东原地产重庆沙坪坝“晴天项目”疑涉虚假宣传“三无人员”通过“包装”身份得以贷款购房、并现“首付贷”

《中国科技投资》孙珊珊李晓娜

导语：“一室变两室、两室变三室”，“三无人员”可包装成本地人、首付贷款可购房，东原地产重庆沙坪坝晴天项目疑存多处违规。

临近9月25日接房的时候，东原房地产开发集团有限公司（以下简称“东原地产”）重庆沙坪坝东原晴天1号楼业主们却没有即将住进新家的喜悦。8月中旬，业主们陆续发现东原晴天楼盘疑存虚假宣传，承诺的交通轨道、商业配套等均无法兑现。

1号楼业主告诉记者，东原晴天还在户型上“偷换了概念”——把书房宣传成卧室。在“重庆网上房地产”官网，东原晴天1号楼备案户型为“一室两厅”、“两室两厅”，而业主提供的宣传图、沙盘图中均比备案多了一个卧室。

另据业主透露，东原晴天项目销售时宣称重庆“三无人员”通过包装后亦可贷款购房。所谓重庆“三无人员”，也就是在重庆市同时无户籍、无工作、无企业的个人。

注：重庆“三无人员”具体指的是购房人户籍未登记在重庆市；未满足1年内在重庆市参加社会保险且缴费6个月以上的(含个体工商户及其就业人员、跨年连续缴纳社会保险费6个月及以上的人员)；未达到在重庆投资、设立企业(含公司、合伙企业、个人独资企业)已满1年，企业持续开展经营活动，且有相关纳税或社保缴费等记录的(通过二级市场购买上市公司股票的除外)。

与此同时，记者发现部分业主在东原晴天置业顾问的帮助下，通过华宇集团旗下的金融公司重庆业如小额贷款有限公司（以下简称“业如信贷”）办理了“首付贷”。

东原地产沙坪坝项目疑存虚假宣传

在重庆市沙坪坝区东原晴天1号楼的宣传资料上，“872臻愿三房”“672魔幻两房”的宣传词清晰可见，置业顾问的销售说辞以及户型模型也同样印证着上述宣传。

*宣传资料，图由业主提供

但是业主赵明佳（化名）并没有等来“魔幻两房”，其所购买的67平“两室两厅”魔幻地变成了“一室两厅”。

重庆网上房地产显示，东原晴天共获得1号住宅楼、2号商业楼、地下车库等3张预售证。1号楼房屋建面包括87.07平、67.52平以及67.37平，其中87平户型备案为“两室两厅”，而67平户型备案为“一室一厅”。

*图来自于重庆网上房地产

记者注意到，东原晴天在销售1号楼时偷换了概念，在备案的户型基础上均虚增了一个卧室，而这个卧室实则为书房。赵明佳给记者发来67.52平的户型图并表示，书房面积在户型图显示长为2.4米，但实测距离仅为1.56米，“连床都放不下”。

除了项目户型方面疑有虚假宣传以外，东原晴天项目交通轨道和商业配套等方面也疑存虚假宣传。置业顾问曾称，业主可以步行10分钟到达双碑轻轨站，而经过业主多次测试发现，从小区门口到双碑轻轨站步行平均需要25分钟左右。业主表示小区步行1千米以内并无商业配套设施，“连小面馆都没有，所谓的商业天街配套距离小区2(千米)，步行接近30分钟”。

就东原晴天疑存的虚假宣传问题，《中国科技投资》记者联系了东原地产西南区域品牌负责人，该名负责人发来的公司回函中称：“针对晴天业主投诉项目销售虚假宣传的问题，我们积极听取业主意见，公司各部门也联动自查，同时，沙坪坝区主管部门也介入调查。经过调查取证后，市场监督科认定晴天项目并无虚假宣传行为。”

记者进一步询问东原地产西南区域品牌负责人能否提供一份市场监督科认定东原晴天项目无虚假宣传的相关文件，该名负责人表示：“业主是以电话方式投诉，市场监督科直接以相应的方式回复相关业主，你们可以联系采访下。”

赵明佳告诉记者，截至9月28日，并未收到来自石井坡市场监督管理局的调查结果。在赵明佳提供的聊天截图中，9月24日石井坡市场监督管理局徐姓所长曾回复赵明佳道：“维权需要过程，这个过程中（业主）要提供详实的证据，行政部门依据证据研判后才能下结论。”

*业主赵明佳与石井坡市场监管局徐所长对话，图由业主提供

与此同时，业主还反映出行难问题，称需要爬坡才能达到1号楼。“如果大家一开始就知道在山坡上，就不会买，沙盘上根本看不出来回家要爬山坡。”赵明佳说道。

赵明佳表示，由于东原晴天售楼部与项目现场有一定距离，再加上置业顾问以项目刚修建为由进行推脱，使得不少业主打消了去项目现场查看的念头。业主提供的高德地图截图显示，从东原晴天营销中心抵达项目现场需要步行17分钟。

