“全款买房”和“贷款30年买房”，哪个更好？业内人士给出建议

推荐语：众所周知，中国房地产业的市场化始于1998年的房改（之前住宅都是公开分配的）。改革后，国内房价开始上涨，此后一直稳步上涨，带来了高房价的问题。

据国家统计局数据，2021年全国平均房价为10139元/平。虽然自2021年下半年以来，房价有所下跌，但整体平均房价仍保持在9600元/平方米的高位。这就意味着，普通人即便是在三四线城市买一套房，也要花掉上百万元，如果是在一二线城市，没个几百万根本买不下一套房。

所以最近20年来，很多家庭买房只能通过首付+贷款的方式，才能实现买房的梦想，这也是令人无可奈何的事情。

那么，对于刚需群体来讲，究竟是选择“全款买房”还是“按揭买房”呢？实际上，中国人很少有人选择“全款买房”的，按揭买房比例大约要占到所有买房者的90%以上。

因为在很多人看来，住房贷款是普通人可以贷到的一笔巨额资金，而这笔贷款可以分最高30年来偿还，那么这些利息是可以跑赢通货膨胀的。

因此有业内人士分析指出，全款买房和贷款30年买房两种，最好选择贷款30年买房，为什么这样选呢？原因有2点。

首先，贷款买房可以减轻买房者的资金压力。对于大部分普通老百姓来说，贷款买房可能是唯一选择，因为全款买房，很多家庭实在拿不出那么多钱。

而贷款买房，只需要支付30%左右的首付就行，剩下的钱慢慢分期偿还。如果你手里有多余的钱，则可以拿去投资理财，也能赚到还房贷的利息。

第二个，房贷是普通人能借到的最大一笔钱。所以，专家建议大家买房最好是贷款买，而且时间越长越好。因为社会要向前发展，通货膨胀是避免不了的，而通货膨胀就是我们所说的“钱不值钱”。

随着时间的推移，我们的工资会越来越高，同时物价水平也会一直上涨。专家的意思是，现在贷款的100万房贷，再过20年，其实已经不再是一笔“大钱”了。

不过，经过严谨的分析，我们不太认同专家的这个建议，主要原因有2个。

第一点原因：贷款买房，要偿还巨额的利息。全款买房，虽然一次性付的钱多，但从买房的总钱数来看，可以免除各种手续费、银行利息等，这可不是一笔小数。

贷款100万30年，假设还款方式为等额本息，贷款年利率为4.90%，那么每月还款5307.27元，利息总额为910616.19元，这个利息看起来就非常吓人。

而且，一次性付款可以和开发商讨价还价，毕竟现在开发商都缺钱，他们十分愿意针对一次性付款购买商品房给予优惠，这也是不难理解的。

第二点原因：贷款买房，经济压力其实非常大，有条件的不如全款。贷款买房压力有多大，相信大家都是清楚的，每个月高额的月供，真的可以让贷款买房的人“发疯”。收入不高或者不稳定的人，我们其实不太建议去买房，因为后期可能出现还不起情况。

不信大家可以看看，国内近两年来出现了数以百万计的法拍房。而这些房子，大部分就是因为房主还不起房贷，最终导致被法院强制拍卖，后果是非常严重的。

综上所述，全款买房和贷款买房各有好处，但有条件的话，还是建议全款购买最靠谱。

值得一提的是，在此我们提醒大家，全款买房也要注意一些事情，避免掉坑。

毕竟全款买房需要一次性将房款支付出去，所以风险非常的大，为避免给自己带来损失，购房者在挑选房子的时候一定要慎重，尽量选择实力更强的开发商，并且要买现房而不是期房。

因为最近这些年，开发商没钱导致跑路、烂尾楼现象频频发生，这是买房者千万要注意的。

不知道大家对此怎么看呢？

防止吃亏，“全款”和“按揭”买房到底谁更划算？内行人实话解答

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：请问雕叔，现在成都还可以买新房吗？政策这么不稳定，是现在下手比较好，还是再观望一段时间？

