中金：央行再推出2000亿元“保交楼”贷款
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根据中国证券网，11月21日人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，在前期推出的政策性行“保交楼”专项借款的基础上，将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，已于近期面向业内征求意见[1]。
评论
金融支持房地产“组合拳”再度出击。11月以来一系列新的金融支持房地产政策出台，包括11月8日2500亿元“第二支箭”支持房地产民营企业发债融资、11月13日“金融十六条”、11月14日银保监会“保函置换通知”等。本次2000亿元“保交楼”贷款支持计划是近期“组合拳”的又一有力举措，是8月29日2000亿元政策行“保交楼”专项借款的补充，我们预计有助于缓释问题楼盘资金缺口，且不排除后续加量的可能。
零息再贷款提供更强激励。本次商业银行2000亿元“保交楼”贷款支持计划由人民银行提供免息再贷款，相比一般再贷款利率更为优惠（支小支农再贷款利率2.00%，抵押补充贷款利率2.40%，碳减排支持工具和设备更新再贷款1.75%），提供了更强的政策激励。假设“保交楼”贷款利率为2.00%（考虑到“保交楼”的政策性，利率可能低于一般贷款），则银行净息差为2.00%，与一般贷款水平接近。我们认为零息再贷款的设计旨在能够满足商业银行的商业化原则。
相关信用风险可控。“金融十六条”中提到政策行专项贷款和相关配套融资坚持“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款优先偿还新增配套融资和专项贷款，且资金封闭运行、专款专用，我们认为商业银行“保交楼”贷款还款来源能够得到保障，信用风险可控。
对公房地产贷款支持力度有望增强。3Q22开发贷净增约1500亿元，相比2Q22的净减少约1000亿元转正。向前看，房地产融资供给端政策持续加码，我们认为房企信用有望得到修复，银行风险偏好有望改善，对房企贷款支持力度有望加强。
银行估值继续修复。向前看，我们认为金融支持房地产行业融资能够改善相关贷款资产质量：“保交楼”导向下个人按揭贷款逾期情况有望减少，存量对公房地产贷款不良仍然可能继续暴露，但随着房企信用状况改善不良生成率有望企稳。
风险
疫情影响经济，房地产销售持续低迷。
图表1：政策行和商业银行专项借款“保交楼”模式对比
资料来源：中国人民银行，中国证券网，中金公司研究部
图表2：“保交楼”的五大资金来源：自筹（包括债券）、销售回款、工程垫资、政策行和商业银行借款、城投和地方国企出资
资料来源：中国人民银行，中国证券网，中金公司研究部
图表3：8月以来出台一系列房地产金融支持政策
资料来源：中国人民银行，银保监会，交易商协会，中国证券网，中金公司研究部
图表4：金融支持房地产十六条通知主要内容
资料来源：中国人民银行，中金公司研究部
图表5：2022年和2018年民企债券融资工具（“第二支箭”）对比
资料来源：中国人民银行，中金公司研究部
图表6：《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》主要内容
资料来源：中国银保监会，中金公司研究部
图表7：9、10月PSL连续两个月出现净增，可能与“保交楼”相关
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表8：本轮房地产资金来源收紧，金融机构贷款和销售下滑较多，但贷款降幅已开始企稳
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表9：房企资金来源中，住房销售和金融机构贷款占比仍在下滑
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表10：政策性银行和商业银行支持“保交楼”，房地产施工和竣工下滑较少，但开工和销售仍然低迷
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表11：3Q22按揭贷款增速下滑至4.1%
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表12：3Q22开发贷增速反弹，可能主要与“保交楼”相关
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表13：我们预计今年六大行房地产贷款增量约占行业80%左右
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表14：房企境内债融资再度收缩