*业主提供的高德地图截图

维权期间，业主在查看沙盘和合同时发现沙盘在门庭处标注了“电梯井”，且在购房合同第25页第14点写明“本项目存在天然高差，业主如步行进入小区需通过电梯或步行阶梯到达园区”。不过，直到9月25日收房，业主也未发现东原晴天安装电梯。

就上述宣传和出行难问题，东原晴天开发商重庆晶磊房地产开发有限公司（以下简称“重庆晶磊”）于8月26日进行了回函。企查查显示，重庆晶磊系东原地产全资孙公司。

*重庆晶磊就业主要求尽快整改相关问题，图来自于受访者

重庆晶磊对业主提出的虚假宣传问题并无具体回应，只是表示“所有广告物料均合法合规”。对于出行难问题，重庆晶磊回复称项目东侧人行步道设置了故事天梯和工农破彩虹后花园。由于现场边坡地形复杂，加上土地属性问题，电梯无法修建。

包装“三无人员”

项目存在“首付贷”

记者了解到，当置业顾问得知1号楼业主陈欣（化名）属于重庆市“三无人员”时，反而以“三无其他地方更难，后面房价越来越高”为由引导陈欣购买东原晴天，并表示可以将其包装成本地人。

多位业主向记者透露，开发商通过包装公司做假的税收证明后，“三无人员”可以在东原晴天正常贷款买房，不过需要收取贷款总额的2.5%作为手续费。另外，这些“三无人员”征信不能存有问题，在重庆也不能拥有住房。

同样是“三无人员”的唐婉（化名）告诉记者，她总共贷款了20万，并付给开发商5000元的包装手续费。“东原就是给所有不满足条件的（购房者）找了包装公司，包装公司做了三无人员的半年工资流水，其实是没有收到钱的，包装公司也顺便偷税漏税（伪造税收证明）”，唐婉补充道。

对于“三无人员”，重庆市不限购，但是需要缴纳税费，并且要求必须全款购房。按照重庆市个人住房房产税征收管理实施细则，自2017年1月14日起，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。

这意味着，东原地产通过包装公司做假的税收证明后，“三无人员”无需缴纳0.5%的房产税，并且可以正常贷款购房。

但是“三无人员”身份包装并非顺心如愿。唐婉后来发现自己的纳税清单上多了一家公司的税收明细，她因此需要多缴2500元的个税。于是唐婉在个人所得税A上投诉了该公司，当这家公司联系上唐婉时，她才意识到对方系包装公司。

当唐婉要包装公司弥补自己的损失时，对方却表示并没有收取全部手续费，并且被举报后，公司因偷税漏税被税务局罚了数万元。

*唐婉与包装公司工作人员的对话截图，图由受访者提供

与此同时，当购房者表示首付不足时，东原晴天置业顾问主动向其推荐小额贷款公司。记者发现部分业主在东原晴天置业顾问的帮助下，通过华宇集团旗下的金融公司重庆业如小额贷款有限公司（以下简称“业如信贷”）办理了“首付贷”。

赵明佳向记者反映，在购房前她的一位房地产朋友向她推荐东原晴天，表示该项目可以“首付贷”。“本来我是计划今年买的，自己没钱。这个盘，很多都是冲首付低、小户型、交通（和）开发商买的。”赵明佳向记者表示。

记者在赵明佳提供的《个人借款合同》上看到，甲方为业如信贷，借款总额为8万，借款期限为24个月，并一次性交给业如信贷13600元的利息，然后每季度还1万元。

*“首付贷”利息，图由业主提供

早在2017年，住房城乡建设部会便已经同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，明确表示严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。

为何东原地产仍然为购房者办理“首付贷”？通过业如信贷给业主办理“首付贷”是否为公司惯用的推销手段？就上述问题，《中国科技投资》记者联系了东原地产西南区域品牌负责人，该名负责人发来的公司回函中称“对于贵刊提出来的晴天项目一系列问题，许多我们也是首次听说”。

中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，每个月月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，每个月月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“它们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂繁琐，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，却还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了3到5手，需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及到刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

经营贷置换房贷，可大幅降低每月还款额？别中了助贷公司的陷阱

房贷利率在这一年多以来一降再降，从过去的平均年化6.25%以上，现在已经降到了4%左右。但是对比现在贷款市场中的经营贷利率还是挺高，有很多助贷公司针对潜在意向的买房人喊出了银行经营贷利率只有3%，申请经营贷可以3次续贷，最长达到贷款期限10年。无论是买新房还是提前归还二手房贷，这都是一个最好的时机。

看看助贷公司的经营贷模式，最终所有的风险谁来承担？但是事实真的是如此吗？助贷贷款中介面对记者采访时信誓旦旦地说，“在我们的操作下，客户少付了一大笔利息，银行员工能完成考核任务，我们也赚到了手续费，这对谁都有好处”。但是如果仔细分析其中的贷款风险，就会发现银行赚取了利息，贷款中介赚取了大把的利润，而只有借款人面对着所有的风险，而且未来有可能一夜之间将自己拉入负债的深渊。

