「干货」办理房产抵押贷款时，这些额外费用你清楚吗？

近几年疫情原因，加上政策扶持，抵押经营贷款的利率的优惠力度非常大。如果资金周转困难，这时抵押贷是最佳选择！

但办理抵押贷过程中，有很多额外的费用，可能会大幅增加贷款成本。今天小编给大家分享一下，办理抵押贷款过程中可能涉及到的额外成本！

1办理抵押贷的额外成本

原按揭提前还款罚息

如果名下的房子还有按揭的话，大部分银行提前结清按揭，会有1-3个点的罚息。按揭满三年以上的话可以免罚息。

赎楼费

如果转贷到其他银行需要结清原来房贷，这里就涉及到赎楼。当无法拿出这一大笔赎楼资金时，一般会找赎楼公司帮忙结清，待抵押贷放款后，再偿还给赎楼公司。目前市面赎楼垫资利息大概万6一天，赎楼周期一般1-2周左右。

房屋评估费用

在申请抵押贷款时，房产评估是必不可少的步骤。银行会要求专业的评估公司，对抵押物做出评估报告。通常情况下，提供评估报告的评估公司只能由银行指定，费用一般与评估出来的额度有关，或者直接按单算（一般费用在1000-2000元左右）。

公证费

有的银行会要求借款人将借款抵押合同进行公证。办理了合同公证后，如果后期出现借款人违约的风险，银行可凭借该公证书，绕开法院拍卖的繁琐程序，强制将抵押的房产进行处置，以此保证其利益。收费方面，公证处按贷款金额的3‰收取，委托公证费在2000多元左右。

大部分赎楼公司会要求借款人进行委托公证，将银行还款、拿房产证、办理抵押等手续委托给赎楼公司的人员操作，这个费用也需要客户自己承担。一般一个人是700元左右，夫妻双方1500元左右。

附加条件

部分银行的抵押贷款，在放款前，会要求回存现金、买理财、买保险等。这部分也会有一定的成本。

2办理抵押贷经营贷如何省钱

把握低息时期

银行贷款利率会随着政策的变化浮动，当利率下降到合适的时点，就可以果断申请。但需要认真筛选银行，毕竟每家银行的政策不同，需要认真比较利率、还款方式、以及其他附加成本，最终选定一家最适合自己的产品。

选择合适的还款方式

抵押贷款的还款方式有很多，一般情况下，先息后本的还款方式都是最优选择。但是，先息后本一般利息最低的只能一年期，虽然宣称可以无还本续贷，但是每年需要重新提交资料审核，万一政策变动，存在续贷失败而导致违约的风险。

当前大部分银行产品都可以3年先息后本不过桥，到期前再重新续贷或者转到其他银行办抵押贷。如果不想过桥，也可以选择等额还款方式，目前最长可以20年甚至25年等额还款。

提前准备

低利息的抵押贷款对公司的要求比较高，一般要求流水充足，且有合规经营的相关凭证。如果提前准备，可以轻松办理低利息的优质产品，从而节省成本。

没准备又着急需要资金的话，可以参考一下我们的抵押贷咨询服务，为你匹配最佳的抵押贷方案。

3结语

从利息和额度来说，抵押贷是解决大额资金和长期周转的有效解决方式。但抵押贷流程繁琐，银行贷款政策经常变动，如果没有做好规划，想要一步到位非常困难，可能会付出比较高的成本。

所以我们申请抵押贷前一定要先做好功课，做好贷款规划，避免浪费时间金钱。

如对深圳房产感兴趣，可关注“财在深圳”微信公众号，添加小编微信进房产交流群，还可免费获取房产投资大佬分享会价值千元干货资料包！

普通人如何办理银行抵押贷款

抵押类贷款，额度取决于抵押物的估值以及借款人还款能力，一般情况放款金额为估值的70%到90%，因为一旦发生违约低于市值的债权会比较容易处理（不良资产），所以债权人降低自己的风险。因为有担保物，抵押贷款利率往往比信用类贷款低一些，征信要求要低一些。

房产抵押贷款

全款房抵押和贷款房产二次抵押，全款房抵押分为两种形式

①经营类抵押，需要借款者提供营业执照，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般封顶1000万，年化利率3.2%-7%，还款方式先息后本，等额本息等额本金都有。（先息后本、等额本金和等额本息哪种好）期限最长20年。

②消费类抵押，客户无经营，为受薪客户，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般200万，极个别封顶500万，年化利率3.75%-7%，还款方式多为等额本息和等额本金，最长期限20年。

由于近年国家房贷利率改革，由原来的标准利率改为LPR基准定价，所以有部分人将按揭转换为抵押贷款，这样操作虽然麻烦，还要产生额外的垫资费用，但是会节省很多利息。

房产二次抵押：第一次抵押或按揭之后再将房产证进行二次抵押，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额，利率在3.6%-7%之间。还款方式等额本息，三年期。只需拿着资料去银行申请，抵押流程为银行办理。

房产抵押贷款的一般流程是什么？

1、提交所需证件

房地产权证或房屋权证，土地使用权证；借款人夫妻双方身份证，户口簿，结婚证（单身的需到所在民政局开据单身证明）；收入证明(需盖公章)。

2、看房评估

根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。

3、在银行面签合同

房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

4、抵押登记

借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。

5、放款

抵押登记办理后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

房屋抵押贷款注意事项：

如是在正规民间借贷公司办理房屋抵押贷款，而非银行，在借款时注意以下几点：

1、、谨慎审查出借款方的资质和信誉情况，尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。

2、坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件，在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款，切勿草率签字，必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。

