探路中国住房保险发展路径：加强和规范住房抵押贷款保险 引入住宅专项维修资金

9月1日，瑞再研究院中国中心及瑞再财产险团队发布《“安其居，乐其业”—中国住房保险发展路径探讨》。

进入21世纪以来，随着经济不断腾飞，中国房地产业迅猛发展。但目前商业住房保险渗透率和覆盖率较低，与住房市场的发展速度、以及住房财产在城市居民总财产中所占比例相比，存在较大保障缺口。商业住房保险发展应当以国外成功发展范式为鉴，结合中国市场独有特点，解决由于保险缺位而导致的国家财政压力，以及由于保障不足而可能导致的社会问题。

中国住房保险渗透率低、缺口大，住房市场缺乏制度化和可持续性的补偿机制

根据央行的一项城镇居民家庭资产负债调查，2019年中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房是其中最为重要的有形财产，占比近七成。然而在我国，针对住房财产损失的家庭财产保险(家财险)渗透率较低：中国银行保险监督管理委员会数据发布显示，2019年中国这一险种的保费收入为91亿元，仅占财产及意外险市场总体保费收入不到1%(0.7%)，远远低于调研中其他8个工业化市场的平均值16%。

在我国，城市住房的建筑结构以多层/高层的公寓楼为主，独栋/联排别墅的占比非常小。根据国外经验，对于公寓楼的财产保险可以分为两个部分：一是公寓内家具、装修等的保险(屋内财产保险)，一是公寓的共用部位(如楼体、大堂、走廊等)和共用设施设备(如电梯、照明、消防等)的保险，后者称为小区共管物业保险，由业委会或其委托的物业管理公司统一购买，在国外的渗透率非常高，然而在我国，小区共管物业保险的发展还是一片空白。

商业住房保险的缺位和不健全，使城镇住房在火灾、爆炸、自然灾害等种种威胁之下面临风险保障缺口。中国市场的多个案例表明，由于许多事故无责任主体，或者责任主体无偿付能力，索赔难度极大，居民的实际损失只能由政府代为补偿，这一方面会造成政府财政压力增大，另一方面仅依赖政府有限的补助，无法充分补偿居民灾后实际损失，影响居民财富的保值增值。我国住房保险缺位迫使政府和居民个人承担了住房损失带来的财务压力，中国市场亟待出台制度化和可持续性的补偿机制。

“瑞再研究院的数据表明，中国的住房保险渗透率约为0.01%，大大低于国外市场的平均水平，例如日本为0.18%，美国更是达到0.48%。如此巨大的保障缺口，与我们快速发展的住房市场极不相称。”瑞士再保险中国总裁陈东辉表示:“当然，中国住房保险不一定完全重复成熟市场的产品，可以借助科技手段形成更为创新的服务模式，形成我们的后发优势。在提升消费者风险意识的同时，瑞士再保险也希望与公共部门、银行业、客户及其他合作伙伴广泛合作，积极探索适合中国的住房保险发展模式，利用保险科技，推动‘保险+住房服务’的创新模式，不断缩小保障缺口，提升中国社会的韧性。”

借鉴国外成功范式，鼓励银行加强和规范住房抵押贷款保险

瑞再研究院在调研中发现，银行出于风险管控的考虑，会强制要求贷款人在申请房贷时为其抵押房产投保防范财产损失的住房保险，这成为发达国家市场住房保险高渗透率的主要推力。

根据对大湾区商业银行进行的调研显示，导致银行个人住房按揭违约的主要原因是借款人因个人资金链断裂丧失还款能力，该类不良贷款占比高达八成。而住房贷款中由于被抵押住房发生严重损坏造成违约的概率较低。另外，额外要求住房保险也可能使银行在竞争中处于劣势。因此，在中国市场，银行出于对信誉风险的考量，不愿意主动要求借款人购买住房保险。

“实际上，如果发生巨灾事件，造成抵押房产出现严重损失，银行无法分散其住房抵押贷款面临的风险。”瑞士再保险瑞再研究院中国中心副主任、高级经济分析师邢鹂称，“因此，从监管层面鼓励银行加强和规范防范财产损失的住房抵押贷款保险，对于保护商业银行资产负债表、降低商业银行信贷风险，从而进一步促进商业住房市场的健康发展是至关重要的。”

