人所在的企业进行生产经营活动，但企业不是借款主体，这是企业股东会决议容易出错之处。个人经营类贷款的公司担保和个人担保的股东会决议内容以下讨论：

(1)某公司抵押担保的股东会决议，主体内容(但不限定)如下。

股东会决议

会议时间：

地点：

应到人数：

实到人数：具体人员名及符合公司章程规定。

同意将某某公司的不动产位置及产权号抵押给某银行分行，用于某人向某银行分行申请个人经营类贷款，本笔借款用于某某公司改建、扩建、购买原料等等用途，借款金额为xⅹ万元，借款期限为xⅹ年。最终以签订的担保合同为准。

股东签名：

年月日

(2)某公司保证担保的股东会决议，主体内容(但不限定)如下。

股东会决议

会议时间：

地点：

应到人数：

实到人数：具体人员名及符合公司章程规定。

同意将某某公司（公司名）为某人（个人名）向某银行分行申请个人经营类贷款提供担保，本笔借款用于某某公司改建、扩建、购买原料等等用途，借款金额为xⅹ万元，借款期限为xⅹ年。最终以签订的担保合同为准。

股东签名：

年月日。

(3)个人抵押担保(但不限定)内容：

同意书

xx与xⅹ为夫妻关系，同意某某夫妻共有资产位置及产权号向某银行分行提供担保，用于**（个人名）申请个人经营类贷款,用于某某公司xx用途，借款金额为人民币x万元，借款期限为xⅹ年，最终以签订的担保合同为准。

有权人签名：

年月日

注意，上述如为股东决议，还应具体限制会议、应到人数，实到人数、具体人员等内容，不限制时间。

这些只是一般的常见的个人经营类贷款的股东会决议，还有其它融资类股东会决议、董事会决议，在实际工作中行文重点强调，努力做到意思表达的准确性。

最后强调：借款主体与用款主体

借款主体：用于某人贷款，用于某人向某银行分行申请个人经营类贷款。

用款主体：用于某某公司，本笔借款用于某某公司改建、扩建、购买原料等等用途。

借款人需要具备哪些资格？

PART001

关于自然人资格

在多数个人信贷业务（尤其个人消费信贷业务）中，商业银行面临的是个人客户即自然人。个人客户必须具有相应的法律主体资格，即具有相应的民事权利能力和民事行为能力。民事权利能力是指，自然人依法享有民事权利、承担民事义务的资格。民事行为能力则是指，自然人以自己的行为行使民事权利和承担民事义务的能力。

每个自然人的民事权利能力是与生俱来并伴随终生的。但并不是每个自然人都具有完全的民事行为能力。自然人的民事行为能力因公民的年龄、智力等情况不同而分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。十周岁以上、不满十八岁的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或征得其同意。十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力；十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或征得他的法定代理人的同意。

“虽然每个自然人的民事权利能力是与生俱来并伴随终生的，但并不是每个自然人都具有完全的民事行为能力”

PART002

监督制度

未成年人、精神病人等虽不具有行为能力，但也需要对外交往以实现自己的权利能力。为此，法律特地设立了监护制度。监护是监护人对未成年人和精神病人的人身、财产和其他合法权益依法实行的监督和保护。承担这种义务的人为监护人，对其而言，监护是一种义务。受监护人监督和保护的人为被监护人。

根据《民法通则》的规定，被监护人是不具有完全民事行为能力人，包括未成年人、精神病人。其中，未成年人的监护人依次为：父母；祖父母、外祖父母；兄姐；经批准的关系密切的其他亲属、朋友；父母所在单位或未成年人住所地的居（村）民委员会、民政部门。精神病人的监护人依次为：配偶；父母；成年子女；其他近亲属；经批准的愿意承担监护责任的其他亲属、朋友；父母所在单位或未成年人住所地的居(村)民委员会、民政部门。监护人的职责如下：

（1）担任被监护人的法定代理人，代理被监护人进行民事活动，实施法律行为；

（2）保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。但是，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。同时，监护人还应承担被监护人致人损害的侵权责任。

PART003

无完全民事行为能力人

向商业银行申请个人贷款，是涉及金额较大、复杂程度较高的民事行为。依照《贷款通则》的规定，作为借款人的自然人应当具有完全民事行为能力。

借款人具备完全的民事行为能力，是信贷业务关系发生的基本前提。商业银行为不具备完全民事行为能力人办理信贷业务，将导致合同无效或合同效力不确定。因此，个人信贷业务客户经理必须仔细审查借款人的真实年龄，避免向无完全民事行为能力人发放贷款。

在助学贷款业务中，贷款的使用者有可能未满十八周岁，属于限制民事行为能力人。《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同未效力待定合同。为防范法律风险，可以采取以下做法：

一种做法是，依照法律规定，效力待定的合同经法定代理人追认后，合同有效。因此，如果由学生作为借款人，应取得其法定代理人同意的书面证明或由法定代理人代理签订合同。此种情形下，助学贷款的偿还责任人为学生本人。

另一做法是，是由未成年人的直系亲属或法定代理人直接作为借款人。中国人民商业银行等三部委联合发布的《关于助学贷款管理的若干意见》也肯定了这种做法。这种方法的优点是比较便于掌握借款人的资信状况和催收欠款。

在个人信贷业务中，有些父母出于各种考虑，以未成年子女名下的财产如房产、存单作为父母向商业银行借款的抵（质）押品。对于商业银行而言，这种做法具有一定的法律风险。虽然未成年人一般无收入来源，其父母以其名义所存款项或所购房产，多是父母财产转化而来。但是，该财产的所有人毕竟是未成年人而非其父母。

《民法通则》规定，父母作为未成年子女的监护人，除为其子女的利益外，不得处理其子女的财产。如果日后父母还款不力产生纠纷，法院有可能认为损害了父母损害了子女的利益而认定抵（质）押无效，此时即使让未成年人在质押合同上签字，能否补救也是不确定的。因为未成年人不具有相应的民事行为能力，在其成长为完全民事行为能力人之前，其在合同上签字会被法院认定为无效。

提醒您：

《民法通则》规定，父母作为未成年子女的监护人，除非为了其子女的利益，不得处理其子女的财产。

PART004

个人经营实体借款人资格

个人经营实体主要包括个体工商户、个人独资企业和个人合伙企业。个人经营实体的借款人应持有《企业法人营业执照》、《营业执照》或《个体户营业执照》。《贷款通则》将个体工商户单独作为一类借款人。《个人独资企业法》、《合伙企业》及最高法院司法解释也明确规定，个人独资企业、合伙企业可以依法申请贷款，是具有民事诉讼主体资格的其他组织。因此，个人经营实体订立借款合同，取得商业银行贷款，不存在主体资格方面的法律障碍。当然，对于个人消费贷款而言，它是个人为了日常生活消费而申请的贷款，其借款主体限于自然人。因此，不能以个人经营实体的名义申请个人消费贷款。

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