二手房评估价是什么鬼？忽略它就等着赔钱吧

无论是申请公积金贷款还是商业贷款，凡是贷款买二手房的，在申请房贷时都需要进行评估。其实，房屋评估是一个十分重要的环节，评估价作为银行发放贷款的标准，影响着可贷款的额度，如果购房者因未能获得足额贷款，出现了资金缺口又无法及时填补，非但不能如愿购得房屋，还会面临违约问题，因此了解评估价的影响因素，做到心中有数就很有必要，特别是购买房龄大的二手房或者市场处于波动时期时。

一、二手房评估价是什么鬼？

很多第一次接触到二手房评估的人都会想，二手房评估价到底是什么鬼？其实，二手房评估价是指采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的价格挂牌，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。

换算出平均单价之后还不算完事的，接下来还需要对二手房的各种因素进行结合。即结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

二、有哪些因素影响二手房评估价？

一、户型

在二手房市场上，如果是拥有好户型的房子，那么它的价格往往会比普通二手房贵，同样的，在二手房评估中，房屋利用率越大，评估价越高。比如，“三小”户型（小厅、小厨、小卫）的二手房在评估价上会扣减10％左右。

二、楼层

相信大家都知道，我国的房屋也是分为不同类型的，一般来说，主要可分为塔楼和板楼。其实，在二手房评估时，塔楼和板楼也是会影响到房子的评估价的，一般来说，塔楼为中间层＞高层＞底层；板楼为中间层＞1层＞5、6层。

三、房龄

在购买二手房的过程中，可能大家都会比较看重二手房的房龄。其实，在二手房评估中，房龄也是至关重要的，一般来说，房屋使用年限长，房龄大，估价较低；使用年限越短，房龄越小，估价则较高。

四、房屋朝向

一般来说，房屋朝向最好的就是朝南方向，因此在市场上朝南的房子往往价格很贵。在二手房评估中，塔楼的房屋朝向为东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼的房屋朝向为南北＞双南＞东西＞东向，除此之外，房屋的面积、物业等都可以间接影响房屋评估价高低。

五、市场行情

二手房评估价也是会随着市场行情而走的，甚至可以说，二手房房屋评估值是最受市场影响大的。在一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。

以上就是本文的全部内容了。买二手房不同买新房，因为贷款买二手房比新房多出一个房屋评估价，因此，为了让广大购房者更好地认识，小编分享上面这篇知识给大家，此外，在购房期间，对于房屋评估、贷款额度问题，应当早作准备，其实，繁琐的交易环节中，如果能有专业人士的帮助，则能免去不少麻烦。

吉林市：二手房贷款业务使用合同价和评估价的低值额度

焦点财经讯李泳青近日，吉林市住建局、吉林市金融办、中国人民银行吉林市中心支行和中国银行保监会吉林监管分局联合印发《关于建立信息查询互通机制规范购房融资的通知》（吉市住建发〔2022〕71号）。

通知要求，从即日起吉林市住房公积金管理中心在办理吉林市区内职工个人二手房贷款业务时，要针对职工在住建部门备案的网签合同价款和管理中心确认的房产评估价进行比较，使用二者的最低值核定贷款额度。

吉林市住房公积金管理中心不能以房产评估价格作为房屋价值唯一认定标准，请计划申请住房公积金二手房贷款的职工知晓此情况，并在住建部门网签合同备案时，如实申报备案房屋交易价格。

此前，吉林市曾于7月开展2022年度职工住房公积金缴存基数调整工作。自2022年7月1日起，吉林市职工住房公积金缴存基数由2020年月平均工资调整为2021年月平均工资（月平均工资＝当年全年应发工资收入÷当年实际发放工资月数）。工资总额的计算口径按国家统计局《关于工资总额组成的规定》（统制字〔1990〕1号）执行。

根据吉林市政府统计部门公布的2021年吉林市职工年平均工资为75638元，确定吉林市2022年度职工住房公积金缴存基数上限为2021年吉林市职工月平均工资的3倍，即18909.51元；下限为2021年吉林市月最低工资标准，即1760元。

本文源自焦点财经

上海二手房“三价就低”松动：涉税评估价上涨，房贷额度相应提高

在实行了近一年后，第一财经记者采访了解到，近期上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动，此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨，进而带动银行贷款额度提高。

“7月份以来，二手房涉税评估价较之前有一定提升，但不同板块、不同小区的调整幅度不一样，有的比之前高了一成左右。”多位银行房贷经理和中介人士向记者反馈称。以宝山区某老小区为例，之前涉税评估价约为合同网签价的六成左右，而近期已调整至近八成。

与此同时，房贷市场也有恢复。记者此前了解到，上海地区二手房房贷放款时间缩短，在审批完成后且收到房产证和抵押证的情况下，有银行最快隔天即可放款。这一方面是受政策端支持影响，另一方面也与银行自身额度充足有关。在业内人士看来，上述一系列变化有利于二手房市场的回暖。未来，随着楼市支持政策加码，有望带动预期修复，助推市场复苏。

涉税评估价有所提高

去年8月，上海二手房贷款实行“三价就低”新政，即银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价选择其中最低的价格来审批贷款额度。

