最低降至4.1%！多地银行首套房贷利率下调，额度充足，最快当天可放款

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。

中国证券报记者致电并走访多个地区的银行分支行及网点，了解到多数银行首套房贷利率随5年期以上LPR进行下调，且贷款额度充足，放款周期较短。目前，北上广深四大一线城市，首套房贷利率均在5%以下，更有苏州、呼和浩特等地首套房贷利率最低降至4.1%。

北京首套房贷利率“破5”

随着最新LPR的揭晓，北上广深四大一线城市首套房贷利率集体进入“4时代”。

“目前，北京地区各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。”建设银行北京地区某个贷专员告诉记者，“本次LPR调整之后，在加点不变的基础上，北京首套房贷利率下限降至4.85%。”

北京也成为继广州、深圳、上海之后首套房贷利率跌破5%的一线城市。

广州地区首套及二套房贷利率也进一步下探，首贷利率最低可降至4.3%。渣打银行广州分行某贷款顾问表示，“此前我行首套房贷款利率加点为0，目前也未接到上调加点的通知，那么现在新申请客户和暂未放款的客户都可以以4.3%的最新贷款利率执行。”

除部分外资银行外，广州地区主流商业银行首套房贷利率普遍下调至4.5%左右，二套房贷款利率维持在4.9%-5.05%之间。且广州地区部分银行执行“认贷不认房”政策，某股份行个贷经理透露，“首套房贷款结清后，二套房仍可申请首套贷款利率”。

上海及深圳地区，房贷利率随LPR的调整平稳下调，加点保持不变。上海地区本次调整后首套房贷利率降至4.65%，深圳首套利率下限则调整为4.6%，即在最新5年期以上LPR基础上分别加了35个和30个基点

部分城市利率低至4.1%

“目前首套房贷利率可申请到4.1%，是最低价格了。”苏州市某股份行个贷人员表示，“客户如果在全国范围内已无其他房贷，首付比例为三成。对部分符合优惠条件的客户，首付比例可降至两成。”

今年5月，央行、银保监会联合下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

记者在此前调研中了解到，此通知下发后，苏州、天津、郑州、青岛、呼和浩特、长沙、武汉等多个城市均有银行将首套房贷利率下限调整至5年期以上LPR-20基点的水平。因此，在本次LPR下调之后，多地首套房贷利率最低可降至4.1%。

此次5年期以上LPR下调也将减轻部分购房者的还贷压力。以首套房贷100万元贷款30年为例计算，总的贷款利息可以省约3万余元。

但也有银行贷款经理表示，已得到放款的客户并不能立刻就享受到LPR下调的福利。“按照贷款合同，需等到每年的重定价日才能执行新利率。重定价日一般为每年1月1日，也有贷款人选择定为贷款发放日或合同签订日。”

同时他补充说，截至目前，本年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。若后续不再调整，那么选择每年1月1日为利率重定价日的贷款人，到明年1月的房贷利率可以下降0.35个百分点。

贷款额度充足

记者调研发现，多数银行均表示目前房贷额度充足，放款周期较短。

例如，北京各家银行普遍一周内就可以完成放款，还有其他城市部分银行表示各项手续完成之后，款项当天就可到账。

“现在房贷额度整体比较宽裕，放款环节速度很快，基本两三个工作日就能到账。”工行北京某个贷经理告诉记者，“前期材料审批大约需一周时间，后续房子抵押登记等各项手续一周内也能完成。因此从发出贷款申请到放款完成，最快只需半个月的时间。”

中信银行深圳分行个贷部工作人员也表示，目前贷款批复量不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。

不少业内人士指出，本次降息15个基点，略超出预期。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

编辑：亚文辉

首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

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房贷AB面：从贷款额度“一万难求”到提前还贷“排队”

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道

从贷款额度“一万难求”到如今扎堆提前还贷，一年的时间房贷经历了魔幻折叠。随着不少地区房贷利率破4%，此前利率在“高位站岗”的业主越发倾向于提前还贷。据21世纪经济报道记者调查，目前部分银行确实存在提前还贷难的问题，还贷队伍可能排到明年二三月份，但多数银行表示目前仍可以正常预约提前还贷。

