二手商铺如何成为投资者的“杀手锏”？

一家店铺，就是一棵摇钱树，可以养活三代人。当前楼市的大环境：楼市调控政策频繁，当前市场仍不明朗，较为困难。商铺的投资成为了投资者的一大杀手锏。随着一套房不断火爆，二手店也迎来了一股投资热潮。

二手商店具有较强的时效性、较短的空置时间、较低的空置率和较高的租金回报。二手商铺和一手商铺之间的差别很大。买二手商铺时，有什么地方要特别留意？推荐你可以从以下9个角度来选择。

1.租赁情况

承租人还要多长时间？如何处理内部的装饰？是否签署了放弃优先购买权的保证？在购买之前，要对上述问题进行协调。

2.税费金额

进行二手商铺交易，税费如何承担？

要提前了解清楚。税费主要包含：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。这些税费如何承担，需要双方共同协商来决定，否则很可能会因为税费分担问题而导致交易无法完成。

3.贷款问题

想要申请商业银行的抵押贷款，必须要了解贷款的相关知识。

最高可贷出50%的房屋贷款，最多可达10年。商业银行将会按照评估公司的评估价值来决定，最多不能超出评估价值的百分之五，如果评估值比实际价值低，则贷款的成本率要小于50%。

4.产权问题

买的店铺要明确产权，不能买有产权问题的店铺，因此在买房之前要先检查房屋产权证、土地证、抵押或质押情况等，千万别只听业主一面之词。

5.商铺结构

并不是每一处好地段的店铺都可以被合理利用，在同等价位的前提下，良好的店铺结构也是非常关键的。它包括建筑的面积、宽度、深度、内部的布局结构与利用率、房屋的高度、承重、楼层等。只有以上的硬件条件，才能确保用户在使用和租赁过程中更好地满足自身和租户的要求。

6.商铺配套

完善的设备可以为商户节约大量的费用和精力，例如水、电、燃气、弱电设施、污水处理设施等。在购买之前，必须先确认，要不然装修的困难和费用会影响到后期租赁。

7.实地评估

在购买店铺之前，对店铺进行实地的调查和评价是很重要的，这样可以得到很多有用的信息。

比如人多不多，人的转化率高不高，购买力强不强。在评估店铺的时候，最好的办法就是估算租金的回报率，比如一年有一个月是空置的，那么租金回报率就是月租金的11倍除以总价。

8.未来规划

店铺的价格，会受到周围的环境和商业规划的影响，如果你不知道的话，很可能会影响到你的投资。因此，请务必在官方网站上或政府机构了解未来道路的规划，或询问附近的商家。

9.产权性质

店铺的用地使用必须要弄明白，以防止“居改非”违法。对未经正式审批的“居改非”（例如非法“居改非”），今后可能会被吊销执照，甚至连经营资格都没有。保险起见，在拟定合同时，一定要在购铺合同中针对这点，拟定一条违约赔偿方式。

投资二手商铺是一项非常专业的投资。需要在以上至少9个方面做好详细的了解和扎实的准备工作，为了降低您购买、投资商铺的风险，确保您的切身利益和投资的回报率。

聚多铺可为你提供最专业的咨询和支持，在规避风险的情况下选择出最好的二手商铺。

商铺、写字楼做抵押贷款，有哪些注意事项？

商铺抵押的情况相对商品房住宅抵押要少很多，也就导致很多人对商铺抵押的概念不清晰。其实商铺抵押也是房产抵押贷款的一种，只不过，商铺抵押贷款与房产抵押贷款在细节上还有着些许差别。

商铺抵押额度

商品房住宅的抵押率一般在70%左右，而商铺的抵押率一般为50%~60%左右。

比方说同样价值100万的住宅和商铺做同一个抵押贷款，那么住宅的贷款额度为70万，商铺的贷款额度则为60万。

商铺作为抵押物申请贷款时，银行会对商铺的三方面进行贷前重点考察。

01

商铺所处的地理位置，决定了商铺的价值大小。

一般而言，商铺处于较好的地理位置，比如处于较繁华商圈，人口集中、人员流动较频繁地区的商铺，价值相对较高。

除了看商铺所处的地理位置是否优越外，还要考察所处的周边商铺环境。如果周边相邻多数商铺都处于良好的经营状态，无停业关门、无众多商铺未出租的现象，则反映出抵押商铺有良好的市场需求，抵押价值也相对较高。

