四因素影响10月LPR保持不变，多地首套房贷利率进入“3时代”

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

因为9月存款利率下降，市场预期10月5年期LPR有单边调降的可能，但最终LPR保持不变。其原因在于：一是10月MLF利率未变；二是9月有效信贷需求回升，再度下调LPR的必要性不大。三是新利率传导机制下，9月降低存款利率的目的主要是维持利差稳定；四是9月末央行已允许部分地方降低或取消首套房利率下限，目前暂无降低5年期LPR的必要。

此前首套房利率下限为5年期LPR减20BP。按照央行最新通知要求，10月以来包括武汉、天津等在内的诸多城市将首套房利率下限调整为5年期LPR减40BP左右。在此背景下，虽然10月LPR保持不变，但许多城市首套房贷利率仍会下降，多地首套房贷利率已进入“3时代”。

LPR为何不变？

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

10月17日上午，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年10月17日人民银行开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。其中MLF期限为一年期，操作利率为2.75%持平于上次。

LPR利率与MLF利率挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，10月LPR报价的定价基础没有发生变化。意味着10月LPR大概率保持不变。

其次，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，再度下调LPR的必要性不高。“9月金融数据反映国内纾困助企、稳增长政策效果明显，实体经济融资需求明显改善，货币环境保持适度宽松，继续为经济提供有力支持。数据也显示居民中长期贷款边际改善，反映楼市销售呈现筑底回暖迹象。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示。

央行10月11日公布的数据显示，9月社融增量为3.53万亿元，比上年同期多增6274亿元，市场预期仅2.8万亿元。9月信贷口径下人民币贷款当月新增2.47万亿元，同比多增8100亿元，总量出现明显改善。分类别看，企业部门贷款尤其是企业中长期贷款是支撑信贷高增长的主力。总体看，9月信贷需求接替了政府债券，成为社会融资增量的支撑项，信贷结构也明显改善，实体经济融资需求回暖。

此前，由于9月存款利率下调，一些市场人士认为10月5年期LPR存在单边调降的可能。比如今年4月下旬存款利率下调后，5月5年期LPR单边调降15BP，但1年期LPR保持不变。

9月15日五大行存款利率出现下调。其中，活期利率下调5BP；三年期整存整取利率下调15BP，其余期限利率下调10BP。此后股份行、城商行、农商行存款利率也出现下调。此次操作后，央行似乎构建了一个新的利率传导机制，即MLF—LPR与10年国债—存款与贷款。换言之，9月存款利率下调主要受MLF利率下调影响，存款利率的调整主要是为了保持银行利差稳定。

中泰证券首席固收分析师周岳表示，考虑到今年以来10年期国债收益率中枢下降约20BP，1年期LPR下调15BP，9月存款利率降息应该更多理解为‘补降’，按照“贷款决定存款”的调节机制，不能简单从此次存款利率降息直接得出随后下调LPR的判断。

多地按揭贷款利率进入“3时代”

央行数据显示，LPR改革以来，企业贷款利率从2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，创有统计以来最低水平。从新发放贷款利率看，央行二季度货币政策报告显示，6月企业贷款加权平均利率为4.16%，个人住房贷款加权平均利率为4.62%。

一般而言，住房个人贷款风险低于企业贷款，前者高于后者主要出于严控地产的需要，但当前房地产市场疲软，住房贷款利率有必要通过单边下调5年期LPR进一步调降。但9月末央行已允许部分地区降低或取消首套房利率下限，一些地方首套房贷利率已低于4%，降低5年期LPR的必要性下降。

9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

调整之前，首套房商贷利率下限为5年期LPR减20BP，也就是4.1％。此次调整为房贷利率进一步下探打开通道，一些地方甚至一些强二线城市首套房贷利率已突破4%，进入“3时代”。

据记者梳理，截至10月19日，70个大中城市中，武汉、石家庄、贵阳、天津等多个城市首套房贷利率降至4%以下，其中石家庄可低至3.8%。意味着这些城市的首套房贷利率下限由LPR减20BP，调整为LPR减40BP左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷低利率时代开启，对于四季度楼市行情提振的作用确实会比较明显。就目前看，3.9%的利率是最合适的。当然一些压力比较大的城市，商业银行也会继续进行调整，但要调整至3.7%，还需要点时间。

