房贷利率史上最低！已买房的咋办？丨财讯60s
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眼瞅着房贷利率越降越低，很多之前买了房的朋友都在呼吁：我们也要降利率！
这事靠谱吗？我们今天就来聊聊这个话题。
先来说说，存量房贷利率，也就是已经买了房的房贷利率，有没有可能下降？
前几天，市场上就流传过这样一个消息，说存量房贷利率可以由5.88%降到4.1%。媒体赶紧向各大银行求证了一番，结果证明，这是个“假”消息。
这个结果确实令人失望。不过，也有真的好消息。就是越来越多的城市在推进房贷“商转公”。
所谓房贷“商转公”，就是把买房时在银行的商业贷款，转成公积金贷款。
今年以来，全国已经有20多个城市开始推行“商转公”，其中不乏青岛、福州、长沙、长春这样的大城市。
我们知道，今年年初买的房子，首套房商业贷款利率还是5%，2019年买的房子甚至到了5.8%，现在公积金贷款利率已经降到了3.1%，商贷几乎是公积金贷款的两倍。在大城市，公积金房贷的上限是80万，假如你还有200万房贷，如果真能按照80万上限商转公，那么30年下来，省下的利息估计能换一辆宝马了。这还真香呢！
不过，这个办法暂时只限定在部分城市能办，而且还受限于你的公积金贷款额度。
除了商转公，还有一个省利息的办法，那就是经营贷置换房贷。
这个办法其实是贷款中介推销贷款的一个套路。经营贷利率3.2%左右，用贷出来的钱还掉房贷，确实也能省下一笔钱。
但是，用经营贷款还房贷是不合规的灰色操作，还有贷款中介设置的各种费用陷阱，弄不好就会上信用黑名单，风险极大！一般人千万不要轻易尝试！
本文源自焦点财经
保稳定“十六条”放开门槛：房企对金融机构贷款可多展期一年
距离楼市金融“第二支箭”政策开弓仅四天的时间，央行、银保监会再放利好消息。
11月12日晚，一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）引发热议。
《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块、十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。
从通知内容来看，多项支持内容首次被正式提及，比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求、鼓励资产管理公司参与项目处置等。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，当前商品房销售、房地产投资和涉房消费下滑较快，正给宏观经济运行造成较大拖累。《通知》的出台标志着以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，金融支持房地产政策全面加码。
《通知》肩负“救治”重任
其实从文件发出形式上也能看出《通知》在房地产行业中举足轻重的地位。
无论是与21家民营房企的拉手会还是由中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放的“第二支箭”的利好消息，都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。与以往不同，《通知》对房地产行业融资的引导，落在了红头文件上。这是近一年来，房地产融资相关的问题首次出现在正式文件上。
据经济观察报援引一位接近监管层人士称，《通知》的出台，是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。目前《通知》仅是纲领性文件，没有涉及具体额度，但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。
接纳损失的同时，文件中多处也明确免责条款。《通知》提及“对债务新老划断后的承债主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已经尽职的，可予以免责。”
行业人士感叹：“过去一年，从企业税费、监管账户再到银行开发贷，都有出台过一些稳定政策，听起来很美好，但都卡在了执行层面。”
而免责条款的出台，则为想要动起来的机构解决了后顾之忧，可以更快的融入到企稳房地产行业的行列中。
此外，《通知》确立了非常重要的风控制度，即展期政策。政策明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。从工作优化方面，政策提及了两个内容，即允许展期1年、可不调整贷款分类。
易居研究院智库中心研究总监严跃进直言：“首先，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险的非常有必要的操作。其次，此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。”
市场仍待信心恢复
事实上，除了对供给端的惠利外，购房人也能从《通知》中明确购房福利。
此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，地方政策上，《通知》要求后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。
严跃进预计今年年底前各地会针对首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面出台各类新规。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，从购房者角度来看，《通知》有助于改善市场预期、稳定信心，有利于加快入市的脚步，并有利于优化居民部门资产负债结构。
而从10月份数据看，地产融资紧缩趋势明显。10月居民户贷款减少180亿元，是今年自2、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元，体现居民融资需求弱化。10月份企（事）业单位中长期贷款增加2433亿元，9月增幅6540亿元，企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小。这其中，金融机构对地产的收缩很明显。
