什么是次级抵押贷款

次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在前几年美国住房市场高度繁荣时，次级抵押贷款市场迅速发展。

美国抵押贷款市场的“次级”(Si)及“优惠级”(Pi)是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。

次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际(UBS)的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%，是优惠级贷款市场的7倍。

对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10%，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。

美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。此时，次级债危机就产生了。

次级抵押贷款定价

通常，抵押贷款市场对借款者的收入、偿付记录和首付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了相关的最低标准。这种方式就是典型的非价格信用配给。而次级市场中众多的价格系列和产品种类使得这一市场更接近于价格配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。

从借款者角度来看，次级抵押贷款的初始成本包括申请费、估价费用以及申请贷款的其它相关费用。持续费用包括抵押保险支付，本金和利息支付，后期费用，拖欠债务罚金，以及当地政府征收的相关费用。从贷款者角度，其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响。

借款者的信用记录以及提前偿付可能性是影响贷款定价的主要因素。另外三个决定贷款利率的指标是贷款等级、信用评分和按揭成数。

贷款等级共有六个：i、i、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录，以及债务收入比率。信用评分采用FICO指标。按揭成数(LTV)是指贷款与资产价值的比例。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。

通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个1990年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明1990年代次级抵押贷款质量存在问题，大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升。因为此时，贷款者开始关注贷款风险，并采取相应措施限制风险敞口。因此，在这一时期里，不仅整体贷款数量上升，并且机构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著。

借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高。在1998年危机之前，首付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后，贷款者开始提高首付要求，贷款结构发生变化。按揭成数低于70和大于100的次级抵押贷款大量减少，而首付为10%的次级抵押贷款量上升显著。

提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候，次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利率重新申请贷款。而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失，并且由于提前偿付的可能性不可预测，这种损失也是不可测的。因此，为了限制提前偿付这种行为，贷款者对提前偿付者收取一定的罚金。

其基本特征可归纳为：

个人信用

信用评级得分比较低。美国的信用评级公司(FICO)将个人信用评级分为五等：优(750～850分)，良(660～749分)，一般(620～659分)，差(350～619分)，不确定(350分以下)。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。

入不敷出

美国的常规抵押贷款与房产价值比(LTV)多为80%，借款人月还贷额与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%，有的超过90%，甚至100%，这意味着借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在没有任何个人自有资金投入的情况下，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险是显而易见的。借款人还贷额与收入比过高，意味着借款人收入微薄，还贷后可支付收入有限，其抗风险的能力也比较弱。

少数

且多为可调利率，或只支付利息和无收入证明文件贷款。次级抵押贷款90%左右是可调整利率抵押贷款30%左右是每月只付利息，后一次性支付的大额抵押贷款或重新融资。这类抵押贷款开始还贷款负担较轻、很诱人，但积累债务负担较重，特别是当利率走高、房价下跌时，重新融资只能加剧还贷负担。

拖欠率

由于次级抵押贷款的信用风险比较大，违约风险是优级住房贷款的7倍，因此，次级贷款的利率比优级住房抵押贷款高350个基点，且80%左右为可调整利率。当贷款利率不断下调时，可以减轻借款人的还贷负担但是当贷款利率不断向上调时，借款人债务负担随着利率上调而加重，导致拖欠和取得抵押赎回权的风险加剧。2007年，次级抵押贷款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押赎回权的比率分别高达13.33%和4%，远远高于优级抵押贷款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押赎回权比率。

文章来源：全盛贷款营业厅

小心！这里的楼市最危险

原创刘博团队

01

美国，正在成为全球楼市最危险的地方。

伴随着美联储货币政策持续收紧，美国房贷利率飙升至6.01%，为2008年以来最高，几乎是中国最优惠房贷利率（4.10%）的1.5倍。

部分学者已经开始担心历史会重演。

2006年，美国抵押贷款利率也曾迅速飙升，高利率使大量借款人拖欠次级抵押贷款，最终导致金融市场动荡、股市崩盘，为2008年金融危机埋下了伏笔。

随后，房价暴跌，全球经济陷入了自大萧条以来最严重的衰退。

在美联储今年3月开始调高利息之后，出现利息上涨、销售量下滑、房源增加、股市、虚拟货币大跌等现象，美国房市上涨乏力。

按照美国房贷公式计算，假设以2021年12月3.11%的利率贷款40万美元（按最新汇率7.01折算约合280万人民币），首付20%，30年的贷款每月还款1710美元（约合11993元人民币）；

若以最新6.01%抵押贷款利率计算，美元还款额升至2400美元（约合人民币16833元），每月多还690美元，折合人民币4840元。

如果按人民币计算，8个月时间，这笔房屋贷款就要多还174万的利息，对贷款买房的人来说太不划算。

据统计，美国7月新屋销售已跌至六年半低点，二手房交易和单户住宅开工数均为两年低点。

截至7月末，美国有46.4万套新房待售，创2008年以来最高库存纪录。

在加息影响下，美国各地的房价创下11年来最大跌幅，其中西海岸跌幅居前。

加州圣何塞的价格跌幅最大，三个月内房价下跌10%。

销量方面，7月份加州单户住宅销量环比下降14%，同比下降31%，连续第13个月同比下降；

7月份公寓销量环比下降18%，同比下降36%。

加州是美国经济最好的州，圣何塞被称为硅谷的中心，这里有很多众所周知的大型高科技公司，其房价中位数（2022年4月数据139万美元）比美国其他城市（2022年一季度数据42.8万美元）贵三倍。

