聊一聊房贷里关于首付、流水、利率和组合贷那些事

合肥楼市里如果要说到反转最大的那一定非按揭贷款莫属了，从去年到今年，犹如坐了一趟过山车。

去年上半年的合肥，按揭贷款放款时间半年是起步、8个月是正常，班长有个朋友从卖房到拿到房款整整花了10个月时间，由此也催生了专业从事加急放款业务的繁荣。利率方面更不用说了，首套房5.88%，二套房6.38%，让购房者直呼伤不起。

而到了2022年，形势就转瞬直下，房贷利率的波动速度和股市有的一拼，首套房从5.88%直接降到了4.1%，放款速度更是可以做到当月放款。再加上楼市下行等因素，也引发了从未出现的提前还贷潮，很多手上有一定资金的购房者更是把提前还贷当成了最佳理财途径了。

目前按揭贷款政策非常宽松，首付要求也是一降再降，总结一下就是：

1、市区无房，无贷款记录或全部结清，首付30%，1次贷款记录未结清，首付40%，2次未结清，停止贷款；

2、市区1套房，无贷款记录或1次贷款记录已结清，首付30%，1次贷款记录且未结清，首付40%，两次以上贷款记录但全部结清，首付40%，两次以上贷款记录有1次未结清，首付50%，2次未结清，停止贷款；

3、市区有2套房，停止贷款（这里说的市区不包括瑶海、新站和新桥科创示范区，当然更不包括肥东、肥西和长丰三县）；

以上表格和文字介绍为中信银行最新政策，其他银行在两次以上贷款记录已结清这条上略有差异，部分银行要求也必须50%首付，请知悉！

另外，瑶海、新站和新桥科创示范区也不一样，这三个不限购区域，只要贷款结清，首付就可以是30%，2次以上贷款记录1次未结清，首付是40%。

目前合肥利率就是首套4.1%，二套4.85%，没有太多可供介绍的，而且如果四大行有一家降了，其他家会立即跟进。

简单介绍了一下按揭贷款最低首付比例，今天再和大家聊聊关于银行流水的事，这个网上介绍的比较少，很多购房者在这里也走了一些弯路，班长整理下近期市场主流银行按揭贷款对流水的最新要求，如果不准确，欢迎指正。

从表格上看，现在的很多银行对按揭贷款，已经是一轻再松了，比如浦发银行对贷款金额300万以内都免提供流水，招商和兴业也是贷款200万以内免提供流水，而4大行就相对严格一些。

收入流水的话，银行要求月收入是名下所有贷款的月供两倍以上，注意是名下所有贷款，不是单指本笔贷款，举两个例子。

1、比如你买了滨湖某楼盘，月供11000元左右，银行就要求提供月收入22000元的收入流水，如果是夫妻的话，两个可以各开12000的收入证明，就不需要提供详细的收入银行流水证明。

2、如果你原来名下有一次贷款记录没有结清，月供在5000元，又新买了一套房，月供在8000元左右，那就要提供26000元的银行流水，但是夫妻2人的话，两人各开13000元的收入证明，就不用提供银行收入流水了。

另外说一下关于组合贷的问题，办理组合贷的时候，最好不要办自动划转，一般办理组合贷的时候，都是默认选择整年提取，就是每年取一次，提取的金额是组合贷总月供*12。这样的好处是，基本都能给公积金里面的余额取完。

如果选择自动划转，假设公积金贷款55万，公积金月供2400元，公积金账户每月个人＋公司缴纳3000元，那就只能抵扣2400元，多出的600元是取不出来的。

另外接力贷的话，以父母名义买，用子女的年龄贷款，对父母年龄有要求，女士不超过55，男士不超过60，合肥目前做接力贷的银行不多。

关于按揭贷款就聊这么多，以上资料来源于网络、银行从业者、置业顾问，再加上现在变化比较快，所有内容仅供参考，一切以办理贷款时银行政策为主，如有错误或遗漏还望指正、留言补充，希望对大家买房提供一点参考。