先看一看这些经营贷资金中介涉及的贷款模式，其中针对新房和二手房他们有着不同的策略:

1.如果针对买新房客户，房地产商要求全款付款买房，在上海新房二手房价格倒挂的当下，也是比较普遍的现象。此时贷款中介就会勾结房地产商销售人员，要求卖房人拿手中的房产做抵押，再去买一个空壳公司申请经营贷。三年已还款，可以续贷三次，总长10年，利率可以做到3.25%。

2.如果针对二手房客户，他们会要求在原来房产上加一个抵押登记，然后再去让客户买一个空壳公司，申请经营贷，得到贷款后一次性归还银行房贷。此时银行解除了抵押登记，那么经营贷的新抵押就变成了第一顺位贷款人。同样利率可以做到3.5%，总长10年。

经营贷能节约购房人40多万资金？但其实付出的成本更大这听起来好像没毛病啊，不但解决了借款人的资金问题，而且有效地将借款利率降低了2%以下。算一算经济账就非常划算啊，如果贷款利率降2%，每月还款可以达到节约近1200元以上，那么10年就可以总数达到14.4万元，30年达到43.2万元。助贷公司的中介就是以此去营销客户的。但是事实真是如此吗？

我们看看经营贷的整体过程中，银行、助贷公司中介、垫款平台、购房人三者都付出了什么成本？得到了什么样的好处呢？

1.对于银行来说，新发放一笔经营贷款，得到了利息收入。而且客户会发现从头到尾，除了签约的那一刻，其实客户是见不到银行人员的。这就成功地让银行摆脱了未来违规发放贷款的风险。银行完全可以以自己是按照正常经营，贷款给一个企业主或者工商户发放贷款，否认变相让贷款资金流入楼市的违规操作。

2.对于助贷公司中介来说，他们得到的好处太多了。他们会收取所谓的项目操作费用，这一般是贷款总额的1.5%，包装各种贷款材料、买空壳公司还另外要收取包装费。另外在银行经营贷还没有被批下来之前，客户需要先还后借，那么就需要资金垫款。中介又收取垫款手续费是0.6%。如果100万的经营贷，这就能收取到好几万元。

3.垫款平台收取的垫款费，其实这个垫款平台同资金中介都是沆瀣一气的。一天的垫资费是万分之6，算下来年化利率就是21%。经营贷最长的垫款期可能高达二三十天，而且是每三年都要发生一次。100万贷款仅仅这个垫款费就会高达好几万元。如果出现欠款逾期，那么罚金就要翻好几倍。同时这类垫款平台还会收取一次性费用。

4.购房人付出的成本是非常之大的。以上所有的费用都需要购房人来承担，包括并不限于经营贷利息、资金中介的所有收费、垫款平台的收费。那么对比自己获得的贷款优惠，觉得划不划算呢？

购房人面临的法律风险更加巨大，有可能一夜就进入到负债陷阱中在上一节仅仅是由资金数字来计算购房人付出的成本。除此之外购房人面临的最大的麻烦，那就是法律风险，这太大了，而且未来有可能一夜陷入坑中，无法自拔。

1.银行提前抽贷的法律风险。在整个商业模式中，经营贷得到的资金，其实变成了买房资金，进入了楼市。但是我国金融监管一直强调一个底线，那就是“经营贷资金不得进入楼市”，现在监管越来越严，只要发现要求银行必须改正。银行会强行抽贷，如果购房人不能及时还贷，那么将在法院起诉，对房产进行查封和提请拍卖。

2.经营贷最长期限为三年，如果需要续贷，那必须先还后借。也就是说购房人每三年都要全款还一次贷款，然后再申请借款。那么谁能保证新借款能够被银行批下来呢？如果批不下来，前期借钱去还银行的贷款，那就如何去还那些助贷公司的钱呢？这些民间借贷催收时候，那可是抽筋剥骨，榨干购房人最后一分钱的。

3.电子平台的收费会发生变化。在每三年经营贷快到期时，一般人没办法筹措全额的资金先去还款，只能再次找这些电子平台进行过账垫资。但是所有的收费可能都要再来一次，包括中介人员的收费，包括各种的前期费用，也包括按日计息的垫资利息。如果到时候利息涨了呢，但是还款日期越来越近，买房人怎么办？

本来购房人买房之后，安安稳稳每月还房贷就可以了，但是经过这种经营贷转换之后。有可能省掉的利息没有赚到，反而将自己的生活搞得一团糟。不要轻易地去做房贷的冒险。尤其是现在所谓抵押贷款和经营贷的广告诱惑，一定要对比自己的实际情况和家庭现金流的电话，去做一个理智长远而又稳妥的决定。