红楼知乎：买二手房，住房公积金贷款怎么贷？

编者按：相比商业贷款的利率来说，住房公积金贷款的利率要低不少，因此，很多购房者在买房时会首选住房公积金贷款。那么，购买二手房，住房公积金贷款政策是否同样适用？购买二手房，住房公积金贷款到底怎样贷？

一、申请条件

1.贷款对象

具有完全民事行为能力，且在省直中心或湖南省行政区域内其他住房公积金中心（不含长沙中心）正常缴存住房公积金的职工。

2.申请贷款条件

（1）住房公积金缴存符合以下要求：

①住房公积金正常缴存12个月以上；

②住房公积金账户状态正常，且缴存至申请贷款前2个月（补缴的不计）；

③结清住房公积金贷款后，需连续正常缴存6个月以上，方可申请下一次住房公积金贷款；

④借款人及配偶在多个中心有住房公积金正常或封存账户的，应在申请贷款前进行合并或销户。

（2）申请贷款的房产应符合以下要求：

①在长沙行政区域范围内。

②申请二手房贷款的房产应当产权明晰，无债务纠纷，未设定居住权，符合房地产交易管理部门规定的市场流通条件；

③申请贷款的房产为第二套住房的，借款人家庭第一套房面积应小于144平方米。

（3）购买的自住房行为发生在贷款申请前一年内。

（4）借款人及配偶没有未结清的住房公积金贷款或未终止的住房公积金约定提取。

（5）借款人及配偶个人征信记录良好。

（6）借款人及配偶具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。

（7）借款人及配偶现无房或已有一套住房（含长沙市及外地）的。

（8）借款人及配偶住房公积金贷款次数（包含省直中心和其他中心的公积金贷款次数）均不能超过2次。其中婚姻关系存续期间申请过住房公积金贷款的，夫妻各算一次贷款次数。

（9）购买的住房申请公积金贷款时，此套房未办理购房提取（包括借款人和配偶在省直中心或其他公积金中心的购房提取）。

二、办理材料

以下资料提供复印件的，签署借款合同时须核对原件。

三、办理流程

四、办理渠道

友谊路营业部、省政务服务大厅营业部。

五、办理时限

贷款审批6个工作日，抵押办理时限由不动产中心确认，贷款发放3个工作日。

六、收费标准

借款人可自主选择以下两种方式：

（1）自主办理方式：不收费。

（2）阶段性担保和代办服务方式：担保机构为提供代

办服务，借款人按贷款金额的1%向担保机构交纳服务费。

七、联系电话

073112329-3。

八、办理时间

友谊路营业部：星期一至星期五上午9:00-12:00，下午1:30-5:30；下午4:30-5:30为结账时间，星期五下午不对外营业。

省政务服务大厅营业部：星期一至星期五上午9:00-12:00，下午1:30-5:00；下午4:30-5:00为结账时间。

九、办理地点

1.友谊路营业部（长沙市友谊路528号湘诚万兴大厦北栋1楼）

2.省政务服务大厅营业部（天心区银杏路6号人社厅综合楼）

十、注意事项

1.住房公积金贷款可贷额度

（1）住房公积金贷款的最高贷款额度不超过60万元。

（2）借款人可贷最高额度的计算公式为：

贷款额度=（借款人公积金账户余额+配偶公积金账户余额）×N倍数。

说明：N倍数根据省直中心上一年度住房公积金个贷率确定。

配偶公积金账户连续正常缴存6个月以上的，可以合并计算贷款额度。配偶公积金账户封存或近6个月内停缴的，账户余额不计入贷款额度测算，缴存基数也不计入家庭月收入。

经测算，借款人最高贷款额度低于20万元的，最高贷款额度按20万元核定。

2.最高贷款比例

二手房为房屋成交价与所购房屋评勘价值两者之低值的80%。具体情况如下表：

限购区域为长沙市五区、望城区、长沙县。

3.贷款年限

贷款期限以整年计算，最短为1年，最长可延长至借款人国家法定退休年龄后5年且不超过30年。贷款期限不得超过抵押房产的剩余使用年限。

4.借款人月还款额（其他债务合并计算）不超过家庭月工资收入的50%。借款人及配偶的工资收入根据该职工住房公积金缴存基数确定；借款人配偶有工作，但未缴交住房公积金的，工资收入按社保缴交基数确定，需提供社保缴交证明及明细；借款人配偶有工作，但没缴交住房公积金及社保的，按照当年长沙市最低工资标准计算收入；配偶为退休人员的，凭退休证和银行盖章的最近3个月的工资流水、明细清单或者是退休工资审批单予以确认。现役军人收入凭所在部队后勤保障部门开具的收入证明，并提供最近3个月的工资明细或清单（加盖有单位财务章或银行业务章）予以确认。