3、约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。

4、就同一笔借款不能重复签署多份《借款合同》、《收款收据》。

5、保留好相关的收款、还款凭证，尽量通过银行转账形式还款，并保证收款账户户主与出借人一致，同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。

6、还清借款后，必须要求出借人将原有《借款合同》、《收款收据》等原件交回借款人或当场销毁，避免出借人再次据此提出主张。

零能耗住宅成本更低

通过具有成本效益的设计和施工，零能耗房屋的节能功能和太阳能集热器可能会比激励措施后按代码建造的类似大小房屋的成本增加5%至10%。然而，零住房的平均每月节能将大大大于增加的每月抵押贷款付款。因此，具有成本效益的零能耗房屋的总拥有成本将低于按规范建造的类似房屋的总拥有成本，从而在拥有的第一个月创造正现金流。

拥有成本下图比较了俄勒冈州两套零能耗住宅与该地区15年内可比标准住宅的平均总拥有成本。该图假设根据俄勒冈州的历史数据，电价将平均每年上涨3%。每年120美元的电力连接费包含在零能耗房屋的拥有成本中。

这个例子中代表的零能耗房屋在第一年节省了1，260美元，因为节省的能源费用大于额外的抵押贷款支付。15年来能源成本节约的累计收益为25，378美元。在标准家庭中，15年的累计能源成本负担为35，278美元。这是$25，000+的节省，而类似房屋的费用为$35，000+。根据USEIA的数据，2002年至2016年间，美国住宅平均电价上涨了50%，电费平均每年上涨3%，这表明这些节省在全国范围内都可以使用。在该国部分地区，电费高于俄勒冈州，拥有成本优势将更大。

零能耗房屋是一项物有所值的投资。为30年期抵押贷款的能源功能成本提供资金意味着用于支付每月能源费用的资金被重新用于额外的绝缘，空气密封，高效设备和太阳能电池板。这些有形投资的月回报率通常超过每月的融资成本——这意味着利润从一天开始。

EffiiV对零能耗住宅拥有成本的比较研究证实，即使在第一年和30年贷款期内，净零排放也是比类似的代码建造房屋更好的投资，即使在回扣或激励措施之前也是如此。当能源效率和光伏的额外资本成本得到融资时，净零就绪和净零住宅建筑的拥有和运营成本低于单户和多户住宅居民的规范建筑。积极的现金流效益是显而易见的。按照净零能耗标准进行建设，从第一天开始就节省资金，并一直持续到未来。

皮蒂与皮蒂+E计算房屋拥有成本的旧方法包括每月抵押贷款本金和利息、税款和保险（PITI）。新的，更准确的方法包括总拥有成本，其中包括维护和运营房屋的能源费用，例如空间供暖，冷却，水加热，照明，电器，以及运行所有这些电器和电子产品的成本。简称为PITI+E（本金、利息、税收、保险加能源），此首字母缩略词更好地反映了总拥有成本。未来，随着水价的上涨，我们将看到利益相关者谈论PITI+EW（本金，利息，税收，保险加上能源和水）。大多数经过认证的零能耗房屋已经通过包括节水水龙头、厕所和电器来减少整体用水量，进一步降低了零家庭的拥有成本。

拥有成本与每平方英尺成本或回报在评估房屋时，设计师，建筑商，贷方，房地产经纪人和购房者通常以“每平方英尺美元”来说话。然而，每平方英尺的美元没有考虑到零能耗房屋每月节省的大量成本，因此计算零能耗房屋的财务价值并不现实。在评估家庭能源效率的好处时，经常引用的另一个误导性指标是“在几年内收回”节能功能的额外成本。但很少有人在家里呆足够长的时间来完成“回报”，而且回报也没有考虑到零能耗房屋的正现金流从第一年开始的事实。如上图所示，总拥有成本，而不是“每平方英尺美元”或“年回报”，可以更清楚地说明零能耗房屋的经济效益，并且应该是每个人在评估节能房屋并将其与类似的标准房屋进行比较时使用的主要财务标准。

德克萨斯州建筑商解释总拥有成本“投资回报的老派说，你通常需要在大约6年左右的时间内偿还。对于绿色建筑，这是一个完全不同的故事，当我向潜在客户解释这一点时，他们得到了它，无论他们是购买入门级房屋的工薪阶层，还是购买第二或第三种豪华搬家产品的高收入人士。您为绿色建筑花费的投资回报通常在您入住的第一个月实现。

这是一个3，000平方英尺的房屋的真实例子，平均每月水电费为300美元。如果您在房屋的绿色方面额外花费10，000美元，您可以将能源成本降低到每月150美元。按照今天的抵押贷款利率，您花费的10，000美元每月花费约30美元。您节省了150美元的公用事业成本，并且您为此花费了30美元。您第一个月的积极现金流为120美元，之后每月至少为120美元。每当我向客户解释这一点时，无论他们是购买10万美元的房屋还是300万美元的房屋，他们都不会拒绝接受它并从中找到巨大的价值。

——T.W.BiS.，贝利家庭建筑商总裁，德克萨斯州弗里斯科

编译陈讲运