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一家毁誉参半的合资银行，明明贷款利率低，市场范围却不大

今天介绍一家毁誉参半的银行。支持者认为这家银行经营模式先进，贷款利率远低于同业水平，是穷人的福音。反对者则认为此种模式不适合中国国情，贷款有诸多不便之处。

这家银行的名字叫中德住房储蓄银行。从名字上不难猜出中德住房储蓄银行，是一家中国与德国的合资银行，主要涉及“住房金融“相关业务。事实也正是如此，2004年，中方建设银行与德方施威比豪尔住房储蓄银行合资成立中德住房储蓄银行，注册资金1.5亿，建设银行持股75.1%，施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%。这样的持股比例，从诞生起到现在没有过丝毫的变动。

中德住房储蓄银行的股份构成

这家银行之所以毁誉参半，正是因为他独特的业务模式，下面我们就来看看它究竟是采用了什么样的模式才获得了这样的评价。

先讲故事，再说模式在介绍它的业务模式之前，我先给大家讲一个故事，以便大家能够更好的理解这家银行的运作模式：

从前有个地主，他手下有10名长工，这10名长工想要通过努力工作，挣钱买地也做地主。由于长工的资金不够，所以就打算向地主借钱买地。地主不是个恶人，对于长工的诉求也表示理解。地主愿意为长工提供帮助，设立了以下规则：

一块地为100大洋，长工每人每年出10个大洋，放在地主手里，放够一定时间，最短一年时间，地主以较低的利息借钱给长工，让长工去买地。一年之后地主根据长工的表现、出资的大小以及先后顺序决定先借钱给谁来买地。借钱的金额为长工交的钱以及地价减去交的钱的差额，其实就是100大洋。长工只需要还差额部分即可。借款期限为十年。

长工遵从了地主的规则，开始每年交钱。

第一年，地主手里有了100大洋。表现最优异，出资最早的张三率先拿到了地主的借款，成为了地主。由于张三借了90大洋，加上利息，每年要还的金额为10块大洋，这样地主在第二年，拿着张三还的10块大洋和剩余9名长工交的90大洋，又可以给表现优异的李四借款，让其成为地主。

地主为张三、李四借完款之后，两人都变成了地主，大家看到之后都非常开心，继续每年交着钱，但是王五有点担心。万一我是第十年被借款的话，那我自己攒的钱就够买地了，我为什么还要在地主那里存钱？细心的地主了解到王五的情绪之后，对王五说：“如果你能再找来几个想当地主的长工，让他们也每年交十个大洋，你本来排名第十，但我让你第三年就拿到我的借款。”王五了解到这个信息之后赶紧去找自己的亲戚朋友，果真找来了几个人，王五也如约早早的拿到了借款成为了地主。

陈六看到王五的做法，也找来了很多长工来交钱，陈六也很快拿到了借款。随着交钱的人越来越多，地主从一年借一次钱，变为了一年借多次钱，越来越多的长工通过借地主的钱买地早早的成为了地主。

专有名词，一一解释故事讲完了，中德住房储蓄银行的运作模式跟上边讲的故事如出一辙。中德住房储蓄银行有几个专有名词，与一般银行业务不太一样，我们来介绍一下：

住房储蓄合同：储户在选择中德住房储蓄业务之前，先签订一份住房储蓄合同，约定未来的贷款金额，以及存款期限，存款利率，贷款利率等细项。

手续费：在申请贷款时要收取合同额1%的手续费。

配贷资金：配贷指的是根据住房储蓄合同约定的银行需要发放贷款的金额，也就是合同金额减去储户存款的差额部分。

中德住房储蓄银行

评价值：中德住房储蓄银行会为每份合同计算评价值，评价值依据的是客户的合同额以及存款产生的利息，评价值越高，就会越早获得贷款。

中德住房储蓄银行倡导的是“先存后贷，利率固定，专款专用，封闭运作”的理念。

先存后贷：若想要贷款，就必须先为贷款资金池做贡献，必须先存够一定的钱才能获得贷款。目前中德要求的是，至少要交够合同金额的50%以上。存款利率为0.5%左右。

利率固定：采用住房储蓄合同的储户可享受贷款利率为3.3%的住房贷款。

专款专用：储户根据住房储蓄合同缴纳的存款，只能用于发放住房贷款。

封闭运作：银行不会将储户为了购买住房而预先积累的资金用于其他种类的贷款，降低风险。

用一句话来概括中德住房储蓄的住房金融业务：想要获得低利率住房贷款的储户提前一定时间按期或一次性存入一定存款，银行根据合同要求以及对储户的评定来为客户发放一笔利率为3.3%的住房贷款。

