警惕二手房贷款交易骗局，买卖双方躲不过的“套路”
在高房价下，大多数购房者选择了贷款买房.但在不懂二手房的购房者看来，就单是买二手房贷款就是一个难事，根本就不知道去找谁，根本不知道需要些什么资料，对以下事项更是不可掉以轻心：
1、贷前勿动用公积金
如果购房人打算申请公积金贷款买房，那么在贷前就不要动用公积金账户余额，因为公积金贷款额度与公积金账户余额有很大关系，如果你账户余额为零，那么你的贷款就无望了。
2、妥善保管好贷款合同
有些借款人获贷后，就将贷款合同随意搁置，但是这样会给自己造成麻烦。贷款合同是具有法律效力的，如果以后发生纠纷，它就是最有力的凭证。
3、贷款结清后勿忘办理解除抵押手续
很多房贷客户以为只要结清贷款了，就完事了！其实在借款人结清房贷后，还必须携带本人有效身份证件、贷款合同、贷款结清证明等材料，到原抵押登记部门办理解除抵押手续，办完该手续后房子才真正属于你。
谨慎对待二手房交易、贷款流程
对于二手房贷款，需要注意的不仅仅是购房人。
很多房东为了尽快拿到房款，通常会给购房人“开后门”，既在支付首付后就把房产过户给对方，方便购房人靠抵押房产支付剩余房款。
但就是这种看似“双赢”的小聪明，其实存在非常严重的交易风险。
山东潍坊的卖房人尹某通过中介认识了买房人汪某。双方商定房屋售价58万元，汪某说想先付13万元的首付，然后办过户，他再用该房办银行贷款。
并保证：“你放心，绝对不会骗你，我们现在住的房子也是用这种方式办的贷款。”
当天下午，两人在房产中介签订了购房合同，汪某给了尹某1万元作为定金。
次日，汪某带着尹某到房管局办理了房屋过户手续。随后汪某通过银行转账向尹某支付了12万元，并主动给尹某写了一张欠条。
第三天，汪某带着两个人来到尹某所售房屋处，说是银行和担保公司的人来看房评估贷款额，他告诉尹某这是正常流程，尹某便没有多想。
一个多月过去了，尹某催要购房余款，汪某说贷款还没下来，但保证如果两个月后还没付余款，就再把房子过户给尹某，此前支付的首付款也不要了。尹某同意了延长还款期限。
结果到了春节，尹某就联系不到汪某了，他到房管局查询，发现这套房子早已在过户后就贷出了45万元，这才意识到自己被骗了。
尹某只是被害者之一，当地公安机关先后接到多名群众举报，查明汪某伙同几个亲友利用上述方法先后骗取16套房产，将这些房产抵押给借贷公司获得贷款900万元。
二手房相关贷款流程
1.办理二手房按揭
一般是在交易双方办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。
银行在个人住房贷款审批时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。
买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
2.办理二手房贷款
需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。
一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。
3.如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
面对极为复杂的房产交易流程，寻求专业房产经纪人的协助十分必要，所以各位房东千万不要为了省笔中介费，中了骗子的“套路”。
二手房买卖必看全流程操作规范及特别需要注意事项
[来看我]二手房交易在房产交易过程当中比较普遍，有的城市二手房交易量甚至超过一手房交易量。而买房者和卖房者在二手房交易当中，有不少的交易双方对这一块的运作不是很了解，容易被误导，合法权益得不到有效的保障。为了普及二手房交易专业知识，专门制作了这一期视频，希望看过这期视频的广大网友，对二手房买卖全流程操作规范有一个全面系统了解，防止被房产中介潜规则，防止自己的合法权益受到损害。
[来看我]正规品牌房产中介公司二手房交易流程如下：
第一步，卖房者将自己售房的信息通过房产中介公司平台予以发布。
第二步，买房者通过房产中介公司售房平台，在自己目标购房区域，选购中意小区及楼盘的二手房。或者买房者到房产中介公司找置业顾问，叫其帮忙根据你的购房需求选择目标地段区域楼盘的房子。
第三步，选择几套目标房源以后，然后由房产中介公司置业顾问带买房者到卖房者家里现场看房，多看几套方便比价择优选择。
第四步，买房者中意的房源确定以后，将自己的心理价位告诉房产中介公司置业顾问，由其跟卖房者洽谈，在双方都能接受的价位，确定买卖关系，并明确付款方式，由房产中介公司牵头买卖双方签订《二手房买卖协议》。买房者按协议规定向卖房者支付购房首付款。
第五步，在许多二手房买卖过程当中，卖房者往往卖房的时候银行商业按揭贷款（或公积金贷款）还没有还完，也就是说房产证（不动产权证）还押在银行，或者不动产权证尽管在自己手上，但证上有标注银行抵押字样。房产中介公司为了做成这单业务，为了尽快地让卖房者不动产权证过户给买房者，许多房产中介公司会利用自有资金或民间过桥资金为买房者垫付剩余的购房款，并合理的收取一个来月的垫付资金使用利息（一般购房者申请银行商业按揭贷款或公积金贷款需要个把月），同时将卖房者银行剩余房屋贷款欠款还清，注销不动产权证上银行抵押字样。