2023年！买房贷款新方式，经济成本支出压力减少了

可谓是一半欢喜一半忧，对于购房者来说，买卖交易房产，手续越简单越好，尤其所购房屋为正在按揭贷款状态，而且原房产持有者还没有结清房屋按揭贷款余额时，对于新买房的业主来说，除必须支付的购房首付款之外，在交易过户之前还需要支付原房产按揭贷款余额，这样，无形当中增加了购房者的购房成本支出，经济压力进一步增加了很多。

房产证

这不，最近在部分区域城市实行的带押过户模式，在陆续推广落地实施。也就是说双方确定所购房产开始，签订商品房买卖合同，从支付首付款到办理转按揭贷款手续，过户交易银行签约等等流程，不需要新购房者支付房屋之前所贷款部分，只需要按照流程进行办理交易手续即可。

但在方便的情况下，又出现了3种情况，将给交易增加难度甚至导致交易失败，也有可能性，具体影响因素包括以下3个方面；

01关于贷款银行

贷款银行和原来抵押银行不一致，业务能否共享，进行协商处理互通房屋贷款业务通办，或许更加方便快捷，否则，有很多麻烦和困扰，影响贷款办理进度，以致交易中途停止办理，导致业务办理失败。

02公积金组合贷款

需要同步协调商业银行贷款办理转按揭手续，还需要到达公积金中心以及贷款银行，进行办理贷款转按揭手续，是否协商一致，中间流程手续比较复杂，所以，在这样的情况下，交易成功率降低了很多。

西安全运村

当然，大家都知道，在房地产市场楼盘交易过程中，有大部分购房者选择银行贷款方式购房，只需要支付房屋首付款即可，所余房款进行银行抵押贷款模式，在经济支出上可减少大额开支压力。

03已购房产有多次抵押贷款情况

比如，原房产购房者有多次抵押贷款业务，而且目前尚未结清的情况下，包括但不限于，个人之间或者私自房屋抵押贷款，都将直接影响再次抵押过户，完整办理银行按揭贷款业务。

西安全运村交房交证项目现场

介于以上情况的出现，对于新渠道和新的交易模式，你还有什么好办法？

纯干货！贷款全攻略，买房务必知道的小知识，你造吗？

买房，对于大多数的人来说，是人生中的一件大事。

对于房贷方面，成为了很多人都绕不开的一道坎，目前申请房贷有公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种贷款方式，购房者可以根据自己的实际情况进行选择，这三种方式各有优势。

先了解什么是公积金贷款、商业贷款、组合贷款？

公积金贷款

贷款利率比较优惠，但只有缴存了公积金并达到条件的人才能申请。

商业贷款

即商业银行贷款，这种贷款方式受众比较广，大部分购房者都能申请，相对公积金而言利率会高一点。

组合贷款

公积金贷款和商业贷款的组合，主要在公积金贷款额度不足的情况下申请，可以用商业贷款不足公积金贷款额度不足的部分。

这三种贷款方式有什么区别？

以广州的公积金和商业贷款为例，贷款额度、利率、条件各不相同，除了以上几点，还有申请流程、资金来源等不同。

条件不同

商业贷款的要求是个人信用良好，个人具备还款能力。只要是购买房屋，不管是普通住宅还是商住楼、别墅、写字楼，都可以采用商业贷款。

采用公积金贷款，也要求个人的信用良好，此外还有要求，就是自贷款之日起前6个月，个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。

