什么是经济适用房、集资房、廉租房、回迁房，这些你都了解吗？

细数下我们熟知的住房形势有哪些？因为我国特殊国情，在不同的历史时期住房又都有不同的形势。目前以商品房为唯一主体的住房形势，而之前为给老百姓居住谋福利存在多样的住房形势。那么什么是经济适用房、集资房、廉租房、回迁房？小编带领大家去了解一下吧。

一、什么叫经济适用房？

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

经济适用房由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

特点：

也是大产权，形式多种多样，有的是地皮便宜，有的是减免税赋，形式不一。

经济适用房买卖政策

销售价格：

经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费以上4项之和为基数的2%以下的管理费贷款利息税金等。

1、什么房子能卖：

一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款；

对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

2、卖了房子后的结果：

经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。

3、怎么购买：

已经住满5年的经济适用房：

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。

尚未住满5年的经济适用房：

经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

二、什么是集资房？

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

特点：

属于经济适用房的一种，产权基本也是归职工个人所有。

集资房与商品房区别：

1、土地使用权：

一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。集资房，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。

2、手续申办：

商品房房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式。而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。

三、什么是廉租住房？

指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

特点：

一般土地为划拨，由当地房管局管理，可以全产购买，缴纳土地出让金，成为个人资产。

廉租住房是解决城镇最低收入家庭住房问题的住房保障制度，各地条件不一样，但是基本上都要求是低保户，住房条件特别差。一般是由当地房管局或者房改办负责审批，但是申请要向所在地居委会。

四、什么是安居工程住房？

指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

特点：

灾后重建，或者大面积迁移，都属于安居工程房的一种。

五、什么是房改房？

就是已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后可购买后，归职工个人所有。

特点：

这一般刚开始都是土地形式为划拨，房改房后，成本价出售给职工为个人所有，后就可以上市交易了。

官方解读！大连公积金贷款新规

大连公积金新规3月起施行！新规放宽了哪些贷款审核条件？住房套数怎么认定？一起看看市公积金管理中心的解读！

放宽办理商品房贷款审核条件及贷款业务办理地点01

结合商品房预售实际情况，取消原有的“商品房买卖合同备案之日起一年内可申请贷款”的限制。

举例说明

购房人2020年1月购买商品房，并在当月签订购房合同并登记备案，由于没有封顶等原因，无法办理公积金贷款，2021年2月份该项目具备相关条件，并与公积金中心签订合作协议，但是由于购房人的买卖合同备案时间超过一年，仍然不能办理贷款。

这次调整后，取消了一年的时间限制，只要项目和公积金中心的合作协议在有效期内，购房人持备案的商品房买卖合同和预付款发票随时可以办理公积金贷款。

02

原办法规定市内五区商品房组合贷款只能在组合银行对应的办事处、二手房只能在所在区域的办事处办理。之前购买沙河口区的二手房，只能在沙河口办事处申请贷款。

这次调整后，只要是市内五区的房屋可以在市内任一办事处申请贷款。结合当前疫情防控的特殊要求，这个规定自2月1日起开始实行，方便大家自主选择、就近办理，减少活动半径。

调整住房套数认定政策原政策对公积金贷款审核时界定住房套数的规则为“按照借款人家庭未还清的住房贷款情况”，也就是常说的“认贷不认房”，是以贷款情况来认定是否为首套。

这次调整后改为“按照大连行政区域内登记在借款人家庭成员名下住房套数（包括与他人共有）确定”，即“认房不认贷”。这个调整更明确了公积金贷款重点支持职工购买首套住房的贷款需求。

举例说明

调整之前仅看借款人家庭名下的住房贷款情况，无贷款或者贷款已经还清的，界定为首套。

调整之后以住房情况判断住房套数，目前家庭名下没有住房，即认定为首套住房。

要明确的是

住房套数认定是指在大连区域内家庭名下普通住房，不含外地住房情况。而且住房套数是指普通住房，不含公建、写字间、商住公寓等其他类别。

规范申请人的条件01

原政策允许“本人或者配偶、父母、子女购房时可办理公积金贷款”，也就是说父母买房子，子女也可以申请公积金贷款。

新规定要求借款人应是房屋所有权人或共有权人，即借款人必须是购房人之一，明确了公积金这种政策性贷款支持缴存职工购买自住住房的属性。

02

规范再次申请公积金贷款的条件。将原“夫妻一方已以本人名义办理贷款，不影响另一方以本人名义申请贷款”，调整为“借款人家庭无未还清的公积金贷款（包括夫妻双方名下公积金贷款，含异地公积金贷款）”。

举例说明

之前，如果借款人单人办理公积金贷款，正在还款中，在家庭购买新的住房时，其配偶可再次申请公积金贷款，也就是说借款人家庭允许同时存在2笔未还清的公积金贷款。调整之后，还清之前的贷款，可再次申请贷款。

