用经营贷置换房贷是馅饼还是陷阱？贷款违规进入楼市影响征信记录，弄虚作假申请贷款可被追刑责

目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

北京青年报记者采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，不仅存在多种隐性收费，还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，或因骗贷而担刑责。

现象

中介推房贷转经营贷业务

经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，让很多中介看到了“商机”，并宣称会提供“一条龙”服务。

因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下必须要有公司。

北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在房贷置换经营贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮忙准备。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之五，高的能到千分之二。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。

值得一提的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多。

风险

经营贷需要定期续贷

事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。

某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

北青报记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请弄虚作假或追刑责

从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。

据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

栏目主编：顾万全文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：北京青年报程婕

杭州时隔5年回归“认房不认贷”，楼市大松绑背后：网签连跌4个月，二手房价下滑

本报记者李贝贝上海报道

11月11日，杭州市传出开始执行贷款新政的消息，新政内容包括“认房不认贷”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等。

据悉，这是杭州自2017年3月起宣布实行“认房又认贷”政策后的首次松绑。浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者表示，“传闻中的杭州房贷新政，是今年以来，杭州地方政府所有的救市政策中，力度最大的一次。”

《华夏时报》记者获悉，尽管还未官宣，但“房贷新政”现已在杭州执行。11月12日下午，杭州建发华发江华玺云、招商北科建运晓花望府两个项目的置业顾问均向记者确认，目前购买新盘可按新政办理贷款。

“本次政策调整后，杭州无论是新房还是二手房购房成本都将有所降低，有利于释放新的需求，带动成交，叠加临近年底房企冲刺业绩或将推出各类优惠，预计11月杭州楼市市场成交规模将有所回升。”中指研究院华东分院常务副总高院生向《华夏时报》记者表示。

杭州楼市政策调整

11月10日晚间，一张《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》网传图片显示，杭州某银行通知各支行、分行营业部及个贷经营中心，自11月11日起，对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行调整。

具体而言，在房贷利率方面，购买140平方米以下普通住宅，首套利率为LPR减20，二套为加60。按最新LPR利率，房贷适用的五年期利率4.3%计算，即首套利率4.1%，二套4.9%。至此，二套利率已低至启动LPR前的首套基准利率。

在此之前，今年6月以来，杭州首套房贷利率一直维持在4.25%左右、二套房房贷利率维持在4.95%左右。今年5月，央行允许房贷利率可在同期LPR的基础上最高下调20个基点，按8月以来4.3%的五年期LPR计算，购买普通住宅的首套房房贷利率下限为4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。这也意味着，杭州本次下调购房利率已达到房贷利率下限。

在限贷政策方面，杭州全域范围内开始实行“认房不认贷”，即购房人手中房贷全还清，在杭州买房算首套房；二套房首付比例从6成调整至4成。政策自11月11日开始执行，对于已经网签或者未网签客户，具体以网签备案日期和11月11日为界限。

《华夏时报》记者注意到，2017年3月29日，杭州宣布实行“认房又认贷”，即无论是否有房，只要有住房贷款按揭记录，再次购房执行二套房政策，不仅首付比例高达60%，贷款利率同样按二套房算，因而此次调整也将成为五年来杭州首次放松“认房又认贷”政策。

之后，该消息得到招商银行、建设银行等银行的确认。11月11日下午，招商银行杭州分行个贷处工作人员向《华夏时报》记者确认了该条消息，但坦言现在没有“官宣”，只能透露要具体情况具体对待。“如果是购买新盘，项目方会帮助购房者与合作银行进行贷款办理，每个楼盘的情况不一样，合作的银行也不一样，以该楼盘发布的信息为准。如果是二手房，则需要对应的中介机构与合作银行进行处理。”

与此同时，尽管还未“官宣”，但杭州多个楼盘也已开始执行新政。

“首套三成首付，二套四成首付。”11月12日下午，位于杭州上城区的建发华发江华玺云项目工作人员向《华夏时报》记者介绍说，该项目刚刚结束登记、即将进入摇号阶段，购房者已可以按照“房贷新规”办理贷款。

