买一手房贷款的好处

今天刷到一个视频，说是某市一个小区的多位业主反映，自己住了几年的房子，还是全款买的，现在却被告知限期搬离腾房。

不出意外，房子被开发商给抵押了。

曾经很多人买房子，为了证明自己有钱，买房子喜欢一次性付款。有些人让置业顾问给算一算贷款20年下来多付了多少钱，结果一看，让银行白赚了那么多利息，顿时要一次性付款。

的确，按揭贷款30年，付的利息多达十几万，几十万，上百万。当然是根据房屋总价不同，贷款金额不同，利息多少也不同。

可是，诸位想想，你付的利息比你去办其他贷款要低的多啊。并且，去除物价上涨因素，去除你资金使用的机会成本，银行确实挣钱了，但挣的并不是很过分。毕竟，你找银行贷款，不用舍去面子，不用说好话，不用看人脸色，只需按月付款就行。

上面说的这个原因，如果看不惯，也可以忽略，毕竟每个人的思维认知啥的都有不同，不认同，很正常。

但我说的下面这个因素才是本文的重点，那就是，在办理贷款的过程中，银行已经替你排了次雷。比如开发商之前用在建工程做抵押，你买房，如果一次性付款，你根本不会知道。但你选择贷款，首先他就得解除抵押，方可贷款。

像本文开头说的那些业主，如果办理了贷款可能就不会有这些事儿了。

这个时候，有些业主可能会明白了，为啥我一次性贷款拿房本的速度反而没有那些按揭贷款的业主的快？对了，就是解除抵押的事情。办理房屋产权，不解除抵押，或者说有抵押行为，是无法办理的。

当然，现在有些地方已经推行交房时即交付房本（真心希望这个政策能推广开来），那这个可就太好了，只是对开发商的资金实力简直是个大考验。

综上所述，如果您如果买房，能贷款，就贷点款吧，比起付出的那些费用，自己的房屋产权安全才是更关键。

本市一手房住房公积金贷款操作办法（试行）

为了规范做好一手房住房公积金贷款发放工作，依据《住房公积金管理条例》、《延安市个人住房公积金委托贷款管理办法》和相关规定，制定本操作办法。

一、本市一手房住房公积金贷款的定义

本市一手房住房公积金贷款是指符合贷款条件的缴存职工,以其在延安市行政区内从开发商处购买的一手房做抵押登记进行保证,且开发商依据其与公积金管理中心的合作协议约定,对所售房屋住房公积金贷款承担阶段性担保责任,向楼盘所在地住房公积金管理机构申请的住房公积金贷款。

二、支持对象

1、支持开发企业信用良好、楼盘建设项目手续齐备、已取得《商品房销（预）售许可证》、愿意承担贷款阶段性担保（阶段性指：自购房合同网签开始，到房屋权证办到购房人名下，并办理了房屋抵押登记为止）、基本信息已在公积金操作系统中备案的楼盘。

2、支持本地缴存和异地缴存职工（含配偶）在我市购买自住住房的行为。

3、支持贷款资金直接拨付售房单位的方式。

不支持以下四种情形：

1、不支持楼盘建设、销售手续不全、开发企业拒绝报送楼盘备案资料、拒绝履行阶段性担保义务的项目。

2、不支持购买非住宅性质的购房行为。

3、不支持贷款资金拨付借款人的方式。

4、不支持已付全款购房方式。

三、借款人基本条件

1、借款人具有完全民事行为能力，本人及配偶信用记录良好。

2、借款人已连续按月足额缴存住房公积金6个月以上。

3、借款人具有稳定的收入和合理的债务偿还能力。

4、借款人及配偶名下没有未结清的住房公积金贷款或两笔（含两笔）以上商业住房贷款。

5、借款人实际年龄不大于法定退休年龄，未办理退休手续。

6、住房公积金贷款保证人在具备上述条件的基础上，所担保的贷款本息偿还连续三年无逾期或连续五年逾期未超过3次的，可以申请住房公积金贷款。

四、贷款申请资料

（一）共性资料：

1、借款人及配偶有效身份证件、婚姻状况证明、户口本。

2、借款人及配偶信用报告明细版（人民银行查询）。

3、借款人银行卡（偿还贷款使用）。

4、购房合同。

5、购房首付款缴款凭证。

（二）个性资料：

1、异地缴存职工贷款的，需提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及公积金缴存明细（缴存地公积金管理机构提供）。