从市场实际情况出发，将保险机制引入住宅专项维修资金

“住宅专项维修资金”旨在专项用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造，这一资金的用途实际上与国外购买小区共管物业保险的通行做法相类似。中国住宅专项维修资金制度自2008年实施以来，取得了一定效果，但在具体实施中，由于严苛的使用条件、发展较为滞后的业主组织，使得维修资金的使用效率并不高，利用率在0.2%-1.6%左右，并且在紧急情况下使用更为困难。此外，维修资金多以银行存款的形式存在，缺乏保值增值的有效途径。随着中国很多住宅小区屋龄上升，今后住宅维修成本将会逐年上升，如何更有效地利用住宅专项维修资金，对维持和改善小区物业质量，提升居民生活质量意义重大。

通过借鉴中国市场特有的“电梯保险”的成功案例，瑞再研究院的报告中提出了中国住宅小区共管物业保险的独特发展路径，即在住宅专项维修资金中引入保险机制，这样既能够降低决策成本，促进资金利用率的提高，又可以充分发挥保险公司的风险管理功能，提高小区物业的整体管理水平，还能实现资金的保值增值。具体路径包括：首先，借鉴先行试点地区的经验，与地方相关部门充分沟通，盘活住宅维修资金使用方式，通过购买保险，提高资金利用效率；其次，通过业委会、物业公司代表业主购买小区共管物业保险，明确物业和保险公司权责利范围；第三，保险公司利用保险科技，通过提供线上一体化服务，与业主进行互动，提高业主风险和保险意识。

消费者对于在住宅专修资金中引入保险机制普遍持积极态度。2020年5月，瑞再研究院对中国居住在一二线城市并且拥有自住房的577名居民进行了访谈调研，结果显示78%的受访者表示比较/非常愿意使用部分住宅专修资金为小区公共设施购买相关保险。调研也显示了消费者对小区公共设施保险的期望和需求，其中，消费者最为看重风险管理、加快维修流程以及保险资金增值服务等方面。而对这类保险持负面态度的少数消费者(16%)，主要是由于对于险种缺乏了解。

消费者调研的结果进一步明确了保险公司的价值定位，也指明了它们在开展住房保险业务时与消费者沟通的方向和方法。保险公司需在消费者保险意识培养和产品教育方面多做投资，从服务上建立移动端应用软件，为消费者提供线上配套服务。在逐步积累风险数据的过程中，提前定位风险发生地点和风险级别，为住户带来风险保障，形成风险预警机制。

瑞士再保险中国区财产险核保负责人张楚莹表示:“在海外，公寓楼的业委会为小区共用部位和共用设施、设备购买小区共管物业保险是非常普遍的做法，然而在我国，虽然公寓楼是城市住房的最主要形式，大家却对这种产品形式知之甚少。在住房专项维修资金中引入保险机制，确保了业主无需增量资金就可以获得更完善的保险保障和物业服务，是提升我国居民小区管理水平、缩小住房保障缺口的新型解决方案。

责任编辑李剑华实习生李各力

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贷款370万元买29份保险？保单质押贷款又遇纠纷，这些事项要注意

买保险竟然背上数百万债务？近日，有媒体报道，已经退休的章先生9年多时间里，买下29只太平洋人寿保险，总计支付保费800多万元，不仅掏空400多万元积蓄，还质押保单贷款投保。

北京商报记者获悉，3月21日，太保寿险上海分公司和当事人章先生已经达成一致意见，章先生部分保单予以退保，其余保单继续持有。

这起纠纷中被反复提到的保单质押贷款是什么？真的靠谱吗？

保单质押贷款竟引来多起纠纷

一则“800多万元买下29只太平洋保险！上海爷叔掏空积蓄，贷款370万元”的报道甚嚣尘上。据媒体报道，从2014年开始，章先生踏上了保单抵押贷款买保险之路。9年多时间里，上海市章先生买下29只太平洋人寿保险，总计支付保费800多万元，其中贷款370万元。

