云南首例！房贷没还清也能卖房？二手房“带抵押过户”这样办→

今天上午，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和中国建设银行云南省分行在昆明市不动产登记中心举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理我省首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。

上午10点，王先生和李先生来到不动产登记中心，准备办理“带抵押过户”的业务。此前，王先生准备出售一套房产，并找好了买家李先生，但苦于原贷款没有结清，需要自筹近50万还清房贷，短时间王先生很难凑够这笔钱。正当王先生一筹莫展之时，王先生得知建行新推出了“带抵押过户”二手房贷款业务。于是，买卖双方向建行提出了贷款申请。

卖方王先生：“不管效率也好，还是说我们个人资金这块也好，都得到很大的一个保障。”

以往市民在二手房交易过程中，买方需要先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，到银行赎回不动产权证书后，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。但即日起，买卖双方将享受到“带抵押过户”的便民业务办理。

昆明市不动产登记中心工作人员刘波：“也就是转移登记、新设抵押权还有注销原抵押三合一的一个合并登记。通过这个合并登记业务，我们改变了以往需要买方垫资赎证，或者卖方提前还贷解除抵押后才能办理交易过户的老的办理模式。”

传统房屋交易模式如下：

新型房屋交易模式如下：

“带抵押过户”合并登记工作改革后，结合交易、税收、登记“一窗办理，集成服务”工作，在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上，不动产登记机构简化办理程序，创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，申请人只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成上述登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结，极大地给办事群众带来了便利，也提升了不动产登记的服务效能。

昆明市不动产登记中心工作人员刘波：“在确保抵押权人的合法权益不受损失的情况下，我们最大限度地降低了交易双方的资金和时间成本。”

据了解，目前该项改革先在中国建设银行进行试点，待该项业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。最终实现多银贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接，进一步优化昆明市营商环境，为昆明市建设贡献力量持续加大对存量房“带抵过户”创新服务模式。

建行昆明分行副行长张征：下一步我们将从昆明到全省进行推广。”

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二手房“带抵押过户”

合并登记适用范围

在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，抵押期间依法转让的，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。

当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。

二手房“带抵押过户”

合并登记业务流程

不动产登记机构办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：

一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款。卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；

二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签。抵押权人（贷款银行）同意转让抵押物的，买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案；

三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办。抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记，住建、税务和登记三部门联审联办，完成登记后，房屋所有权转移到受让人名下，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，在转移登记和新设抵押权办理完成的同时，一并注销原抵押权；

四是银行放款。银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

二手房“带抵押过户”

合并登记申请材料清单

不动产登记机构按照“一窗受理、集成服务”的工作要求，结合“带抵押过户”合并登记业务实际，进一步精简申请材料，并在合并登记业务受理时，不动产登记工作人员将申请材料录入扫描并共享推送至住建和税务部门进行联办。

合并登记申请材料清单为：

不动产带抵押过户合并登记申请书；

抵押权人、抵押人（转让人）、买受人三方身份证明，委托代理的提交授权委托材料及经办人身份证明；

不动产权属证书；

不动产登记证明（他项权证）；

房屋买卖合同；

主债权合同（抵押借款合同）；

抵押权人同意转让抵押不动产的材料；

抵押权人与抵押人关于注销原抵押权的材料；

税务部门需要的资料：原购房发票和契税完税证明、交易双方的户口册（以家庭为单位，包括配偶和未成年子女），无法提供户口册的，可以提供户籍证明、部队户籍证明、军官证、护照、港澳通行证等）；

结婚证或者离婚证、离婚协议书、民事调解书或民事判决书等。

二手房“带抵押过户”贷款

申办条件

“带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件为:卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。买方有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。