反之，银行则会考虑通过追加抵押物或追加担保人的方式，保证贷款的安全性。

02

不同于厂房和住宅，商铺大多为出租状态，实际使用人可能与所有权人不是同一人。银行在贷前会考察客户的商铺是自营还是已出租。如果在贷前商铺已出租，银行就会要求提供租赁合同，并考察租赁期间的租金支付情况。

根据法律规定，如果先租赁后抵押，则“买卖不破租赁”，即租赁合同对新的所有权人仍然有效，新的所有权人不能在原租赁合同期间内驱赶承租人。

03

商铺的所有权人多为个人，现实生活中，有些借款人名下拥有多套商铺。因此，银行往往会考察抵押商铺对借款人的重要性。对银行而言，商铺进行抵押，不仅是一种贷款担保措施，也是预防贷款发生逾期风险的保障，更是对借款人的一种心理牵制，强化其还款意愿。

商铺对借款人越重要，还款意愿越强烈。在很多金融机构看来，自营商铺、租金较高的租赁商铺对借款人更重要。

在广州要知道房子经营性抵押贷款的内容及贷款流程

上篇文章已经讲到了房子的按揭贷款以及房子经营性抵押贷款的区别，还有房子经营性抵押贷款的利率。今天，我们来讲一下什么是经营性抵押贷款以及整体流程

房子经营性抵押贷款从字体上解读就是借款人用房子为主体+用于企业的经营性用途+抵押+银行贷款，那抵押贷款大概需要什么资料呢？

一，借款人年龄：18-65岁、抵押人不超过70岁.18-22岁和65-70岁需要家属担保

征信：当前不能有1，半年不能有2，一年不能有3，两年不能有4，两年总逾期次数不超13次

二、房子1.楼龄：楼龄要求在30年以内，或者楼龄加上贷款年限不能超过45年。

2.面积：面积＞40平方

3.产权：独有或者共有

4.已结清：直接正常进件就可以了，房本在手，天下我有

5.按揭未结清：可以先找银行进行办理，如果银行出了批复后再向所欠款的银行申请提前结清，银行出具涂销证明才可以办理，如果资金不足可以找垫资公司进行垫资，和银行约定好还款日，然后找垫资公司把钱垫进去，拿到银行的涂销证明，才可以入押放款

目前银行接受的房产可以是：住宅，别墅，公寓，写字楼，商铺。

住宅：贷7-8成，住宅一直都是银行比较喜欢的抵押物，就算是违约了，银行可以第一时间快速处理，而且住宅比较保值，至少止损的时候不会亏太多。

别墅：可贷6成，按理说别墅比住宅值钱，为什么做的成数会比住宅低呢，首先是别墅的面积就比住宅大，所以贷款的金额多，它们只看你房子的真实价值以及后期逾期该怎么处理你的房子。毕竟每个人都想拥有一套大房子，大别墅，但是别墅不是普通人都能买得起的，所以对于银行来说，它的变现价值没有住宅大，给的成数就低一些。而且一个别墅花了一两百万来装修是很正常的事情，这些花里胡哨的银行是不看的。

公寓，写字楼，商铺都是商业性质：贷5成，商业性质的房子的使用年限短，交易税费高，不易转手等特点，对于银行来说不是很好的优质资产，以前总说一铺养三代，现在在互联网以及疫情的冲击下，商铺没有以前那么吃香了。

三.经营性：已经表明了这笔贷款只能用于经营性用途，银行如何确定你是用于经营性的，那就需要给它提供证据，1.营业执照：营业执照是工商行政管理机关发给工商企业、个体经营者的准许从事某项生产经营活动的凭证。有了这个凭证，你才可以跟银行说你是做生意的。以下的情况，银行是认可你是经营者的身份的

1，企业法人

2，个体工商户

3，企业股东，占股10%以上

4，实际控制人，现在能办理的银行非常少，需要跟银行沟通

那一些上班族的，辛辛苦苦赚钱还房贷，而且已经结清了，现在房价涨了，想把房子拿出去抵押投资项目是不是只能做额度的消费性抵押呢？

如果当前没有营业执照的，可以过户一个执照或者注册一个新营业执照，个别银行对于新营业执照还是准入的

2.经营场地：

1.有实际经营地址

2.银行不会要求经营地址必须高大上，但是最起码要看着是经营地址，不要求人员众多，但是最起码有办公桌。

3.营业执照悬挂

4.公司L景挂

5.办公桌及部分办公设备

6.大部分银行经营贷款必须到企业实地考察：去企业下户的时候会拍照

7.如借款人信用评分、信较好流水充足那么经营地址下户也就是个流程

无经营场地：

1.找朋友公司帮忙挂靠，

2.找专业助贷公司处理，毕竟你自己跟银行说，银行会跟你说拜拜，助贷公司有很多的办法帮你处理这个问题，毕竟常年跟银行打交道，俗话说内行看门道，外行看热闹。术业有专攻。

