可以以孩子的名义买房吗？

根据《民法典》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

依据该条规定，8周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，心智发育仍然不够成熟，实施民事法律行为一般应当由其法定代理人代理，或者经其法定代理人同意、追认。

同意是指事前同意，即限制民事行为能力的未成年人实施民事法律行为要经法定代理人的事前同意；追认指事后追认，即限制民事行为能力的未成年人实施的民事法律行为要经过法定代理人的事后追认，才能对该未成年人发生效力。

8周岁以上的未成年人已经具有一定的辨认识别能力，法律应当允许其独立实施一定的民事法律行为。可以独立实施的民事法律行为包括两类：

一类是纯获利益的民事法律行为，如接受赠与等。限制民事行为能力的未成年人通常不会因这类行为遭受不利，可以独立实施。

另一类是与其年龄、智力相适应的民事法律行为，如8周岁的儿童购买学习用品、生活用品等。限制民事行为能力的未成年人对实施这类行为有相应的认知能力，可以独立实施。

因此，法律上并未限定购房者的年龄，所以可以以孩子的名义购房。

但是，根据我国民法典房及地产交易的相关法律规定，在不动产权属证书上登记的产权人姓名，必须是购房合同上的买方。由于购房行为，涉及的标的额较大，手续繁杂，风险与收益并存，这已经大大超出了孩子所能预测和承担风险的范畴。

父母作为孩子的法定监护人和法定代理人，依据《民法典》第三十四条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。因此，应以其孩子的名义签署的购房合同，由于孩子未成年，不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其法定代理人以买方代理人的名义同时签署。

另外，需要注意的是，如果是按揭贷款买房，由于向银行申请贷款，不仅要求申请人具备完全民事行为能力，而且还要求申请人有一个相对稳定的职业和较高收入，具备相应的还款能力，只有这样才能降低银行的贷款风险。

由于孩子并无收入和职业，因此不能成为贷款申请人。如果房产证上只有孩子的名字，单纯以孩子的名义买房是不可以贷款买房的。若房产证上除了孩子，还有父母的名字，那么父母可以作为还款人，这时候买房的话就可以申请贷款。

当然，买房付全款的话，写孩子的名字是没有问题的。

贷款购房，父母出首付子女还贷，子女出首付父母还贷，哪种更好？

尽管现在的房子不如之前那么热门了，但关于房子的话题还是不绝于耳。这几天，几个朋友聚在一起，又聊起了房地产市场。

其中，更多的话题集中在了“购房时，父母与子女在经济支出方面如何分工”的问题，也就是说是“父母出首付子女还贷”好呢，还是“子女出首付父母还贷”好呢？

为什么会聊起这个话题呢？

因为8月初北京试点60岁以上老人贷款买房，父母买房子女还贷，这让之前不被允许的“接力贷”成为了可能。

8月4日，北京住建委在发布的《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》当中提到，今年北京在第二批供地时，选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

优惠政策包括：取消认房又认贷、降低首付比例、允许子女作为共同借款人申请贷款等。

一般来说，从银行的角度来看，“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。

那么，在“接力贷”允许的情况下，父母与子女在购房经济支出方面的哪种配合方式会更好呢？

我们可以从如下3个方面来考虑这个问题：

1.房贷的年限问题如果以60岁以上父母的名义来购房贷款，最多能贷25年，不能贷款30年，那么每月支付月供的款项就会更多，家庭的经济负担就会更重。

以贷款利率4.9%、贷款金额300万元为例，在等额本息还款方式下，贷款25年的月供是17363元，贷款30年的月供是15922元。在等额本金还款方式下，贷款25年，前12个月的月供大约在22000元；贷款30年，18个月的月供是20000至20500元。可见，贷款25年会比贷款30年，在月供上大约增加1500至2000元的经济负担。

2.房产的继承问题如果以父母的名义购房贷款，那么就会存在房产的继承问题。子女继承父母的房产，要交继承权公证费用、房产评估费用、房地产继承过户税费、契税。如果父母以赠予的方式将房产给子女，子女需要缴纳营业税、附加税、契税、印花税、个人所得税和其他费用。上述这些费用加起来，不是一笔小数目。

