100万贷款，月供3000的秘诀

沉寂已久的经营贷重出江湖。

你是不是已经很久没见过利率3%的贷款了？

7月份央行公布LPR一年期3.65%，很多人并没有多关注这个消息，只在意有没有降息。

但事实上，央行的LPR只是一个基准线，具体利率的定夺，由地方银行说的算。

6月伊始，3.3%左右的地方银行贴息贷款集体迸发。

经营贷的口子已经打开了。

低息贷款重出江湖

经营贷沉寂于2021年。

2020年初，不是一家银行，是几乎全国各大城市的银行都吹响了经营贷买房的号角。

经营贷，顾名思义是专门用于企业经营的普惠性贷款。在国家普惠性金融政策下达后，利率从早些年的5%、6%一路降到了3.8%。

而房子，作为最常见也是最踏实的投资品，需要承担6%左右的利率成本。

与经营贷相比后，3%左右的利差产生了巨大的利润空间。

“全款买房，抵押出来7成金额，用这7成的金额再卖房再抵押，以此类推一本万利。”这就是当年炒房客的做法。

加杠杆的成本仅需要一套全款房的资金和每年3%的利息。有狠人更是直接用过桥资金解决全款房。只要后面房子随便涨点卖一套，立马就能还上过桥成本，这是无本万利。

只不过这套作弊方案很快被监管部门抓包了，跟着炒房客一块没落的还有经营贷。虽然利率没有多大的调整，但是二十年的贷款年限变成了授信10年，现房可办的门槛变成了持证一年，空壳公司也变成了需要真实经营。想申请经营贷已经不再像从前那样简单。

随着炒房热度下降的，还有银行的业绩和企业的流水账单。20年末疫情爆发，在两年的时间内，经济体系受到了巨大的冲击。

为了缓解疫情造成的影响，从2021年末，银行先后两次调利率，经营贷利率来到了我们熟悉的3.85%，在今年6月更是降到了3.3%。兜兜转转经营贷又回来了。

月供3000的妙用

为什么月供3000？

3.3%的利率，为什么会月供3000？

问过一些客户关于先息后本的认知，结果很让人失望，知道先息后本的人并不多。

这其实就是一种认知隔阂，目前人们最常接触的贷款，贷款和网贷，他们的还款方式都是等额本息。而等额本息是将本金和利息分摊到每一个月，所以月供会很高。

而先息后本，每个月的月供只用计算利息，本金会在贷款到底的最后一期一次性归还。比如贷款100万，按照3.3%的利率来算，1年总利息3.3万，分摊到每个月就是2750，而这2750就是月供。

月供3000的妙用

前面我们说了经营贷和房贷之间有巨大的利差空间，经营贷不能用于买房了，但能否可以用他特殊的还款方式来降低月供呢？

答案是可行的。

当你在有营业执照的前提下，转贷后会感受到有明显的月供差。

目前房贷利率普遍稳定在5%，如果有过买房记录，那利率可能会达到5.5%。这汇总下来，转贷的差值就非常明显了。

假设贷款500万，10年期，二者利差会达到35-75万，如果周期延长到20年，二者利差会达到50-100万。

这就意味着，省下的钱，足够你第二套房的首付。

贷款需要什么

房贷转贷主要是看中了两种贷款中间巨大的利差空间，但是现在，我要给各位打个预防针，好东西永远是有获取条件的，不是所有人都适合做。

房产

第一道门槛，也是所有贷款的前提条件，你必须要有房产。

经营贷涉及到的房产范围其实没有这么宽泛。能够进行贷款的需要是70年产权房，当然一些城市的公寓商铺也可以做，但是额度和利率就是另一回事了。

此外，如果是按揭房，至少需要还款满一年。这也是银行为了排除你有套现的风险。

营业执照

第二道门槛，需要你名下有张营业执照。

同时，在贷款前需要提前半年准备好，也就是说执照注册需要满至少半年时间，1年最为保险。期间不能忘记维护流水记录。

至于流水记录不仅贷前要做足准备，贷后也要持续维护。银行所给你的授信10年或20年，并不代表单笔贷款时间，贷后管理，会继续核实你公司的经营情况，重要指标就是流水。

垫资成本

如果你没有能力直接结清贷款，那必然少不了借钱垫资的过程。如果是找朋友借还好，但如果是找垫资机构，那免不了每日万1-3的手续费。

这是贷款的灰色地带，我们不去评价他的利弊。

经营贷适合哪些人？

经营贷用途主要有四种：

1.降低利率、节省开支

2.用超低利率，获取更多流动资金；

3.负债整合

4.在不卖房的前提下，盘活已升值房产。

经营贷适合哪些人：

1.有企业经营。

2.二套房按揭，被套牢资金。

3.有购房需求，首付不够。

4.月供过高。

经过5、6、7三个月的疯狂放水，银行手中的“存货”已经不多了，当放贷额度差不多的时候，就会收紧或者涨息了。

贷款100万利息高达90万，背负这么大压力，贷款买房合适吗

现在很多的朋友们，由于家庭经济并不是很宽裕，所以有买房打算的话，会选择贷款的方式来买房子，贷款的方式，买房子的话能缓解自己的压力，但是自己却要承受很大的经济负担因为利息也是比较高的。贷款100万利息高达90万，背负这么大压力，贷款买房合适吗?我们一起来了解一下吧。

一、来看看贷款买房合适吗?