近年来，手续简单、贷款速度快的保单贷款频频引起纠纷。“驻马店残疾男子以捡废品为生，却贷款买七份保险”等类似报道也曾见诸报端。据报道，一保险业务员向李先生推销购买了7份保险，李先生身患残疾，以捡废品为生，而业务员却让李先生贷款买保险。从李先生家人提供的清单上看到，李先生从2006年开始，在某寿险公司一共购买了7份保险，而且最后还贷款两万多元，贷款是通过保单贷的。

家住韶关的一位退休老人黄先生也遇到类似的情况。他最近4年一共买了3份理财保险，前前后后交了13万元。而买了保险之后，他的名下却多出了2.3万元的贷款，原来是保险业务员用黄先生的个人资料在保险公司办理了贷款。最终，欠款业务员写了一份还款保证书，明确表示会归还本息。

保单能借钱？真的可以！

这些纠纷中被反复提到的保单质押贷款是什么？

保单质押贷款是指保险公司按照保险合同的约定，以投保人持有的保单现金价值为质，向投保人提供的一种短期资金支持。通过保单质押贷款，借款人可以以未到期的保单作质押，按照保单现金价值的一定比例从保险公司获得贷款额度，并且在质押贷款过程中客户的保险保障不受影响，保单依然有效。

开展保单质押贷款业务，对投保人和保险公司是双向有益的。中国人民大学中国保险研究所研究员张俊岩分析表示，保单质押贷款是保险公司基于保险主业的一项附属业务，是为便利投保人而对其开展的保单增值服务。保单质押贷款的根本作用在于能够满足保险单的流动性和变现要求，这项业务对投保人和保险公司都有益处。对投保人来说，在不解除合同的情况下就可以从保险公司贷款，可以满足短期内的资金周转需求。对保险公司来说，由于保单贷款可以收取利息，是一种重要的资金运用形式，可以通过保单贷款获取收益。

哪些保险保单能用来抵押贷款呢？可以看出，可以贷款的保单必须具有现金价值，也就是一些具有储蓄性质的人寿保险、年金保险、分红型保险、养老保险等。而短期健康险、短期意外险等消费型保险并不能抵押贷款，财险保单也不能抵押贷款。

保单贷款究竟能贷多少钱呢？贷款额度通常取决于保单的现金价值，目前对于保单贷款的额度比较常见的是现金价值的70%或80%。根据《人身保险公司保单质押贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），拟定保单质押贷款金额不得高于申请贷款时保单现金价值的80%。

贷款期限是多久呢？利息又是多少呢？保单贷款的时间较短，一般为6到12个月，而且，贷款利率也是高于保险产品的预定利率的，一般为5.5%。如2020年末，某人身险公司曾公告表示，该公司保单借款基准年利率为5.5%。

质押保单贷款来的资金，用途会有限制吗？某寿险公司分支机构负责人介绍称，保险公司只负责审批放贷，无权干涉贷款资金用于何处。不过，根据《征求意见稿》，拟定保单质押贷款的用途未来会有一定限制，不能用于房地产和股票投资，不得用于购买非法金融产品或参与非法集资，不得用于未上市股权投资等。

小心提防！保单质押贷款易成非法分子牟利工具

由于手续简单、贷款速度快，保单质押贷款也被不法分子盯上，成为其非法牟利的工具。

2021年末，山西银保监局曾发布关于警惕“保险分红补偿”骗局的风险提示指出，有不法人员拨打保险消费者电话或发送短信，谎称自己为保险公司售后服务人员，处理客户对保险分红收益不满的投诉，需要保险消费者携带身份证、保单和本人银行卡到该网点办理分红核算及补偿等事宜。待客户上门后，该网点不法人员诱导保险消费者直接在保险公司A或官方公众号在线办理保单贷款，签订“分红服务协议”，并将贷款所得款项转入不法人员指定账户。