2、增加共同还款人的，由共同还款人提供本人身份证、收入证明、个人信用报告、共同还款承诺书等。

3、借款人为灵活就业人员或因贷款偿还发生逾期行为再次申请贷款需要追加担保措施的，应当增加一名贷款保证人。

住房公积金贷款保证人的基本条件是：

（1）具有完全民事行为能力、信用记录良好、稳定收入的本市财政供养和国有企业正式职工。

（2）已连续按月足额缴存住房公积金6个月以上。

（3）所担保的贷款年限小于剩余法定工作年限延后5年。

（4）保证人应当提供本人身份证、个人信用报告、担保承诺书等。

4、公积金中心要求的其他资料。

五、贷款额度

（一）贷款额度的核定应当同时符合以下四个条件：

1、首套房贷套型建筑面积在90平方米（含）以下的贷款额度不超过房屋总价的80%，建筑面积在90平方米以上的贷款额度不超过房屋总价的70%。第二套房贷的贷款额度不超过房屋总价的60%。

2、不大于抵押物价值的80％。

3、在延安新区购房的单缴存职工最多可贷60万元，双缴存职工最多可贷80万元；其他区域购房的单缴存职工最多可贷50万元，双缴存职工最多可贷75万元。

4、借款人家庭月还款额不大于家庭月收入额的60%。

六、贷款期限

借款人实际年龄加贷款期限不大于法定退休年龄延后5年。贷款期限最长不超过30年。

七、贷款利率

按人民银行规定的住房公积金贷款利率执行，第二套房贷利率上浮10%。

八、基本流程与责任

办理一手房住房公积金贷款一般要经过以下步骤：

第一步：楼盘备案。开发企业向管理部报备楼盘信息，做出阶段性担保承诺。管理部审核通过后报市中心，市中心进行预售商品房项目风险审核。市中心项目风险审核通过后，管理部与开发企业签订《住房公积金贷款阶段性担保协议》。楼盘备案电子档案由市中心上传个贷操作系统，纸质档案由县区管理部留存。

第二步：借款人签订《购房合同》、交首付款。

第三步：借款人向管理部受理柜台递交贷款申请资料。管理部对借款人、共同借款人、担保人、抵押人进行面谈，并进行《借款合同》预签，提出受理意见。

第四步：管理部贷款审核人员对贷款申请资料进行审核，对申请资料存疑的，应当启动贷前调查。审核完成后提出审核意见。

第五步：管理部主任对贷款做出审批意见。

第六步：管理部、委托银行签订《借款合同》等。

第七步：抵押人办理不动产抵押登记。

第八步：抵押登记办妥后，管理部对贷款资料齐备性进行审核，符合放款条件的，提交市中心进行风险审核。

第九步：市中心风险管理员进行贷款风险审核。风险审核通过后，提交市中心财务部门划拨贷款资金。

第十步：市中心财务部门划拨贷款资金至贷款银行专用账户。

第十一步：贷款银行划拨贷款资金至约定账户。

第十二步：借款人与开发企业结算。

第十三步：管理部收集整理贷款资料归档，转入贷后管理。

贷款审核、审批、签约、抵押、风控等不予通过的，说明原因停止办理贷款，资料退回借款人；贷款审批通过后，因借款人、共同借款人、抵押人、保证人、开发商（售房人）、政策调整等

原因致贷款无法继续办理的，由管理部封存贷款资料，暂停后续办理工作，暂停期超过6个月的贷款审批事项撤销。

九、本办法由延安市住房公积金管理中心负责解释。

十、本办法自2021年7月1日起试行。

干货！买房贷款的手续及全流程，一文全知晓

买房贷款对于大多数人而言，都是不得不面对的事情。

但是很多人提起来，脑子里都是一团乱麻，对具体的贷款方式和贷款流程并不熟悉。

今天我们专门给大家整理出来了关于买房贷款，贷款额度以及贷款方式的详细流程，全是干货，建议收藏！

一般来说，买房贷款主要分为三类：住房公积金贷款、商业性贷款以及组合贷款。

目前我们最常见的就是公积金贷款和商贷。

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公积金贷款

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什么是住房公积金贷款？

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

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公积金贷款的类别有哪些？

公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款、住房装修贷款、商转公贷款等。

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公积金贷款申请条件

贷款对象：

个人按月连续足额缴存住房公积金规定期限（当前12个月）以上，具有完全民事行为能力的职工，购买自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。

同时具备以下条件：

1.具有有效身份证件；

2.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3.购买住房的，须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；