回答：新房可遇不可求，当下遇到合适的我认为是可以及时上车的，主要是分为几点来考虑。1、新房地块整体来说，当下真正值得大家关注的并不多，只有少数在城市开发进程中的核心区域，才值得入手，而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看，也并不会好到哪里去，因此现在好地块的新房，卖一套少一套，不需要我们对赌未来。2、新房的价格，土拍价格，以及部分双限地的以后预售价格，在我们看来，也并不是很有诚意，除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异，新批次比老的还贵，但是绝大多数的地块，整体的地价、房价都还是在上涨的，所以买今天的好新房，没必要去赌明天的贵新房。3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度，产品品质等原因，当下市场认可度远高于二手房，一旦接下来的新房便宜预售，那么必然有更多的人蜂拥而至，到时候如果你是普通资格，又一定能买到吗？如果买不到，而现在又拖着不买（被别人买光），那么是不是到头来两头空呢？所以目前新房我认为，还是有一定性价比的，包括时间周期上的性价比，如果有适合的，符合预算和预期的，应当拿下。

提问：请问帮忙分析龙潭寺TOD龙潭九章与二仙桥的新希望万科知园各自的优劣呢？谢谢！

回答：龙潭九章的优点是产品好，价格低，近地铁，缺点是地段偏僻，其他配套较差，板块成长性一般。万科知园优点是地段好，品质好，地铁环绕，综合配套好，缺点是单价稍高，有返迁户等，而且普通资格还不好抢到。详细说下龙潭九章吧，整体来说我的一句话评价就是有且仅有地铁配套的改善洋房，类似睡城概念。意思是从产品上来看，的确是当下流行的改善的纯洋房产品，很多楼盘都做不到这种纯洋房，而是至多高低配，不分区，所以未来它的纯粹度是要打折扣的，而龙潭九章这类完全是东西、南北通透的纯洋房，当今并不多见，大家都很认可。再加上价格上的确还算是比较有吸引力的，可以说虽然是清水，但是单价和总价并不高，门槛在200万级别，现在在三环内选个靠谱点的高层都很困难。九章的确比较适合有改善需求，但是预算又不太高的佛系群体，你对号入座下。是不是一定要改善，是不是预算只能卡死200万级别了？只能说需要取舍，看你侧重点，当下它的周边配套是不咋地的，或许在5-10年内都不会有明显改观，这导致人气也会迟迟上不来，类似一个燕郊的，仅有地铁的睡城概念。从配套上来看，等交房的时候地铁也差不多开始运营了，所以地铁概念无需重复，有地铁，去主城，去上班，都非常方便。但是TOD概念下的产业、商业、人气的汇聚，并不会很快很好地呈现，甚至是比不上龙潭寺老城区的，这一点务必要有心理准备，至于铁路什么的，倒没有实质性的噪音影响了，这里是安静不吵的大环境，铁路只是切割了板块，使得交往沟通往来，除了地铁，困难一些。也就是说，短期内周边的几个次新二手房你也看得到，仅靠零散底商维持商业氛围，远一些的购物生活需求要到龙潭寺，压力还是比较大，九章会重蹈覆辙。所以整体来说呢，如果你需要自住，而且特别看重洋房产品，且不在乎短期人气、商业的配套不足，那么佛系一些，住在当下也未尝不可。自己去上班的话，也可以依靠地铁，整体还是方便的，但是商业就得靠某宝某多了。再说万科知园，我们就简单说下，新希望和万科当年联合拿地开发的二八板块，成本不低，但却是成都首个呈现的双限地（限地价、限预售价）产品，吸引了很多人的关注，大家也对此寄予厚望，开发商在尽量压缩成本的时候，也保证了楼盘产品的质量。该楼盘位于二八板块，是目前成华区比较热门的区域，周边有已经建成的7号线和在建的17号线穿插而过，交通是真的好。但是开发商设定了个别大户型较低单价，想以此来拉低所谓的均价，因此其余的高层和洋房的价格偏高于预期的2.1万设定。所以高层的总价逼近了300万，而洋房的总价也达到了340万之多，对预算稍低的购房者来说，是有点失望的。此外万科知园的高层有较大比例的返迁，部分两梯四户的高层产品，每层1户是商品房，而其他3户是反迁房，引发了大家吐槽。还是需要你多番对比。

提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？

回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多购房者会喜欢。

提问：雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答：普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。但是，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问：雕叔老师好，行政学院T高线公园怎么样？以及行政学院T片区未来发展潜力如何？

回答：万科的高线公园是TOD项目，此前是轨道交通自己操刀，后来万科加盟后，就更加有水准了，整体来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院做了TOD的综合开发，未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要塞的区域，未来的发展潜力我认为是没有问题的。现在主要就是它还没开盘，价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看，应该是无法捡漏，也就是说价格不会便宜，虽然也受到热捧，但单价总价会偏高，只适合预算较高的人群。从产品来看是17F的两梯两户小高层，面积在166-188平，而且还是精装发售，我估计起步价应该在400万以上了，会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。如果你预算是偏高的，而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话，我认为这个楼盘是可行的选择，虽然是龙泉驿管辖，但是它明显更想靠近三圣乡，而东门的纯改善洋房，现在看来确实非常少了。

提问：雕叔你好！武侯双楠悦天地和凤舞七里哪个好呀?教育和交通配套哪个更好?