对于不法人员以“分红补偿”名义诱导保险投保人办理保单贷款，山西银保监局提醒，对此类行为应保持高度警惕，保险消费者要树立正确的保险消费意识，增强风险防范意识和识别能力，保障个人信息和财产安全，谨防不法分子冒充监管部门实施诈骗。如接到相关电话，应当第一时间通过官方途径向保险公司或银行保险监管部门核实并反映情况；遭遇诈骗造成损失的，应保留相关证据、线索，及时向公安机关报案。

张俊岩也提示，投保人办理保单贷款业务时，首先要认真阅读条款。保险公司开展保单贷款业务，必须在条款中写明保单质押贷款条款，并明确办理条件、贷款期限、贷款利率等。其次办理业务一定要与保险公司充分沟通。保险公司办理该业务时，会与投保人签订贷款协议或者提供批单，明确各方主体的权利和义务，并向投保人说明需要注意的相关事项。

“监管部门对保险公司从事保单贷款业务是有严格的监管规定的，投保人要充分理解保单贷款的本质，通过保险公司官方渠道办理业务，避免不法分子的骗局。”张俊岩补充表示道。

投保人如何树立保单质押贷款的正确观念？需要注意什么？保单质押贷款后，一定要按时还款，绝大多数保险合同载明，若借款人到期不能履行债务，当贷款本息积累到退保现金价值时，保险公司有权终止保险合同效力。也就是说，若借款人逾期，可能造成保单失效。张俊岩也提示，投保人需要注意的是，约定期满后贷款一定要及时归还，一旦借款本息超过了的保单现金价值，保单将失效，被保险人也失去了保险保障。

北京商报记者陈婷婷胡永新李秀梅

记者观察：警惕房贷综合保险“全额退保”

近期，一些社区微信群、短视频账号发布消息，声称买房时购买的房贷综合保险可以“全额退保”，交一些“手续费”或“咨询费”还可以代办退保。对此，广西银保监局发布“擦亮眼睛”系列消费风险提示——要擦亮眼睛，冷静看待“全额退保”承诺。

当前，房贷综合保险的一个误区是“保障主要为银行受益，与被保险人没有关系”。事实上，这类保险不仅只有银行受益，对购房者也具有重要的风险保障作用。宣扬房贷综合保险“全额退保”暗藏风险，消费者须警惕。

房贷综合保险全称“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，是为购房者应对房贷风险所设计的商业保险产品。房贷综合保险一般有两方面的保险责任：一是房屋因遭受保险责任范围内的自然灾害和意外事故造成损失时，损坏部分的修缮费用可以由保险公司进行赔付；二是借款人因意外事故导致伤残或死亡失去还款能力，无法继续履行偿还银行贷款责任时，保险公司可以代为偿还贷款。

业内人士表示，如果房屋贷款借款人没有足额投保人身意外险，也没有及时投保房贷综合保险来覆盖意外风险，借款人一旦自身遭遇各种意外伤害导致失去还贷能力，所购房产到时候就可能因为没能及时还贷而被银行处置。

因此，对于那些以房产为最大资产且又没有足额人身保障的借款人来说，有必要按照贷款多少合理安排好房贷综合保险。广西银保监局也建议消费者根据自身风险保障需求，衡量是否需要退保。

同时，也要防范非法代理退保个人或组织的误导。他们常以“个人无法提起退保请求”为由诱骗消费者委托其代理退保，并要求提供身份证、保单、银行卡、联系方式、家庭住址等敏感隐私信息及金融单据，存在个人信息泄露甚至被非法代理人截留账户资金造成经济损失的风险。此外，还通过怂恿、诱导消费者向监管部门频繁投诉贷款银行或保险机构，甚至捏造事实、伪造证据，逼迫保险机构违反合同约定“全额退保”或“超额退保”，扰乱了正常金融经营秩序。

监管部门已多次提醒消费者，如有退保需求，可向相关保险机构提出申请并办理退保事宜。同时，提高自我保护意识，不要将银行卡、身份证、保险合同等重要单证轻易转交他人，以免被非法使用，蒙受不必要的经济损失。如果受到不法侵害，应及时向公安机关反映，保护自身合法权益。广西银保监局再次提醒，一定要通过正规渠道，依法维权，对虚构事实、伪造证据材料等行为要坚决说“不”。

本文源自中国银行保险报