部分来源：云南公证、昆明不动产

8099999记者报道

编辑：云仔

什么是二手房按揭贷款？与一般的房屋抵押贷款有什么区别？

买房对于很多初入买房行列的菜鸟来说，购买个人住房其实有很多的知识要点都是很模糊的，不碰到还好，万一碰到那简直手足无措。

其中贷款方面我们首先需要搞清楚，毕竟关乎于“钱财”呢！

那么对于个人住房按揭贷款和房产抵押贷款大家是否真正的了解其概念呢？这二者间存在哪些不同呢？

下面太平洋房屋为大家介绍的是关于住房按揭贷款和房产抵押贷款的区别，一起来看看吧！

一、个人住房按揭贷款的定义是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。

银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。

二、房产抵押贷款的定义一般指住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

从概念上我们可以大概的判断出二者之间的不同，下面小编将为大家详细介绍一下它们之间具体的差异是什么，帮助大家更加直观的了解二手的区别。

三、按揭贷款和房产抵押贷款的区别1、贷款用途

住房按揭贷款是用于借款人购买房屋用的，而房产抵押贷款可以用于借款人的生产经营和消费等用途现在规定是不允许用来购房的。

2、贷款手续

申请住房按揭贷款时借款人需要提供首付款证明购房合同等材料，而办理房产抵押贷款借款人需要提供房产证国有土地证贷款用途等材料。

3、政策限制

住房按揭贷款受楼市限贷限购政策影响，而房产抵押贷款只受银行贷款政策影响。

4、贷款年限

住房按揭贷款的贷款期限长可达三十年，而房产抵押贷款的贷款期限长可达十年。

5、贷款利率

住房按揭贷款利率可以有折扣也有上浮，但上浮幅度不大而房产抵押贷款一般都会上浮且上浮幅度比较大。

四、这几类二手房不可以办理抵押贷款1、没有房产证的房子

没有房产证，也许是房子已经抵押在银行，已办理过一次抵押贷款的房屋不能再次被抵押，也许是开发商一方还没有办理房产证，不管哪种原因，银行对这类房屋都是拒绝办理抵押贷款的。

2、小产权房、企业厂房、回迁房等

类似小产权房这种，只有使用权，没有房产证所赋予的所有权，银行对于此类也是拒绝的。

3、未满5年的经济适用房

经济适用房规定只有满5年才能进行上市交易，未满5年，银行也不会为了给业主办理抵押贷款而违反法律。

4、房龄太久或面积大小的房屋

银行对于贷款的条件比较严格，往往对于房龄大于20年或者面积小于50平方米的房屋都会采取拒绝贷款。

5、违反房屋抵押规定的房屋

拆迁范围内的房子、违章建筑、文物保护建筑、权属有争议的房屋和被依法查封、扣押、监管和以其他形式限制的房屋，都不得在银行办理抵押贷款。

二手房龄超过了30年还能贷款吗

二手房龄超过了30年一般是不能够申请贷款的，这种情况只能全款买，或者是不要选择这么老的房龄，除非价格特别便宜，不然是很难申请贷款的，具体可以看看小编带来的详细介绍。

二手房龄超过了30年还能贷款吗二手房的房龄超过了30年一般不能够再申请贷款了，大部分银行对于房龄的要求是不超过20年，有一些银行会放宽至25年，但房龄超过了30年，银行考虑到风险就会拒绝客户的贷款申请。

所以客户购买二手房还是要注意到房子的建造时间，在买房以前与当地各个银行都进行沟通，看看他们具体能够接受的房龄是多少，按照银行的要求来挑选二手房，避免给自己带来麻烦。

另外在申请房贷的时候，银行除了对房龄有要求以外，对于贷款客户的年龄也有要求，有些银行会要求客户的年龄不能超过60岁，当然这需要以银行具体的公告为准，但一般相差不大。

年纪较大的朋友在申请房贷的时候，银行会限制客户的贷款年限，或者是要求客户缴纳更高的首付比例，随着年龄的增长，在申请房贷上面的优势会越来越小。

二手房房贷利率比新房高吗二手房房贷利率不会比新房高。其实在申请买房贷款的时候，房子是二手房还是新房并不会影响到房贷的利率问题，因此也不存在二手房贷款利率比新房高的这一说法。真正会影响到房屋贷款利率还是和购房人有关，主要是看其所购房产是属于首套房还是二套房。

一般情况下首套房的贷款利率是在央行基准贷款利率的基础上进行一定比例的上浮，而对于二套房的贷款利率国家要求必须是在基准贷款利率的1.1倍以上。因此二套房的贷款利率比首套房利率要高。除此之外，二套房的首付比例也比首套房要高，最少要达到40%-60%的首付比例。

银行的贷款利率都是根据LPR利率进行调整的，如果LPR利率有所下降，那么贷款利率也是一定会下降的。

二手房在多少年以上不建议购买二手房在15年以上不建议购买。因为超过15年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题，有的二手房甚至连物业都没有，管理水平比较低，而且居住的人员比较杂，存在一定程度的安全隐患。并且房龄超过15年的房子再次转手是非常困难的，一般情况只能等待拆迁或者能够得到一笔拆迁款，否则的话，住到最后想买再卖掉换房子也是难事了。

来源：网站2

作者：强柔

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