规范贷款类型按照“应使用本次贷款所购住房作为抵押物”的要求，调整为“购买商品房、存量房、房改房，自建房的，借款人应以购、建房屋提供抵押担保”，取消无房屋所有权住房、回迁房、互换产权房、置换房屋贷款类型。

放宽商业贷款转公积金贷款条件01

放宽商业贷款转公积金贷款条件。将原“新借款人与原商贷借款人的关系应为本人或配偶”调整为“新借款人与原商贷借款人之一的关系应为本人或配偶”。原有政策限制了新借款人本人或配偶与他人共同借款的商业贷款转公积金贷款的办理，调整后放宽了条件。

举例说明

原商业贷款借款人为父亲和女儿，调整之前如果女儿打算和配偶共同申请商转公贷款是不可以的，放宽条件之后这种情况就可以办理了。

02

按照“应使用本次贷款所购住房作为抵押物”的要求，此次商转公贷款取消先抵后贷方式。调整后商转公贷款提供三种方式，即顺位抵押、先还后贷、阶段性担保，在全国公积金中心仍然属于办理方式最多的。公积金中心今后也将积极协调各商业银行，扩大顺位抵押合作的银行，为职工提供更多的选择。

03

由于组合贷款转公积金贷款方式客观上存在借款人及其配偶同时有两笔未结清公积金贷款的情况，不符合“借款人家庭无未还清的公积金贷款”规定，此次予以取消。当组合贷款中的公积金贷款还清后，商贷部分可以申请办理商转公贷款。

此外，这次调整放宽了贷款展期的申请条件，为收入降低的职工家庭减轻还款压力，具体内容会在3月1日政策正式实施前予以公布。结合当前商业银行实行市场报价利率（LPR）的实际情况，调整贴息贷款的贴息额计算公式。

来源：大连发布

大连保税区宜能石化有限公司——房产抵押+发票融资授信方案

一、企业基本概况

（一）基本介绍

1、宜能石化简介

大连保税区宜能石化有限公司，注册资本300万，主要销售-10、5等不同型号的柴油及部分汽油，在大连柴油销售领域有一定地位。

2、经营情况

宜能石化市场拓展能力较强，在柴油市场产品相对紧俏的情况下，成功与辽宁地区大型国有炼油厂建立了稳固的采购关系。

宜能石化上游企业主要为辽宁华锦化工集团有限责任公司、盘锦北方沥青股份有限公司、大连信孚港务服务有限公司、大连北良石化有限公司等。宜能石化与上游炼油厂关系紧密，所销售国标柴油供应、质量标准稳定，其与上游供应商合作情况如下表所示：

宜能石化与上游合作企业结算方式主要有两种：

A、宜能石化所经销柴油来自于国有大型炼油厂，均为化工行业龙头企业，较为强势，并且市场上柴油产品极为紧俏。宜能石化与该类企业结算方式较为单一，即采取先款后货方式。宜能石化向上游付款后，上游企业安排车皮并将增值税发票寄给宜能石化。

B、极少部分产品宜能石化向大连地区其他柴油经销公司买人，签订合同后，预付一部分货款，一般为5%左右，由于合作时间较长，存在一定结算账期，一般不超过10天。

宜能石化下游客户主要以辽宁市场为中心，辐射山东、内蒙古、深圳等省份，直销用户30余家，优良客户占95%以上，长期合作客户20多家，包括中国石油天然气股份有限公司内蒙古销售分公司、深圳空港油料有限公司、辽宁省石油总公司大连保税区分公司、秦皇岛东奧燃料销售有限公司等。宜能石化与下游客户合作情况如下表所示：

宜能石化与下游合作企业的结算方式：由于中石油较为强势，结算采取先货后款方式，即油品交付后10天之内以电汇方式将货款打到宜能石化指定账户。

4、企业经营财务情况总体评价

从以上数据可看出，企业属典型的轻资产、高负债率、薄利多销的商贸型企业，但企业利用经济复苏时机，加快经营周转，迅速做大经营规模，营业收入增长迅速，未来发展前景看好。

5、银企合作情况

企业尚未与银行开展业务合作，主要是大连地区各行对该行业尚无合适融资方式。银行评审部与市场人员共同走访客户时，了解到该行业的特点是资金需要量大且为卖方市场，上下游均需宜能石化有极强的人脉关系，走访时还了解到实际控制人手中有一处市中心公建在银行按揭，只差数期尾款未付，抵押物较好。

二、银行授信方案

（一）授信开发方案设计

宜能石化系轻资产的油品经销商，有丰富行业经验，财务状况、经营状况正常，资信良好，收款记录正常，与上下游客户之间的贸易背景清晰真实，上下游客户为实力较强的油品生产和经销企业，信誉良好、实力雄厚，双方的信用均为银行认可，且回款可控。因此根据宜能石化的贸易流程及对上下游客户的主要结算方式，银行可釆取发票融资模式授信介入，具体业务操作流程图如下所示：