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表15：房企境外债融资继续收缩
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表16：房地产信托融资继续收缩
资料来源：用益信托，中金公司研究部
图表17：2018年资管新规后非标融资开始萎缩
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表18：2019年监管趋严后，房地产信托规模和占比明显下滑
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表19：住房按揭贷款利率已降至历史最低
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表20：房地产刺激政策效果有待观察
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表21：一手房价格保持稳定
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表22：二三线城市二手房房价进入负增长区间
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表23：2022年居民提前偿还房贷情况增加
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表24：国有大行和中小银行对公地产不良率2020年以来年都有所上升
资料来源：Wi，中金公司研究部
图表25：区域行按揭不良率略有上升
资料来源：Wi，中金公司研究部
[1]资料来源:高标签]文章来源
本文摘自：2022年11月22日已经发布的《央行再推出2000亿元“保交楼”贷款》
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“保交楼”再迎新政，央行2000亿元无息贷款支持计划正在路上
记者樊旭
据《经济日报》周二报道，中国人民银行日前表示，将在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”无息贷款，以鼓励其支持“保交楼”工作。
报道称，央行党委委员、副行长潘功胜周一在人民银行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上表示，目前该结构性政策工具具体操作方案正在向商业银行征求意见，并将于近期推出，以推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
分析师表示，这是近期监管层纾困房企资金面、提振楼市信心的又一有力举措，也是对此前政策性银行“保交楼”专项贷款的补充。
今年8月，住房和城乡建设部会同财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。据财新网报道，该笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不超过两年。
“合计4000亿元的财政和央行资金，再加上2500亿元‘第二支箭’支持房地产民营企业发债融资、银保监会‘保函置换预收款’政策，再加上带动央国企资产管理公司收并购等等，这显示在推进‘保交楼’方面，国家正在全方位疏解保交楼的资金面。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
这里的“第二支箭”是指银行间市场交易商协会正在推进的民营企业债券融资支持工具，该工具用于支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，总规模大约2500亿元。11月10日首单融资落地，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。
“保函置换预收款”政策是指中国银保监会、住建部、央行上周联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，通知称，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，央行推出2000亿元“保交楼”无息贷款的出发点在于解决现行机制下“银行想做、做不了，地方政府、企业认识不到位、不配合”的问题，此外，也是为了化解金融机构存量贷款风险。
他进一步表示，这实际上是“金融16条”提及的“配套融资”内容，“配套融资”的目的有三个，一是为专项纾困政策提供配套融资，二是化解未交楼个人住房贷款风险，三是助力项目加快建设交付。
