保障性租赁住房建设全面提速

本报记者詹方歌卢志坤北京报道

2月8日，央行、银保监会发布通知，即日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理，被市场解读为针对保障性租赁住房的又一利好。

2021年7月2日，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出我国加快完善以“公租房、保障性租赁住房和共有产权房”为主体的住房保障体系，除共有产权房外，其余两类皆为租赁性质。

《中国经营报》记者了解到，近日，北京市发改委发布的“3个100”市重点工程中，保障性租赁住房等政策性住房建设力度也明显加大。据悉，“3个100”重点工程总投资约1.2万亿元，年内计划完成投资2802亿元。其中，保障性租赁住房建设所属的“100个重大民生改善项目”当年计划投资1667亿元，占年内总计划投资额比重接近六成。

据悉，目前北京市的保障性租赁住房用地主要为集体土地、非存量改建、产业园区配套用地建设、企事业单位自有闲置用地等。其中，集体土地租赁住房建设的探索已经持续多年。多位建设方对记者表示，目前政府方面对保障性租赁住房重视程度很高，各项政策支持和盈利模式上都已经取得较大突破。

集体土地降成本

2021年12月，北京市发布2021年第二批政策性住房项目计划，其中提出目前拟列入开工计划项目共30个，约2.3万套（间），其中保障性租赁住房12个，约1万套（间），其中4个项目为集体土地租赁住房。

据记者了解，在经营性集体土地上兴建租赁住房能够显著降低项目方的土地成本，这对以“微利可持续”理念运营的保障性租赁住房建设来说，称得上“及时雨”。

目前北京市面上的集体土地租赁住房建设用地主要有两种：入市及非入市。其中经历土地入市这一流程的项目皆位于土地入市试点大兴区。而非入市项目则广泛分布于丰台、平谷、顺义等区。目前，北京最大的集体土地租赁住房投资运营平台为首创新城镇建设投资有限公司（以下简称“首创新城镇”），在投在施集租房项目共7宗，其中建设进度最快的平谷白各庄项目将在2022年4月完成竣备并交付使用。

虽然从交付时间上看，平谷白各庄项目并非最早开门迎客的集租房项目，但其却是全市首宗完成投资的集租房项目，也是最早以村企联营合作推进的首宗集租房项目，探索突破意义较大。

“我们一直是走在政策之前的，首创新城镇前身是新城镇基金，是一支政府设立的政策性引导基金，配合市发改委进行新型城镇化研究的时候，我们聚焦集体产业用地利用的问题进行了较为深入的研究，首创新城镇作为政府的政策试验基地，可以说在集租房政策执行之前，我们已经先行启动了集体土地集约利用及低效土地再利用等相关研究。”接受记者采访时，首创新城镇方面表示。

上述提及的集租房政策始于2017年8月，原国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、广州、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。自此，集租房建设开始在各处落地开花。

首创新城镇旗下7个集租房项目均位于平谷、顺义、房山等郊区县，未涉及城六区。首创新城镇方面表示，集租房首批供地是由政府主导的，供地条件基本要求是符合土地利用总体规划和城乡规划，具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件，且要求结合“三城一区”和产业功能区，坚持在毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城的地方选址供地建设集租房。

此前曾有集租房建设方对记者表示，集租房建设用地均为经营性集体土地。一般来说，这类土地周边市政条件远不如出让的国有建设用地，不少项目方不得不选择周边道路代修。首创新城镇方面也对记者确认，集体建设用地整体市政条件不佳的确是集租房面临的普遍问题。“这个问题市区各级委办口也都了解得比较清楚，各区都有主管区长的协调会进行支持调度。”

首创新城镇同时表示，目前北京市政府高度关注集租房项目，“我们公司几个项目存在的市政难点问题会与市、区两级政府主管部门积极沟通，甚至会报到市长的专班会协调解决。另外我们公司也参与了新一波供地的集体土地选址研究，会建议优先选择市政条件更好一些的区位进行供地，确保集租房产品周边条件更加优良。”

运营难题迎制度突破

自保障性租赁住房纳入REIT试点以来，有关其运营难问题的探讨更加激烈。首创新城镇方面提及，国有企业参与保障性租赁住房这类项目的态度是“微利可持续”，通常收益率在6%~8%之间，资金回收期在17~20年。

此前有多位从事商业地产投资的人士对记者表示，租赁住房本身是现金流导向的产业：“现金流跌个5%，租赁住房就很难做下去。”如何能在微利的基础上保证可持续？从运营角度来看，稳定的客源和尽可能盘活项目中隐含的盈利点是重中之重。

首创新城镇方面表示，其在三个区的所有项目在投资之前都聘请了专业的第三方市场调研机构，进行了非常充分的市场摸底。整体来说，7宗项目主要来自三类，分别是：项目周边产业园区的职住平衡的人群、城市外溢客群和区域内改善性住房的刚需人群。