所谓合同网签价，即由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交价格；银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格；房地产交易中心涉税评估价，主要由房地产交易中心自动评估。记者当时了解到，房地产交易中心涉税评估价多为网签合同价的5～7折。

如今，这一政策出现松动，也意味着，购房者贷款额度变高了。招商银行某客户经理告诉第一财经记者：“房产交易中心的评估价上去些了，以前是（市场价）的六到七成，现在能到八成左右。”

邮储银行宝山地区某支行房贷经理也对记者表示，评估价有一定的提升，但不确定具体提升多少，不同地区、不同小区的幅度会有不同。

另外，多位中介人士也向第一财经表示，“三价就低”目前确实有所松动。“约是7月前后变化的，我们前段时间递交上去一个材料，320万元左右的房子评估价大概在250万元左右。”链家宝山区的一位中介称，按照首套房贷款（65%）计算，贷款额度可达162.5万元，而在此前，评估价在210万元左右，只能贷136.5万元。

另一位中介也提及，之前评估价是实际成交价的六七折，目前能达到八折。比如共康板块实际成交价一般是在每平方米5万多元，而年前核验价在每平方米3.1万元左右，6月底7月初则上涨至每平方米4.1万元了。

链家杨浦区新江湾城的一位中介向记者表示，评估价确实高了一些，比之前能多贷一些，但是幅度不大。根据他的观察，新江湾城板块的各中高档小区评估价单价都提升了几千块，比如某小区实际交易价每平方米12万元左右，之前的评估价是7.5万元左右，如今是7.8万元。

浦东唐镇地区的某中介也称：“目前各个小区的最低价都不同幅度地上涨了，贷款额度在变大。”不过她强调“还是要看小区”，她所在门店附近的某小区评估价单价从5.6万元变为5.77万元，而附近的另一小区则未发现上涨。

至于哪些小区的评估价更可能上浮，上述链家新江湾城的中介对记者称，目前并没有明确的规定和上调标准，只能根据实际成交来“试价”，通过交易过程中交易中心给出的评估价来判断。在他看来，品质高的小区评估价可能提升一些，没有电梯的一些老旧小区则没有什么变化。

在业内人士看来，这一政策的放松将有利于二手房市场的回暖。此前，受“三价就低”叠加挂牌价格核验的影响，上海二手房成交从去年7月起接连下挫，截至目前，已连续下滑12个月，并且连续多月低于1.5万套以下。尽管今年年初已有回暖的迹象，但整体仍处于底部。上海链家研究院数据显示，6月份，上海二手房共成交近1.6万套。有中介对记者表示，“三价就低”放松后，对于购房者来说，购房的“资金门槛”有所降低，原来首套房首付可能要五六成，现在四五成就可以了，购房者可能更多了。

房贷市场逐步恢复

除了涉税评估价提高外，6月以来，上海二手房房贷放款时间也有缩短。第一财经记者了解到，审批完成后，在客户双证（房产证和抵押证）办好的情况下，有银行最快隔天即可放款。而在年初，多数银行放款周期为1个月到一个半月。

“（贷款额度）非常充足。”交通银行某支行信贷经理此前对记者称，“房贷审批时间和之前比没变化，但放款速度加快了，之前是一个月左右，现在隔天即可放款，审批时间还是一个月左右。”

招商银行某支行信贷经理也对记者称，该行房贷额度充足，目前审批需一周左右，主要是确定涉税评估价和查房，随后等产证出来后，隔天即可放款。

其他国有大行中，工商银行某支行信贷经理称，正常情况下该行两三周就能放款；邮储银行某支行信贷经理表示，该行房贷审批同样是在2~3周，放款大概两三天；农业银行某支行工作人员称，房贷审批放款需35个工作日。

整体而言，不少信贷经理和房产中介的共识在于，当前房贷发放速度进一步加快，房贷额度也较为充裕。而房贷市场回暖的背后，离不开政策端的暖风频吹。近几个月来，各地因城施策节奏明显加快，力度不断加大，政策调整内容向优化限购、限贷政策延伸，尤其是部分热点二线城市加入政策优化行列。

据中指研究院不完全统计，年内至少已有超210省市累计出台楼市支持政策近600次。7月份，全国有83省市出台与房地产市场有关的政策高达93次，其中公积金相关政策约50次，优化限贷相关政策约20次。

当前来看，房地产市场的政策暖风有望持续。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，7月底中央政治局会议强调“要稳定房地产市场”，但“房住不炒”仍是房地产政策优化调整的底线；“因城施策”仍是政策推进的主要方式，强调用足用好政策工具箱。各地需求端政策仍将继续改善。

具体在政策端，陈文静表示，当前“稳地产”对“稳经济”尤为重要，短期房地产政策优化调整力度仍有望加大，供需两端政策均有空间，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，值得重点关注；而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

此外，央行在8月1日召开的2022年下半年工作会议中明确表示，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者称：“这里可以看出三个内容，即个人按揭贷款的投放、房企的融资模式优化和房地产新发展模式的探索。总体上看，下半年会在个人购房和房企经营方面继续强化信贷投放，而REIT等创新力度也会有进一步改善的可能和空间。”

（实习生包云红对本文亦有贡献）