如果是以子女的名义购房贷款，那么就不存在房产继承的问题，日后将能减少许多麻烦和费用支出。

3.其他一些需要考虑的问题父母与子女在购房中的角色，还是影响到其他一些问题。例如，有房贷的人，可以抵扣一定数额的个人所得税。但如果以父母的名义购房贷款，子女只是帮助还月供，那么子女是不能进行房贷抵税的（注：父母的退休金不需要缴纳个人所得税）。再如，以父母的名义购房，还要考虑到孙子孙女、外甥是否能解决上学的问题。

不过，不管是父母购房子女还贷，还是子女购房父母还贷，从某种意义上来说都是不好的。例如，如果超能力地以“父母购房子女还贷”的方式购买房产，那么就成为世代房奴、子孙贷，子子孙孙无穷贷也。

有多少钱办多少事，这个原则也适用在购房上。如果经济能力不行，或是购房条件不具备，硬是采取措施想尽办法购房贷款，多多少少都会存在一些问题，这对于生活可能是不利的。你说呢？

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【逢四说法】父母“借”儿子名义买房反被“坑”？

74岁的黄阿伯和老伴怎么也没想到，只是“借用”儿子儿媳名义贷款买房，最后儿子不仅想“独占”房产，还把老两口赶出家门，要求断绝父子关系！

黄阿伯和老伴两人上了年纪，寻思在南宁买套房养老，但又担心老两口的年纪太大银行不会放贷，遂听从售楼部建议打算用儿子小黄夫妇俩的名义贷款买房。2016年初，老两口与儿子儿媳签订了《房屋权属确认书》，确认由老两口支付首付款27万元，以儿子儿媳的名义签订购房合同和按揭贷款合同，房贷由老两口按月转账到媳妇的贷款账户再由银行划扣，并专门确认了房屋权属归两老，不是儿子儿媳的夫妻共同财产。

新房交付后，两老和儿子儿媳还有孙子一同入住，房子也按照商品房买卖合同登记在了儿子儿媳名下。一开始一家五口其乐融融，老两口尽情享受天伦之乐。谁曾想2021年，儿子小黄与儿媳因为生活琐事发生矛盾，几番争吵之下儿媳带着孩子离开了家，儿子小黄也因为其他房产的分割问题与两老翻了脸，数次以新房登记在其名下为由驱赶两老搬离，数次报警处理也没能化解双方的矛盾，黄阿伯和老伴一气之下向南宁市江南区人民法院提起了诉讼，请求法院确认房屋归两老所有，判决儿子儿媳将房屋过户至两老名下。为此，两老还四处凑钱将房屋尚欠的按揭贷款提前还清。

儿子小黄在开庭过程中对父母“借名买房”一事没有否认，但要求父母必须将另一套自建房部分分割给自己方肯协助过户，同时要求法院判决断绝其与黄阿伯的父子关系。

法院经审理认为

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，在不动产权属证书上记载的权利人即被推定为真正的权利人，但有其他证据证明不动产的实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的，则应依法确认实际权利状态。从各方当事人签订的《房屋权属确认书》及当庭陈述来看，双方当事人对于新房系两原告出资购买的事实并无异议。两原告为获取银行贷款借用两被告名义购买涉案房屋，虽然违反了银行的信贷监管政策，但该房屋在贷款同时办理了抵押登记，为贷款履行提供了有效实物担保，并未侵害社会公共利益或违反法律、法规强制性规定，法院对双方《房屋权属确认书》的效力予以认定。在双方对涉案房屋的归属达成合意的情况下，两原告据此请求确认房屋归其所有应予支持。现该房屋已将全部按揭贷款偿还完毕并已涤除抵押登记，除本案保全查封外无其他权利限制，原告要求两被告将房屋过户至其名下客观条件达成，法院予以支持。

小黄要求法院判令与两原告断绝亲子关系，违反公序良俗，不属于人民法院受理的范围。

法官说法

法官提示，“借名买房”虽然可以使本不具有购房资格或贷款资格的人达成买房目的，但存在诸多法律风险。在“出名人”否认借名买房，而主张是借款用于买房的情况下，如果“借名人”不能提供充足的证据，证明双方存在借名买房合意的，法院往往不会支持房屋归“借名人”所有。此外还可能面临“出名人”擅自处分房屋，或因“出名人”的债务导致房屋被强制执行等风险。

撰稿：苏灵艳赵苑彤

编辑：梁柯

审核：黄昕如