置业指南：什么是赎楼贷 有哪些风险？

来源：华龙网-新重庆客户端

对于一些圈外人来说,对于赎楼这样的专业词语根本就不知道什么意思,但是经常和房产行业打交道的人,听到赎楼这个词语的时候就不会觉得陌生,这是在出售二手房的时候,由于房款未付清房产证被抵押在银行,需要付清尾款赎出房产证的一种方法,那么什么又是赎楼贷呢?赎楼贷有哪些风险?

什么叫赎楼贷

赎楼是二手房交易才会出现的一种现象,字面的意思就是赎回房产,一般都是卖方在出售二手房的时候,房屋尾款未结清,需要先付清尾款赎出房产证才能出售。赎楼贷是当房屋房产证赎出后,再去银行贷款的一种产品。赎楼贷的流程如下:

1、房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议

2、房地产买卖双方选择贷款银行,(卖方向银行申请赎楼贷款),买方向银行申请二手楼按揭贷款,并提交银行所需资料。办理资金监管手续

3、银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的,出具《二手楼按揭贷款承诺书》

4、房地产买卖双方向融资公司申请赎楼贷款担保,签署担保文件,并向融资公司提交所需资料

5、融资公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证

6、房地产卖方或买方向我公司缴纳担保费和手续费

7、经审批同意担保后,融资公司与银行签署《保证合同》

8、经银行审批同意后,银行放款

9、融资公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续

10、出证后,融资公司协助银行办理抵押登记手续

11、抵押登记办妥后,融资公司担保责任解除。

赎楼贷有哪些风险

1、业主的道德风险

主要体现在:骗贷、将借来的资金挪作他用、回款后将资金转移不归还借款等。

2、还款来源的真实性

主要体现在:虚假的银行同贷书、虚假交易。

3、房产被第三方查封

平台借钱给借款人赎楼后至交易或再抵押期间,借款人由于其他事由突然被第三方查封物业,给平台造成损失。

以上就是关于什么叫赎楼贷?赎楼贷有哪些风险的相关内容了,赎楼贷虽然可以帮助卖方更好的出售未付清尾款的房产,但是对于买方来说,如果我们在看房的时候,碰到有需要赎楼的房产,一定要谨慎,最好是找第三方的担保公司去赎楼,然后把钱款二次打给担保公司,这样可以避免房主骗贷和把资金挪作他用。希望以上的内容对你有所帮助。

(华龙网综合)

房子有贷款如何出售？来房天下金融用赎楼贷

如论是打算出售房子做资金周转的业主，还是准备满足自己的改善型需求准备换房的业主。如果在购买房子之初选择的是抵押贷款方式，且房子仍在还款过程之中，进行二手房交易第一件要做的事情就是“赎楼”。赎楼是二手房交易的术语，意思就是需要先还清银行贷款，注销抵押登记取回房产证。

在二手房交易过程中由于赎楼引起的争议有很多。常见的争议有：

1、根据约定，由二手房买方来交赎楼款，但卖方以各种原因拒绝履行交房义务。

2、二手房买卖双方没有签订关于赎楼的权利和义务条款，只签订了房屋买卖合同。导致交易过程中出现各类纠纷无法顺利解决。

3、房产从原银行顺利解除抵押登记，房产证被赎，但因借款人有其他经济纠纷，房产被查封，导致交易无法顺利进行。

因此作为准备购买二手房的用户，往往在选择房源时优先选择无抵押贷款的房子。从而导致了一部分业主出售房源不顺利的难题。

为避免在二手房交易过程中因赎楼产生问题，针对客户想出售自有房产，但目前该房产还有贷款没有还清的情况，房天下金融特推出赎楼贷服务。

相较于传统产品，房天下金融赎楼贷服务特色鲜明：

一、贷款额度：高达房产现有贷款余额

用户即可轻松还贷，早日赎楼顺利出售。

二、贷款利率低：最低至1.5%。

目前房天下金融赎楼贷服务遍及一、二线多个城市，其中北京、上海、深圳、天津、苏州、南京等7个城市的月综合费率仅需1.5%起。成都、重庆、武汉等三个城市月综合费率仅1.8%起，另外，石家庄、长沙、郑州等城市综合费率仅2%起。

在完成赎楼之后，业主即可出售房源满足需要。无贷款一身轻的房源一般出售流程为：

1、确定出售价格：了解所在区域的平均价格，另外综合考虑位置、楼层、朝向、装修等条件。

2、选择出售方式：即可自行出售，亦可委托经纪公司代理，二者各有利弊。

3、配合意向购房者看房。

4、协商和签约。在签约过程中，要明确双方（三方）的权利与义务避免纠纷。

5、办理过户。买卖合同签订完毕，即可携带相关手续到房地产交易部门进行产权交易手续的办理。购房者按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请；买卖双方缴纳相关税费，购房者领取房屋所有权证，二手房交易顺利完成。