有类似长租项目运营者告诉记者，对于位处城六区外的项目来说，项目方对城市外溢客群的来源区域一般会有较为清晰的认识，在这一问题上几乎不会盲目乐观。但上述项目都还未正式开门迎客，记者将持续关注其正式运营后的满租率、租金等具体情况。除此之外，如何尽可能盘活项目中配套资源也是项目运营中的重点。经过多个保障性租赁住房项目方和政府方面的共同努力，类似项目中的车位比例已经有所下调，商业配套比例也有所提高。

首创新城镇方面表示，公司倡导在集租房产品中配套更为丰富的公共服务。“我们认为租赁不同于商业开发，要保证租户的黏性，居住的便利性是客户，尤其是年轻客户选择项目的主要因素，因此需要有更完善的配套。”因此，公司方面积极为政府建言献策，最终在《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》（京建发〔2020〕365号）里将商业指标配套提高到了15%，保障了后期产品的使用品质。

再获金融支持

与大部分集租房项目不同的是，首创新城镇的前身是政策性引导基金，因此能够率先在集租房建设中引入基金的“新玩法”。公司方面表示，首创新城镇之前投资的几宗集租房项目，基金投资基本在初期联营公司成立的阶段，以注册资金的形式进行注资。以顺义木林镇项目为例，目前项目使用资金全部来自基金。“设立基金的方式可引入权益性资本，补充集租房项目建设自有资金规模，促进集租房项目规模化、可持续发展，与贷款、发债等债权融资方式是相辅相成的。”

公司方面同时表示，这些集租房项目后续也将进行发债和贷款等方式融资。目前白各庄项目和张镇项目已经完成了12亿元的专项贷款，年利率约为4.2%。

2022年2月，金融政策面的利好消息再度传来。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此政策或为激励银行提高对保障性租赁住房的放贷积极性。去年6月份发布保障性租赁住房22号文时，就已提出保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理。此次金融监管部门明确，相当于对该政策确认，并作为指导各家金融机构贷款投放的标准。不纳入贷款集中度，意味着保障房投放没有规模限制。在贷款利率比较低（保障房贷款，利率可低至3.85%～3.90%），期限比较长的情况下，银行此类贷款收益会比商业性贷款低。为了激励银行多放贷，此类贷款不纳入集中度管理。

李宇嘉同时表示，保障性租赁住房贷款目前仍在开发贷款科目，按照开发贷款逻辑投放，最多放贷总投资的80%，20%是项目资本金。具体贷款比例与项目建设主体、区位、出租率预测等有很大关系。

以首创新城镇为例，公司方面表示，按照第一批开工项目投融资模式，融资比例在75%左右，基本是以贷款为主，配合专项债、财政补贴等。

李宇嘉表示，下一步，随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保障性租赁住房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。

不过，李宇嘉认为，尽管国家大力鼓励保租房贷款，但由于保障性租赁住房利率低，多数没有抵押物或高信用等级担保，银行投放的积极性并不高。未来，能做到多大规模，还有待观察。他表示，未来一段时间这类住房建设还是主要以国企央企以及大型优质民企、地方城投平台为主。因为，这类型的建设主体，在抵押物、信用等级方面，满足银行的需求。

楼市迎重磅利好！央行银保监会发文保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中度管理

图片来源：视觉中国

这是信贷放松和鼓励的重要政策，真正促进房贷领域支持保障性租赁住房发展。

中房报记者许倩北京报道

新春伊始，房地产迎来政策大礼包。

2月8日，央行官网披露，为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，加强相关金融政策支持，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

央行方面表示，此举有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

央行方面还透露，下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

房贷集中度管理松动

2021年元旦前夕，央行、银保监会发布了一项房地产金融政策重磅新规——建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比均做出规定，并宣布自2021年1月1日起实施。

这一政策严控下，涉房贷款压降成为趋势。央行数据显示，2021年末，房地产贷款余额为52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年末增速低3.7个百分点；全年增加3.81万亿元，占同期各项贷款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2个百分点。房地产在全年人民币贷款总额占比中下降。

分类来看，2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点。个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。

央行金融市场司司长邹澜表示，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。下一步，央行将全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

值得指出的是，在2020年12月31日房地产贷款集中度管理制度推出之际，央行、银保监会就此答记者问时曾表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算；人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

现在，央行、银保监会进一步发文明确，自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

“这是信贷放松和鼓励的重要政策，真正促进房贷领域支持保障性租赁住房发展。此举也体现了房贷集中度政策在松动，此前是并购贷退出房贷集中度考核，体现了房贷集中度政策积极优化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此政策将促使房企申请贷款动力增强，对于今年保障性租赁住房更快更好发展，将提供更大动力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道，在保障房贷款利率比较低（可低至3.85%-3.9%）、期限比较长情况下，银行投放保障性租赁住房贷款收益会比商业性贷款低。为激励银行多放贷，此类贷款不纳入集中度管理，有利于提高银行放贷积极性。他预计，下一步，随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保障性租赁住房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。