“从国内物价温和可控、政策空间足，银行盈利整体表现良好，资产质量稳健等方面看，LPR仍有调降空间。但未来调整需要根据宏观经济复苏、实体经济融资和银行息差压力整体情况而定。”周茂华表示。

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房贷利率下调明显，已经买了房子的人贷款利率会自动下调吗？

5月20号央行传出来了一个好消息，就是下调贷款市场报价利率（LPR）从4.6%到4.45%，下调了15个基点，很多人比较好奇了，既然银行贷款的利率都已经下调了，那自己之前买房的房贷能不能也跟着这个央行的存款利率的下调而下降呢？

大多数人的收入相对来说都比较低，如果存款利息能低一点就是低一点，起码来说也是可以减轻很多人的负担的。

也别高兴太早，我们首先要来看一下这个LPR利率到底是怎么一回事。LPR也就是贷款市场报价利率，它在每个月的20号会公布一次。18家银行共同报价，去掉一个最高值和最低值，取中间的平均值作为LPR利率。

央行公布这个LPR利率之后，其他的商业银行可以在LPR利率的基础上再调整这个基点利率。

LPR利率实际上根据市场供给需求关系决定的，不是想降就降，想升就升的。

很多人问了，既然这个LPR利率每个月都在调整，那么每次调整的时候，自己的贷款利率能不能也跟着调整呢？

2021年1到11月份没有任何调整，12月有调整过，例如1年期限从3.85%调整为3.8%，5年期限没有变化，依然是4.65%。

进入到2022年1月，1年期利率从3.8%调整为3.7%，5年期利率从4.65%调整为4.6%。

2022年5月20日，1年期限不变，依然是3.7%，5年期变为4.45%，降低15个基点。

对于大多数人来说，这是银行贷款利率的调整，自己的贷款利率能不能调整也是需要分情况的。

如果执行的是固定汇率比如在2020年1月1号以前，各大银行实行的是固定汇率这种政策，底下比如说如果您的房贷利率是5.39%左右，那么这次银行下调这个房贷利率，跟你没有关系。

也就是说您之前是5.39%的贷款利率，不管这个央行他怎么调的，这个LPR利率都跟你完全没有关系，您还是执行您之前的这个汇率。

如果执行的是浮动汇率从2020年开始执行浮动汇率，银行也让用户选择到底是按固定利率还是按照浮动利率，如果是固定汇率的话，那么这次央行调整的利率跟你没有任何的关系，如果是浮动利率的话，可以在一个周期之内调整。一般来说就是一年左右为期一个周期。

部分商业银行默认是每年的1月1号调整这个贷款利率，又或者是贷款发放日期。例如你的房贷发放日是7月5号，那么下个调整周期就是下年的7月5号，按照6月20日公布的LPR利率调整房贷利率。

去年去年12月有调整过一次房贷利率，那么2022年1月1日起会按照12月份的LPR利率的基础上调整房贷利率。

看看利率能减少多少既然央行减少了这个房贷利率，那么肯定要来计算一下到底可以少多少贷款利息。

大家千万不要小看这个15基点，如果你把时间拉长到10年到20年的话，那就是真金白银是您的钱来的。现在废话不多说，马上来看一下。

假如你向银行贷款100万，期限是30年，采用等额本息的方法计算，如果在原来LPR利率的基础上下调15个基点，执行LPR利率4.45%，那么30年的利息总额是81万左右。

如果按照原来LPR利率4.6%计算房贷。那么30年的房贷利息是84万左右。

计算可以对比出来，如果这个利率放长到30年左右，这个利息也可以相差3万左右，当然啦，这个数据不一定是最准确的，因为未来的话，这个LPR还会不会调整，又是另外一回事，单纯就想说明，央行通过调整这个LPR利率，是可以使得您的这个房贷利息有变动。

如果房贷金额特别大，时间跨度特别长，利息差会更大。

现在只是100万贷款的利息差，那假如说你是一千万的话，那肯定就会是有差不多30万左右的差额，这就是钱来的。

不过前提是你得有机会享受这个房贷利率，如果你实行的是固定利率的话，那这个真的完全跟你没有关系，又或者是您的这个房贷利率是公积金贷的话，跟这一次房贷利率的下调15个基点，也完全没有关系，你该执行你的公积金房贷利率还是你的原来的那个利率，没有变化。