3.公司资料：

法人章、财务章、公章、公司章程、开户许可证、营业执照正副本。

4.购销合同

因为向银行贷这笔钱的用途是用于公司经营的，所以需要提供购销合同给银行，合同主要条款包括货物名称，数量，质量和包装质量，价格，交货期限，违约责任以及第三方收款账号。

5.第三方收款（受托支付）

是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。借款人要提交合同约定的交易资料供贷款人审核。银行审核同意后，在贷款发放的当天，将贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对手，资金不在借款人账户停留。这种方式也是银行为了做资金监管，避免流入房市股市，收款方可以是交易对手法人公司账号或者法人股东私人账户以及公司财务账户。

如果银行是放对公账户的，是以贷款的名目放的，并非收入利润，所以这一部分不用纳税，不用担心。

6.是否有案件

有案件的公司银行会看案件你是属于原告还是被告，是否在执行中或者结案。如果是原告，那么是别人欠你的，你是没有影响的，如果是被告，但是已经结案了，也是可以的

四.抵押1.借款人抵押自己的房子：

这种是属于正常流程，年龄不到的需要亲属作为担保人。

2.借款人抵押别人房子：

这种主要适应两种情况

（1）实际借款人资质不符合贷款要求，需要以他人名义贷款，包括我们常见的公务员，是不能办理营业执照的。

（2）借款人名下无资产可贷款，可用他人资产办理抵押贷款，父母做贷款人，用你房子做抵押或者你拿父母房子做抵押

这种抵贷不一的方式通常仅限于直系亲属之间，包括父母与子女之间或者和配偶之间。

五、银行贷款1.选择银行

如果你有真实经营，营业执照有一年以上，资料齐全，公司银行流水或者个人流水足够。那么可以自己去找银行，六大行以及商业银行都有抵押业务如果资料有瑕疵，可以找符合接受瑕疵的银行。每个银行对应的要求不一样，多问问几家或者多对比，觉得浪费时间的话可以找专业金融助贷公司帮你解决，把你的问题变成别人的问题。

2.利息以及还款方式

经营性抵押的利息也是按照LPR利率来定价的，先息后本最长是10年，利息最低3.7%，利息最低等额本息最长30年。利息最低4.65%，按照自己的实际要求选择不同的还款方式。

办理流程

1.上门评估：银行会随机抽选一家合作的评估公司对你的物业进行价值评估，还要上经营场地去拍照，如果是挂靠公司按上面办法处理

2.银行现场签约出批复：下户评估完成后就带上资料到银行进行现场面签，法人和产权人都要到现场，结婚的话夫妻都要到现场签名。签约完成后就等银行审批出批复，通常5-7个工作日就会出批复。

3.批款，同贷书签约：已经完成终审了，需要去签订抵押合同，合同包含着贷款额度，年限，利率，以及相关的约定条款，签完字就可以进行下一步了

4.房管局入押：办理入押之前需要房子的产权是清晰的，没有抵押贷款或者按揭贷款，已结清的可以直接办理入押，未结清的需要把钱还给上手银行，然后出具结清证明才可以办理。实际办理中可以等办理抵押的银行出批复后，就向上家银行申请提前结清，这样子时间效率会更快一点。

5.放款：入押后等2-3个工作日出房产他项证放款。放款是受托支付，（第三方收款人），所以会放到你购销合同上面售方指定的银行账户上去，也是为了资金监管防止挪为他用。

办理流程大概就是以上的步骤

贷后管理一.贷款资金

1.经营用途：真实经营，贷款用于支付材料款，那么啥事也没有。

2.其他用途：朋友之间倒腾几次取现金，亲属不参与。

二.营业执照

原有营业执照：保持企业征信良好，不要有案件发生，避免先息后本日后续贷麻烦

新办营业执照：保持一年之内不注销，宁愿每年花2-3000块钱也不要被抽贷，拿了钱就把公司注销了，银行也不瞎

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