签了房产认购书，房子就是你的了吗？｜今晚九点半

男子认购了一套房

却因个人征信异常无法贷款

便鼓动他人出资买下这套房屋

后双方关系破裂

因房屋产权诉到法院

……

认购商品房后，因个人征信出现问题，无法办理按揭贷款，便鼓动情人买下认购房。两人关系破裂后，又起诉到法院，并通过威胁、欺骗手段夺回房屋产权。日前，这件扑朔迷离的房屋产权纠纷案经河南省内乡县检察院依法监督，法院再审改判，受害人的经济损失得以挽回。

缘起

我认购，你买房

2014年，经朋友介绍，董华与贾英相识。两人初识时，董华自称单身，贾英离异。为获得贾英的芳心，董华经常给贾英送礼物，有时甚至“一掷千金”，两人后发展为情人关系。

2015年初，董华和李某、张某租赁某小区房子合伙开办公司。2016年春，租赁房到期。董华打算自己买房将公司继续办下去，并选定了一套由某置业有限公司开发的某小区商品房，交了9.1万元定金后认购了该小区11号楼1301室。不料，在办理按揭贷款时，董华因个人征信出现异常，无法向银行贷款。

这时，董华想到了贾英。“以你的名义买一套房，再租给我们公司使用，月租金3000元。你到我们公司上班，月工资3000元。你看咋样？”董华向贾英说出了自己的想法，并补充道，“我还认识某置业有限公司的一个经理，在购房时我可以帮忙砍价，保证能给你最优惠的价格。”

“那你去帮我办手续吧！”贾英同意了董华的提议，并委托董华协调购房事宜，而董华代贾英购买的正是自己之前与某置业有限公司签订了认购合同的那套房屋。

之后，贾英找到前夫杨超，让其作为担保人，为其15万元银行贷款作担保，随后，又向他人借款15万元，用来还房贷和装修。

2016年6月22日，贾英出资7.9万元，连同董华前期缴纳的9.1万元，共向某置业有限公司交纳购房首付款17万元。置业有限公司给贾英出具了票据。同年7月7日，贾英同该公司签订了《商品房买卖合同》，以55万元的价格购买了某小区11号楼1301室。同年8月20日，贾英在银行办理了《个人一手住房贷款合同》的按揭手续，保证人为某置业有限公司。2017年9月23日，贾英与置业有限公司签订《地下停车位使用权转让协议》，购买了该小区的一处停车位。

这时，贾英却发现董华不仅有家室，还与多名女子有染，于是提出解除同居关系，两人为此发生纠纷。

“要和我断关系，没门！”董华多次采用殴打及限制人身自由等手段侵害贾英，并数次到贾英娘家、孩子学校威胁其父母和孩子。

董华的这些行为让贾英彻底死了心，她要求董华将公司搬离某小区11号楼1301室。2019年10月，董华经营的公司面临倒闭，他搬出了1301室。

2020年2月10日，董华趁贾英不备，偷偷拿走了案涉房屋的购房手续、贾英的户口本和身份证等材料。之后，董华还采取尾随方式，追到1301室殴打贾英，并对其进行拘禁。直到有人报警，贾英才被解救出来。

纠纷

用威胁、欺骗方式夺得房产

事情越闹越大，两人的亲密关系不复存在。董华因自己曾为贾英付出不少钱物，自感吃亏，便想寻机“讨回公道”。

2020年6月9日，董华到法院起诉贾英，要求法院确认某小区11号楼1301室和地下停车位归其本人所有，要求贾英协助办理房产、车位的变更登记手续，并向法院提供了某小区11号楼1301室商品房认购书、房价优惠申请书、定金收据等证据材料。同年6月27日，因案涉房屋权属一事两人再次谈崩，董华便殴打贾英。贾英报警后，公安机关对董华行政拘留15日、罚款500元。

在公安机关的协调下，董华、贾英签订了一份和解协议书。协议书载明：“甲方（贾英）购买的位于内乡县城关镇某小区11号楼1301室的房屋首付款17万元是由甲方出资，委托董华办理的购房手续，抵押贷款及装修费用都是由甲方提供的，乙方（董华）无异议……”双方在公安机关见证下，找了担保人，在协议书上签了字。