中指院认为，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。从市场情况来看，当前房地产市场销售尚未出现明显好转，根据中指数据，11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10％以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。
不过，王青特别强调，当前包括16条措施在内的支持政策出台，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌。未来房地产支持政策包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策进一步优化，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。
本文源自金融界上市公司研究院
多地购房优惠政策期限延长“稳楼市”政策持续发力
连日来，已经有浙江省义乌市、河南省开封市、浙江省绍兴市越城区等多个地区延长购房优惠政策期限，其中义乌市等部分地区已经将购房契税补贴延长至年底。11月10日，义乌市住房和城乡建设局相关工作人员透露，现在只是政策的延期，还没有开始相关补贴申报的流程，具体推进时间节点尚不清楚。
对此，相关业内人士向新京报记者表示，此类稳定房地产市场政策会保持持续和稳定，短期内不会收紧。
近期，义乌市、开封市、绍兴市越城区等地延长了购房优惠政策期限。图/ICh
部分地区延长购房契税补贴时间
为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，近日，浙江省义乌市对房地产相关政策进行了优化，在购房契税补贴方面，义乌市延长了契税补贴时间，截止日期由原来的9月30日延长至12月31日。此前，义乌市发布购房契税政策，购买首套商品住房，按所缴契税地方留存部分100%给予补贴；购买二套及以上商品住房，按所缴契税地方留存部分80%给予补贴。
同时，义乌市还鼓励房企开展“团购”优惠活动，在备案价浮动基准上，对“团购”10套、20套、50套及以上商品住宅的，可以分别再下浮2%、3%、5%以内。
“上述政策可能仅仅停留在公布阶段，目前还不能进行契税补贴申报。”11月9日，义乌市一位中介人士向新京报记者介绍，“从现在情况来看，此次的契税补贴政策对当地房地产市场的影响还不是特别明朗，是否会带动房地产市场发展尚需观察。”
11月10日，义乌市住房和城乡建设局相关工作人员回应新京报记者时称，“现在只是政策的延期，还没有开始相关补贴申报的流程，具体推进时间节点尚不清楚。”
除了义乌市外，浙江省绍兴市人民政府官网日前发布消息称，将《绍兴市越城区行政区域内推行房地产交易税款财政补贴实施细则》中原定给予房地产交易契税地方留存部分50%补贴的截止时间，从2022年9月30日延期至2022年12月31日。
不仅是义乌和绍兴，记者了解到，截至目前，河南省开封市、山东省临沂市莒南县等地也发布了延长契税补贴时间的通知。开封市发布公告显示，补贴对象由原来的“2022年9月30日（含当日，以购房合同签订日期为准）前购买并签订购房合同的住房（不含二手房）”，延长为“2022年11月30日（含当日，以购房合同签订日期为准）前购买并签订购房合同的住房（不含二手房）”；契税缴纳和补贴申报时间也相应延长为“自2022年7月22日起至12月20日期间缴纳商品住房契税且符合补贴范围，并在12月30日前申报补贴的纳税人”。
而山东省临沂市莒南县发布的《促进房地产市场平稳健康发展政策措施》提出，商品住房缴纳契税补贴30%的政策延长至2022年12月31日；6月1日至12月31日期间全部缴清交易契税的，享受补贴政策。
郑州等地执行“延期还贷”政策
新京报记者经过梳理发现，近日多地出台“稳楼市”、促进房地产健康发展的政策，不仅是延长购房契税补贴时间，在信贷还款方面也实施延期政策。
记者了解到，目前郑州多家银行执行针对企业和个人住房按揭的延期还本付息政策。按照现有的延期政策，郑州银行对中小微企业和个体工商户、货车司机贷款及受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息，应延尽延，单次最长给予6个月（180天）的宽限时间。延期期间，不计收罚息复利，不算逾期并进行征信保护。如延期到期后客户受疫情影响依然无还款能力，将根据客户情况再次进行延期，给予最大程度上的保护。
交通银行河南分行相关工作人员表示，针对受疫情影响的地区，总行出台了延期还本付息政策，企业可根据实际情况申报，审核通过后即可享受政策，流程很快，最高可延长6个月。
此外，山东省济南市、福建省厦门市、广东省梅州市等地在住房公积金贷款方面也出台相关政策。以厦门市为例，厦门市住房公积金中心官网于11月1日发布通知，首次个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数上浮0.2，多子女家庭首次申请个人住房公积金贷款最高贷款额度的流动性调节系数提高至1，政策自文件下发之日起执行，期限为一年；新建商品住房网签时间、二手住房在该市不动产登记中心收件时间在文件下发之日后的，按此执行。
业内：楼市政策将保持连续性和稳定性
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，多地延期执行购房契税减免、补贴政策也是在预料之中。早在9月29日，人民银行、银保监会发布通知，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；9月30日，财政部、国家税务总局出台新政，今年10月1日至明年底，符合条件的居民换购住房可退个人所得税。从而可以看出，对于稳定房地产，相关优惠政策在今年第四季度继续执行是一个大的方向。
李宇嘉从市场角度分析认为，今年三四季度房地产市场的表现并不好，从近期的楼市表现来看，将上述购房补贴、税费、公积金购房等方面优惠政策继续叠加实施，可以进一步降低购房成本和门槛、鼓励更多需求入市，以及降低开发商交易成本等，从而保持楼市的稳定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向新京报记者表示，从房地产市场行情看，当前房地产方面的压力还是比较大，上述政策的延期还是符合预期的。但是，这些政策尤其是契税会涉及财政压力，有些地方不会将政策时间拉得很长，根据各地环境确定不同的执行时间。整体来看，各地的相关政策肯定还要保持一个连续性、稳定性，一般不会发生政策收紧现象，这也体现出对购房市场积极予以支持的政策导向。
新京报记者张建
编辑杨娟娟校对刘军