回答：双楠悦天地，此项目位于西南二环外侧，早在90年代就已经有五大花园等楼盘的陆续开发，到目前开发殆尽，板块的居住氛围非常浓厚，对于购房者而言，即买即住即成熟，各类配套一应俱全。双楠悦天地成也地段败也地段，它仅仅挨着二环双楠立交和武侯大道，两条主干道经年累月的噪音污染比较明显，这也是该产品的硬伤。凤舞七里是地铁TOD楼盘,周边有8个公交站，20多条公交线路、2个地铁站(双地铁)。不论是到高新还是去主城三环又或者南下双流，西上青羊温江，都处于交通要塞地位，可以很便捷地享受这些交通配套。从教育的角度来看，武侯新城汇聚了川大附小、北二外以及龙江路小学分校等武侯的学区资源，整体来说是比较丰富和均衡的存在。整体来看，双楠悦天地地段成熟，但是价格稍高，周边板块成长性一般凤舞七里处于武侯新城，是武侯着力重点发展的版块，交通、教育资源更加优秀，未来更可期一些。

提问：听说鹤岗几万就能买一套房，国内还有房价这么低的其他城市吗？

回答：像鹤岗这么低的不好找，但确实也存在不少房子“白菜价”的城市。甘肃玉门、云南边境等地方，单就黑龙江省来说，很多城市的房价都挺低的。比如离鹤岗不远，有个叫伊春的城市，在这个地方，一套下来五六万的房子也有背负着沉重房贷压力的人或许不解：对于先后经历了两轮暴涨的中国楼市来讲，为何还存在如此便宜的房价？其实看下来，这些房子“白菜价”的城市，无一不是经济增长缺乏动力、人口持续净流出的“收缩型”城市。有些地方可能花了几十年的时间提高了城市化率，人口纷纷从农村流向省内的城市。但当越来越多的人口流入城市，但是城市又没有重要的经济支撑，或者原有的支撑逐渐消耗殆尽的时候，大家就都面临着无活可干、无钱可挣的局面。越来越多的人口向经济比较发达的城市流动，也就成了一个必然的事实。人口一直净流出以后，城市的经济就更没有希望了。更没有希望，年轻人就更不想回去了，即便学成回去，恐怕也没有什么用武之地。由此，形成了一种恶性循环。拿鹤岗这个城市来说，它原来其实是个以“煤城”而名声显赫的资源型城市，早已完成了高度的城市化。但这个城市的经济结构太单一了，当所依靠的资源逐渐枯竭，城市也失去了向前发展的动力，资源枯竭型的城市，除了鹤岗以外还有很多。都逐渐变成一个十几年来人口持续净流出的落寞小城。

提问：神，我预算房子总价250-300左右。目标区域：锦江，青羊，成华，武侯，龙泉，双流都可以选择。要求：保底三室，电梯房，小区环境能居住，学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看？

回答：你的预算和综合情况，算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买，然后也看不上金牛啊？如果要孩子上学方便的话，我认为龙泉、双流虽然也好，但肯定比不上5城区，加上你的预算250-300万其实也不低，所以建议你把重心调整到5城区来，也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话，其实可以看看内金沙，比如中大君悦金沙等，但是当下指导价影响下架了很多房源，你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话，可以看外光华的，比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的，北二外这边的，置信丽都花园城ABCD区，非常满足你的预期和预算。锦江比较分散，像东湖的望江橡树林；三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城，都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带，推荐看华润24城小套三，万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府（后两个偏刚需）。可以说这些都是比较兼顾你的预算，而且还考虑到上学方便的各区选择了，总的来说，建议你还是多去线下实地看房。