1、宜能石化与下游中石油内蒙古销售分公司签订年度采购合同，并要求供货合同项下的回款账号变更为银行，该账户为唯一回款账户，非经银行同意，不得变更。

2、宜能石化向上游炼油企业付款，上游企业确认支付后，开出对应增值税发票并安排铁路车皮（铁路大票收货方指定为中石油内蒙古销售分公司，目的地为中石油内蒙古销售分公司相应站点专用铁路线），宜能石化将已付款确认的增值税发票、对应的收货人为中石油内蒙古销售分公司的铁路大票提银行行。

3、银行按照发票融资相关规定，确认宜能石化已经付款，向宜能石化发放流动资金贷款。

4、油品通过铁路直接运输给宜能石化下游，即中石油内蒙古分公司相应铁路专用线。

5、宜能石化每月向中石油内蒙古销售分公司提供油品的品种、到站时间和数量清单，方便与中石油内蒙古销售分公司交付货品。

6、油品到达中石油内蒙古销售分公司相应铁路专用线后，中石油在24小时内对所交付的油品数量和质量进行验收，如24小时未提出异议，则视为中石油同意接受。

7、油品验收合格交付后，宜能石化向中石油内蒙古销售分公司开具增值税发票（含运费）。

8、中石油内蒙古销售分公司凭宜能石化所开具增值税发票（含运费）将价款在十日内以电汇方式汇入宜能石化在银行开立的专用回款账户，未经银行交易融资监管中心批准，不得办理对外支付。

为进一步防范授信风险对有房产的经销商在发票融资授信模式下，可以其房地产进行抵押担保.

（二）风险分析及控制措施

1、行业风险分析

作为物资流通企业，宜能石化根据下游发票，通过自身经营实力和人脉关系，从上游采购油品后，相应加价后直接销售给下游，以需定货，价格随行就市，价格波动风险完全被转移给下游企业，自身风险相对较低。

2、财务风险分析

宜能石化所经营油品为市场上紧俏商品，供不应求，资金周转较快，流动性风险较低。

3、法律风险分析

宜能石化产品完全符合国家产业政策法规，借款人依法经营，法律风险较小。

4、贸易过程风险分析

宜能石化上游通过铁路将宜能石化采购油品直接运输给中石油内蒙古分公司相应站点铁路专用线，铁路大票锁定收货人与收货地址，人为改变货物收货地可能性较小，并且银行要求第一轮购货交易由宜能石化自筹资金完成，对宜能石化自有资金的要求较高，银行授信风险相对更易控制，流程风险较小。

5、下游销售回款风险分析

融资金额不超过所质押发票金额的80%，宜能石化下游中石油内蒙古分公司实力很强，与宜能石化合作多年，一般在货到10天内即能付款，履约能力很强。银行要求宜能石化和中石油内蒙古分公司供货合同项下的回款账号变更为银行，该账户为唯一回款账户，不经银行同意，不得变更，风险较小。

6、抵质押物风险分析

担保方式为房产抵押+发票融资（债务人中石油内蒙古分公司最高额应收账款质押）。

（1）抵押风险分析

房产抵押以宜能石化王振星所有的位于大连市开发区东北四街168号－2－4－1号；宜能石化配偶魏晓静所有的位于大连市中山区人民路23号16层2号的房产进行抵押，按银行要求办理好抵押物抵押登记、保险，保险第一收益人为银行，房产抵押物风险可控。

（2）应收账款质押风险分析

办理以中石油内蒙古销售分公司为债务人的最高额应收账款质押登记，银行为唯一质权人。

（三）授信终审方案及银行收益情况

1、终审方案

2、收益分析

宜能石化4000万额度综合授信用于发放流动资金贷款，产生利息收入；另外银行要求宜能石化将销售给中石油内蒙古销售分公司的油品回款账户指定为银行，能够产生一定的存款派生。最重要的是，银行通过以点带面对大连地区其他石化经销企业进行批量开发，收益将得到极大提升。

【点评】

具有一定规模的石油贸易商在炼厂与下游客户间从事油品贸易，交易数额大、利润稳定，但普遍存在轻资产的特点，因此不易获得银行融资支持。如果银行能够介入该行业，谈判地位自然比较高，相应地会带来可观的收益。

本授信方案中，油品作为重要的大宗商品，其间的贸易商往往只需要一部分流动资金就可以将上下游联通起来，通过控制企业的资金泣及物流银行的授信风险可控且结算资金可观。银行通过房产抵押＋发票融资的交易融资模式，成功实现了对当地部分处于中游水平的油品经销商的授信介入，既契合了当地经济特色，扩大了客户群体，又提高了综合收益，有效防范了授信风险，还为行业内的客户进行集群开发提供了可资借鉴的商业模式和经验。银只要牢牢控制物流和资金流，就可以。

发票融资业务是指在汇款结算方式下，买方在完成销售合同规定的交货义务后，向银行提交发票及其他相关单据，提出融资申请，并以应收账款回笼款项作为主要还款来源的短期贸易融资业务。

文章选自《银行对公授信方案案例培训8》，由立金银行培训中心讲师整理编写，转载还请注明文章来源。