无论二手房交易中的原业主还是买房者，了解更多的购房知识都是十分有必要的。凡事做好准备才能从容不迫。而在现代社会中，多元化的金融产品更是方便了大众，改变了人们的生活方式。

二手房交易“带押过户”：解锁楼市，要少些算计，多点常识丨快评

继金华、济南与昆明之后，深圳也在试点二手房交易“带押过户”服务。这对二手房市场、一手房市场乃至整个房市意味着什么？

目前通行的二手房交易模式是“先赎楼后过户”：如果买卖中的房子尚未结清按揭贷款，那卖方先要向银行偿还余款（一般由买方垫付），办理赎回抵押物手续，之后买方才能过户，双方才能完成房屋买卖交易。

这一模式的一般流程如下：一、买卖双方达成意向，确定总价及税费谁付→二、拉产调，让买家了解房子确为卖家所有、是否作了抵押→三、双方签订合同，买家给付定金→四、网签，把合同备案，防止一房多卖→五、买方付首付，如果卖方有未结清贷款，此时就需先赎楼，然后买方才能办理新的按揭→六、办理过户手续，买家申办新的房产证→七、买家领到新的房产证，办理入押后银行放款→八、交楼。

整个过程比较冗长繁琐，不过，交易安全是能得到保障的。如果买家担心卖家收到钱跑路，可以办理交易资金监管手续。

但显然，“先赎楼后过户”大大加长了整个交易周期。一般而言，卖家申请提前还贷款，银行未必同意立刻结清，一般等几个月（“排队”）是常态。因为提前还款对银行来说，是损失了一桩收益稳定的业务，故而“赎楼”成为交易瓶颈。当然，如果买家申请按揭的与卖家现有按揭的是同一家银行，银行就会痛快一些，办理周期会短一些。

其次，由于赎楼费用绝大多数情况下由买家垫付，这对买家来说也有一定风险：这钱用于赎楼之后，卖家不见了怎么办？同时，赎楼往往需要一大笔钱。一般由买家垫付，买家要么使用自有资金，要么以卖家名义借过桥贷款来支付，而利息一般由买家来承担。前者对买家来说有直接风险，后者相当于把这一风险成本化。

“带押过户”业务，免去了赎楼环节，交易双方及银行代表（即抵押权人、债权人）与公证处签署“公证提存服务协议”→买家将购房款放入公证处提存专用账户→银行同意带押过户并配合办理手续；交易各方共同向房管局申请，不注销原抵押权直接办理房产过户→公证处打给银行前一个按揭的余款，并办理抵押权注销，然后将房款划给卖家。如果买家有申请按揭，则办理新的抵押权登记。可见，公证处成了整个房产交易实质上的“居间人”“组织者”与“担保方”，较好地解决了“先赎楼后过户”的诸多痛点。

深圳首批试点交易于6月中旬启动，7月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，涉及超10套房产、4000多万元交易资金。因为中间不需要“赎楼”，大大缩减了整个交易时间。又因为办理过户后才“赎楼”且由公证处从专用账户划出，对买家来说交易安全大大提升。这一业务的主要交易成本是公证处按提存金额的千分之三收费，显著低于过桥贷款的费用，买家会省不少钱。坪山公证处称这一模式可以将总交易成本降低1/3。

总之，“带押过户”，令二手房交易更快速、更安全、更省钱，是显著的效率提升。假以时日，必将对“先赎楼后过户”模式构成有意义的挑战，会有越来越多的二手房交易选用新模式。这样，旧模式即使不消亡，也会在压力之下发生蜕变，如过桥贷款的利率或会有所降低。

这一业务的合法性是没有问题的。民法典第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产……抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”

二手房旧交易模式，是“提前清偿债务”再过户。新交易模式，是先“提存”，过户后再清偿债务，并且还给交易双方创设了一个新的权利：如果交易进行到中间因故终止，资金可以原路返回，整个交易可以回滚到原始状态，避免了各种可能的纠纷。在旧模式下，如果已提前还款并赎了楼，这时交易因故不能进行下去，就非常麻烦。

更进一步，二手房“带押过户”推出之际，是整个楼市遇冷大背景。各地响应度还不错，说明经过多年市场经济熏陶，许多地方已经明白：降低二手房交易成本、令二手房交易更自由更便利，可以免除购房人后顾之忧，进而提振房市尤其是一手房市场的信心。如果不让离婚或让离婚变得很艰难，结婚率一定很低。房市也是同样的道理。那种“冻结二手房交易逼大家买一手房”的算计，缺乏常识，不能成立。商品房是大宗资产，金融属性极强。要是没有自由便利高效活跃的二手市场支撑，一手市场的买家就会纷纷离场。

总之，政府对楼市多一些长期主义心态，避免各种机会主义举措，才是明智之举。

陈斌