提问：雕叔你好！自住加投资，请综合分析下万科知园与十里风和，谁更优？

回答：成华区二八板块限价盘新希望万科知园预售了，均价2.1万。高层产品两梯三户，250万起，洋房产品两梯两户，340万起。整体来说对待刚需还是比较友好的，成华的刚一刚二可以冲。十里风和作为中环TOD，地铁资源是毋庸置疑的，它即将预售的是高层，两梯四户，东2.5环+小户型+清水+最低总价不到200w，大多应该在300万内，和万科知园的高层价格段重叠。万科输了地段，赢了产品。看你怎么选择。

提问：雕叔你好，看中了一套房，准备下手，如何砍价才不会被坑？

回答：砍价几个技巧：1.硬砍，磨一个最低价出来，让中介去砍。先砍一刀大的再慢慢加，把对方价钱也一点点磨下来。当然也得了解到目前的最高出价是多少。2.砍周边，譬如各种税费，家具家电等。3.谈付款条件，譬如一次性付款再便宜点，回头去做补按揭。譬如贵一点但付款周期拖长等。4.最后两者价钱接近的时候，给中介刺激，含中介费给你总共多少，砍下来就是你的，砍不动就从你中介费贴。5.约业主当面谈，穿得朴素一点，在业主面前哭穷；带个小伙伴，唱黑白脸6.如果比较抢手，最好速战速决，买到才是最重要的。

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首付买房好还是全款买好

房产一直以来都是我国人民的刚需，毫不夸张地说，买房是很多人努力打拼的第一个大梦想，买房更是所面临的最大生活需求。那么，就买房来说，其实还是有很多相关问题需要考量的，比如说，首付买房好还是全款买好？

全款买房的优劣势

全款买房是很多人愿意选择的，其有以下几点优劣势特点。

1、条件是有全款购房的经济实力。这对于大多数购房人来说，都难以选择，一套房几十万上百万，能够一次性付清房款的，还是少数，更多的人是需要按揭贷款。

2、购房简单。签订合同后，就可以直接支付房款，不用像按揭贷款那样购房手续繁多。

3、节约购房成本。全款买房的话，开发商会给予更多的优惠，同时也节约了银行利息。

4、购房风险。如果开发商销售的是五证不全的房产，尽管置业顾问会说能够补齐合法证件，但对于购房人来说，这就是购房风险，你已经全款支付了，开发商是不是会补齐证件，那就是以后的事情了。

首付买房的优劣势

首付买房有好的一面也有不好的一面，就看你怎么取舍。

1、手续繁杂。全款购房就没有按揭这一步，购房手续就比较简单，而按揭贷款买房，要提供资料，银行要审核；如果银行审核不过，还要有补救措施，这也是件麻烦的事情。

如果产权证下来后，某一天要出售，也要把银行的贷款还清后，才能出售。如果你没有那么多钱来偿还银行的贷款，也不能出售；或者你要想办法解决这个问题才能继续出售，也是一件繁琐的事情。

2、还贷压力。按揭购房后，都要几十万上百万的债务，这对于每个人来说，在心理都是负担；并且每个月还要按时、足额还贷，这就给生活带来一定的压力。

一般贷款年数都是20年，甚至30年，这么长的贷款时间，对于谁来说，都是一件不容易的事情。

3、购房容易。一般来说，贷款购房的首付款就只有总房款的30%，相比全款购房来说，贷款购房比全款购房容易多了；即使是首付款不够，也可以向亲戚、朋友适当地借贷一点，就可以首付购买一套房子。

4、银行对房产质量把控。由于购房的贷款是从银行借贷的，银行对你的房子产权，质量这方面也是很关心的，如果质量不高，或者购房有风险，银行就会减少借贷，或者不会通过贷款审核，从某种意义上来说，银行对也对你购房承担一定的风险。

首付买房好还是全款买好

对于每一个问题来说，都有其两面性，不能说谁好谁不好，这要具体情况具体分析。

如果家庭经济宽裕，有全款购房的经济实力，当然选择全款购房。

如果你具有较高的投资技巧，那你可以选择按揭贷款买房，把支付首付款以外的钱，用来投资，获取更多的收益也是不错的选择。

如果你说你手上的钱不知道用来干什么，也没有投资渠道，或者投资渠道的收益很低，低于按揭贷款的利息，那你就应该把这钱用来购房，提高首付款比例甚至全款购房。

有的人说，无债一身轻，如果你害怕债务，不愿意接受几十万上百万的贷款，那你就只有全款购房了；相反，如果你没有经济实力全款购房，你唯一的选择，当然就只有贷款买房了。

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