毁誉参半，辩证来看通过我上述的讲解，是不是觉得这种模式还不错？至少储户能够获得利率较低的住房贷款。3.3%这个利率是不会发生变化的，无论国家是否调整人民银行基准利率，这个利率都是不变的。相比于其他银行5%-6%的房贷利率，这个利率简直低到无法想象。

国际建筑业主与管理者协会常务副主席、商业地产专家陈晓欧表示：“我认为这种模式有发展前途，因为它鼓励储蓄和贷款并行，这样可以大量减少不良贷款，同时可以给老百姓提供一个更优惠的贷款措施。”曾在中德住房储蓄银行进行审计的尉先生也表示：“息差不大、利润率低，应该是中德住房储蓄银行发展缓慢的原因。过去十年是房地产发展的黄金十年，可惜，它没有抓住这个时间发展壮大。”两个人两个观点，这家银行之所以毁誉参半，也正是因为这种运作模式。那么这种模式的不好主要体现在哪些方面呢？我总结之后发现有以下几点：

一、市场占有率较低

说一个模式是好是坏，最好的评定标准就是市场。从中德住房储蓄银行的官网介绍来看，目前这家银行只在天津、重庆、大连和济南有分支机构，成立至今已经有15年的时间，而且这家银行还具有全国开办分支机构的资质。银行是最不嫌分支机构多的公司，只要开起来，几乎都能盈利。为什么这家银行有资质却不在网点数量上进行扩张呢？从这个角度可以看出此种模式一定是存在某些问题的。

二、盈利微薄

它的盈利微薄从以下几个方面可以看出来：

员工的工资，通过多方了解得知，这家银行的员工业务员工资几乎不保底。有月工资2500元的甚至还有1500元的，全靠签订的住房储蓄合同来提佣金。这在一般银行里是不多见的。中德储蓄银行吸收的存款利率为0.5%，发放贷款为3.3%，息差只有2.8%，这样的息差收益非常少，由于分支机构少，也形成不了规模优势。盈利微博在所难免。目前该业务在天津和重庆地区都享有政府补贴，据传，在其他地区无法开立分支机构（大连和济南有分支机构，但是未见官网有补贴公告），主要是因为无法获得地方政府的补贴。这个模式对补贴的依赖程度还是比较高的。三、房价上涨速度快

由于房价从2008年开始就在不停的上涨。有些地区现在的房价已经是2008年前的3-5倍。这样的上涨速度，根本经不起等待。老百姓就是借钱也要把首付凑齐了赶紧买房。怎么可能会慢慢存着等到一定期限之后再贷款？这个模式似乎不太适合中国的国情。

四、吸收存款困难

中德住房储蓄银行吸纳存款的方式与一般银行不同，有很多条条框框，存款利息也不高，只有贷款利息低这一个抓手。一般的银行各种揽储方式齐上阵，尚且竞争激烈，稍不注意就被落下。何况抓手不多的住房储蓄业务。

登入中德住房储蓄银行的官网发现，中德住房储蓄银行的业务范围也在不断的扩大，它甚至可以办理连部分小银行都办理不了的银团贷款业务。在天津市，如果要办理住房储蓄业务，不只可以在中德住房储蓄银行，还可以到建行的网点进行办理。可以看出，这家银行也正在谋求转型，增加银行的揽储能力以及盈利能力，更好地发力住房储蓄业务。

我们期待中德住房储蓄银行能够越办越好，优化运作模式，为更多买不起房的老百姓增添助力。

中德住房储蓄银行“益居贷”践行普惠金融

新华网天津7月14日电7月13日上午，中德住房储蓄银行在天津举行新闻发布会，宣布“益居贷”装修贷款产品正式上线。“益居贷”以“即期消费+远期购房”双享置家为核心特点，进一步丰富和创新了住房储蓄产品。

从“有房”到“有家”提供一站式服务

目前，国内房地产已经进入“改善置业”升级阶段，百姓需求也从简单买房居住提升到家庭居住质量层面。

中德住房储蓄银行推出的“益居贷”产品不仅能够使客户获得当下装修贷款，还可以在未来获得低息的住房储蓄贷款。一份合同，两种用途。“益居贷”实现了百姓从“买房”到“装修”，从“有房”到“有家”的一站式服务。

期限长月供少适用群体范围广

不同于一般的消费贷款产品，“益居贷”按照客户签署的住房储蓄合同产品及贷款用途，最长贷款期限为7年。这意味着在贷款综合利率较低的基础上贷款月供更少。同时，“益居贷”贷款额度灵活，客户可按照实际需求，签订相应额度的住房储蓄合同。如果属于住房储蓄合同的优质客户，申请材料手续更便捷，贷款审批发放时效更快，保证了客户的实际需求。