结合5月15号的下调首套房利率政策。叠加在一起，那么对于首套房购买者来说，肯定就是利好的，这就是福音，起码来说，这个房贷利息也会降低。

例如5年期利率为4.45%，再叠接首套房利率下调20个基点，那么这个贷款利率就会将降低为4.25%。

房贷利率的调整，有利于进一步鼓励消费，刺激市场，稳定房地产的环境，减轻年轻人的房贷利息。

当初房贷是固定利率的人，现在也许可能会羡慕这个浮动利率的人，因为这次的房贷下调的空间，就是对于那些浮动利率的人来说，就是有了下调的空间，固定利率是不变，不知道那些固定利率的人会不会后悔？

当然啦，这次房贷利率是下调了，不代表说以后一定就是下调的，这个房贷利率是根据当时的社会经济发展的需求，其实就是一个宏观调控的一个政策。

未来还会不会有房贷利率的调整？应该会有的，因为这个市场永远都是变化莫测的，可能高也可能低，就是要反映这个市场的供给需求关系。

房贷利率接近4%，前两年的高利率为何不能转成低的？转贷有风险吗

今年以来由于房子不太好卖，所以各地争相出台各种各样的购房优惠政策，有打折的有降首付的有降利率的，其中最狠的一点我觉得就是降利率。

因为很显然咱们买房子是要还20年30年贷款的，这个利率如果够低的话，你是在未来30年都可以享受到优惠的，所以今天也有很多二手房中介或者销售人员跟你说赶快买房。

现在是过去几十年来利率最低的一个状态，确实现在利率很低，低到什么状态，在很多城市你购买首套住房是刚需的话，你的银行贷款利率可能会低到4.1%，甚至有人说你征信再好点的话做到4%也是有可能的，这个数字真的是够低。

因为我们前两天还跟大家比较过另外一个事，美国的住房贷款利率由于美联储不断的加息，所以美国的基础利率今天都接近4%了，存款都4%，贷款得多少？因此美国的购房贷款利率今天已经超过6%了，是我国的1.5倍了。

多少年来咱们很多人经常讲说我国购房利率是最高的，现在大家看到了美国已经比我们高很多了，因此如果今天有好朋友们要买房的话，咱们这个利率是够低的，是不是过往20年以来的最低？我大概看了一下历史的数据恐怕也就是08年全球金融危机的时候，那个时候大家记得吧，很多银行给出了一个购房利率打7折的活动，按照当年的基础利率再给你打个7折，给你批购房贷款，也就是那个时候的利率比今天还要低一点。

确实从09年以后我们没有面临过这么低的购房贷款利率的时候，所以现在如果要买房真是赶上了一个好时机，然而一家欢喜一家愁，很多前两年购房的朋友们现在有点感觉不爽了，因为他们说此前他们的利率是非常高的，可是现在调不下来。

也就是两三年前很多地方的房地产市场是非常火爆的，我记得有的城市为了平抑二手房的价格甚至政府给出指导价，虽然民间交易说我这套房子可能得10万一平，然而政府给二手房小区定价说限价最高不能超过6万，不管是交易的时候还是银行贷款的时候，你都得按照6万来计算，这也是当地政府迫于无奈为了调控当地房价所采取的措施。

现在已经没有哪个城市还搞这种二手房小区的限价了，因为房子实在是太不好卖了，那几年一方面房价高另一方面利息也高，有的朋友说他们现在的购房贷款利率5.5%甚至超过6%的都有，这就引发了一个疑问了，我们不是已经连续两次调低了LPR利率吗，为什么调低LPR利率之后有一部分人能享受到，而有另外一部分人他享受不到？这是由两方面原因构成的。

首先第一大家记不记得大概两三年前很多银行会给已购房贷款客户打电话问他们要不要进行LPR转换，此前我国的贷款利率基本都是央行每隔一段时间公布一个基准利率，然后各家银行在基准利率的基础上进行调整的，后来我们推行了LPR利率市场报价。

那个时候各个银行就给已购房贷款客户打电话了，说我们现在要进行LP转换了，你可以做一个选择，什么选择呢？是固定你的利率还是浮动利率，当时我们就讲得很清楚，你要不要选择转换，就是要根据你对未来市场利率的信心判断，如果你觉得未来5年10年我国会进入到一个加息状态，利息会像今天美国这样越加越高你就不要浮动，你可以继续享受永远享受你此前跟银行签好的固定利率。