第六步，房产中介公司置业顾问到房管中心（政务中心房产窗口）为买房者办理购房合同网签备案。许多城市正规的二手房交易操作，二手房交易资金要进行资金安全账户监管，由买房者将费用先转入房管局账户进行安全监管，并按约定程序转到卖家账户。
第七步，卖房者收齐全款后，买卖双方按二手房交易税费政策缴纳相应的税费，并在房产中介公司陪同下到房管中心窗口办理过户手续，购房者在政务约定的工作日内，领取新的不动产权证。
第八步，卖房者跟购房者持《二手房买卖协议》在小区物业见证下，办理二手房物业交接手续，并结清物业费用。
[来看我]在二手房买卖交易过程当中，需要特别注意的事项。
A，有些不正规，或者不良的房产中介公司置业顾问，为了使自己早日签单，拿到全额佣金，在购房者支付给卖房者首付款以后，剩余房款往往会让买房者给卖房者打个欠条，先让房屋过户，贷款放款后再给卖房者，这种操作一定程度上有损于卖房者的合法权益，万一贷款批不下来，那剩余房款不是遥遥无期。
B，有的不良房产中介公司或置业顾问，可能会擅自挪用买房者购房资金。
C，买房者看房后，对中意的房子，房产中介公司利用信息差，不让买卖双方见面，目的是为了赚取更多二手房交易差价。也就是说该房产中介公司除了赚取买卖双方的佣金以外，还额外赚取超额交易差价，比如。房产中介跟买房者说这套房要卖180万，而跟卖房者说这套房买房者最多只能出170万，这样房产中介公司就可以多赚10万差价。
D，二手房买卖要特别注意有无涉及产权纠纷，房子过户过程中，防止卖家家庭成员跳出来主张权利，防止买到不吉利房子或凶宅，可以从小区物业或邻居那了解该房相关信息。
希望该视频对二手房买卖双方有所帮助，祝购房者买到称心如意的二手房，卖房者能够顺利实现卖房。
我购买二手房，房子无房产证暂时过不了户，现在原房主用房子抵押贷款20万，我该怎么办？
几年前买了套二手期房
原房主拿到房产证后
本应办理过户手续
没想到
原房主不仅收了我们几十万购房款
还把我们的房子用来抵押贷款
我该怎么办？
1
Q1
我家先生于2017年购买一套房屋，一次性转给房主25万并每月支付银行贷款，由于当时房屋属于期房，没有房产证，且原房主购买有契税，所以未办理过户手续！我们于2018年6月入住，2020年原房主在我们不知道的情况下，自己去办理了房产证，并用房屋抵押贷款20万，我们该如何维权？
A1:根据你的描述，你可以依据具体情况选择解除房屋买卖合同或者要求对方继续履行，具体情况分析如下：首先，如果抵押人也就是原房主和抵押权人属于恶意串通，那么根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，你可以收集双方事先存在通谋或当事人陈述的录音录像、证人证言等恶意串通的证据，起诉抵押合同无效。抵押合同被确认无效后，房屋抵押解除，贷款金额由原房主归还，你与原房主之间的房屋买卖合同就能够继续履行。原房主的这种行为，在本质上属于违反出卖人义务的违约行为，可以要求原房主承担相应的违约责任。面对这种情况，建议你选择继续履行房屋买卖合同，可以起诉原房主履行过户义务并承担违约责任。其次，如果原房主恶意抵押，而抵押权人为善意相对人，那么根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，要看抵押合同的具体约定内容，如果抵押合同中约定了抵押权设立后房屋不可转让的，那么你只能起诉原房主要求解除合同并承担违约赔偿责任。如果抵押合同未约定抵押权设立后房屋不可转让，那么根据《中华人民共和国民法典》规定，你可以要求原房主继续履行房屋买卖合同，也可以以违约为由要求解除合同。面对这种情况，出于抵押风险的考虑，建议你选择通过诉讼的方式解除房屋买卖合同，并要求原房主承担违约责任。
2
Q2
我舅舅在10年前与外公外婆闹翻以后，就再没有与外公外婆来往过，外公外婆生病住院也不来看，也不出钱，打电话也不接，无法联系到他。现在外公外婆年纪越来越大（80多岁），疾病缠身，请问我舅舅在没有赡养父母的情况下，还能继承外公外婆去世以后的遗产吗？外公外婆可以起诉我舅舅不赡养父母吗？
A2:你舅舅不赡养父母并不必然失去继承权，但是在继承遗产时应当不分或者少分，外公外婆可以起诉你舅舅要求支付赡养费。首先，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十五条第三款的规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重。在司法实践中，上述规定的情节严重一般指因遗弃而导致被赡养人重伤、死亡。因此，子女作为继承人，如果存在不赡养被继承人的行为，并不必然导致其丧失继承权。其次，子女履行赡养义务与继承的情况，可根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条的规定分为以下两种：第一，尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。第二，有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。如果你舅舅在有扶养能力和扶养条件的情况下，怠于履行自己的扶养义务，那么在继承遗产时应当不分或者少分。最后，你的外公外婆已经80多岁且疾病缠身，通常属于缺乏劳动能力的情况。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十七条的规定，外公外婆有权利要求你舅舅给付赡养费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，如果外公外婆不便直接起诉的，可以委托近亲属或者律师，通过起诉的方式来要求你舅舅支付赡养费。