“益居贷”的适用群体范围非常广泛，不管是已经有房想要重新装修的，还是准备买房的，或者想为父母、子女居住的房屋装修的，都可以用“益居贷”满足装修需求。高考刚刚结束，很多家庭开始考虑重新装修房屋，“益居贷”不仅能满足家长享受即时装修贷，还能让孩子在大学毕业后有机会享受“益居贷”产品的住房储蓄贷款。双重效益易而显现。

围绕住房金融需求致力于产品创新

中德住房储蓄银行成立十余年来，植根于住房消费市场，围绕百姓的多重住房金融需求，主动践行普惠金融理念，不断创新开发多样化的住房信贷产品。2012年至2016年，累计推出5类、12款住房储蓄产品，包括短存短贷产品、匹配客户自助下单的线上产品、提高客户存款意愿与存款稳定性的产品，以及根据企业用户的需求为其员工提供住房消费支持的产品等，满足客户多元化需求。

住房储蓄由于其“先存后贷、存贷结合”的业务特征，有助于培育居民理性、有计划的住房消费理念，过滤投机性购房行为，有力的践行了习总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。

在天津市政府的大力支持下，中德住房储蓄银行形成了成熟的天津模式，并于2012年在重庆成功落地。截至2016年底，中德住房储蓄产品已累计惠及22.3万个家庭。随着住房储蓄体系在中国逐步完善，中德住房储蓄银行将在帮助百姓置家的普惠金融领域创造更多的发展机遇，惠及更多的“家”。（刘澜心）

在济南买房遇上大事了！公贷？商贷？还是试试储蓄贷？

□本报记者董莉

在刚刚结束的全市经济工作会议上，“中德住房储蓄银行”这个名字被一再提及。记者从有关部门了解到，该行在济设立分支机构的工作正在有序推进，且进展顺利。可能有市民要问，不就是多了一家银行吗？要知道，这对打算买房的人来说，那可是一件大事。

挺新鲜

不同于商贷和公积金的房贷方式

“到2018年末，金融总部机构（含一级分支机构）、外资金融机构新增20家以上，其中外资金融机构新增3家以上，推动中德住房储蓄银行等在济设立分支机构。”在《济南市区域性金融中心建设指标体系三年行动纲要和2016年目标任务》中，对金融招商集聚行动有这样一段表述。

对很多老百姓来说，中德住房储蓄银行还很陌生，这究竟是一家什么样的银行？大家可能猜到了，这家银行应该和买房子关系密切。没错，除了大家熟知的商业性住房贷款和住房公积金贷款外，还有一种既古老又新鲜的房贷方式，那就是“先存款后贷款”的住房储蓄贷款。

挺划算

先存款后贷款可享3.3%恒定利率

和现有的国有银行、商业银行相比，住房储蓄银行的房贷利率到底有多优惠？

所谓住房储蓄贷款，简单地说，就是居民为获得银行贷款，需要以预先向银行储蓄为前提的一种贷款品种。从中德住房储蓄银行在天津、重庆提供的该项业务看，其主要面向政府需要保障的人群、中低收入者和社会夹心层，重点满足居民中远期住房金融需求。基于此，目前我国住房储蓄贷款实行3.3%的恒定利率。相比之下，5年期以上住房商贷利率为4.9%。

不仅如此，根据地区的不同，贷款人还可享受不同的政府奖励，如在天津地区可获得1.5%年利率的政府奖励，在重庆地区可获得1%的年利率政府奖励。

怎么贷

提前与银行签储蓄计划存多少贷多少

这一贷款方式又是如何运作的？中德住房储蓄银行的工作人员这样向记者解释：“先存后贷，种豆得瓜。”举个例子，小周打算在两年后购房，总房款约100万元。在与银行签订合约性储蓄计划后，他可以一次性存进50万元，也可每月存入一定数额，当存够了50万元，即合同额的50%，且满足相关评价条件后，就可向银行申请50万元的购房贷款，同时，还可以把已经存进去的50万元取出自用。

一位银行业内人士认为，如果这一模式能够普及，对两类购房人群是利好：一是申请的公积金贷款额度不足；二是不能申请公积金贷款的。帮助中低收入老百姓节约综合购房成本，这也是住房储蓄这一业务最明显的特点。

业内建议

与商贷或公积金组合贷更划算

数据显示，中德银行2004年建立，经过10年，累计签订了700多亿元住房储蓄合同，惠及14万居民。不过，这种贷款方式也有自己的局限性。比如，在期限上，不同于其他两种贷款30年的最高年限，住房储蓄贷款年限最短为2年，最长为16年。再如，这一贷款方式是先存后贷，需要提前签署合同，并进行存款，达到一定条件后才可以申请贷款。业内建议，住房储蓄作为商业按揭和公积金的补充，可以与商业按揭或公积金进行组合贷款，有助于规避利率风险。（据《南方都市报》）