所谓“金融16条”是指近期在业内流传的一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理措施、加大住房租赁金融支持力度等6个方面，共16条具体措施。
综合地方媒体报道来看，此前政策性银行2000亿元专项“保交楼”借款已陆续到达地方层面，郑州、哈尔滨、南宁等多地的停工项目重新开始施工运作。
另据国家统计局数据显示，1-10月，全国房屋竣工面积下跌18.7%，跌幅比1-9月收窄1.2个百分点，且连续3个月收窄，在一定程度上显示“保交楼”政策正在逐渐生效。
业内人士指出，虽然4000亿元的纾困资金对于庞大的房地产市场来说是“杯水车薪”，但其意义在于释放了监管层支持房地产行业平稳健康发展的信号，在政策性资金开路的前提下，后续社会资本有望跟进。
“从目前保交楼需要的资金来看，由于前期借债规模太大，高杠杆扩张太快，所需偿债资金规模巨大，4000亿的纾困资金体量还是略小了一点。不过，国家层面的资金纾困，只是一个引子资金，目的还是以国家信用注入及其信号意义，带动社会各方资金注入。”李宇嘉说。
央行也在2022年第三季度货币政策执行报告中表示，支持刚性和改善性住房需求，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
诱导“保单贷款”买新保险、现金还款不记账…险企“保单质押贷款”纠纷多
谈及贷款，人们通常想到的是银行贷款、抵押房子、信用卡、“花呗”、“白条”等，随着经济的发展，“保单质押贷款”成为一些投保人解燃眉之急的选择。
具有现金价值的人寿保险、年金保险、养老保险等可用来保单质押贷款，按照保单现金价值的一定比例获得资金。保单质押贷款在资质审核、放款流程、资金额度、还款期限、贷后管理等方面本有严格的监管规定。
公开资料显示，寿险公司保户质押贷款金额较去年末有不同程度上涨。截至2022年6月底，中国人寿保户质押贷款金额为2454.6亿元，较2021年末增长3.92%；同期，中国太保保户质押贷款金额为686.77亿元，较2021年末增长2.58%；新华保险保户质押贷款金额为422.29亿元，较2021年末增长近3.5%。
随着“保单质押贷款”数量增多，此类贷款引发的纠纷也日益显现。北京青年报记者注意到，近日包括北京金融法院，一些其他省市法院及地方银保监监管机构等纷纷发布提示或建议，提示注意风险。
什么是保单质押贷款？
部分人身险保单因为具有现金价值，投保人可将所持保单质押给保险公司，按照保单现金价值的一定比例获得资金。
依据2016年9月，原保监会发布的《关于进一步完善人身保险精算制度有关事项的通知》第四条规定，保险公司提供保单贷款服务的，保单贷款比例不得高于保单现金价值或账户价值的80%，例如一份现金价值10万元的保单，理论上最高可以贷款8万元。
根据2020年发布的《人身保险公司保单质押贷款管理办法》规定，保险公司不得接受投保人使用信用卡清偿贷款本息；规定投保人不得违反国家法律法规和政策规定，将所借款项用于房地产和股票投资，不得用于购买非法金融产品或参与非法集资，不得用于未上市股权投资。
应该说“保单质押贷款”实际上是保险公司提供的一种保单增值服务，“融资”属性并不鲜明。保单质押贷款是保险公司基于“现金价值”提供的服务，其目的主要是为了向投保人提供增值服务，满足正常的短期资金需求（通常6个月）。
值得注意的是，不少销售人员以“盘活现金流可购买高额理财产品”“贷款利率低”“无风险”等话术营销人身险产品，作为投保人应根据自身财务状况综合考量是否需要保单质押贷款。一方面，保单质押贷款是贷款的一种，需要按照合同约定还本付息。投保人应结合当前利率水平自行判断，保单贷款成本与收益是否能够平衡，不能将保单贷款当作“无本万利”的“资金周转神器”。
另一方面，人身险保单是长期缴费产品，保单质押贷款只是根据保单现金价值短期释放现金流。投保人要综合考虑现金流是否稳定充足，切不可错配期限，否则可能面临既要还贷款又要交保费的窘境。
北京金融法院：“保单质押贷款”存在四大问题
近日，北京金融法院发布《保险类纠纷审判白皮书》，通报从2020年3月18日至2022年11月4日期间共受理保险类纠纷案件677件，占全部民商事案件7.75%，标的总额达11.73多亿元，涉及保险公司共计41家。从数据来看，平均每一案件涉及金额高达173万元。
北京金融法院白皮书中提醒，经过对案件梳理发现“保单质押贷款”存在四大问题。问题一是保单质押贷款登记流于形式，这给贷款人造成很大困扰。根据《中国人民银行关于人寿保险中保单质押贷款问题的批复》(银复[1998]194号)的规定，保险公司要建立相应的业务规章，设立“保单质押贷款登记簿”，逐笔登记贷款的保单号、保单现金价值、贷款期限、利率、还款注销情况等内容对实行保单质押贷款的保单，保险公司要在每个月末打印保单质押贷款情况报表，内容包括当月末保单现金价值以及未偿还保单贷款本息和等项目，以备中国人民银行检查。
