一文说透“房贷”，买房前要了解房贷的那些事儿

现在买套房，动则上百万，很少有家庭能一次性全款买房的，都会找银行贷款。我们身边的亲朋好友中还没有欠银行贷款的已经不多了，不少家庭每月还款数千元到数万元不等，这一还就是几十年。房贷也成了我们老百姓的沉重负担，那么房贷的本质到底是什么，等额本金跟等额本息哪个划算？到底要贷多少款、贷多久呢？有钱了，要不要提前还呢？在弄清楚这些问题前，我先抛出几个事实：

1、借银行的钱是要付利息的而且是按月付，上月借多少本金，本月就要付该本金上月的利息；

2、自己能够支配的钱（包括借来的）是可以用来投资的，买房也算投资，这个投资会产生收益的；

3、通胀是长期客观存在的，钱也会逐渐贬值；

4、家庭是微观经济体，也存在资产负债表和“现金流”概念，留足余粮、心才不慌。

好，明确了上述四个事实，我再向各位剖析住房按揭贷款的几个常见误区。

“能借多少就借多少，能借多久就多久”是有前提的，普通百姓还是要量力而行。一些住房领域的专家和金融人士都在各种场合传导一种观点，说是人民币存在通胀现象，以后的钱越来越不值钱，房贷是普通人向银行借钱的最佳机会，一定要能贷多少就是多少，能贷多长就多长，用足杠杆，哪怕即使你手头有钱，也要多袋款，手头的钱可以再买房或投资理财什么的，别太看重那些利息，比如现在的100万可能只相当于十年后的30万购买力，按揭最困难的就是前几年，前几年挺过来了，后面随着货币的贬值，收入也会增加，还款的压力也会越来越轻。乍听感觉有道理，但是一分析，这个观点成立是需要前提的。首先是自己的收入是稳定的且增长速度是大于通胀速度，否则将来的还款压力不会越来越轻松，要是遇到裁员或者失业那更是麻烦；其次是多贷出的钱必须有投资或者理财的渠道，且收益要能大于贷款的利息，否则不划算；再就是所购房价的增长要大于贷款的利息，否则这个房子不具备投资价值，最好别买，当然刚需除外。

等额本金比等额本息的利息要少很多，但更要知道等额本金是早还、多还本钱的。“等额本金还款法”是在还款期内，每月偿还的贷款本金是相同的，利息是逐月递减的。“等额本息还款法”是在还款期内，每月偿还的“本+息”金额是相同的。对于以上两种还款方式，很多销售人员会说，等额本金的贷款利息要比等额本息少，通常会举例说明：

假设王某从银行贷款10万元，贷款期限为10年，贷款利率为5%。那么在等额本金还款法下，王某首月需还款1250元，之后每月少还款3.47元，最终产生利息合计25208.33元；在等额本息还款法下，他每个月还款金额相同，“本+息”都是还1060.66元，最终产生利息合计27278.62元。

这样一看，等额本金还款法的利息似乎少不少，但是我们在这个算法里忽视了资金的时间价值，现在的钱比后期的钱当然更值钱了，等额本金法前面多还了，在整个还款周期内，利息总额当然要低，这是合理的，也不存在占便宜一说了，所以选择哪种方法还是根据个人对自己将来的预期收入来决定，如果是机关事业单位，预期收入是稳定的，当然是等额本息更实际点，这样生活品质不至于下降太多。

提前还贷，什么时间还最划算，其实是个伪命题；这个问题大多数的答案都是说这要看剩余贷款的钱里面本金多还是利息多，尤其是等额本息法，说的是前几年还的是利息，后来某个时间点利息就越来越少了，那个时间点还款最划算。为了弄清这个说法的真伪，我特意研究了我的房贷，把30年房贷分解成360个月的还款计划，并制成EXCELL表格，通过对比就会发现，银行贷款还款的本质其实就是：在核定的贷款利率下，月还款额=当前所欠银行本金的上月利息+部分本金。理解了这个原理，则“提前还贷，什么时间还最划算”就成了伪命题。只要你手头有闲钱，且没有能跑赢房贷利率的投资渠道，那么当下就是提前还款的最好时机。不过要规避好提前还款的处罚期，这个处罚期各家银行规定不一，有的还没有，处罚期在借款合同里都会载明的。

买房要用贷款，也要追求资金使用效益的最大化。各位条友，关于房贷还有什么不清楚的，欢迎评论区交流探讨。

房贷期限并非越长越好

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。

延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。（郭子源）

来源：经济日报

按揭贷款到底是什么

来源：找法网

按揭贷款，是房地产市场的一种融资购房方式。随着我国经济的发展，近几年按揭贷款购房的现象可以说是越来越普遍。但是对于较少接触房地产的人来说，可能不是非常了解按揭贷款的含义和具体操作。找法网小编整理了以下内容，希望对大家有所帮助。

按揭贷款是一种个人住房贷款业务，购房者以自己所购买的住房做抵押，购房者所购买住房的房地产企业为购房者提供阶段性担保，最终由银行发放贷款。这里的“按揭”是指按揭人（购房者、借款人）将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，要将所涉及的房屋产权转让给按揭人，过程中按揭人享有使用权。

通俗来理解，“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

按揭贷款可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的按揭贷款，这种贷款方式是以借款人依据购房合同具有的权利为抵押的。

按揭抵押贷款，对于购房者、房地产开发公司和银行三者来说都是有利的，这也是为什么近几年按揭贷款开始热门的原因。小编最后提醒大家，按揭贷款需要符合一定的条件，也要事先准备相关的材料，如果您对按揭贷款还有什么疑问，建议找专业人士咨询。