然而，一个月后，事情出现了反转。

“董华的举证，你同意吗？”“同意……”2020年7月31日，内乡县法院开庭审理此案，面对法官的询问，贾英因董华曾多次殴打、威胁自己，并扬言要杀其父母及孩子，内心十分恐惧，精神恍惚，便违心地认可了诉争房产和车位归董华所有。

依据董华所提供的材料和贾英当庭认可董华诉求的事实，法院作出判决：位于某小区的11号楼1301室及地下停车位所有权归董华所有。

该案上诉期间，贾英觉得冤屈，又怕董华威胁其父母孩子，便委托律师代理该案准备上诉。董华知道后，再次来到贾英住处，对她和孩子进行威胁和欺骗。

“你卖掉这套房，我给你50万元现金，或者我给你购买一套同等价值的大产权房。若不能及时购买，我就给你购买一套大面积的小产权房。我给你写一份补偿协议。”面对董华的威胁和哄骗，贾英放弃了上诉。

判决生效后，贾英认为受到董华欺骗，向法院申请再审。2021年8月21日，法院驳回了贾英的再审请求。

监督

法院再审改判

2021年10月8日，贾英到内乡县检察院申诉：本人因受到人身威胁，在法庭上精神恍惚，意识不清，违心承认案涉房屋归董华所有。请求检察院对法院的判决进行监督。

受理贾英申诉案后，内乡县检察院办案检察官立即对案件进行审查。

“贾英提供了大量证据证明董华对其进行过殴打、威胁和欺骗，因此需要考虑贾英在庭审中的自认是否属于其真实意思表示。”内乡县检察院第四检察部主任朱东月介绍说，“我们主要从三个方面来审查该案：一是看董华是否威胁过贾英；二是看到底是谁付的房款；三是看房产公司的有关手续。”

办案检察官首先调取了公安机关对董华的行政处罚卷宗，证实了董华确实存在多次殴打、威胁、欺骗贾英的情况。

为查明购房款的资金来源，在公安机关的配合下，办案检察官调取了贾英和董华的微信聊天记录、通话录音、购房缴税证明、贾英在银行贷款用于交纳购房首付款及支付房屋按揭贷款的银行流水。多项证据证明，诉争房屋的首付款、按揭贷款及购房缴纳的税款等均为贾英支付或办理。同时，检察官还审查了董华向检察机关提交的诉争房屋认购书和其他证据材料。依据法律规定，商品房认购书只是购买房屋的意向书，而《商品房买卖合同》才能确认商品房购买行为有效。通过审查双方提供的证据材料，检察机关进一步证实了诉争房屋、车位的产权应为贾英所有。

在申请监督期间，贾英也向办案检察官出具了某置业有限公司与她本人签订的《商品房买卖合同》和在公安机关协调下与董华签订的和解协议书。董华在和解协议书中也认可该房屋为贾英所有。

董华曾在法庭上辩称，自己交纳了5万元押金、首付款中有自己刷卡的4.1万元以及替贾英还了一部分房贷。对此，办案检察官调取了二人的银行流水后发现，自2016年至2019年间，每隔一段时间，都有董华向贾英的转账记录。2019年1月后的每月15日，董华都向贾英用于还房贷的银行卡里转3000元。

“这些转账记录只能证明两人有经济往来，并不能证明转账与购买诉争房产有关。”朱东月说。

2021年11月15日，内乡县检察院依法向县法院发出再审检察建议，建议法院依法撤销原审判决，不予确认董华要求诉争房屋及地下停车位所有权归其所有的诉讼请求。收到再审检察建议后，2021年12月25日，法院裁定再审此案。

今年9月30日，法院经再审作出判决：撤销原民事判决，驳回董华的诉讼请求。

（文中当事人均为化名）

检察官说法

购房合同是确认买卖关系存在的关键

受理此案后，我们初步审查认为，虽然法院以当事人自认为由判决并无不当，但结合申诉人自述，该案确实存在事实不清，需进一步调查核实的情况。贾英在法庭上的自认能否作为认定案件事实的唯一依据？这是本案的焦点所在。一方面，需进一步确认贾英是否确实受到被申诉人董华的威胁而违心自认；另一方面，需进一步确认购买诉争房产的相关手续及支付情况。