位于拱墅区的招商北科建运晓花望府销售顾问也向《华夏时报》记者确认，该项目已可按照房贷新政办理贷款。置业顾问在电话中称，按照“认房不认贷”的规定，外地有房但贷款已经结清的购房者，在杭州购买首套房可以三成首付，如果贷款还没结清，按二套执行。

二手房方面，据我爱我家中介透露，从11月11日开始，置业顾问已可按照最新的首套房贷利率4.1%、二套房贷利率4.9%标准，带客户办理买房的贷款手续。

有利于释放新的需求

浙报传媒研究院院长丁建刚指出，传闻中的杭州房贷新政，是今年以来，杭州地方政府所有的救市政策中，力度最大的一次。

《华夏时报》记者看到，杭州年内已出台过多项楼市支持政策，包括临安发布的购房补贴、不限购和人才补贴政策、富阳全区调整限购，推出契税补贴和企业购房优惠等。此外，杭州的余杭区和萧山区部分街道也调整了限购政策、推出契税补贴、钱塘区部分街道放宽限购等，但这些政策均为“局部政策”，并未覆盖全市。

另一方面，上述政策的调整，也没有对杭州楼市起到明显的提振作用。在刚刚过去的“银十”，据中指研究院数据，今年10月，杭州新房成交量低迷，环比下降24.5%；在具体开盘表现上，10月杭州市区整体中签率47.7%，较上月增长12.1个百分点，10月流摇率39.1%，较上月升高3.1个百分点。

二手房方面，贝壳研究院数据显示，杭州10月二手房网签量逾4300套，环比下滑10%，而杭州二手房网签量已连续四个月下滑；价格方面，中指研究院数据显示，今年1月杭州二手住宅参考均价约40340元/平方米，6月降至37692元/平方米，10月均价则进一步回调至37040元/平方米。

因此，对于此次杭州全市范围内购房信贷政策的调整，业内普遍乐观，公认在杭州买房成本将大大降低，有效支持刚需和改善性购房需求，有助于稳楼市、稳预期。

“本次政策调整后，杭州无论是新房还是二手房购房成本都将有所降低，有利于释放新的需求、带动成交，叠加临近年底房企冲刺业绩或将推出各类优惠，预计11月杭州楼市市场成交规模将有所回升。”11月12日，中指研究院华东分院常务副总高院生向《华夏时报》记者表示。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也表示，“政策的落地，对（杭州）楼市而言，将会促进一批刚性和改善性需求的释放，对提升市场活跃度有着重要作用。”

不过，亦有业内人士表示，杭州楼市当前仍处于“探底”过程中，观望氛围较浓，市场信心修复仍需时日。

例如，在丁建刚看来，此次杭州房贷新政具有强指向性：“改善型购房者。杭州’517新政’只指向二手房，而这次房贷新政受益的是所有商品房和二手房的改善型购房者。”因此，尽管房贷新政对杭州市场的作用会在短期内显现出来，但由于政策针对的人群面并不广，很难从总体上改变市场的走势。

“市场的走向，更多取决于人们对未来的预期和信心。而影响人们预期和信心，更多的并非房地产市场的因素。”丁建刚向《华夏时报》记者进一步指出，疫情防控、宏观经济、社会各行业和各阶层就业稳定和收入，以及全国各地对于（保障）房地产市场稳定的力度等这些方面，在更大程度上影响着人们的预期和信心。

京沪二手房贷放款提速，最快周期1个月？

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据多家媒体报道，北京、上海部分银行二手房贷放款时间明显提速，广州房贷利率有所下调。证券时报记者从多位业内人士处了解到，北京等热点城市二手房贷放款确实提速，现在开始放去年9月成交的房贷了，比去年快了一个月。不过，目前大部分城市房贷利率基本稳定，预计今年更多城市按揭贷款政策或进一步松绑。