首先，从房产升值角度来看，如果是放在过去一二十年，贷款100万别说是还91万利息，就是还一两百万的利息可能都是划算的，因为可以在房价上涨上面获得更多的收益。比如2008年北京的平均房价在1.2万/平米左右，如果首付20万贷款100万便可以买一套100平米的房子。如今北京的平均房价近6万/平米，100平米的房子如果卖掉就有600万，减去利息之后还能赚很多。

所以只要未来的房价还会继续涨，并且可以使房产的升值幅度高于支付的利息，那肯定就是划算的。不过想要达到这个条件，未来30年的房价至少还得涨76%，即每年的房价在上一年的基础上平均上涨1.9%左右，这看起来好像也不是很难，毕竟每年的通货膨胀率可能都不止这么低，难道未来的房价上涨连通胀都跑不赢吗?

其次，从贷款利息的高低来看，100万贷款要还30万的利息看起来确实很多，但毕竟是30年产生的。最主要的是，目前的贷款基准利率处在历史最低位，仅从贷款利率来看，现在贷款买房无疑比历史上贷款买房更划算。就算未来贷款基准利率还能下降，只要跟银行签的浮动利率，自己的房贷利率也会随之下降如果未来贷款基准利率涨了，那至少在上涨前的这段时间里能享受到历史最低利率。

再次，从投资角度来看，贷款100万还91万利息，也就意味着在这30年里一共要还给银行191万，再加上20万的首付，在这套房子上面一共花费211万。如果买房是用来投资，除了房产升值的部分之外，还有租金以及租金产生的利息收入。假如每月的租金为3500元，租金每年的利息收益率为4%，那么30年后的租金和利息大概就有236万左右，总资产就等于房产的价值加上236万，再减去买房的花费就是投资收益。

如果不去买房，并且拿着原本用于买房的钱去做理财，就意味着第一年有20万的理财本金，并且此后每一年都可以增加63684元的本金。假如每年理财收益率还是4%，30年之后本金加上利息大概就有406万左右，其中投资收益有195万左右。

所以从投资角度来看，贷款买房划不划算，就看30年后的房产价值是多少了。如果房价一分没涨，那就是120万，加上租金和租金的利息也只有356万，就还不如拿买房的钱去做理财。除非30年后的房产价值超过170万，即房价上涨41.7%以上，贷款买房就比理财更划算。

二、贷款买房要注意什么?

1、最好量力而行

有人说“有压力才有动力”，于是，这些人买房时直接选择了大房子，结果最后陷入了“钱房两失”的尴尬境地!对此，小编要说的是，买房最好量力而行，适当增加压力即可，要知道过犹不及!

2、保持个人征信良好

个人征信良好是获得银行贷款的前提条件，如果你个人征信保持良好，那么不仅可以快速获得贷款，还可能享受到折扣利率。如果你个人征信有瑕疵，就算成功获得银行贷款，往往也会被要求上调房贷利率、提高首付比例等。

3、提前准备申贷资料

申请房贷时，银行会需要借款人提供许多资料，而很多购房者因为申贷资料的问题，导致房贷迟迟下不来。所以，购房者最好先向贷款银行了解房贷申请的详细事宜，提前准备好申贷资料，这样无疑可以加快银行放贷。

三、买房后装修技巧有哪些?

1、电源插座多弄些。装修时插座多弄些,因为以后要用到插座的地方太多了,比如电视机,DVD,空调,电脑等,保不准你以后又想买个什么东西。插座太少的话会弄得地上或者墙上线太多,影响您居室的美观。

2、卫生间做一个小柜子。相信很多朋友都有这样的体验,要洗澡的时候发现浴室里没有地方放衣服,放在一些地方又有可能会淋湿,所以是在浴室放一个小柜子,里面还可以放放浴巾,化妆品等东西。

3、房间多留一些网口。装修的时候多设置一些网口,因为保不准以后就要在房间里安装电脑,有时甚至还安装多台,网口的地方提前想好,可以先计划好电脑放的位置。

对于贷款买房的朋友们来讲，一定要注意及时的还款，根据和银行之前的约定来及时的还款，贷款买房可以缓解自己经济上的压力，但是也能让自己生活中承受很多的负担，所以有贷款打算的朋友们一定要考虑清楚，选择合适自己的还款方式。

100万住房贷款，30年要多少利息？银行经理提醒：别再白白送钱了

不知道从什么时候开始，贷款买房已经成为大多数人买房的方式。在房地产行业发展初期，全国的房价水平都不高，北京的房价也才两三千的水平，很多城市几万块钱就能买一套房子，那时候很多人都有全款买房的能力，当然很多人也都错过了买房子的最佳时机。

随着房地产行业的发展，我国的房价水平越来越高，本来有全款买房的能力，随着房价的上涨也只能选择贷款买房，最后甚至连贷款买房的能力也没有了，“全款变首付，首付变车库”很好地形容了过去房价的大幅上涨。