同时，他认为有利于促进地产融资转型。“对商业性房贷限制规模，对保障性租赁住房贷款不限制规模，且利率优惠，意在调整银行资产结构，促进普惠金融发展，其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。央行、银保监这次也表示，加快建立完善住房租赁金融制度，也就是要针对新的住房供应体系配置相应金融支持制度，从而促进地产行业转型。”李宇嘉表示。

保障性租赁住房迎爆发式增长

这一政策的背后之意还在于，“十四五”时期加快发展保障性租赁住房成为我国住房制度建设的重中之重。

1月20日，全国住房和城乡建设会议召开。住房和城乡建设部表示，今年要继续推进住房供给侧结构性改革；坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构；大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。同时，完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。

按照此前住建部相关负责人的表述，40个重点城市“十四五”期间计划筹集保障性租赁住房650万套，2022年一年的任务量就占到了整个“十四五”的37%，比2021年实际完成高出了1.5倍以上，由此可见，保障性租赁住房将迎来一轮爆发式增长。

明明债券研究团队测算，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万套-900万套，对应的新增建筑面积或在4亿-4.5亿平方米，对应的开发投资将在1.7万亿-1.9万亿元，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。

保障性租赁住房的加速发展以及政策的加速落地，也为房企寻找新业务增长点，实现轻资产转型，提供了重要契机。

中国城市与区域治理研究院研究认为，房企参与保障性租赁住房有几种方式，一是直接参与保障性租赁住房建设和运营；二是通过保障性租赁住房盘活存量用地和存量房产；三是通过参与运营实现轻资产转型。

东亚前海证券研究员贺燕青认为，对房地产企业来说，保障性租赁住房或将开启第二增长曲线。房企与地方政府平台公司对接，包括地方城投公司以及租赁国企，在项目实现运营管理上协同合作，对于房企本身也打通了轻资产服务输出的过程。随着土地市场中越来越多“配自持”地块出让，房企将主动或被动的涉足住房租赁业务，打开租赁业务新局面。

此次央行明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，在业内人士看来，这将是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房企应该主动把握此类信贷机会。

李宇嘉认为，未来一段时间，保障性租赁住房建设主要以国企央企以及大型优质民企（万科、龙湖、绿城）、以及地方城投平台为主。因为，这类型的建设主体，在抵押物、信用等级方面更能满足银行的需求。此外，除保障性租赁住房开发外，对于改造类的保障性租赁住房，运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等，也应该做出创新，满足这个行业的需求。

保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理 李宇嘉：提高放贷积极性，促进地产融资转型

金融界2月8日消息今日，央行、银保监发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（简称“保租房”），明确保租房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保租房发展的支持力度。

人民银行表示，明确保租房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保租房项目的信贷投放，住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此解读称：

1、提高放贷积极性

去年6月份发布保租房22号文时，就已提出保租房贷款不纳入贷款集中度管理。此次金融监管部门明确，相当于对该政策确认，并作为指导各家金融机构贷款投放的标准。不纳入贷款集中度，意味着保障房投放没有规模限制。在贷款利率比较低（保障房贷款，利率可低至3.85％-3.90％），期限比较长的情况下，银行此类贷款收益会比商业性贷款低。为了激励银行多放贷，此类贷款不纳入集中度管理。

2、促进地产融资转型

对商业性房贷限制规模，对保租房贷款不限制规模，而且利率由优惠，意在调整银行资产结构，促进普惠金融发展，其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。央行、银保监这次也表示，加快建立完善住房租赁金融制度，也就是要针对新的住房供应体系，配置响应的金融支持制度，从而促进地产行业转型。

3、相关融资要单列

保租房贷款，目前仍在开发贷款科目，按照开发贷款逻辑投放，最多放贷总投资的80％，20％是项目资本金。具体贷款比例与项目建设主体、区位、出租率预测等，有很大关系。下一步，随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保租房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。

4、效果还有待观察

尽管国家大力鼓励保租房贷款，但由于保租房利率低，多数没有抵押物或高信用等级担保，银行投放的积极性并不高。未来，能做到多大规模，还有待观察。李宇嘉认为，未来一段时间还主要以国企央企以及大型优质民企（万科、龙湖、绿城）、以及地方城投平台为主。因为，这类型的建设主体，在抵押物、信用等级方面，满足银行的需求。另外，除了开发以外，对于改造类的保租房，运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等，也应该做出创新，满足这个行业的需求。

本文源自金融界