华人在美国购房，大约有50%选择加州。

然而疫情影响，很多科技公司让员工在家办公，人们不必挤在加州买房，需求有所减少，而加息使得加州房价的性价比更低，因此房价跌幅最高。

此外，西雅图（7.7%）、旧金山（7.4%）、圣地亚哥（5.6%）、洛杉矶（4.3%）和丹佛（4.2%）的房价也出现了明显下降。

要知道在近两年的这一轮房价上涨过程中，美国西海岸各城市的房价涨幅在全美排名第一，其次是南部城市。

这和过去美国西海岸和南部房价涨幅居前基本一致，而美国东北部和五大湖地区，房价涨幅相对靠后。

总体而言，美国南部阳光充足、环境污染不严重，吸引不少人口迁入。

过去房价暴涨，使得美国目前房屋库存增加最多的也是西部地区，同比增长70.8%，紧随其后的是南部地区，同比增长56.3%。

美国房地产市场正在大降温。

02

事实上，美联储这轮缩表比2017-2019年那次更加激进，美国楼市的衰退可能才刚刚开始。

数据显示，上轮（2009年—2015年）美联储为应对金融危机的冲击，共开展三轮QE（量化宽松），历时近6年扩表3.5万亿美元；

而本轮（2020年—2021年）为缓解新冠肺炎疫情的影响，美联储扩表两年半增加5.14万亿美元流动性。

货币政策水龙头大开，这一次美国M2的增速达到了20%以上，而上一次M2增速最高不到10%。

货币泛滥导致美国通胀高企，美国8月CPI录得8.3%高位，虽低于7月的8.5%，但仍比预期要高。

于是，这一次美联储是加息和缩表双管齐下，而上轮缩表是在美联储首次加息近两年后才开始的。

美联储今年已加息4轮，共加息225个基点，把基准利率从0%-0.25%提高到2.25%-2.5%。

而今年美联储还将加息3轮，最近一次是北京时间9月22日凌晨，预计加息75到100个基点。

美联储新一轮量化紧缩从6月1日开始，以每月475亿美元（300亿美元国债，175亿美元MBS）起步缩表，在三个月内逐步提高缩表上限至950亿美元（600亿美元国债，350亿美元MBS）。

预计今年缩表规模或将达到8000亿美元，且明年将继续缩表。

今明两年累计缩表规模有望达到1.9万亿美元左右，相当于加息75个至100个基点。

不管是放水还是收水，美联储本次的操作都更为激进，对美国各项资产价格的影响都是巨大的，表现为美股下跌，虚拟货币泡沫破灭，楼市面临崩盘风险。

03

数据显示，各国央行以几十年来最快的速度加息，抵押贷款利率飙升，造成购房者负担加重，多国楼市迎来转折点。

比如澳大利亚，加拿大、英国、新西兰等国，跟随美国脚步加息，房价都开始掉头向下。

全球主要央行8月以来跟进欧美加息

数据来源：Wi，海银研究院

今年八月，加拿大平均房价较二月已下跌超过了20%。

加拿大主要城市房价从今年2月到8月的下滑数据：

根据Ci公布的澳洲房价指数显示，悉尼在过去的几个月内房价暴跌了8.1%，而墨尔本也大跌5%。

五个首府城市的总房价从最高点下跌了4.9%。

最新数据显示，新西兰全国平均房价跌至100万纽币以下。

这是自去年9月以来所记录的最低数字，全国各地房价可谓是“一片绿”。

根据Hifx的最新报告，上个月全英房屋的平均价格为293221英镑，逐月下降0.1%，是自去年6月以来的首次下降。

04

综上，全球主要发达国家都进入加息周期，资产泡沫正在被戳破。

对国内居民而言，虽然国内楼市也处于底部阶段，但是整体处于U型复苏中，相对较为安全。

如果这时候拿着钱去海外发达国家投资买房，时机是不太合适的。

美国这轮加息至少要持续到2023年年中，也就是明年下半年，在这个过程中，加拿大、澳大利亚等热门的移民国家房价都会出现一波下跌。

房价下跌是一个全球性的问题，所以就算去海外买房投资也不是一个好选择。

因为经济处在衰退期，大家为了还债务，都开始抛售自己的资产，资产的价格会下滑。

这个时候持有现金更为明智，注意不要让债务的增长速度超过收入。

想要熬过冬天必须穿厚点。

什么是次贷危机

美国次贷危机，也叫次级房贷危机，可以也叫为次债危机。它是指发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。致全球主要金融市场出现流动性不足危机。次贷危机是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

2001年至2005年美国房市火爆，大家都希望买房来实现资产增值，房贷公司也愿意发放次级贷款实现高收益。有些次级贷款金融公司受利益趋势，甚至降低“门槛”，推出“零首付”、等贷款方式吸引贷款人。

网上有一段话流传这么一个故事：有两个老太太在公园里相遇了，一个来自中国，一个来自美国。中国老太太说：“我攒了一辈子钱，终于买了一套大房子。”美国老太太说：“我住了30年的大房子，终于还清了全部贷款。”

都想着贷款买房来实现资产增值，房贷公司通过加杠杆不断形成泡沫。

时间走到了2006年底，风光5年的美国房地产所形成的泡沫将爆发，终于从顶峰重重摔了下来。因为房价下跌，先是普通民众无法偿还贷款，然后贷款公司倒闭，继而连贷款的银行相继发布巨额亏损报告，然后股市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众继续增多最终，美国次贷危机爆发。