按照目前的房价水平，能够实现全款买房的人已经非常少了，因为现在的楼市已经进入了“万元时代”，全国的房价均价已经突破万元，如果购买一套100平米的房子的话，房子的总价需要上百万，很少有家庭能拿出上百万的购房款来全款买房。

事实上很多人买房的成本不止100万，因为房价一万左右仅仅是全国的房价均价，很多购房者追求的是重点城市的房子，比如一二线城市和重点三四线城市，这些城市的房价要高于全国的房价均价，这样的城市想要全款买房会更难。

现如今只有一些房价很低的小城市或者县城，才有可能实现全款买房。根据中国房价行情网发布的数据，目前全国一共有337个地级市，其中房价低于5000元/平米的城市一共有50个，如果购房者选择在这样的城市买房，确实还有全款买房的机会。

当然笔者相信，大多数人都不会选择在这样的城市买房，俗话说“人往高处走，水往低处流”，人们还是更愿意去追求一些大城市，虽然很多人没有能力去北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，不过人们至少可以追求武汉、成都、郑州、长沙等这样的省会城市，当然在这样的省会城市买房，就避免不了贷款买房。

目前贷款买房的购房者是非常庞大的群体，据统计，目前我国有将近2亿家庭承受房贷，假设每个家庭有2个主力还房贷的人，那么现在我国的房奴总数有将近4亿。可以说贷款买房和很多人的生活息息相关，不管是已经买过房子的人还是没有买过房子的人，都应该对贷款买房有一定的了解。下面我们就通过一个贷款买房的例子，让大家更加清楚的了解房贷的相关问题。

案例：小张在买房的时候向银行贷款100万，贷款的方式选择30年等额本息，属于银行默认的贷款方式，也是大多数人选择的贷款方式。房贷利息方面，基准利率为4.9%，实际的房贷利息为基准率上浮15%，最终的房贷利率为5.635%。

贷款结果：月供方面，每个月需要还的房贷为5762.87元；利息方面，贷款30年需要支付的利息为107.46万元。

从以上贷款的结果可以看出，如果购房者向银行贷款100万的话，30年需要支付的房贷利息为107.46万，比贷款的本金还要高。相信很多贷款买房的人根本就没有想过，贷款30年的房贷利息居然比贷款的本金还要高。

关于贷款的利息，不同的人有不同的看法，有人认为房贷利息确实太高了，本来现在房价就很高，如果再算上贷款利息的话，买房成本会进一步增大。因此这部分人认为贷款买房非常不值，等于是在给银行白打工。

当然也有一部分人认为贷款买房非常赚，考虑到通货膨胀的影响，随着时间的推移，货币会发生持续贬值，购房者的还款压力会越来越小。虽然购房者支付了巨额的房贷利息，但是因为还款的周期很长，货币在不断发生贬值，购房者的收入水平在不断提高，从这个角度来看，贷款买房也并不吃亏。

不过在笔者看来，虽然通货膨胀会弱化房贷利息产生的压力，但是毕竟房贷的年利率在6%左右，这意味着贷款100万的话，每年需要支付6万左右的利息，因此贷款利息成本还是非常大。

事实上上文中介绍的30年等额本息的贷款方式是银行默认的贷款方式，但是不一定是适合每一个人的贷款方式。每个人都可以根据自己的实际情况选择最适合自己的贷款方式，这样才能尽可能降低贷款买房的利息成本。一位银行经理坦言：选择最适合自己的贷款方式，别再给银行白白送钱了。

什么样的贷款方式才是最适合自己的贷款方式呢？举个非常简单的例子：小张和小王都准备购买一套150万的房子，小张手中有50万现金，而小王手中有150万现金，那么对于小张来说，只能选择30%的首付，同时选择30年等额本息还款，而对于小王来说，完全可以全款买房。

上面的案例告诉我们一件事，对于不同境况下的人，可以有完全不同的贷款方式，而不同的贷款方式，所产生的房贷利息也会完全不同。下面笔者就给购房者几个贷款的建议。

第一：有全款买房能力的购房者，尽可能选择全款买房。全款买房不产生任何房贷利息，同时在实际买房的时候，全款买房还能获得一定的优惠，不仅能省下房贷利息，同时还能省下一部分买房成本。

第二：尽可能提高首付的比例，这样可以少贷款，少支付利息。贷款100万产生的房贷利息一定是贷款50万的2倍，因此购房者如果手中有闲置的现金，尽可能提高首付的比例，降低贷款的金额，这样也可以降低贷款的利息成本。

第三：有能力提前还款，一定要尽快把贷款还清。如果购房者贷款100万的话，在买房前期，每年需要承担的利息为6万左右，这也就意味着购房者每晚还款一年，就需要多支付6万的房贷利息，因此建议那些有提前还款打算的人尽快提前还款。

第四：如果可以选择公积金贷款，公积金贷款是最优的选择。公积金贷款的基准利率为3.25%，真的是非常低的利率，如果购房者能争取到公积金贷款，就不用考虑商业贷款，如果公积金贷款额度不够，可以选择公积金和商业贷款的组合贷款。