可是如果你觉得未来我国会进入到一个降息通道，利息一定是会越来越低的，我们将彻底进入一个低利率时代，那么最好你要进行转换，那么每次LPR利率报价降低你的月供都会减少，你都能享受到利率下调给你带来的实惠。

而且我们当时就是说以我国经济目前发展的状态这个利息它一定是只会降不会涨的，所以我们劝大家如果能调尽量调一定要盯准LPR利率，而且当时很多银行也做出规定，如果在规定的时间之内你不去调整，它就认为你默认选择了跟LPR利率挂钩。

事实证明确实这两年来我们LPR利率已经下调了好几次了，当年那些选择转换的消费者这两年来都享受到实惠了，但是如果有的消费者他是一个风险厌恶型的，他觉得未来LPR利率上涨还是下跌不可能，他不想承担这个风险，他觉得当年那个利率他能承担得了，他未来20年30年就想按那个利率还款，他选择不转换，那么当然他就享受不到现在低利率带来的实惠了。

别人因为LPR利率不断下调每个月月供会减少，他的月供就只能不变，当然人家这么选也有人家的想法，毕竟这是一个长达几十年的还款过程，有的人觉得说不准未来某一天我们也可能像美国那样步入到一个加息通道。而一旦未来我国也进入到加息通道的话，那么所有选择LPR浮动利率的朋友们咱这个月供就只能跟着加了，那么选择不浮动的人肯定就可以享受到原来的低利率了。

当然这只是一个方面，还有一个问题很多人说我也选择了浮动利率，为什么我这个贷款利率还是5.5%、5.8%，人家可以享受到4.1%，这也有一个原因。就是银行的操作我们刚才讲了，08年金融危机的时候为了提振市场，银行推出了7折利率，什么意思？

按照基准利率打7折给你放贷，为什么要给这么低的利息，原因很简单，当时经济情况很不好，美国那面整个住房市场简直要崩掉了一样，在那样一个恶劣的市场环境之下银行的钱都放不出去，大家都不敢买房，对未来房屋能涨能跌不清楚不知道，认为有风险，所以银行贷款都放不出去。

银行也是企业，银行赚钱的方式非常简单，从老百姓那里把钱收上来给老百姓利息，然后把钱放出去赚利息差，当银行的贷款放不出去之后，银行作为一个企业它就要亏损，所以它就要打折来促销，因此在过往20年间确实我们见到的最低市场利率就是打7折。

央行是赋予商业银行这种打折的权利的，当银行觉得贷款贷不出去的时候，它就可以打折，当然了过去十几年，这种打7折的情况我们根本就见不到了，随着市场形势的不断好转，银行早就没有打7折优惠了，后来有打过85折打过9折，甚至恢复到基准利率以至于加倍，为什么要加倍？

这也是一种调节市场的手段，当房地产市场过热，房价上涨过快的时候，很多人都觉得买到就是赚到，所以大家是不在乎利率高低的，这个时候就要用调整利率来进行调节了。

央行是可以把基础利率上调的，央行也可以要求商业银行打折收回，甚至不但不打折还要加几成，大家记得前几年房地产最火热的时候，有很多银行它是在基准利率上浮动10%、20%的。

甚至你要买第二套住房第三套住房，银行说对不起我得在基础利率的基础上再浮动个40%收你1.4倍的利率，这个上下浮动它是确定的，当时银行给你7折你就享受到了7折优惠，当时银行要求你签1.2倍你也愿意，你就得接受1.2倍的高利息。

而且前两年LPR利率转换之时，银行说得很清楚，它得以你原来的利率为基础给你确定你和银行之间的利率，然后再加上LPR浮动，换句话讲以前你享受到了7折你几乎可以永远享受这个低利率。而以前你贷款的时候就是1.2倍，对不起LPR利率是降了但是倍数它降不下来，所以前两年买房的很多朋友们现在那个利率都是高于5%的。

哪怕LPR利率再降几次恐怕也降不下来，当然虽然都要承担高利率，但是购房者们有两种完全不同的心态，有一批人他们买房的时候房价确实比较低，虽然他的首付高利率也高，但是以今天的眼光看房价已经翻番了，所以这些人感觉到合理，银行借给我钱虽然承担了高利息，但是我在房价的上涨上已经把钱早就赚回来了，那无所谓，我还得感谢银行帮了我的忙。