热点城市二手房贷放款提速

随着新的一年到来，开年银行释放了新的额度，开始把去年存量的按揭陆续放款了。

某银行的工作人员对证券时报记者表示，现在放款速度是比之前快了，但也得3个月左右。

“现在批贷很快，但是过户完放尾款的时间有快有慢，这个跟每个银行额度有关。我们跟北京市面上的银行基本都有合作，现在1月份放的都是去年的单子，去年6、7、8、9、10月份过户的都有。”某中介机构的工作人对证券时报记者说。

中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，北京二手房贷放款周期的确缩短了，之前基本是4-6个月，但现在1月份开始放款的房贷是去年9月初成交的了，也就是放款周期缩短到了3个月。

对于有媒体关于“北京部分银行缩短到1个月放款”的报道，张大伟对证券时报记者表示，这不是没有可能，但有也是个案，不代表什么。因为按照正常审批程序，银行放款在完全不卡的情况下也需要一个月，而目前房贷还没有到最宽松的时候。

“现在看，房贷最紧张的时候是去年10月份，当时基本热点城市排队需要4-6个月，也就是要到2022年，但从去年10月下半月开始，二手房成交量少了，房贷供应多了，现在热点城市如北京、上海、广州、深圳，基本放款周期都在3-4个月了，也就是大部分现在1月初在放去年9月成交的，依然在排队，但利率基本稳定，有波动的也是一些小银行，实际去执行不了。”张大伟对证券时报记者说。

专家看好更多城市按揭贷款松绑

日前，有媒体报道称，广州住房按揭贷款利率下调，首套房利率从5.85%降至5.65%左右，二套则从6.05%左右降至5.85%。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时表示，广州头部几家按揭的大行，特别是建行、工行、中国银行、农业银行、交通银行都在下调利率。

对于广州房贷利率下调的原因，李宇嘉对证券时报记者表示，一是银行的资金面有所宽松了，一年期的LPR下降是很重要的一个信号，标志着银行的资金面在宽松，尽管五年期的LPR没有下降，估计在下一个调整的窗口期也会下降。二是从大行的角度来讲，中央提出“两个维护”的要求，即“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，现在银行会按照政策要求加大对合理按揭贷款需求的支持力度。三是从去年十月份开始，其实按揭贷款投放就开始宽松了，但是因为一方面是前面积压的一波房贷已经放完了，另一方面是近期额度充足，但购房意愿降低，按揭对银行来说还是安全的资产，银行也想增加业务，就下调利率。四是，广州楼市快速下行，需要适度纠偏。

信贷环境的改善的确可以带来市场信心的提振。以北京为例，去年12月，北京二手房成交量达到15442套，环比上涨30%，为近4个月的高点。张大伟认为，出现北京楼市企稳的最主要原因就是信贷环境的宽松。“2021年下半年开始，全国楼市速冻的最大原因是信贷收紧，北京作为一线城市政策严格，严重制约了市场成交，但随着10-11月来的信贷逐渐缓和，四季度整体信贷供应量高于2-3季度，所以市场逐渐有所恢复。”他说。

1月6日，银保监会有关部门负责人在银保监会例行新闻发布会上表示，银保监会坚决落实房住不炒政策，截至2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定。购房者的合理住房需求进一步满足，个人住房贷款中的90%以上用于支持首贷款。

对于是否会有更多城市跟进下调房贷利率，商业银行房地产金融专家李向峰对证券时报记者表示：“近5年坚持房住不炒的政策，抑制住了投资投机需求，目前绝大多数购房人都是自住需求，很多是首套住房或改善性住房，为尽量满足真实的刚性需求，减轻百姓购房负担，同时刺激消费，从国内外大趋势看，长期限的房贷利率存在下降的可能。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时也表示，2022年个人贷款趋松是趋势，主要是利率下调，贷款审批流程缩短。估计部分城市可能会出现由“认房又认贷”转为只“认房不认贷”，对首次改善需求或者说置换需求，可能会有一个政策放松，这样他们就可以享受首套房的利率和首付比例。

中指研究院也认为，2022年居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

编辑：叶舒筠

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