例如，在李某某与某保险公司北京市分公司人身保险合同纠纷一案中，保险公司因未能提交相关的“保单质押贷款登记簿”，而未能对还款注销情况予以清晰反映。
问题二是保单质押贷款还款记录保管不全，针对现金还款等没有明确记录。保单质押贷款还款情况应当明确具体，包括现金与非现金还款方式。例如，李某某与某保险公司北京市分公司人身保险合同纠纷案中，双方在借款合同中约定可以现金方式还款，但保险公司仅提供《业务系统非现金收费日清单》、刷卡凭条3张、客户联络系统截屏以证明保单质押人仅以非现金方式偿还借款利息，并未涵盖针对所有还款方式的记录。
三是保单质押贷款催收工作疏于管理，甚至有些公司没有到期还款短信。如李某某与某保险公司北京市分公司人身保险合同纠纷案中，保险公司对于保单质押贷款仅以短信方式进行催收，且并未明确列明具体保单名称、欠款金额、欠款时间等，并未形成一套行之有效的贷后管理制度，由此可能造成财务收益风险，造成呆坏账的产生。
在某人身险公司的官微上，北京青年报记者看到，该公司发布的“风险提示”要求贷款人注意“公司无到期还款提醒，建议贷款时就算好还息日，设几个提醒，以免超期。”
四是对于保单质押贷款是否收取保单原件的做法并不统一。从现有实践做法看，在保单质押贷款中，保险公司对于是否收取投保人保单原件的做法并不统一。保险公司未明确保单质押贷款流程，一旦产生纠纷，极易造成举证不能的后果，导致案件查明困难。
北京金融法院建议，规范保单质押贷款流程，制定相应规范性文件；提高对客户保单质押贷款后续管理的专业化水平，在保单质押贷款催收中明确具体保单名称、欠款金额、欠款时间、还款方式等催款内容；完善保单质押贷款还款记录管理，确保对客户多种还款方式记录的完整性。
北京金融法院还指出，保单质押贷款还款较为灵活，应当根据保单质押贷款的具体情形，将客户多种还款情形及时全面地记录在案，防止出现客户与保险公司因是否还款产生不必要的争议，有条件的可以在还款处设立相关监控录像设备。
银保监会曾专项治理“冒用投保人名义办理保单质押贷款”问题
2021年4月9日，中国银保监会发布《关于深入开展人身保险市场乱象治理专项工作的通知》，要求将围绕销售行为、人员管理、数据真实性、内部控制等方面，对人身保险市场存在的典型问题和重点风险进行一次专项治理。
其中提到，“是否存在通过保单贷款、部分领取、减少保额等方式变相改变保险期间、变相提高或降低产品现金价值、变相突破监管规定；是否存在冒用投保人名义办理保单质押贷款、侵占保单贷款资金或办理退保业务、侵占保单现金价值；从业人员挪用、侵占保费或保险金。”
法院曝光典型案例：诱骗老年人可获高额利息贷款到账后即转走被挥霍一空
今年10月，西安中院曝光一起典型案例，2022年，年逾七旬的黄女士，被某人寿保险公司的工作人员李某某等人“忽悠”，声称其为公司养老保险VIP客户，可参与该公司与银行开展的一个保单质押保险优惠活动，可赠送小礼品并可以购买高收益理财产品。
李某某利用保险公司业务员的身份接近并取得老年保险客户的信任，诱骗老年人以个人保单担保借款，谎称将钱款存入虚拟的“万能账户”可获取高额利息，但实际上贷款8万元到账后即将钱款转入被告人个人账户，用于个人挥霍。直到被出借方找上门所要还款，黄女士才知道上当了。
霍女士报警后，警方查明李某某等8人已经诈骗4位年龄在70岁以上老人，诈骗金额40多万元。法院审理后，被告人李某某以诈骗罪判处5年又6个月，并处罚金2万元，对其余7名也分别作出了相应的判罚。
西安中院的法官提醒，老年人不要贪图小利，提高识骗防骗能力，保管好自己的身份证、银行卡等个人信息和重要证件交给其他人，更不要让他人脱离视线在自己手机上直接操作，一旦发现被骗立即报警，利用法律武器维护自己的人身和财产安全。
被曝光案例：警惕“保单贷款型代理退保诈骗”活动
在“代理退保”黑产日益猖獗的背景下，出现一种新型的“保单贷款型代理退保”骗局。例如，一些不法分子通过诱导保单持有人声称能帮其全额退保，随后利用保单贷款套取资金，谎称是第一笔退保金，骗取消费者信任，进而再收取所谓“代理退保手续费”后立即失联。这样的诈骗行为下，消费者非但拿不到退保金，事后还要自己偿还保单贷款。
广西银保监局发布关于警惕“保单贷款型代理退保诈骗”活动的风险提示，详细揭示了“保单贷款型代理退保诈骗”的基本特征；山西监管局发布了关于防范不法人员诱导投保人保单贷款、部分领取购买“高收益理财产品”的风险提示；黑龙江监管局发布了谨慎办理保单贷款、警惕“高收益”骗局等。
文/北京青年报记者蔺丽爽
编辑/田野
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