公积金贷款仅针对购买普通住宅的家庭，别墅等非普通住宅、商住楼等非住宅，是不可以使用公积金贷款的。

组合贷款则必须同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。

注意的是，个人有公积金贷款未结清，不能再采用公积金贷款和组合贷款；而有商业贷款未结清，除开限购限贷因素外，还可以再采用商业贷款买房。

另外，在很多城市买房，公积金异地贷款受到限制，自然组合贷款也是不行的；而商业贷款，则可以不受地方的限制。

流程不同

商业贷款的流程相对简单，在银行申请商业贷款后，贷款很快就能发放下来。

公积金贷款的流程复杂，必须先到住房资金管理中心进行申请，中心进行审核后开始办理贷款，从申请到贷款发放，时间比较久。

组合贷款中商业贷款部分向贷款银行申请，公积金贷款部分向公积金中心申请，贷款发放的速度比公积金贷款和商业贷款都要慢。

资金来源不同

住房公积金管理中心的资金来源于职工个人及所在单位缴存的住房公积金，可以简单理解为“取之于民，用之于民”。

商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易，组合贷款的资金则是来自于公积金中心和银行。

额度不同

公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，以广佛为例：

组合贷款和商业贷款的贷款额度比公积金的贷款额度高，因此，具体额度由个人流水，诚信记录等综合情况来决定。很多人在公积金贷款额度不够的情况下，选择组合贷款。

利率不同

一般公积金贷款5年以上贷款利率为3.25%，总利息相对较低。商业贷款的贷款利率为4.9%，贷款的利息相对公积金要高一点，毕竟4.9%对于现在商贷来说是很低的了，只是公积金会更低一点。

组合贷款的贷款利率介于3.25%和4.9%之间，贷款的总利息相对适中。

目前广州各大银行的主流贷款利率为首套4.3%，二套4.9%，且额度充足，放款较快。

佛山房贷利率方面，首套纯商贷基本为4.1%，组合贷基本为4.3%，二套房贷利率则普遍为4.9%。

很多贷款买房的朋友，在未来或多或少可能都有过提前还款的想法，那么有人就问了，商贷提前还款有违约金吗？

02

商贷提前还款有违约金吗？

一般商业贷款提前还款是有违约金的，主要根据贷款合同的约定。

在申请贷款时，银行会提供几种违约金的方案供借款人去选择，如果借款人选择有违约金的合同，银行会提供比较低的贷款费用和贷款利率。

一

提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。

违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2％到5％）；或规定若干个月份的利息。但违约金受到合同或法律的约束。

二

其违约金是借贷双方可以协商的。一般贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。

如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25％到1.00％。

03

7种房贷还款方式

目前很多购房者都会选择贷款买房，市面上最常见的还款方式就是等额本金和等额本息，虽然两种看起来只有一字之差，但定义却差之千里，一起了解一下7种房贷还款方式。

1、等额本金2、等额本息还款法

等额本金还款是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，借款人可随还贷年份的增加逐渐减轻负担。

适用人群：收入高且还款压力不大的家庭。

等额本息还款法，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，还款金额每个月都是固定的，但是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

适用人群：收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭。

对于本额等级和等额等息，蜗牛君举个栗子：

同样是贷款100万元，20年期的商业贷款，等额本息还款法的月还款额为6112.63元。

而等额本金还款法的首月还款额为7583.33元(以后每月递减14.24元),比前者高出1470.7元。

由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，贷款利息总的计算下来就少一些(20年下来共计节省55321.92元)。

等额本金VS等额本息

3、分阶段性还款法

分阶段性还款法允许客户有3至5年的宽限期，开始每月只要还几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的充实，还款也会变化为正常的还款方式。

适用人群：刚参加工作的大学生或者资金紧张的年轻人。

4、一次性还本付息法

一次性还本付息法是借款人从借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法，这种方法能快速有效减轻还贷压力。

适用人群：从事经营活动人群或短期贷款的人群。

5、转按揭

转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。

适用人群：所有人群，包括没还清贷款的二手房卖家；如果现在的贷款银行的利息成本支出太大，借款人可以用这个方式换银行，减轻还款压力。

6、双周供

双周供缩短了还款周期，也意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。

适用人群：工作和收入稳定的人群。

7、提前还贷

银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

适用人群：资金充足的人群。

END