为明晰本案的法律关系，我们调取了公安机关的行政处罚卷宗、邮政储蓄银行贷款、中国银行按揭贷款的银行流水以及购买该房屋向税务机关缴纳税款的凭证等证据材料，审查了董华提交的房屋认购书、物业费收据以及通过微信向贾英转款的材料，查明诉争房屋应当归贾英所有。虽然是董华与某置业有限公司签订的商品房认购书，但这只能说明董华有认购房产的意愿，而《商品房买卖合同》才能确认双方买卖关系的存在。购买诉争房屋及地下车位交纳17万元首付款的收据、购房合同、购房按揭贷款手续、购房纳税发票等都是贾英办理的，充分说明该房屋是贾英购买的。

此外，通过审查公安机关对董华行政处罚的卷宗，我们发现其与贾英发展为情人关系期间，多次对贾英殴打、非法拘禁，威胁其父母和孩子，迫使贾英在法庭上违心自认房屋是董华的。以上说明法院仅依据申诉人贾英自认事实判决案涉房屋归董华所有是错误的。

在办理民事诉讼监督案件的过程中，对涉及人民群众切身利益的问题，检察机关应主动收集证据材料，准确定性，以“求极致”的工作态度，加强调查核实，查明事实真相，通过依法提出监督意见，促使案件公正判决。（河南省内乡县检察院朱东月）

（检察日报王永强周予雅朱东月）

想给儿子买房，写在老公名下有什么坏处吗？

想给儿子买房，可能因为购房资质等问题，选择写在老公一人名下，这样一来最大的风险就是老公如果偷偷拿着这套房办理抵押贷款，随后女方再想通过离婚等途径拿回房屋，基本不太可能了。（2022）陕0104民初2017号案例就是一个典型案例。

（2022）陕0104民初2017号案例，比较曲折，原告一审胜诉，被告上诉，二审法院将案件发回重审，一审法院最后判决原告彻底败诉。

大概的案情如下，原告马某与被告杨某原系夫妻关系，二人于1988年5结婚，2020年5月离婚。因原告系部队退休人员，无身份证，故原告与被告杨某协商，以杨某的名义购买房屋。

2009年11月，马某与杨某闹离婚后签订《财产分割协议》，约定，马某于2009年11月为儿子结婚，购买了涉案房屋。鉴于杨某无业、无经济负担能力，马某因军人身份无身份证，贷款手续繁琐，故用杨某身份购买上述住房。马某为了保证自己孩子的权益，还与杨某作出了其他约定。

同年，涉案房屋买卖中就办理了银行的《个人一手住房贷款合同》，马某作为财产共有人在该贷款合同中签字捺印。2015年1月取得产权证，房屋所有权人登记在杨某名下。

2019年6月，杨某与某小额贷公司签订《“飞贷”额度借款合同》，杨某通过网贷，贷款了将近164万元，月利率1.5833%。同时，杨某还和小额贷公司签订了《房产抵押合同》，约定将涉案房屋抵押给小额贷公司。2020年6月，杨某为小额贷公司办理了抵押登记手续。这里要提到的是，杨某在办理抵押登记手续时，向房地局提供了在伪造的《离婚协议书》、婚姻状况为“离异”的户口本，随后在庭审中，杨某表示这些都是小额贷公司的业务员帮助他办理的。

而马某是小额贷公司在住所张贴催款函时，才知道杨某网贷了如此巨额欠款。

在第一次一审中，马某主张小额贷公司帮助杨某伪造了证件办理抵押登记手续，属于“恶意串通损害第三人利益”，从而认定杨某与小额贷公司之间的《借款合同》、《抵押合同》无效，相应的利率条款、滞纳金条款等也都无效，法院支持了这一观点，但是二审法院认为一审法院的审理结果存在错误所以发回重审。而第二次一审，法院重新梳理后，认为现有证据不足以证明是小额贷公司帮助杨某办理的虚假材料，所以不能认定为“恶意串通”，驳回了马某的诉讼请求。

其实，对于类似的小额贷公司借款事件，实践中债务人的配偶一直在通过各种方式否认借款以及抵押合同的有效性，无权处分、越权代理等等，但是一直收效甚微。除非能依据最新法律规定，认定小额贷公司为职业放贷人，那么合同就自始无效。而在本案类似的情形下，即使双方婚内签订了各种协议，只要房产没过户，就会一直存在被偷偷抵押的风险。