4.借款人应为房屋买受人（仅限夫妻）其中之一。房屋买受人为父母子女或亲戚朋友联名购买的，不予受理；

5.购买住房的，应已支付了不低于规定比例的首期购房款；

6.同意按照公积金中心和受委托银行认可的担保方式进行担保；

7.申请住房公积金贷款时不存在尚未还清的住房公积金贷款本息；

8.法律、法规、规章规定的其他条件。

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公积金办理所需资料

贷款人需要准备以下资料：

1、借款人及配偶身份证（居民身份证或其他有效证件）原件及复印件(三份)；

2、借款人婚姻证明原件及复印件（三份）；

3、房屋买卖购房合同或协议原件（三份）；

4、购房首付款凭证及复印件（三份）；

5、借款人家庭具有稳定收入和偿还贷款能力的证明（原件一份，复印件两份）；

6、借款人及配偶征信报告（一份）；

7、借款人及配偶印章；（1.5×1.5正楷方章）

8、其他相关资料：

（1）人才公司代缴公积金的，需用工关系证明及劳动合同；（用工关系证明一份原件，二份复印件）

（2）申请异地公积金贷款的，需提供《异地公积金缴存使用证明》（原件）及近一年缴存明细。

（3）申请购买二手房的，需提供网签合同（原件三份）、资金监管协议（一份）、首付资金凭证（复印件四份）及评估报告（三份）。

（4）一手房提供购房合同复印件（复印件一份）。

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公积金办理流程

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住房公积金贷款额度

贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数

借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：

1、账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过20万元；

2、5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过25万元；

3、1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过30万元。

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公积金首付比例

缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于35%，面积在144㎡以上的首付比例不低于40%；

对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于40%，面积在144㎡以上的首付比例不低于45%；

注意：第三次及以上申请住房公积金贷款的均不予受理。购买精装修房屋首付款比例均不低于40%。

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提前还款

办理条件：在西安住房公积金管理中心申请贷款，贷款发放6个月以上，借款人或配偶可以申请提前全部或部分还款。

办理资料：

1.申请人身份证原件；

2.《个人住房公积金贷款提前还款申请书》

办理地点：

1.网上办理：登录手机支付宝，进入城市服务，点击西安公积金，实名认证后选择本人贷款，点击提前还款，按照提示选择“一次性提前还清”或“部分提前还款”。

2.柜台办理：公积金贷款银行网点(具体位置可点击中心网站“业务网点”查询）

办理时间：

1.网上办理：24小时；

2.柜台办理：法定工作日上午9：00—12：00

下午13：00—17：00

（7、8月14：00—17：00）

联系方式：029-12329、029-89650809

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商业贷款

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什么是个人住房商业贷款？

个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业贷款。抵押贷款是商业贷款中的一种贷款方式。

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个人住房商业贷款的申请条件有哪些呢？

主要有以下几点：

1、具有合法有效的身份证明。

2、有稳定合法的经济收入、能提供相应的收入和资产证明：收入证明由借款人所在单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过2000月人民币的，应提供税单或其他资产证明（银行存单、有价证券、投资证明、房产等）。

3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。

4、与卖方签订有效的购房合同或购房协议。

5、支付了规定比例的首付款（一般不低于30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。

6、贷款人在18-65岁，不同年龄所贷款年限有所不同。

7、贷款银行规定的其他条件。

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办理个人住房商业贷款所需材料

如下：

1、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证）复印件。

2、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章。

3、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。

4、贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。

5、贷款人收入证明。

6、房屋买卖合同原件一本。

7、买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。

8、所购买房屋的产权证复印件。

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个人住房商业贷款的申请流程

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最新商贷利率

8月25日，央行发布公告将调整新发放商业性个人住房贷款利率，自2019年10月8日起执行。

最新的商贷利率新政中，贷款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。

根据最新发布（8月20日）的LPR，一年期LPR4.25%，比原来基准利率降10个基点，比以前老的LPR降6个基点；五年期以上LPR为4.85%。

如果贷款期限按五年以上计算，新政实施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。

目前西安，首套房贷利率基本是上浮15-20%之间，即5.64-5.88%，二套房贷利率一般是20-25%之间，即5.88-6.125%。

西安监测的11家银行中，农行、建行等九家银行首套房贷均上浮15%，其余两家即西安银行和工商银行分别上浮10%、18%。

二套房贷利率而言，11家银行中有10家上浮20%，只有工商银行上浮25%。

整体来看，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP。

需要注意：LPR每月都是浮动的，各城市之间也有所不同。具体执行利率要根据具体银行、贷款人具体信用情况来最终确定。

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个人住房贷款还款方式

1、等额本息还款法

即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。

2、等额本金还款法

即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。

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个人住房组合贷款

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什么是个人住房组合贷款？

个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。

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组合贷款流程：

购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款（组合贷款）的程序可分五步：

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---到贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”。

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---银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

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---到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。

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---到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押

购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。

借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。

2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。

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---办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

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---签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

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---银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。

注：以上梳理的各类流程和办理所需手续等信息为一般通用流程，具体以当地相关政策为准。