5.《湖南省直个人住房公积金贷款申请表》须借款人本人如实填写，如有涂改请签名并按手印确认。

6.申请贷款前，买卖双方已完成过户交易的，在不动产证取得一年以内申请。

7.借款人离婚2年内再购房申请贷款的，现有房产情况按离婚前家庭房产计算，为了获得公积金贷款资格而离婚或变更离婚协议的，省直中心不予认定。

8.借款人与他人（非配偶）共同购买一套住房，其房屋总价款按借款人所占产权比例核算（无约定的按平均分配核算），另须提供产权共有人夫妻身份证、户口簿和婚姻情况证明，签署贷款合同时，产权共有人及配偶需与借款人共同到省直中心面签。

贷款没还清，房子也能卖！德清试点“带押过户”新模式

国庆期间，金先生因买卖房需求向德清农商行余英坊分行咨询相关贷款业务，在听取银行工作人员关于“带抵押过户”模式的介绍后，金先生欣然采纳。

10月11日，

银行及买卖双方

共同申请办理了“带押过户”，

买方顺利领取到了不动产权证书

和抵押登记他项权利证，

完成首例

二手房“带抵押过户”转移登记。

金先生表示：“我平时人在外地，‘带押过户’避免了在银行和不动产登记部门间多次往返跑，确实为我节省了很多时间，并且不需要我急急忙忙筹集资金用于还清房贷，解决了燃眉之急。”

签订多方协议

9月中旬以来，德清县自然资源和规划局联合司法局公证处和德清农商银行等部门多次沟通协商，创新登记方式，简化办理程序，谋划推出“带押过户”新模式，在买方、卖方、银行签订多方协议的前提下，买卖双方签订合同办理二手房产权预告和抵押预告组合登记后，二次贷款金额转入公证处提存专户，然后买卖双方通过不动产网上平台办理二手房预转现和抵押预转现组合登记。最后，县公证处向首次贷款行支付贷款本息，并向买方支付提存余款。

办理不动产抵押、产权过户

“带押过户”新模式避免卖方需要借助过桥、垫资或由买方垫付等形式，大幅减少房屋过户中额外的资金成本，有效降低了资金安全风险，避免了交易双方多部门来回往返，过户周期大幅缩短，降低了二手房入市的“门槛”和流通成本，将进一步活跃房地产市场。

德清县二手房“带押过户”合并登记新模式先在德清县农商银行试点，待该项业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行，最终实现抵押登记及贷款发放无缝衔接，进一步优化全县营商环境。

-END-

编辑：陈羽然

执行主编：归李喆

戳

和

沙湾农商银行创新推出“带押过户”二手房贷款

12月2日，新疆沙湾农商银行为市民李先生发放了塔城地区金融机构首笔“带押过户”二手房按揭贷款，该产品的特点是客户在未结清原房贷的前提下，就可完成房产的过户、抵押及二手房受买方新贷款的发放，大大降低了房屋买卖双方的交易时间和经济成本。

传统模式下的二手房交易，若交易房屋存在未结清房贷，需卖方先行筹措资金结清贷款后方可进行房屋交易，房屋买卖双方面临过桥资金费用高、过户手续繁琐复杂等问题。面对这一难题，该行借鉴内地各大商业银行试点经验，在符合《中华人民共和国民法典》有关抵押规定的前提下，联合沙湾市自然资源局不动产登记中心共同探索了二手房“带押过户”登记、抵押放款新模式。

经双方合作，房屋买卖双方在不动产中心只需“进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务”，实现了买卖房屋解押、过户、抵押业务一站式办理，并根据相关业务联动机制，房屋受卖方可快速获得沙湾农商银行按揭贷款支持。该种模式目前适用于房屋买卖双方按揭贷款均在沙湾农商银行办理的客户。

下一步，该行将持续加强与相关部门的联动合作，积极推行“带押过户”业务模式，打通影响二手房市场流通性的难点、堵点，让更多的人享受到这一便利的金融服务。同时，该行也将继续创新金融服务模式，通过一系列金融惠民便民新服务、新举措，提升全市居民金融服务的获得感和满足感，为全市经济发展贡献力量。

（沙湾农商银行焦亦旋）