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免费分享：二手房屋买卖合同（个人直接交易）（编号0064）

二手房屋买卖合同（个人直接交易）

甲方（出售方）：

身份证号：

乙方（买受方）：

身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条房屋基本情况

1、甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房/平房，坐落于：。该房屋所在楼层为层，建筑面积共计平方米。

2、该房屋规划设计用途为住宅/公寓/办公/商业/其他：。

第二条房屋权属情况

1、该房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号为：。

2、该房屋性质属于下列第种情形。

（1）商品房；

（2）已购公有住房；

（3）向社会公开销售的经济适用房；

（4）其他房屋。

3、该房屋抵押情况为第项：

（1）该房屋未设定抵押。

（2）该房屋已设定抵押，抵押权人为：，抵押登记日期为：年月日，他项权利证号为：。

4、该房屋租赁情况为第项：

（1）甲方未将该房屋出租。

（2）甲方已将该房屋出租，承租人为：，租赁期限为：年月日到年月日，承租人已放弃优先购买权。

第三条成交价格、付款方式及资金划转方式

1、经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（大写）亿千百拾万千百拾元整，（￥元）。

2、乙方在签订本合同时支付定金人民币（大写）亿千百拾万千百拾元整，（￥元）。

3、关于购房款的支付，甲、乙双方同意按照下述第项方式履行：

（1）一次性支付，在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方。

（2）分两次支付，乙方于将首付款人民币元（含前期支付全部定金人民币元）以自行支付的方式支付甲方；剩余房款人民币元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。

（3）关于贷款的约定：乙方向（银行/公积金管理中心）申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币（大写）元（￥元）。乙方因自身原因未获银行贷款或公积金管理中心批准的，双方同意按照第方式解决。

、乙方自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给甲方。

、乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担。

、本合同终止，乙方支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程发生的各项费用均由乙方承担。

第四条房屋产权及具体情况的承诺

1、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应当承担相应责任。

2、甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入的各项房屋附属设施设备及其装饰保持良好的状况。

3、房屋交付之日前所产生的物业管理费、供暖费、水费、电费、有线电视费、燃气费、电信、电话、网络费等所有费用由甲方承担，交付日以后（含交付日）所产生的上述费用由乙方承担。甲方同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至乙方名下。

第五条房屋的交付

甲方应当在前将该房屋交付给乙方。该房屋交付时，应当履行下列第项手续：

1、甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接相关物品；

2、甲乙双方在房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋房门钥匙。

第六条违约责任

1、逾期交房责任除不可抗力外，甲方未按照第五条约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，按照下列方式处理：

按照逾期时间，分别处理（1）和（2），不作累加。

（1）逾期在日之内，自第五条约定的交付期限期满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之的违约金，并于该房屋实际交付之日起日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过日（该日期应当与第（1）项的日期相同）后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起日内退还已付款，并按照乙方全部已付款的%向乙方支付违约金。

2、逾期付款责任

乙方未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：

按照逾期时间，分别处理（1）和（2），不作累加。

（1）逾期在日之内，自约定的应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之的违约金，并于该房屋实际交付之日起日内向甲方支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过日（该日期应当与第（1）项的日期相同）后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起日内按照累计的逾期应付款的%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付房款。

第七条税、费相关规定

本合同履行过程中因政策须缴纳新的税费的，由政策规定的一方缴纳；政策中未明确规定缴纳方的，由方缴纳。

第八条权属转移登记

当事人双方同意，年月日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。

第九条签约承诺

本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无代理权或无权处分，致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按照所签署的本合同第六条约定和定金规则向对方承担责任。本条款独立生效。

第十条不可抗力

因不可抗力不能按照合同约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋（所有权转移/转移占有）之日起转移给乙方。

第十一条争议解决方式

本合同项下发生的争议、由双方协商解决；协商不成的，依法向所在地人民法院起诉。

第十二条其他

1、对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、本合同一式份，合同各方各执份。各份合同文本具有同等法律效力。

3、本合同经各方签署后生效。

4、签署时间：年月日。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

联系人：

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