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Q3
买房付首付时，男方父亲出资20万。现在准备离婚，男方说20万是借款，有借条有流水。请问当时没有说是借的，现在能算是借的吗？
A3:根据你的描述，男方父亲出资的20万是否属于借款，要根据出资的时间以及相关的证据具体分析。首先，根据《中华人民共和国民法典》司法解释的相关规定，男方父亲的出资可能存在以下两种情况：第一，如果男方父亲在你们结婚前出资，那么其出资应当认定为对男方个人的赠与，但男方父母明确表示赠与你们双方的除外。第二，如果男方父亲在你们结婚后出资，其出资也优先按照约定处理，如按照借条约定的内容等；在没有约定或者约定不明确的情况下，则属于夫妻共同财产。其次，如果男方父亲在你们结婚后出资，那么借条是否真实，则需要你收集相关证据来证明。你可以比对借条时间与银行流水时间是否能够相互印证，来判断借条的效力。你也可以收集聊天记录、通话录音录像等与出资内容相关的证据，证明并不存在真实的借贷关系，或是证明买房时男方父亲明确表示出资属于赠与，那么这种情况符合上述第二种情形，该出资属于夫妻共同财产。由于借条属于书证，实践中往往比较难推翻。在没有证据推翻借条的情况下，则会认定为借款，离婚分割房产时，需预先将20万借款扣除后再予以分割，亦或是由夫妻双方共同财产偿还该借款。
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Q4
因打包纸箱摞得太高发生倾斜，导致碰到洗衣机水龙头（当时未连洗衣机），把9楼和8楼泡了。凌晨3时30分，我被物业叫醒，关水。凌晨4时，我已止住自家地面积水，9楼损失不大。8楼业主总说宝宝小，没睡醒，中午11点才让我去她家看。8楼业主说她的实木门框被泡（在此期间她没擦水），要和我签一个有关实木门的3年质保协议，这合理合法吗？
A4:按照法律规定，你需要承担一定的责任。然而，是否采用签署质保协议的方式则属于双方和解的范畴，取决于双方是否自愿，法律并未作出具体的规定。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条的规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。由于你未尽到一定的注意义务，导致自家的水管大量出水，致使邻居家进水。如果因此导致邻居财产损失，那么根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的规定，你应当承担相应的赔偿责任。你的邻居在得知自己家进水后，也负有防止损失扩大的责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。如果邻居在发现房屋漏水后未及时擦干实木门上的水，那么邻居就属于未履行防止损失扩大的义务，也应对损失承担一定的责任。最后，关于你与邻居之间责任比例的承担问题。由于你属于主要过错方，理应承担大部分或者全部责任，而邻居仅需根据自己的过错承担小部分责任或者不承担责任。你可以选择与邻居协商解决赔偿问题，也可以求助于物业、居民委员会等居中调解解决。如果无法协商一致，邻居诉至法院，你可以收集相关证据，如现场的照片、当事人陈述的录音录像、证人证言等来准备应对将来的诉讼。
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Q5
屋顶漏雨与物业沟通多次未修，因此拒交了5年的物业费，现在屋顶已修好，物业让我们交齐之前欠下的物业费。请问合理吗？
A5:业主欠交的物业费是需要补齐的，物业未履行自己的义务，应当承担相应的违约责任，因屋顶漏水造成的损失，物业也应据实赔偿。首先，小区业主与物业服务企业之间存在服务合同关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，屋顶属于小区公共区域，屋顶的维修属于物业公司的义务范围。在物业公司未履行物业合同服务责任，或是提供的服务质量达不到物业合同约定标准的情况下，物业应当承担相应的违约责任。其次，根据《物业管理条例》第六十四条的规定，业主应按时交纳物业服务费用，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。因此，交纳物业费同样属于业主自己的义务，不能因为物业未履行义务而拒交物业费，欠交的物业费是需要业主补齐的。最后，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。对于物业不及时维修屋顶漏水而造成的损失，业主可以收集相关证据，如房屋受损的照片、录像、维修票据等，要求物业据实赔偿损失。