然而还有一批朋友是在过去一两年房价新一轮上涨之际上车的，那个时候首付很高利率也很高，但是大家觉得全球性的通货膨胀就要到来了，美国那边无限量化宽松，印了几十万亿美钞，钱多了钱毛了，房价一定会上涨，所以你得赶快上车才行。

然而过去一年各大城市不但房价没上涨反而降下来了，所以今天这一批人他们是很不爽的，一方面我买房的时候价格就高，现在很多开发商打折，大家都有这个要冲到售楼处去打砸抢的冲动。

另一方面我不但承担了高房价，我这个利息还比别人高，这真是让这批购房者情何以堪？我买房的时候18000一平，楼层还不能挑，还得等两年之后才能交房，现在人家去买同一个小区，楼层随便挑14000一平，而且是现房，不光房价上有这么大的落差，而且同样是购房贷款我要忍受长达30年超过5.5%的高利率。

别人利率才4.1%，人家每个月的月供都比我少还几百块钱，因此很多人这个心态真是特别不平衡。大家注意往往这个时候你就要小心了，有可能有些人就盯上你了，比如说今天很多贷款中介就不断给购房者发消息，说他有办法能把你的利率降下来，让你也享受到4.1%甚至3.5%的低利率。

如果真能做到那当然是好事，可问题是天上这么容易掉馅饼吗，这种转贷的行为它到底合不合法合规，它到底会不会给购房者带来真正的实惠？咱们这么讲吧，你跟银行当时签的是贷款协议，银行一次性把本金借给你帮助你去买房，然后你们双方商定了一个彼此都认可的贷款利率。

对于银行来讲人家也是合法合规地做生意，人家也希望提前30年锁定这样一笔业务，但是现在市场利率情况发生了变化，你单方面违约那是不可能的，你要求银行给你降利率银行肯定不干，那么怎么办？怎么样合法地把你这个利率降下来？

实际上大部分贷款中介提供的解决方案都是大同小异的，那就是转贷，先找一笔资金把你这个银行贷款统统还掉，相当于你这笔和银行发生的交易已经完成了，你已经提前还贷了，这当然是允许的。

然后再用这个房屋做抵押再办一笔贷款，把钱借出来不就完了吗，当然贷款分两种，一种还用你自己的名字贷款做经营贷，还有一种干脆让你找一个亲戚朋友最好是家里人做一个买卖交易，做一个二手房买卖的贷款，这两种方式都可以把钱贷出来。

而且由于是新增贷款那肯定可以享受现在这样一个低利率了，但问题是可能很多中介都没告诉你，这两种方式都有很大的风险，首先说第一种貌似是一点问题没有，因为房子还是你的房子，户主没有变更，你只不过从按揭贷款转换成了经营贷款而已，但问题是很多银行现在是严查经营贷投入到房地产市场中的，人家给你放经营贷是希望钱流入到实体经济之中支持实体经济发展，而不是支持你炒房的。

而且经营贷有一个非常重大的问题那就是年底归本，你按揭贷款可以分30年每个月还一点点本金和一部分利息，可能几千块钱也就够了，然而这个经营贷甭管你跟银行签了几年合同，每一年年底的时候是要把本金彻底偿还的，这可是一大笔钱，很多人根本拿不出来怎么办？

贷款中介说没关系，他可以帮你找过桥资金，可问题是一方面过桥资金是有成本的，这个成本和银行利率加起来恐怕转贷出来没占什么便宜，另一方面你敢保证每一年年底他都能帮你找到资金吗？

银行不会拒绝和你签下一年下一次的合同吗，如果那样的话银行不贷给你钱了，你又还不上过桥资金，你将面临一个什么样的问题？当然另外一种做假的二手房买卖交易就算你能找到一个非常贴己的人，绝对的朋友肯定不会出卖你，你让人家来假购买你这套房屋来帮你代持，可是一方面房屋交易是有税费成本的，这个成本足以抵消你未来几年享受到的贷款利率优惠。

而另一方面今天房产恐怕是中国大部分家庭最值钱的财产，这样一笔财产你敢轻易的让别人帮你代持吗，这中间带来巨大的风险我想不用说大家也清楚，所以说即便我们很多朋友们已经背负了高利率，但是如果有人让你转贷的话也真得慎重。