大行仍可以办理提前还贷

“目前提前还贷需要排队，正常情况要等30天到40天左右，比如现在申请还款，走完流程可能已经到了明年初。”一家总部在华南的股份行信贷部的负责人对记者表示，他还坦言，如果还贷的额度紧张有可能会继续延长。对于是否需要缴纳罚金，该人士表示，要根据当初的购房合同约定，按照该行此前的标准一般是贷款期内两年内还款，需要缴纳剩余贷款额1%的罚息，超过2年则可以免除这部分罚息。

另一家城商行在接受记者采访时表示，今年银行的贷款任务较大，银行需要完成一定的贷款额度，特别是在年底，银行都有贷款冲任务的要求，因此对于提前还贷较为敏感，过了年底，情况可能会好转。不过他也坦言，该行的房贷规模比较小，即使提前还贷，受到的影响也不大。

大行则对提前还贷保持开放态度，中国银行方面告诉记者：“目前我行提前还贷人数相较年初有一定幅度增长。客户申请提前还款后，我行将为存足资金，达到扣款条件的客户，依照申请先后顺序有序进行提前还款操作。提前还款是否需要违约金严格依照贷款合同相关条款执行。对于申请提前还款的房贷客户，我行逐笔沟通提还后计划，如客户有经营贷需求，在符合监管政策要求的前提下，我行将严格审查客户资质，为符合条件的客户提供经营贷服务。”

建设银行在接受记者采访时表示，目前可以前往贷款经办机构申请，正常情况下可以在年底前完成，建设银行的提前还款免除违约金。

工商银行也给出类似表述，“我行将继续坚持‘房住不炒’定位，优先支持刚需及改善型置业者需求，在符合监管要求的前提下，加速个人住房贷款的投放。”

看到目前提前还款难，王洁（化名）感到很幸运。去年她在广州购买了一套房，贷款约280万左右，其中60万为公积金贷款，220万为商业贷款。“当时房地产市场较为火热，贷款较难，一手房还好点，二手房贷款至少要等三四个月。我买的是一手房，开发商有合作银行，商贷的利率为5.15%，按揭期为10年，还款方式为等额本息。”

王洁告诉记者，她是2021年6月开始第一次还款，第一个月还款的金额是23282元左右，其中偿还本金1.4万元，利息9356元。以此计算第一年的贷款利息就超过10万。“主要是当时的利率也比较高，现在广州已经降到4.3%，谁也不愿意高位站岗”，王洁告诉记者。

因此在今年年初的时候，王洁就选择了提前还贷。还贷过程也非常顺利，大概三天就完成了还贷。

两方面原因促使提前还贷增多

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，提前还贷的原因主要集中在两方面，一是由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；二是今年理财产品的波动较大，收益也远不及预期，房贷和理财之间的收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。

严跃进还告诉记者，提前还贷的现象从今年7月开始逐渐增多，对于银行来说的确形成一定的压力，这在过去也比较少见。

部分银行提前还贷收补偿金甚至引发争议。据了解，今年8月初，交通银行发布公告，对提前还款补偿金收费标准进行调整。公告表示，11月1日起，个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。不过，8月2日该行就已经删除了相关公告。

严跃进认为，交行的公告和政策，虽然看似一则普通的公告，其实背后说明当前提前还款的现象是在增加，需要市场给予关注。

“此类公告简单理解其实是，银行不太欢迎提前还贷的行为。”他认为，这和今年银行贷款的投放任务等有关，若是提前还贷多了，某种程度上银行今年的信贷，包括房贷投放任务无法完成，这也反映了银行信贷部门的一种心态。尤其是各地明确督促银行加快房贷投放，类似提前还贷会使得贷款余额减少，客观上银行会抵触客户提前还贷行为。

市场热议的“提前还房贷”情况从上市银行2022年半年报中也可窥豹一斑。个人住房按揭贷款方面，42家银行中虽有28家银行较上年末有所增长，但增幅普遍维持在个位数，放缓趋势也较为明显。例如，6家国有银行个人住房按揭贷款金额增速均较上年同期收窄3个百分点以上。另有12家银行个人住房按揭贷款较上年末有所减少。

农行副行长林立在2022年中期业绩发布会介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，同时与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

工商银行副行长郑国雨也在2022年中期业绩发布会上表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，其实这种趋势并不十分明显。上半年，工商银行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款是2600亿元，与去年相比增长300亿元。

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